物業(yè)稅的開征對(duì)我國房地產(chǎn)稅收影響研究

1、文章編號(hào):1009-6825(201203-0255-02物業(yè)稅的開征對(duì)我國房地產(chǎn)稅收影響研究收稿日期:2011-08-26作者簡介:張崇濤(1980-,男,經(jīng)濟(jì)師,國家電網(wǎng)公司交流建設(shè)分公司,北京100052鄢洪林(1973-,男,經(jīng)濟(jì)師,江蘇省送變電公司,江蘇南京211102宋愛霞(1971-,女,經(jīng)濟(jì)師,江蘇省送變電公司,江蘇南京211102張崇濤鄢洪林宋愛霞摘要:首先約定了物業(yè)稅相關(guān)的幾個(gè)基本定義,并結(jié)合外國物業(yè)稅改革經(jīng)驗(yàn),分析了三種政策類型物業(yè)稅和我國可能的政策選擇,接著分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的特點(diǎn)與不足,最后指出物業(yè)稅的開征對(duì)我國房地產(chǎn)稅收的影響。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),稅收制度,物業(yè)稅

2、中圖分類號(hào):F4079文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B1物業(yè)稅基本狀況11物業(yè)稅概念及特點(diǎn)“物業(yè)稅”一詞來自于中國香港,是向全香港土地及樓宇的業(yè)主所征收的稅項(xiàng),物業(yè)稅的計(jì)算辦法是將物業(yè)的評(píng)稅凈值依標(biāo)準(zhǔn)稅率計(jì)算,而物業(yè)的評(píng)稅值是根據(jù)為換取物業(yè)的使用權(quán)而賦予業(yè)主的實(shí)際租金收入厘定,物業(yè)的評(píng)稅凈值是以評(píng)稅值,減去20%的修理及支出免稅額后所得出的數(shù)目?？梢钥闯?香港物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)是向土地及建筑物的擁有人就其物業(yè)收入課征的稅收,具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì),實(shí)際上是對(duì)財(cái)產(chǎn)所得的課稅,而不是對(duì)財(cái)產(chǎn)本身課稅。具體說來,各國(地區(qū)物業(yè)稅的征收有以下一些特點(diǎn):1大多屬于地方稅,凡是實(shí)行中央與地方分享稅抽制的國家,物業(yè)稅基本劃歸地方,成為地方稅

3、收中的主體稅種;2稅率不高,英國物業(yè)稅最低稅率一般在11%左右,日本的物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%;3大部分國家(地區(qū)物業(yè)稅都有減免細(xì)項(xiàng),如針對(duì)第二套房屋才開始征稅,對(duì)年長公民及殘障人士實(shí)行物業(yè)稅減免,對(duì)低收入者制定了不同的免稅條件等。12物業(yè)稅的政策類型物業(yè)稅作為一種地方財(cái)產(chǎn)稅,其征收目的可以根據(jù)地區(qū)和時(shí)代背景的不同分為土地政策型、財(cái)政收入型和混合型。土地政策型物業(yè)稅常常在國土較狹小的國家實(shí)施,目標(biāo)是提高土地利用率,防止囤地和囤房,抑制投機(jī)行為,保證土地的正常流轉(zhuǎn),而并不追求物業(yè)稅收入的最大化。財(cái)政收入型物業(yè)稅適合國土廣闊、人口稀少的國家,這些國家的土地資源較為豐富,政府對(duì)土地投機(jī)行為的擔(dān)憂不多,

4、反而鼓勵(lì)開發(fā)利用土地,從而擴(kuò)大物業(yè)稅稅基,并以之作為地方財(cái)政收入的重要來源?；旌闲臀飿I(yè)稅,實(shí)際是土地政策型和財(cái)政收入型物業(yè)稅平衡的產(chǎn)物。這種類型的物業(yè)稅既提高土地利用效率,又增加財(cái)政收入是優(yōu)先的政策選擇。我國雖然國土遼闊,但是人口眾多,而且我國地方政府的財(cái)政赤字逐年增長,因此混合型物業(yè)稅較適合我國國情。2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度21當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)就一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,我國目前的房地產(chǎn)稅收及其相關(guān)稅收包括以下稅種:1耕地占用稅;2印花稅;3營業(yè)稅;4城市維護(hù)建設(shè)稅;5教育費(fèi)附加;6土地增值稅;7契稅;8企業(yè)所得稅;9個(gè)人所得稅;10城鎮(zhèn)土地使用稅;11房產(chǎn)稅;12城市房地產(chǎn)稅。關(guān)于我

