物權(quán)法重點知識和考查方向概述

1、物權(quán)法重點知識和考查方向概述物權(quán),是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。2007 年 3月 16 日,物權(quán)法通過了,我們擁有了一部中國自己的物權(quán)法,它必將成為今年司法考試的重大熱點。物權(quán)法共分五編,十九章,二百四十七條。從內(nèi)容看,由于物權(quán)法頒布前我國已有民法通則、擔保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法等法律對物權(quán)問題進行了一些規(guī)定,所以此次物權(quán)法立法的第一個特點,就是整合繼承這些法律中的成熟物權(quán)法律制度,使之條理化,系統(tǒng)化;另一方面,在繼承的基礎(chǔ)上,根據(jù)物權(quán)理論和實踐,物權(quán)法也對我國原有的物權(quán)法律制度進行了一系列的變革和創(chuàng)新。歸納起來,

2、這種變革和創(chuàng)新主要表現(xiàn)在四方面:將物權(quán)理論上升為法律規(guī)定,對原有法律規(guī)定予以完善,對原有法律規(guī)定予以變更,創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要的物權(quán)法律制度。這些將是未來考試最重要的考點。(一將物權(quán)理論上升為法律規(guī)定我國以前沒有物權(quán)法,但是民法物權(quán)理論的研究并不滯后,此次物權(quán)立法的一個重要方面就是將一些成熟的物權(quán)理論直接上升為法律規(guī)定。1、將物權(quán)基本原理的一些理論上升為物權(quán)總則法律制度。(1將物權(quán)的基本原則通過立法予以明確。根據(jù)物權(quán)理論,物權(quán)的基本原則有三個,物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和公示公信原則。這次物權(quán)法在第 5條規(guī)定了物權(quán)法定原則,在第6 條、第 9條和第23 條規(guī)定了物權(quán)公示公信原則,將相關(guān)理論直

3、接上升為法律規(guī)定。同時,物權(quán)法在第 2 條規(guī)定了一物一權(quán)原則。因為一物一權(quán)原則是指一物上不能存在兩個所有權(quán),不能存在兩個以上的內(nèi)容相沖突的他物權(quán),所以這一原則實質(zhì)上就是物權(quán)的排他效力,第 2條在這方面作出了規(guī)定。(2明確規(guī)定了物權(quán)的效力問題。按照物權(quán)理論,物權(quán)的效力包括排他效力、優(yōu)先效力和追及效力。這次,物權(quán)法立法也將這些理論上升為法律實踐。物權(quán)法第 2條規(guī)定了排他效力,第34 條規(guī)定了追及效力。對優(yōu)先效力的規(guī)定主要規(guī)定在物權(quán)法第40 條所有權(quán)人的保護,第120 條用益物權(quán)人權(quán)利的行使,第163條地役權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的關(guān)系,第 199條抵押權(quán)的清償順序,第239

4、 條留置權(quán)人優(yōu)先受償?shù)人袡?quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)的具體規(guī)定中。(3將物權(quán)區(qū)分原則予以明確規(guī)定。依據(jù)物權(quán)理論,所謂物權(quán)區(qū)分原則,是指在發(fā)生物權(quán)變動時,物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實,它們的生效依據(jù)不同的標準進行判斷。物權(quán)區(qū)分原則具體表現(xiàn)為:原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件,一般從行為成立時就生效,物權(quán)是否發(fā)生變動,不是該行為的生效要件。物權(quán)變動的結(jié)果遵守處分行為的生效條件,只有處分行為完成時才生效。物權(quán)法第 15 條“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?！奔词沁@一原則的具

5、體體現(xiàn)。(4明確規(guī)定動產(chǎn)交付中擬制交付的三種形式。動產(chǎn)交付分為現(xiàn)實交付和擬制交付兩種,依據(jù)物權(quán)理論,擬制交付又分為簡易交付、占有改定和指示交付。這次物權(quán)法讓這三種擬制交付形式從幕后走向了前臺,在第25、26、27 條分別對它們作出了明確規(guī)定,極大豐富了動產(chǎn)交付的具體形式。2.將所有權(quán)方面的理論上升為所有權(quán)法律制度。主要表現(xiàn)在兩個方面:一是,物權(quán)法第115 條將主物與從物間的關(guān)系予以明確,規(guī)定“主物轉(zhuǎn)讓的,從物隨主物轉(zhuǎn)讓,但當事人另有約定的除外”;二是,物權(quán)法第 116 條將天然孳息和法定孳息的歸屬進行了明確,規(guī)定“天然孳息,由所有權(quán)人取得;既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的,由用益物權(quán)人取得。當事人

