2019年信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理暫行辦法

1、信用社（銀行）房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理暫行辦法第一章總則第一條 為規(guī)范和加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，明確房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關(guān)要求，根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟合同法 、中華人民共和國擔(dān)保法、中華人 民共和國物權(quán)法、中國人民銀行及中國銀監(jiān)會經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法、中國銀監(jiān)會固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法及省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度、省農(nóng)村信用社固定資產(chǎn)貸款管理實施細(xì)則等制度規(guī)定，制定本辦法。第二條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指由農(nóng)村信用社對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中的人民幣貸款。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循安全性、流動性、效益性的原則。第四條 本辦

2、法適用于省農(nóng)村信用社各級機構(gòu)。第二章貸款對象、用途及條件第五條貸款對象。經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第六條 貸款用途。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款、住房開發(fā)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交 土地出讓金的貸款。經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的專項用于符合經(jīng)濟適用住房管理辦法（建住房【2007】258號）規(guī)定的經(jīng)濟適用住房項目開發(fā)建設(shè)的貸款。住房開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。第七條貸款條件。借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款除應(yīng)符合省農(nóng)村信用社信

3、貸管理基本制度規(guī)定的基本條件外，還應(yīng)具備以下條件：（一）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或具有承擔(dān)貸款項目開發(fā)建設(shè)的資格。開發(fā)經(jīng)濟適用住房（安居工程）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為三級（含） 以上且實收資本不低于 1000萬元，被信用社評定的信用等級在A級（含）以上；開發(fā)經(jīng)濟適用住房（安居工程）以外的房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為二級（含）以上且實收資本不低于 2000萬元，被信用社評定的信用等級在A級（含）以上。（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 3年（含）以上或主要股東（實際控制人）從事房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營3年（含）以上。（三）貸款項目已取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。（四）房產(chǎn)開發(fā)用地需要進行拆遷的，必須完成前期拆遷安置工作，各項補償款已發(fā) 放完畢且無任何民事、刑事等法律糾紛。（五）經(jīng)濟適用房開發(fā)項目需列入國家經(jīng)濟適用房（安居工程）建設(shè)計劃。（六）項目資本金比例原則上不低于30%并在農(nóng)村信用社開立專戶存入或能夠在使用貸款之前投入項目建設(shè)；國家或其他規(guī)定要求資本金比例高于30%勺，從其規(guī)定；國家規(guī)定的資本金比例低于 30%的，原則上按30%掌握。（七）貸款項目經(jīng)過可行性預(yù)測分析研究論證，市場前景較好；（八）貸款項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套，項目建成后，能及時投入正常使用。（九）貸款項目工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣?/p>

5、府的有關(guān)規(guī)定。（十）貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，其立項文件完整、真實、 有效、能夠進行實質(zhì)性開發(fā)。（一）經(jīng)辦機構(gòu)要求的其他條件。第三章受理、調(diào)查與評估第八條農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款的經(jīng)辦機構(gòu)為縣級行社。第九條借款人向經(jīng)辦機構(gòu)提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請時，除按照省農(nóng)村信用社信貸 業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程要求提供有關(guān)資料外，還應(yīng)提供如下資料：1. 建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或承擔(dān)貸款項目開發(fā)建設(shè)的批 準(zhǔn)文件。2. 申請貸款項目的有關(guān)材料， 主要包括項目建議書、 可行性研究報告、年度投資計劃、 國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、拆遷許

6、可證等文件。3. 項目開發(fā)建設(shè)自有資金落實的證明文件、資料。4. 項目租售方案及有效的收益分配協(xié)議。5. 如借款人接受其他單位委托進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還應(yīng)提供與業(yè)主單位正式簽訂的 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程合同。6. 經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其他證明文件和材料。第十條 經(jīng)辦機構(gòu)受理借款人提出的房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請后，除按照省農(nóng)村信用社 信貸業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程要求調(diào)查外，還要重點調(diào)查以下內(nèi)容：（一）借款人是否達到規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，批準(zhǔn)文件是否在有效期內(nèi)。（二）貸款項目是否經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)，項目建議書、可行性研究報告、年度投資計劃、 擴初設(shè)計以及批準(zhǔn)文件等是否完備、有效。（三）上年銷售額是否達到要求。（四

