土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定的幾種情形和操作要點(diǎn)

1、土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定的幾種情形和操作要點(diǎn)王洪   沙春屏   黃傳海土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅賦，根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同階段，土地增值稅征收包括存量房交易和房地產(chǎn)開發(fā)兩個(gè)環(huán)節(jié)。土地增值稅涉及的價(jià)格認(rèn)定是價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)協(xié)助地稅部門進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格認(rèn)定的重點(diǎn)領(lǐng)域，其不同于一般房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定，有其特定的要求，價(jià)格認(rèn)定人員要熟悉土地增值稅征管政策規(guī)定，明確土地增值稅涉價(jià)認(rèn)定相關(guān)內(nèi)容、要求?，F(xiàn)結(jié)合工作實(shí)踐，對(duì)土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定的幾種情形和操作要點(diǎn)進(jìn)行了梳理，以期實(shí)際操作參考使用。一、土地增值稅

2、的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，將土地、地上建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對(duì)象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額。（二）征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅。 （四）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。二、土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定相關(guān)稅收征管政

3、策規(guī)定土地增值稅中土地增值額的計(jì)算需把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，二是扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，涉及價(jià)格認(rèn)定的相關(guān)稅收征管政策規(guī)定有：（一）收入確認(rèn)方面1.中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令1993第138號(hào)）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。”2.中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1995第006號(hào)）第十四條：“條例第九條（一）項(xiàng)所稱的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其

4、附著物價(jià)款的行為。條例第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

5、成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。”3.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006第187號(hào))：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。”（二）扣除項(xiàng)目方面1中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1995第006號(hào)）第

6、七條：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安

7、裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，

8、但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)

9、規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除?！?.關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995第48號(hào)）第十條：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！?.關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅2006第021號(hào))第二條：“對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法

10、第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。”三、土地增值稅涉及價(jià)格認(rèn)定幾種情形下的操作要點(diǎn)（一）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物涉及價(jià)格認(rèn)定1收入確認(rèn)需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入不實(shí)，存在隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格和成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)交易價(jià)，又無正當(dāng)理由的情形，需對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定，操作技術(shù)可采用房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，價(jià)格定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定方法可根據(jù)房地產(chǎn)本身特點(diǎn)、所處的市場(chǎng)狀況、可操作性等因素選用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等相適宜的方法。具備運(yùn)用市場(chǎng)法條件的，應(yīng)選用市場(chǎng)法為主要認(rèn)定方法，參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定。對(duì)于交易較少限

11、制了市場(chǎng)法運(yùn)用或具有獨(dú)特設(shè)計(jì)、針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)應(yīng)采用成本法進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定，其基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本-建筑物折舊。需要特別注意的是，此處的建筑物折舊不僅僅指建筑物的有形損耗，它包括建筑物物質(zhì)折舊（有形損耗）、功能折舊（無形損耗）與外部折舊（經(jīng)濟(jì)折舊）三部分，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，而上述折舊因素均會(huì)影響房屋及建筑物的效用。2扣除項(xiàng)目確認(rèn)需要轉(zhuǎn)讓舊房的，土地增值稅計(jì)征扣除項(xiàng)目金額包括舊房及建筑物價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。舊房及建筑物價(jià)格需進(jìn)行認(rèn)定，其基本公式為：舊房及

12、建筑物價(jià)格=重置價(jià)格×成新度折扣率（1）重置價(jià)格舊房及建筑物重置價(jià)格是指認(rèn)定時(shí)點(diǎn)的重建價(jià)格，其求取思路是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，在該土地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。土地使用權(quán)取得費(fèi)用按歷史成本扣除，根據(jù)土地開發(fā)程度不同，土地取得費(fèi)用有毛地價(jià)、熟地價(jià)、生地價(jià)之分，建筑物重置價(jià)格的構(gòu)成因土地取得時(shí)狀況不同而有所差異，在實(shí)務(wù)當(dāng)中需加以注意。當(dāng)土地使用權(quán)取得費(fèi)為熟地價(jià)時(shí)，建筑物重置價(jià)格=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)

13、利潤當(dāng)土地使用權(quán)取得費(fèi)為毛地價(jià)、生地價(jià)時(shí)，建筑物重置價(jià)格=土地開發(fā)成本+建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。（2）成新度折扣率房屋的成新度折扣率不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊，也與利用成本法求取市場(chǎng)價(jià)格中的折舊含義不同，應(yīng)注意區(qū)分。房屋的成新度折扣是反映房屋的實(shí)際新舊程度，對(duì)照房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況等綜合確定，用成新率來表示。（二）房地產(chǎn)開發(fā)涉及價(jià)格認(rèn)定1收入確認(rèn)需要（1）房地產(chǎn)銷售價(jià)格存在明顯偏低情形或非直接銷售和自用房地產(chǎn)視同銷售但稅務(wù)機(jī)關(guān)無法取得開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格時(shí)需對(duì)其市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定。房地產(chǎn)