6、另有約定的,按照約定。法定孳息,當事人有約定的,按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的,按照交易習慣取得?！?、將占有方面的理論上升為占有法律制度。雖然占有在物權(quán)理論中占據(jù)重要地位,但以往法律對它的規(guī)定卻沒有。這次物權(quán)法立法對占有予以重視,專設(shè)一編予以規(guī)定。在第五編,物權(quán)法第242-244 條規(guī)定了善意占有人原物及孳息返還義務(wù)與必要費用償還請求權(quán),惡意占有人的原物及孳息返還義務(wù)和損害賠償義務(wù),第 245 條明確規(guī)定了對占有予以專門保護的制度。(二對原有法律規(guī)定予以完善改革開放以來,我國立法確立了不少有關(guān)物權(quán)的法律制度,如 1986 年頒布的民法通則中規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)制度,談的就是物權(quán)問題;此外

7、,擔保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法等,也都包含關(guān)于物權(quán)的規(guī)定。但是,由于種種原因,這些規(guī)定一般都比較粗淺,難以適應(yīng)社會發(fā)展后物權(quán)實踐的真正需求。這次物權(quán)法立法,在很多方面對上述的法律規(guī)定進行了系統(tǒng)整合,予以進一步完善。1、對物權(quán)總則制度進行完善。(1加強對物權(quán)的保護。在沒有物權(quán)法的時候,有關(guān)物權(quán)保護的規(guī)定散見于民法通則、擔保法等法律中,對物權(quán)保護的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性,比較簡單和原則,缺乏可操作性。這次立法,物權(quán)法第三章用了 7個法條,在民法通則等法律規(guī)定的基礎(chǔ)上,對確認權(quán)利、返還原物、排除妨害、消除危險、修理、重作、更換、恢復(fù)原狀、損害賠償?shù)任餀?quán)保護方式作了較為全面的規(guī)定。同時

8、,為促進物權(quán)糾紛解決,促進社會和諧,物權(quán)法還從程序上對解決物權(quán)糾紛規(guī)定了四種明確的解決方式和解、調(diào)解、仲裁、訴訟。(2將物權(quán)的變動方法登記與交付予以系統(tǒng)規(guī)定。在我國,不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付作為物權(quán)的公示方法,理論上研究得很深入,但法律規(guī)定卻不明確,只是在民法通則、合同法、擔保法、土地管理法、城市私有房屋管理條例等法律法規(guī)中有一些模糊的表述。這次,物權(quán)法第二章根據(jù)法律實踐,對物權(quán)變動的方法作了系統(tǒng)完善。首先,完善了不動產(chǎn)登記制度。物權(quán)法在第 9 條明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記要件原則,只有登記才能生效,在第10 條明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記地的確立原則屬地主義原則(不動產(chǎn)所在地;其次,完善了動產(chǎn)交付制

9、度。物權(quán)法第 23、24 條規(guī)定了動產(chǎn)物權(quán)變動的方式采用交付主義原則,只有少數(shù)動產(chǎn)如船舶、飛行器和機動車等物權(quán)變動方式采用登記對抗主義,從而以法律形式確立了動產(chǎn)登記的對抗主義原則,有效克服了實踐中對動產(chǎn)登記效力進行不同認定的混亂。2、物權(quán)法對所有權(quán)制度進行完善。(1對征收和征用做出了明確規(guī)定。征收和征用是兩個不同的法律制度,以前只在憲法和相關(guān)經(jīng)濟法中出現(xiàn)過原則性規(guī)定。這次立法,物權(quán)法將它們予以明確區(qū)分,分別予以規(guī)定。物權(quán)法在第42 條規(guī)定征收只限于不動產(chǎn),并對征收集體所有土地的足額補償費用問題,征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)依法應(yīng)當給予拆遷補償問題分別作出了明確規(guī)定。在第 44 條規(guī)定了征用

10、,并對相關(guān)的補償問題同樣作出了明確規(guī)定,以利于實踐中操作。(2明確規(guī)定了國家所有的財產(chǎn)范圍。民法通則、土地管理法等法律規(guī)定了國家所有財產(chǎn)的問題,但并未明確列舉出哪些財產(chǎn)由國家所有。這次立法,物權(quán)法第 45-52 條明確規(guī)定了屬于國家所有的財產(chǎn)范圍,其中礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源和國防資產(chǎn)無條件屬于國家所有;法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源,法律規(guī)定屬于國家所有的文物,法律規(guī)定為國家所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施,屬于國家所有;森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有,但法律規(guī)定屬于集體所有的