7、）項目建設(shè)條件是否落實：1. 貸款項目是否列入國家或地方政府的建設(shè)計劃。2. 驗證國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程施工許可證、拆遷許可證等證件的真實性。3. 貸款項目的文件是否完整、真實、有效，是否能進行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)。4. 貸款項目自有資金投入是否達到規(guī)定比例。5. 經(jīng)濟適用住房項目是否列入國家經(jīng)濟適用住房（安居）建設(shè)計劃。6. 貸款項目承建人與借款申請人是否相符。第十一條 對符合房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件的項目，由省聯(lián)社統(tǒng)一組織進行評估。在評估 過程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，重點評估以下內(nèi)容：（一）借款人評價1借款人基本情況評價：主要說明借款人名稱、地址、經(jīng)

8、營范圍、資質(zhì)、規(guī)模、所有 制類別、組織類別、客戶與政府關(guān)系類別、組織結(jié)構(gòu)、注冊地址、注冊資本、實收資本（包 括各投資人、投資額、出資形態(tài)、資本到位情況）。2借款人素質(zhì)評價：主要對借款單位管理者的業(yè)務(wù)素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)能力、創(chuàng)新精神、道德 品質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、制定策略及處理重大事項能力等方面的評價。3. 貸款項目開發(fā)銷售情況評價：主要評價借款人主營業(yè)務(wù)開展情況，近3年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目和在建項目的 開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度、企業(yè)近3年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。4借款人盈利能力評價：主要分析借款人近3年來各年房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入、銷售成本、

9、利潤的增減變化情況；計算分析銷售利潤率、資產(chǎn)利潤率、權(quán)益利潤率等指標(biāo)，預(yù)測 其變化趨勢，評價其盈利能力。5借款人償債能力評價：主要分析借款人近3年來各年末資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、現(xiàn)金流入和流出的各項構(gòu)成及其增減變化情況；計算分析資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比 率，預(yù)測變化趨勢，評價其償債能力。6借款人信用狀況評價：主要是調(diào)查借款人（基本）結(jié)算賬戶開立及在各個金融機構(gòu) 的資金分流情況和負(fù)債情況，計算借款人近3年短期、長期借款的本息償還率指標(biāo)，分析借款人有無不良貸款、是否按合同還本付息。7借款人發(fā)展前景評價：主要是對借款人的業(yè)務(wù)發(fā)展方向和長遠(yuǎn)規(guī)劃進行分析，評價 其發(fā)展前景。（二）項目建設(shè)情況評估項目

10、建設(shè)情況評估是對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、實施進程、施工條件、環(huán)境保護條件等的綜合論證分析。1. 項目建設(shè)的必要性評估：調(diào)查項目提出的背景和建設(shè)目的、項目地理位置、四至、 用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、容積率、綠化率、土地使用年 限等）以及項目的動遷安置計劃，結(jié)合項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī) 劃和發(fā)展?fàn)顩r，初步分析項目的社會和經(jīng)濟意義，確定項目是否有建設(shè)的必要性。2. 項目建設(shè)條件評估：調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式，如果是出讓，是否簽訂了土地出讓合同，是否足額交納了土地出讓金，并辦理了國有土地使用權(quán)證，是否獲得拆遷許可

11、證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建 設(shè)工程規(guī)劃許可證，是否已就城市基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)（如水、電、煤氣、供熱等）得到政 府有關(guān)部門的承諾，是否已領(lǐng)有建設(shè)工程施工許可證 和商品房屋銷（預(yù)）售許可證， 是否享有各項優(yōu)惠政策。3. 項目建設(shè)的實施進程評估： 了解分析項目從立項、 進行可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、 征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至開工的進程狀況。對未開工項目要分析預(yù)測項目開、竣工時間及其進度安排；對已開工項目要調(diào)查了解工程建設(shè)的形象進度、投資 完成情況、各項資金到位情況，項目預(yù)計竣工時間，已取得商品房屋銷（預(yù)）售許可證 并對外銷售的，說明銷（預(yù)）售情況；對追加投資的項目要著重分析設(shè)計變更、概