14、銷售價(jià)格明顯偏低是指納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的一定合理幅度，如江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告規(guī)定幅度為10%。當(dāng)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于認(rèn)定的交易價(jià)，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照認(rèn)定價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：1.法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；2.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；3.政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；4.經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定宜采用市場(chǎng)法，在采用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是因開發(fā)項(xiàng)目不同銷售時(shí)點(diǎn)價(jià)格的變化，可比實(shí)例的選取應(yīng)注意與認(rèn)定標(biāo)的時(shí)點(diǎn)一

15、致，有時(shí)交易實(shí)例銷售價(jià)格形成的實(shí)質(zhì)時(shí)點(diǎn)未必是銷售合同上日期或開票日期，需要認(rèn)定人員對(duì)項(xiàng)目整體銷售情況有一定了解，是否存在預(yù)售、先期簽署過買賣意向書，是否先付款、確定房價(jià)后補(bǔ)簽合同等情形。二是可比實(shí)例交易價(jià)格應(yīng)注意選用“同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格”，并剔除關(guān)聯(lián)交易等特殊情形下的成交價(jià)格，價(jià)格的選取應(yīng)按以下次序，優(yōu)先采集次序靠前的房地產(chǎn)銷售價(jià)格：1.同一企業(yè)銷售日當(dāng)月同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格；2.同一企業(yè)銷售日鄰近期內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格；3.相同或者類似地段其他企業(yè)銷售日或鄰近期內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格，并對(duì)交易時(shí)間、區(qū)域、個(gè)別因素進(jìn)行價(jià)格差異調(diào)整。 （2）房地產(chǎn)售后返租中涉及的價(jià)格認(rèn)定。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取

16、得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，如采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年，名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，應(yīng)將無償或者低價(jià)方式取得的“一定期限的使用權(quán)”確認(rèn)為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”，此時(shí)，需對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定，認(rèn)定時(shí)可按“一定期限內(nèi)開發(fā)公司（或者其關(guān)聯(lián)方）實(shí)際取得的使用收益（如對(duì)外轉(zhuǎn)租取得的租金等）”來測(cè)算“一定期限的使用權(quán)”的具體價(jià)值。如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商業(yè)用房，對(duì)外名義售價(jià)12000元/m2，前3年按年8%收益率包租，收益從房款中一次性抵扣，實(shí)際購房款為120

17、00×（1-24%）=9120元/m2，公司取得銷售房屋的3年使用權(quán)，對(duì)外出租實(shí)際取得年收益率為5%，此時(shí)，該公司銷售房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)認(rèn)定為9120+（9120×5%）×1-1/（1+5%）3/5%=10362元/m2。2房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除確認(rèn)需要納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)因房地產(chǎn)開發(fā)成本虛高、不實(shí)或不符合清算要求，需對(duì)相應(yīng)的開發(fā)成本進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定。開發(fā)成本不實(shí)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)子施工企業(yè)采用多計(jì)工程量、高套定額單價(jià)、不按規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取費(fèi)用、重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目等手段人為提高工程造價(jià)。價(jià)格認(rèn)定時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)的造價(jià)工程師從以下幾方面通過審核工程結(jié)算，核實(shí)

18、并調(diào)整房屋的建安成本。一是審核工程量。工程量是決定工程造價(jià)的主要因素，對(duì)照竣工圖紙核定施工工程量是工程竣工結(jié)算的關(guān)鍵。核實(shí)工程量要重點(diǎn)審核投資比例較大的分項(xiàng)工程，如基礎(chǔ)工程、混凝土工程、鋼結(jié)構(gòu)等；要重點(diǎn)審核容易重復(fù)列項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算的項(xiàng)目，對(duì)于無圖紙的項(xiàng)目要深入現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，必要時(shí)可采用現(xiàn)場(chǎng)丈量實(shí)測(cè)的方法。二是審查隱蔽驗(yàn)收記錄。隱蔽工程驗(yàn)收記錄是進(jìn)行工程結(jié)算的前提，部分開發(fā)企業(yè)為達(dá)到逃繳稅款的目的，隱蔽工程沒有驗(yàn)收記錄，到竣工結(jié)算時(shí)，施工企業(yè)才后補(bǔ)記錄，有的甚至沒有發(fā)生也列入結(jié)算，虛增工程造價(jià)。三是審查工程定額的套用。重點(diǎn)審查工程所套用定額是否與工程應(yīng)執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)相符，工程結(jié)算所列各分項(xiàng)工程定額與設(shè)計(jì)文件是否相符，工程名稱、規(guī)格、計(jì)算單位是否一致。正確把握定額套用，避免高套、錯(cuò)套和提高工程項(xiàng)目定額直接費(fèi)等問題。四是審核材料用量及價(jià)差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重