5、國房地產(chǎn)商品生命周期所涉及的稅收見表1。表1我國房地產(chǎn)商品生命周期稅收一覽表征稅環(huán)節(jié)開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓階段占有階段出租階段稅種營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅契稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅城市維護(hù)建設(shè)稅土地增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市房地產(chǎn)稅耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅城市維護(hù)建設(shè)稅22現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度待改進(jìn)之處221稅基偏窄目前房地產(chǎn)稅收體系中具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅都沒有將稅基覆蓋到個(gè)人所有的非營業(yè)性房產(chǎn),而我國個(gè)人具有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)已經(jīng)成為最普遍和最基本的房地產(chǎn)占有方式,長期忽視對(duì)個(gè)人住房占有階段的

6、征稅,不但給國家稅收收入造成巨大損失,而且無法完善我國稅制改革三級(jí)體制的目標(biāo),更不能實(shí)現(xiàn)稅收體制呼應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制、房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)行和房地產(chǎn)收益分配的重要功能,不利于房地產(chǎn)平穩(wěn)有序的發(fā)展和國家的宏觀調(diào)控。222稅目繁雜所謂重復(fù)征稅是指征稅機(jī)關(guān)在同一納稅期間,對(duì)統(tǒng)一納稅對(duì)象或稅基征收性質(zhì)相同或相似的稅。從表1可看出,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收名目繁雜,重復(fù)課稅嚴(yán)重。同一稅基、相似性質(zhì)的稅種在不同的征稅環(huán)節(jié)重復(fù)征收,不但給稅務(wù)機(jī)關(guān)造成了不必要的勞動(dòng),使征稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化,且會(huì)加重納稅人的稅負(fù),造成稅負(fù)不公。223重交易環(huán)節(jié)而輕保有環(huán)節(jié)1994年稅改后我國進(jìn)入了重流轉(zhuǎn)稅和所得稅、輕視財(cái)產(chǎn)稅的時(shí)代,反映在

7、房地產(chǎn)稅收體制上,我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)較重,而保有環(huán)節(jié)較輕。這不但提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑成本,間接抬高了房地產(chǎn)銷售價(jià)格水平,而且阻礙了中小資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,不利于市場競爭和平穩(wěn)發(fā)展,最終抑制了市場的有效需求。更嚴(yán)重的是,保有階段稅收的偏低已經(jīng)構(gòu)成我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要空白,使投機(jī)者囤地、囤房等待漲價(jià)成為可能,客觀上降低了房地產(chǎn)市場的供給,拉高了均衡價(jià)格。3物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響31完善我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制物業(yè)稅對(duì)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制有如下補(bǔ)充:552第38卷第3期2012年1月山西建筑SHANXIARCHITECTUREVol38No3Jan2012文章編號(hào):1009

8、-6825(201203-0256-03談EPC 總承包模式下施工階段的成本控制收稿日期:2011-09-22作者簡介:薛寶輝(1982-,男,助理工程師,陜西秦冀工程咨詢有限公司,陜西西安710004薛寶輝摘要:從EPC 總承包模式下施工階段成本控制現(xiàn)實(shí)問題入手,界定EPC 總承包模式下施工階段成本控制的控制要點(diǎn),從而提出加強(qiáng)施工階段成本控制的對(duì)策建議,以促進(jìn)EPC 總承包模式下施工階段成本控制的有效實(shí)施。關(guān)鍵詞:EPC 總承包,施工階段,成本控制中圖分類號(hào):TU72331文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A自20世紀(jì)80年代以來,隨著國外大型工程公司進(jìn)入中國市場,建筑行業(yè)競爭越來越激烈,在越來越多的投資項(xiàng)目中,

9、為了控制工程項(xiàng)目的交易成本,我國工程總承包市場逐漸開始采用EPC總承包建設(shè)模式,以確定工程項(xiàng)目的最終投資和最終工期?！癊PC 總承包模式”即為設(shè)計(jì)采購施工(Engineering-Procurement-Construction 合同模式,是一種EPC 總承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的計(jì)劃、設(shè)計(jì)、采購、施工等全過程的總承包模式1,2。施工階段,是EPC 總承包模式下建設(shè)項(xiàng)目成本控制中工作量最大、最復(fù)雜的階段,整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重要組成部分,加強(qiáng)施工階段的成本控制對(duì)管好用好建設(shè)資金,提高項(xiàng)目投資效益有著十分重要的意義。本文在剖析對(duì)EPC 總承包模式下施工階段成本控制現(xiàn)實(shí)問題的基礎(chǔ)上,界定EPC 櫅櫅櫅櫅櫅