12、預(yù)算調(diào) 整情況。4. 項目建設(shè)的施工條件評估： 調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式以及是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；了解施工單位和建設(shè)監(jiān)理單位的資質(zhì)等級和能力；了解項目施工力量的組織計劃、項目建設(shè)所需材料的采購方式和供應(yīng)計劃、施工期間動力、水等條件的保障程度等。5. 項目建設(shè)的環(huán)境保護條件評估：調(diào)查項目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能 引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，了解項目為環(huán)保所采取的措施以及其方案的批復(fù)情況。（三）市場評估市場評估是通過對項目的市場定位、市場的供求現(xiàn)狀及趨勢、 項目的競爭能力的分析，預(yù)測項目的銷售前景。1. 項目市場定位評估：評價項目在所在區(qū)域的檔次、所面向的主要消費群體。2. 市場供求

13、現(xiàn)狀及趨勢評估：調(diào)查和分析國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策；項目所 在地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度；項目主要消費群體的收入水平、居住水 平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；該區(qū)域目前已建與在建、擬建同類項目的供給 情況、價格水平及變化趨勢，以及對本項目的影響。3. 項目競爭能力評估：分析和評價項目在地段、小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境、 配套設(shè)施、建設(shè)進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較 優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。4. 項目銷售前景評估：調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定 和落實情況，分析和評價其可行性和有效性，估算出項目

14、未來的租售價格水平、租售進度安排以及各時段內(nèi)的租售面積。（四）投資估算與資金來源評估。1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資是指項目建設(shè)期內(nèi)各年為開發(fā)、租售房地產(chǎn)項目而花費的全部成本費用之和，包括開發(fā)成本和開發(fā)費用。項目建設(shè)期是指房地產(chǎn)項目建設(shè)從前期準(zhǔn)備到辦理竣工驗收結(jié)算的期間。2. 項目總投資估算和審查。（1）項目開發(fā)成本，包括如下7項：土地費用，是指為取得項目土地使用權(quán)而發(fā)生的費用，包括：a. 土地使用權(quán)出讓金， 是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出 讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付的價款。b. 土地征用費，是指征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用，主要有土地補償費、勞動力安置補償費、土

15、地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、新菜地建設(shè)基金、耕地占用稅等。c. 拆遷安置補償費，包括拆遷安置費和拆遷補償費。d. 城市建設(shè)配套費，是指因政府投資進行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠，污水處理廠、煤 氣公司和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M用。前期工程費，包括：a. 項目可行性研究費；b. 勘測設(shè)計費：勘測費、規(guī)劃費、設(shè)計費及其他；c .“六通一平”費：包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆遷費用、場地平整費用和通路、 上水、下水、電、訊、暖的費用。建筑安裝工程費：包括土建工程費和設(shè)備及安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、綠化、排污、排洪、 通訊、照明、

16、環(huán)衛(wèi)等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，主要包括開發(fā)項目內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支 出，這些公共配套設(shè)施包括行政用房、文教用房、商業(yè)網(wǎng)點、人防工程、消防、車棚等。開發(fā)期間稅費，是指開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的 費用，主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費、供水增容費、供 電增容費、城市占道費等。不可預(yù)見費。（2）開發(fā)費用：是指在項目建設(shè)期所發(fā)生的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用之合。管理費用，是指企業(yè)管理部門為管理和組織房地產(chǎn)項目開發(fā)、租售等經(jīng)營活動而 發(fā)生的各項費用。銷售費用，是指開發(fā)建設(shè)單位在租售項目過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機 構(gòu)或委托

17、銷售代理的各項費用。財務(wù)費用，是指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息、匯兌損失等。 在審查房地產(chǎn)項目投資估算時，應(yīng)分析項目工程內(nèi)容和成本費用是否齊全，有無任意 擴大取費范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造 價等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否及原因。3. 對項目資金來源的評估。開發(fā)項目的資金來源包括自有資金、預(yù)售收入、銀行借款和其他資金來源。對開發(fā)項 目資金來源的評估主要側(cè)重于對農(nóng)信社借款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。（1）借款人自有資金來源評估。對以實物或土地使用權(quán)等方式投入自有資金的，主 要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，估價