11、除外。(4完善了相鄰關(guān)系的法律規(guī)定。以前,民法通則僅在第 83 條就相鄰關(guān)系做出過簡單規(guī)定,民通意見前進了一步,規(guī)定了相鄰?fù)恋赝ㄐ惺褂藐P(guān)系、相鄰用水排水關(guān)系、相鄰防險關(guān)系。這次立法,物權(quán)法對相鄰關(guān)系予以更加全面細致的規(guī)定。在第84-90條分別規(guī)定了相鄰用水排水關(guān)系、相鄰?fù)恋赝ㄐ惺褂藐P(guān)系、土地及建筑物建造修繕鋪設(shè)相鄰關(guān)系、相鄰環(huán)保關(guān)系、相鄰防險關(guān)系等,極大擴展了相鄰關(guān)系的適用范圍。(5對共有制度予以完善。以前,民法通則和民通意見關(guān)于共有的規(guī)定也比較簡單,很多重要內(nèi)容一直處于缺位狀態(tài)。這次立法,雖然物權(quán)法第93-95 條、第 101 條與民法通則及其意見的相關(guān)規(guī)定基本一致,但其他的規(guī)定則是對共有的

12、進一步完善。如,物權(quán)法第96-98 條規(guī)定了對共有財產(chǎn)的管理、處分及修繕規(guī)則,第 99-100 規(guī)定了共有財產(chǎn)的分割規(guī)則,第 102 條規(guī)定了共有人的對外連帶清償責任,第 104 條規(guī)定了不能確定出資額下的等額享有規(guī)則等,對共有人的權(quán)利和義務(wù)作出了更加明確的規(guī)定,極大方便了司法實踐。(6詳細規(guī)定拾得遺失物問題。對于拾得遺失物這一動產(chǎn)所有權(quán)的取得方式,民法通則規(guī)定拾得人應(yīng)當將其歸還失主,但具體方式并沒有說明。這次立法,物權(quán)法在第 107-113 條對該制度作出了比較大的完善。典型的如,第107 條的所有權(quán)人追回遺失物的相關(guān)權(quán)利和義務(wù),第108 條的善意取得人的對抗原有權(quán)利的權(quán)利,第111 條的拾

13、得人重大過失以上的賠償義務(wù),第112 條的拾得人的必要費用請求權(quán)及權(quán)利人的懸賞履行義務(wù),第 113 條的六個月公告期限等。與此同時,物權(quán)法在第 114 條規(guī)定拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的參照適用同種規(guī)定,從而進一步完善了正常交易流轉(zhuǎn)外的所有權(quán)取得制度。2、物權(quán)法對用益物權(quán)制度進行完善。從總體看,物權(quán)法第三編用益物權(quán)編有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的規(guī)定是對農(nóng)村土地承包法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律規(guī)定的基本整合。同時,基于社會現(xiàn)實需要,物權(quán)法對上述法律的規(guī)定也做出了進一步完善。其一,完善了土地承包期屆滿后的承包權(quán)處理問題。物權(quán)法為了賦予農(nóng)民長期而有保障的土地

14、使用權(quán),在第 126 條增加了土地承包期屆滿可以繼續(xù)承包的規(guī)定;其二,完善了建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立問題。物權(quán)法第 139 條規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立;第三,完善了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理問題。物權(quán)法在第149 條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期,從而以法律的形式保障了廣大人民群眾居有定所。3、物權(quán)法對擔保物權(quán)進行完善。相比其他的物權(quán)而言,以前,擔保物權(quán)的規(guī)定比較系統(tǒng)和完備一些,因為有擔保法和擔保法解釋作保障。從總體上看,物權(quán)法擔保物權(quán)部分的內(nèi)容有很多與擔保法及擔保法解釋都是相同的,都是擔保法及其解釋相關(guān)規(guī)定的再現(xiàn),如擔保物權(quán)的一般規(guī)定、不得抵押的財產(chǎn)、抵押權(quán)與租賃權(quán)