10、櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅總承包模式下施工階段成本1開征物業(yè)稅將擴(kuò)大我國房地產(chǎn)稅基。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營性房屋征稅,但作為一種財(cái)產(chǎn)稅,物業(yè)稅的稅基非常大,無論是經(jīng)營性的房地產(chǎn)還是自用的物業(yè)都被其納入征收范圍。2我國目前在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、占有和出租階段重復(fù)征收的某些房地產(chǎn)稅種,完全可能因物業(yè)稅的開征而得到梳理整合,避免重復(fù)征稅和雙重標(biāo)準(zhǔn)。3物業(yè)稅的開征可以規(guī)范有關(guān)房地產(chǎn)收費(fèi)。在我國,除了上文列舉的各種稅收之外,以房地產(chǎn)為對(duì)象的收費(fèi)也是五花八門,這些費(fèi)用大部分歸地方財(cái)政收入,由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定較靈活,地方政府往往傾向

11、于盡量多設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目,這直接抬高了房地產(chǎn)的建筑成本,影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。隨著物業(yè)稅的開征,各種巧立名目的收費(fèi)將被取消,房地產(chǎn)收費(fèi)體系從而得到規(guī)范。32促進(jìn)社會(huì)財(cái)富分配公平所得稅、商品課稅和財(cái)產(chǎn)稅是現(xiàn)代稅制的三大體系。目前我國的稅制在商品課稅方面設(shè)立營業(yè)稅和增值稅等稅種,所得課稅方面也建立了較為完備的個(gè)人和企業(yè)所得稅制,但在財(cái)產(chǎn)稅方面卻相對(duì)滯后。社會(huì)分配不公以財(cái)產(chǎn)存量的方式體現(xiàn),而以物業(yè)稅為代表的財(cái)產(chǎn)稅才能對(duì)存量財(cái)富(如房地產(chǎn)起調(diào)節(jié)作用,從而有助于幫助緩和財(cái)富分配不公。33穩(wěn)定地方財(cái)政收入,促進(jìn)財(cái)權(quán)與事權(quán)統(tǒng)一我國分稅制改革后,中央財(cái)政得到了加強(qiáng),基層則出現(xiàn)了不小的困難,地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)

12、不協(xié)調(diào)。為了維持本地的公共服務(wù)提供,不少地方政府都選擇抬高土地出讓金、鼓勵(lì)投資從而收取更多的商品賦稅等手段擴(kuò)大收入,這帶來一系列問題。大部分國家的地方財(cái)政收入來源于財(cái)產(chǎn)稅,其中又以物業(yè)稅為主力,故而筆者認(rèn)為適時(shí)開征物業(yè)稅是一種副作用比較小的長效對(duì)策。從世界范圍來看,物業(yè)稅不但是地方政府的穩(wěn)定財(cái)源,更是主要的財(cái)政收入。物業(yè)稅能夠擴(kuò)大房地產(chǎn)稅基,減免不合理的房地產(chǎn)行政收費(fèi),改變重流轉(zhuǎn)輕保有的稅種設(shè)計(jì),穩(wěn)定和充實(shí)地方財(cái)政收入,促進(jìn)財(cái)權(quán)與事權(quán)的統(tǒng)一。4結(jié)語物業(yè)稅在我國是全新的事物,沒有先例可循。物業(yè)稅的征收將改變我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)賦稅偏低的缺點(diǎn),并且將房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅以及土地出讓金等收費(fèi)統(tǒng)一起來,

13、消除內(nèi)外有別的稅種,同時(shí)簡化稅制,方便稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管。另外有必要指出,很多人對(duì)物業(yè)稅開征寄予了過多的期望,其實(shí)作為一種填補(bǔ)財(cái)產(chǎn)稅空白的地方稅種,物業(yè)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)體的宏觀影響是有限的,基本上沒有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以外的行業(yè)造成直接的影響。參考文獻(xiàn):1易綱物業(yè)稅改革與地方公共財(cái)政J 經(jīng)濟(jì)研究,2006(13:22-232李炯,李東我國開征物業(yè)稅的觀點(diǎn)綜述J 經(jīng)濟(jì)研究,2005(6:22-263楊勇,溫修春開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響J 房地產(chǎn)市場,2005(5:614龔剛敏論物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與政府行為的影響J 稅務(wù)研究,2005(5:44-455郝倩生猛和黃十年煉成超級(jí)房價(jià)J 第一不動(dòng)產(chǎn),2008,5(9:

14、96吳曉波大地產(chǎn)商頻頻抄底小企業(yè)瀕臨出局J 第一不動(dòng)產(chǎn),2008,5(9:12Research on influence of levying property tax to real estate tax in ChinaZHANG Chong-taoYAN Hong-linSONG Ai-xiaAbstract :This thesis firstly regulates some basic definitions related to property tax ,gives a briefing on the international experience on property tax reforms and analyzes three types of property tax policies before pointing out the possible choice for China ,then it analyzes the characteristics and short