18、方法是否符合法律、法規(guī)的要求， 所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定；對以貨幣方式投入自有資金的，主要對借款人近3年的開發(fā)經(jīng)營、資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量及資本金實際到位情況進行分析，并分析預(yù)測企業(yè)的應(yīng)償還債 務(wù)和其他在建或擬建項目資金投入等各項資金運用，綜合平衡后確定借款人可用于本項目 的自有資金數(shù)額。（2 ）預(yù)售收入資金來源評估。應(yīng)根據(jù)項目的建設(shè)進展情況、預(yù)售付款方式以及市場 銷售情況，對項目各期預(yù)收房款金額進行測算和分析。（3）對其他資金來源評估，應(yīng)根據(jù)有關(guān)文件、協(xié)議，確定其各期來源的可靠性。（五）財務(wù)評估。財務(wù)評估是指在基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī) 定，測算財務(wù)效益評估指標(biāo)

19、，考核項目的盈利能力及清償能力，并進行不確定性分析，據(jù) 以判別項目的財務(wù)可行性及其可靠程度。進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評估應(yīng)注意以下問 題：1. 基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)是制約和影響項目財務(wù)效益好壞的基本依據(jù)，包括項目總投資、計算 期、成本與費用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分配 等。項目評估中要對各項基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)進行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的測算和審查。2. 成本與費用估算。成本與費用是指項目建設(shè)期、經(jīng)營期各年為開發(fā)、租售房地產(chǎn)項 目而花費的各項支出，包括經(jīng)營成本、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用等。其中，對于出 售的項目，經(jīng)營成本是指根據(jù)國家和地方現(xiàn)行的財稅制度及房地產(chǎn)會計的有關(guān)規(guī)定，

20、按比 例逐年結(jié)轉(zhuǎn)的項目的開發(fā)成本；對于出租的項目，經(jīng)營成本是指折舊費、維修費、保險費 等。3. 經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加。經(jīng)營收入是指銷售或出租項目而取得的收入；經(jīng)營稅 金及附加是指因銷售或出租項目而發(fā)生的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育附 加費、印花稅、房產(chǎn)稅等。項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加的估算與審查，應(yīng)隨項目具體情況而定，分別按各年 銷售率和出租率進行計算，重點審查項目產(chǎn)品銷售價格、出租價格是否符合現(xiàn)實情況和市場變化趨勢，審查各種銷售稅金及附加的計算是否符合國家規(guī)定。4. 效益預(yù)測。效益預(yù)測包括盈利能力分析、清償能力分析及不確定性分析。盈利能力 分析，主要計算銷售利潤率、投資利潤

21、率和財務(wù)內(nèi)部收益率；清償能力分析，主要是計算 貸款償還期；不確定分析，包括盈虧平衡點分析、敏感性分析。（1 ）盈虧平衡點分析。盈虧平衡點（ BEP是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的 臨界點，房地產(chǎn)項目可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，實踐中一般用銷售量表示，其 盈虧平衡點的計算公式為：銷售量=C / P-T式中：C:總成本費用P：單位銷售價格T:單位經(jīng)營稅金及附加盈虧平衡點越低，表明項目的虧損區(qū)越小，盈利區(qū)越大，項目適應(yīng)市場變化的能力越 大，抗風(fēng)險能力越強。（2）敏感性分析。應(yīng)分析建設(shè)期、經(jīng)營期、總投資、租售價格、租售率、利率等因 素的變動對比。項目效益及貸款償還期的影響程度，并根據(jù)項目的具