15、的關(guān)系、出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)、留置權(quán)實現(xiàn)期限等。不過,物權(quán)法在整合擔保法及擔保法解釋的基礎(chǔ)上,也對擔保物權(quán)制度做出了進一步的完善。首先,擴大了可抵押財產(chǎn)的范圍。物權(quán)法第 180 條將原材料、半成品、產(chǎn)品以及正在建造的建筑物、船舶、飛行器等動產(chǎn)列入了可抵押財產(chǎn)的范圍;其次,增加了一些新的質(zhì)權(quán)擔保權(quán)利形式,如第 223 條的可轉(zhuǎn)讓基金分額及應(yīng)收帳款等;第三,明確規(guī)定了其他債權(quán)人的撤銷權(quán)。物權(quán)法第 195 條在肯定擔保法第53 條“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償?！币?guī)定的基礎(chǔ)上,對該條做出了進一步完善,明確規(guī)定了“協(xié)議損害其

16、他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。”(三對原有法律規(guī)定予以變更1、物權(quán)法在所有權(quán)方面對原有法律規(guī)定的變更。物權(quán)法在所有權(quán)方面對原有法律規(guī)定所作的變更主要表現(xiàn)在共有的有關(guān)規(guī)定上。典型的表現(xiàn)是,物權(quán)法將民通意見的共同共有推定改為按份共有推定。民通意見第88 條規(guī)定“對于共有財產(chǎn),部分共有人主張按份共有,部分共有人主張共同共有,如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的,應(yīng)當認定為共同共有。”而物權(quán)法第103 條規(guī)定“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關(guān)系等外,視為按份共有。”根據(jù)法的適用原則,應(yīng)

17、以物權(quán)法的規(guī)定為準。2、物權(quán)法在擔保物權(quán)方面對原有法律規(guī)定的變更。其實,物權(quán)法對原有法律規(guī)定的變更,最主要的表現(xiàn)就在擔保物權(quán)方面。主要有:(1對于轉(zhuǎn)讓抵押物問題,物權(quán)法做出了與擔保法和擔保法解釋不同的規(guī)定。根據(jù)擔保法第49 條和擔保法解釋第67 條的規(guī)定,以抵押物是否登記來確定轉(zhuǎn)讓抵押物的效力,已登記的,未通知抵押權(quán)人的無效,未登記的則可以轉(zhuǎn)讓。但物權(quán)法第 191 條的規(guī)定采取了不同的做法,根據(jù)該條,除受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的外,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當取得抵押權(quán)人的同意,否則應(yīng)當無效,而不管該抵押物是否經(jīng)過登記。(2對同一財產(chǎn)上存在數(shù)個抵押權(quán)時清償順序的規(guī)定有別于擔保法。擔保法第 54 條

18、規(guī)定“抵押合同自簽訂之日起生效的,該抵押物未登記的,按照合同生效先后順序清償,順序相同的,按照債權(quán)比例清償?！睂Υ?物權(quán)法第199 條將抵押權(quán)未登記的清償問題改為按照債權(quán)比例進行,并不考慮合同生效的先后順序,這樣更符合債權(quán)平等性原則。(3對于抵押權(quán)的行使期限,物權(quán)法的規(guī)定不同于擔保法解釋的規(guī)定。擔保法解釋第 12 條規(guī)定了擔保物權(quán)在主債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后兩年內(nèi)仍可行使,但物權(quán)法作出了與之不同的規(guī)定。物權(quán)法第202 條明確規(guī)定,抵押權(quán)只能在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使。而對于質(zhì)權(quán)與留置權(quán)的時效期間問題,物權(quán)法沒有明確規(guī)定,只是在第220 條和第237 條分別賦予出質(zhì)人和債務(wù)人請求擔保權(quán)人實現(xiàn)的權(quán)利。

19、(4對于最高額抵押的主合同債權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓,物權(quán)法做出了與擔保法不同的規(guī)定。按照擔保法第 61 條的規(guī)定,最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,但為了促進交易,根據(jù)物權(quán)法第204 條規(guī)定,最高額抵押的主合同債權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。(5對于以非上市公司股權(quán)出質(zhì)質(zhì)押合同的生效條件問題,物權(quán)法的規(guī)定與擔保法解釋的規(guī)定不同。擔保法解釋第 103 條規(guī)定,以非上市公司的股份出質(zhì)的,質(zhì)押合同自股份出質(zhì)記載于股東名冊之日起生效。但物權(quán)法第226 條規(guī)定,以非上市公司的股權(quán)出質(zhì)的,質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時發(fā)生效力。在這一點上,物權(quán)法的規(guī)定更符合物權(quán)的公示公信原則,有利于保護交易安全。(四創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要