22、體情況對影響項目效 益的主要因素進行單因素、多因素的敏感性分析。（六）風(fēng)險防范措施。根據(jù)評估結(jié)果對貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險狀況做出評價，并提出合理風(fēng) 險規(guī)避措施。（七）評估結(jié)論1. 對貸款項目進行綜合論述，就當(dāng)前存在的有關(guān)問題進行闡述，并提出建議及解決措 施。2. 對貸款項目提出最終評估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率 等提出明確的意見。第四章 審查、審批與咨詢第十二條經(jīng)辦機構(gòu)按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程規(guī)定對貸款調(diào)查報 告及項目評估報告進行審查提出審查意見。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行嚴(yán)格的審批咨詢制度。房地產(chǎn)開發(fā)貸款由縣級行社、 市聯(lián)社（辦事處）審批/咨詢通過后，逐筆上報省聯(lián)

23、社咨詢。第五章貸款額度、期限、利率與擔(dān)保方式第十四條貸款經(jīng)辦機構(gòu)必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)需求、借款人實際償債能力以 及風(fēng)險防控措施等因素，審慎合理確定房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)周期合理確定貸款期限，但一般不超過3年。經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款最長不超過5年。第十六條 結(jié)息方式由借貸雙方協(xié)商約定，原則上實行按月結(jié)息。第十七條 經(jīng)辦機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)制，指派客戶經(jīng)理對貸款項目的全過程進行管理與監(jiān)督，?？顚Ｓ茫忾]運行。（一）嚴(yán)格按照項目建設(shè)的工程進度付款。（二）嚴(yán)格執(zhí)行受托支付管理要求。對超過項目總投資5河上且超過50萬元（含），或超過500萬元的貸款資

24、金支付必須采取受托支付方式，同時要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購合同等有關(guān)文件，作為支用貸款的 依據(jù)。（三）借貸雙方約定經(jīng)辦機構(gòu)貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設(shè)項目的，應(yīng)審核其 他資金投入的落實情況。第十八條 集中辦理，總量控制。辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的縣級行社要集中在轄內(nèi)一家 機構(gòu)，配備高素質(zhì)客戶經(jīng)理辦理此項業(yè)務(wù)。各縣級行社辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量任何時點 不得超過其各項貸款余額的 10%第十九條 貸款方式。房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須采取抵押、質(zhì)押方式。（一）采取抵押擔(dān)保方式的，優(yōu)先以本項目的土地及在建工程設(shè)定抵押，抵押率最高 不得超過抵押物評估價值的 70%不得接

25、收以空置 3年（含）以上的商品房及閑置 2年（含） 以上的土地作為抵押物。（二）采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)押物僅限于存單及國債，質(zhì)押率最高不得超過90%第二十條 經(jīng)辦機構(gòu)要在貸款發(fā)放后 15日內(nèi)，進行首次跟蹤檢查，以后檢查頻率每月一次；市級聯(lián)社（辦事處）每季度檢查一次；省聯(lián)社每半年組織一次抽查。檢查內(nèi)容除 按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程規(guī)定外，還應(yīng)包括如下內(nèi)容：（一）檢查項目是否按預(yù)定的設(shè)計要求和計劃工程進度施工、竣工、出售和運行。（二）檢查借款人材料儲備是否正常，應(yīng)收賬款是否及時清理收回，是否向外單位投 資，或墊資承包等問題。（三）檢查項目的建設(shè)、技術(shù)、市場條件是否發(fā)生突變，承擔(dān)項目的能力

26、、項目建設(shè) 的能力及項目建設(shè)質(zhì)量如何，是否出現(xiàn)較大事故等。第二十一條 借款人必須對貸款項目辦理全額有效的建設(shè)工程保險，在償還全部貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險公司投保，并明確經(jīng)辦機構(gòu)為第一收益人。第二十二條 借款人不能按期償還貸款時，應(yīng)在貸款到期前30天提出貸款展期申請，經(jīng)辦機構(gòu)按照省聯(lián)社有關(guān)規(guī)定辦理展期手續(xù)。第二十三條 借款人在借款期限內(nèi)，發(fā)生下列情況之一的，經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)停止發(fā)放貸款， 并提前收回已發(fā)放的貸款及利息，或采取其他保全信貸資產(chǎn)的措施。1借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機關(guān)關(guān)押、逮捕等；2. 實行聯(lián)營、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、項目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更；3. 企業(yè)發(fā)生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結(jié)；4. 改變項目設(shè)計，項目工程進度緩慢，