20、的物權(quán)法律制度為了有效保護各類物權(quán),妥善解決物權(quán)方面的法律糾紛,調(diào)動人們創(chuàng)造財富、愛護財富、積累財富的積極性,物權(quán)法在相關(guān)理論和實踐基礎(chǔ)上創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要的物權(quán)法律制度。1、物權(quán)法在物權(quán)總則制度方面進行了創(chuàng)新。(1明確規(guī)定國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護。物權(quán)法第 4 條的這一創(chuàng)新性規(guī)定,一方面與憲法中我國的基本經(jīng)濟制度相吻合,打破了只重視保護國家財產(chǎn)忽視對集體和私人財產(chǎn)保護的立法現(xiàn)狀,另一方面也將更有利于各物權(quán)主體特別是集體和私人創(chuàng)造財富的熱情。(2對不動產(chǎn)登記制度進行了創(chuàng)新。首先,物權(quán)法第10 條規(guī)定了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度,以杜絕實踐中的搶登記亂登記問題;其次,

21、物權(quán)法第 19 條和第20條規(guī)定了三種特殊的不動產(chǎn)登記形式分別是更正登記、異議登記和預(yù)告登記,以加強程序性控制,確保不動產(chǎn)登記不出錯;第三,物權(quán)法第 21 條規(guī)定了當事人虛假登記和登記機關(guān)錯誤登記的賠償責任,通過強化有關(guān)人員的法律責任,維護登記這一不動產(chǎn)物權(quán)變動唯一方式的正常運行,確保交易安全。(3明確規(guī)定了三種非法律行為導致的物權(quán)變動方法。在物權(quán)法律制度中,大家對法律行為導致的物權(quán)變動一般比較熟悉,但對非法律行為導致的物權(quán)變動到底如何處理,法律上一直是空白。這次立法,物權(quán)法對此作出了明確規(guī)定。其中,第28 條規(guī)定了依據(jù)“公共權(quán)力”導致的物權(quán)變動問題,第29 條規(guī)定了因繼承和受遺贈導致的物權(quán)變

22、動問題,第 30 條規(guī)定了建造或拆除房屋等事實行為導致的物權(quán)變動問題,從而通過明確規(guī)定,使這些問題得到有效解決。2、物權(quán)法在所有權(quán)制度方面進行了創(chuàng)新。(1明確規(guī)定國有資產(chǎn)管理人的責任,嚴防國有資產(chǎn)流失。在物權(quán)法立法過程中,是否因立法導致國有資產(chǎn)流失問題曾引起社會的廣泛關(guān)注。為有效解決這一問題,物權(quán)法第57 條明確了相關(guān)管理、監(jiān)督機構(gòu)及工作人員對造成國有資產(chǎn)流失的法律責任,從而加強對國有資產(chǎn)的保護。(2明確規(guī)定集體所有財產(chǎn)的范圍和集體成員對集體財產(chǎn)被侵害的撤銷權(quán)。以前的法律,對國有財產(chǎn)和私人財產(chǎn)的范圍規(guī)定較多,對集體所有財產(chǎn)到底有哪些,法律一直沒有明確系統(tǒng)的規(guī)定。這次物權(quán)法在第 58 條對集體所

23、有財產(chǎn)的范圍作出了明確界定,包括法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂,集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施,集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施,、集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)等四大方面。同時,物權(quán)法還在第 63 條明確規(guī)定集體成員對集體財產(chǎn)被侵害享有撤銷權(quán),即“集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的,受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷?！?3創(chuàng)新性規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項重要的物權(quán),在解決協(xié)調(diào)居民的住房權(quán)利義務(wù)關(guān)系上具有重要意義,物權(quán)法對此予以重視。首先,第 70、72、73、74、76 條明確規(guī)定了業(yè)主

24、對建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。其中,第 73、74 條對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車位、車庫的歸屬等人民群眾特別關(guān)心的問題做出了明確的規(guī)定,第 76 條還特別強調(diào)了成員權(quán)中普通決議和特別決議的通過要求,加強對成員權(quán)的保護。其次,第 81 條明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)更換物業(yè);第三,第78 條和第83 條明確規(guī)定了業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會侵害其合法權(quán)益的決定享有撤銷權(quán),對侵害其合法權(quán)益的行為享有訴權(quán)。通過這些規(guī)定,為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的有效解決提供依據(jù),并確保社區(qū)的穩(wěn)定與和諧。(4明確規(guī)定了善意取得制度。善意取得是物權(quán)領(lǐng)域的一項重要制度,以前只存在于民法理論和社會實踐中,缺少法律的明確規(guī)定進行規(guī)制

25、。這次物權(quán)法立法彌補了這方面的不足,在第 106 條明確規(guī)定善意取得制度。不僅如此,根據(jù)該條,善意取得已突破了理論上只能存在于動產(chǎn)交易領(lǐng)域的限制,而擴張至不動產(chǎn)交易領(lǐng)域,從此以后不動產(chǎn)交易也可以適用善意取得制度了。2、物權(quán)法在用益物權(quán)方面進行了創(chuàng)新。(1對用益物權(quán)的適用對象作出創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)民法理論,用益物權(quán)的適用對象是不動產(chǎn),只有不動產(chǎn)才存在用益物權(quán)問題,但物權(quán)法作出了創(chuàng)新性規(guī)定。物權(quán)法第 117 條規(guī)定“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依照法律規(guī)定享有占有、使用和收益的權(quán)利?！?據(jù)此,用益物權(quán)同樣適用于動產(chǎn)領(lǐng)域,而不再僅僅局限于不動產(chǎn)領(lǐng)域。(2明確規(guī)定用益物權(quán)因征收、征用而消滅或者

26、影響行使的相應(yīng)補償權(quán)。物權(quán)法第 121 條的這一創(chuàng)新性規(guī)定很好地與所有權(quán)征收和征用的規(guī)定(第 42、44條進行了協(xié)調(diào),加大了對用益物權(quán)人的保護力度。(3明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)的對象范圍。建設(shè)用地使用權(quán)的對象范圍雖然對使用權(quán)人至關(guān)重要,但在物權(quán)法頒布以前,這個問題在法律上一直處于模糊狀態(tài)。這次物權(quán)法明確解決了這一問題,物權(quán)法第 136 條規(guī)定,“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”由此,建設(shè)用地使用權(quán)的對象范圍及于地表、地上、地下。(4將地役權(quán)制度予以明確規(guī)定。地役權(quán)是一種古老的用益物權(quán),在物權(quán)法出臺之前,我國只在民法理論中有少量關(guān)于地役權(quán)的研究,法律并沒有地役權(quán)的規(guī)定,只是規(guī)

27、定了與之比較相似的相鄰關(guān)系制度。由于地役權(quán)的設(shè)定范圍并不以鄰地為限,地役權(quán)與相鄰關(guān)系存在著重大區(qū)別,因此相鄰關(guān)系不能取代地役權(quán)，地役權(quán)有單獨設(shè)立的必要。這次立法，物權(quán)法在第十四章對地役權(quán)作出了 明確規(guī)定，彌補了法律的空白，提高了不動產(chǎn)的利用價值。如，物權(quán)法在第 156 條規(guī)定了地役權(quán)的約定取得制；在第 159 條規(guī)定了地役權(quán)的成立要件是地 役權(quán)合同的生效，在第 161 條規(guī)定了地役權(quán)的存續(xù)期限，在第 162、163 條規(guī)定 了地役權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的關(guān)系，在第 164-167 條規(guī)定了地役權(quán)的從屬性，在第 168 條規(guī)定了地役權(quán)的消滅原因等，都 對地役權(quán)的正確行使

28、作出了明確要求。 3、物權(quán)法在擔保物權(quán)方面進行了創(chuàng)新。 （1）對債權(quán)人可以實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形做出了創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法 第 170 條、第 179 條和 208 條的規(guī)定，債權(quán)人可以實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，除 了擔保法規(guī)定的“債務(wù)人不履行到期債務(wù)的”外，增加了“發(fā)生當事人約定 的實現(xiàn)擔保物權(quán)的”作為另一種情形，擴大了可以實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，充分尊 重當事人的意思自治，加大對債權(quán)人的保護力度。 （2）對債務(wù)承擔下的擔保責任作出規(guī)定。以前，擔保法對債務(wù)承擔下 的擔保責任承擔沒有規(guī)定，司法實踐中對大量此類問題的處理也一直不很明確。 物權(quán)法立法著眼實踐的需求，在第 175 條明確規(guī)定“第三人提供擔保，未經(jīng)其 書面同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的，擔保人不再承擔相應(yīng)的 擔保責任?！睆亩鞔_了該種情況下的擔保責任承擔，做到了有法可依。 （3）對抵押權(quán)人和質(zhì)權(quán)人放棄抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)問題做出