2004年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題及答案

1、72004年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題及答案一、問答題（共3題，每題10分）寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房（一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和 地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境 和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場,該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后， 委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人

2、提供的 財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這 樣傲的理由。（三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠 房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。 甲公司為獲得有利的拆遷補(bǔ)償， 專業(yè)咨詢。根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見，甲公司開發(fā) 中心可能提出哪些評(píng)估要求_?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答 二、單項(xiàng)選擇題（共

3、10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)符合題意）（一）某商業(yè)樓建筑面積為5000m，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， 使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至，2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向 銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。）。1. 采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（A. 按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已十使用年限計(jì)算B. 按建筑物耐用年

4、限計(jì)算-C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算D. 按建筑物已使用年限計(jì)算）。2. 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是（A. 收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算B. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為 2004年3月1日。C. 凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D. 應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料3. 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價(jià)值為 49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲 5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn) 的變現(xiàn)率一般為其正常市場價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（） 萬兀。A. 2800B. 2940C.

5、4000D.該500萬?？稍俅蔚盅海ㄒ唬┠撑R街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在 2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場價(jià)值是人民幣750萬元，建50萬。D.42004.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值,若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比 元。下列表述中正確的是（）。A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，2004年3月1日的公開市場價(jià)值

6、增加了500萬500萬元增值不能再次立抵押權(quán)B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬兀增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣,原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)筑物價(jià)值為人民幣190萬元；2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為（）。A. 人民幣 140 萬元B. 人民幣150萬元C. 人民幣190萬元D. 人民幣700萬元6.下列表述中不正確的是（）。A. 2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬元包含地價(jià)B. 2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬元包含地

7、價(jià)C. 2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值 190萬元不包含地價(jià)10萬D. 2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了 元7.下列表述中正確的是（）。A. 750萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)B. 750萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)_ C.200萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開市場價(jià)D.190萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)（三）需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度 80m臨街深度50

8、m,面積4000m 矩形土地； 2號(hào)地塊與 1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m 臨街深度 40m,面積1600m，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè),土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得， 現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。 經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為 9000元/m2, 2號(hào)地塊的單價(jià)為 8000元/m2,兩地塊合并為 3號(hào)地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)價(jià)單價(jià)為 11000元/m2。8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地

9、塊的總價(jià)后即是2號(hào)塊的增值）。B.以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率C.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配D.1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（A. 以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例 =B. 以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例C. 以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例 D. 以合并前地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例）。10.假定甲單位購買乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)多應(yīng)

10、為（A. 1616B. 2560C. 1882D. 1920）萬元。三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得 40分）XX股份有限公司:XX大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告圭寸面及目錄（略）致委托方函受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于XX市XX路XX號(hào)院內(nèi)的XX大廈價(jià)對(duì)象）的公開市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基 礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，

11、（以下簡稱估單價(jià)：（略）。XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）2004年10月16目估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告XX股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司， 法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào) （略）三、估價(jià)對(duì)象XX大廈是位于XX市XX路XX號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積一、委托人5000m2,建筑 結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積 3000m2;地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由XX股份 限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出

12、讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用°XX股份 有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎,地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置 6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電 視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。四、估價(jià)目的確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日。

13、六、價(jià)值定義本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、 估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對(duì)所搜集資料的分析，講為估價(jià)對(duì) 象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍， 因此，本次評(píng)估采用收益法和市場法進(jìn)行估價(jià),后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的終估價(jià)結(jié)果。 十、估價(jià)結(jié)果（略）十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2004年10月10日至2004年10月16日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四

14、、使用分析（略）五、估價(jià)方法選用結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn),可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場結(jié)進(jìn)行估價(jià),然后，綜合收益法和市場法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定終的估價(jià)結(jié)論。六、估價(jià)測算過程（一）收益法估價(jià)測算過程1. 年有效毛收入估算估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈2130層計(jì)1000m全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)（不含 寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對(duì)象的寫字樓分 割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管

15、理費(fèi)另計(jì)）：出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為 6%;地下車位的正常租金為1000元/ （月/個(gè)），出租率100%，故：年有效毛收入 =80X 12X 30000X 90%X（ 1 加.2 ） +100X 30000 X 6% +1000X 12X 100X 100%=2211.60 萬元。2. 年運(yùn)營費(fèi)用估算（1 ）年維修費(fèi)。根據(jù)XX市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確 定為房屋重置價(jià)格的 2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2 （確定依據(jù)及過程略），故：年維修費(fèi)=1500X 3800X 2% =114.0

16、0 萬元（2 ）年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：年管理費(fèi)=2211.6 X 3% =66.35萬元0.3 %計(jì)，故:（3 ）年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的年保險(xiǎn)費(fèi)=1500X 38000X 0.3 % =17.10 萬元（4 ）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的 12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5 %，則:年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi) =2211.6 X（ 12% +5.5 ） =387.03萬元（5）年土地使用稅。根據(jù)XX市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故:年土地使用

17、稅=5X 5000=2.50萬元.（6）年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98 萬元3. 年凈收益估算年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62 萬元4. 確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合報(bào)酬為 7.5 % （具體過程略）。5.求取收益價(jià)格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37選9年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：V=A/RX 1-1/（1+

18、R） =1624.62/7.5 %X 1-1/（1+7.5 %） 37=20170.26 萬元20170.26 萬元。故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為（二）市場法估價(jià)測算過程1. 可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或 相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，取了 A、B C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C估價(jià)對(duì)象坐落XX路XX號(hào)XX路XX號(hào)XX路XXXX路XX號(hào)用途XX寫字樓XX寫字樓XX寫字樓XX寫學(xué)樓交易情況協(xié)議拍賣招標(biāo)協(xié)議交易日期2003 年 12

19、 月 10日2004年2月10日2004年4月10日2004 年 10 月 10日成交價(jià)格630067506760地上建筑層數(shù)26283030個(gè)別因素(綜合)一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2.比較修正過程(1)交易情況修正。由于實(shí)例 B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高,100/100、100/102、估計(jì)分別偏高2 %和1%,故實(shí)例A、B C的交易情況修正系數(shù)分別為100/101。(2)交易、日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲 0.5 %,故實(shí)例A B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105

20、/100、104/100、103/100。100/99、(3)區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/101、100/100。(4)個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估 價(jià)對(duì)象差2%,實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%,實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)100/98、100/101、象差1% (具體分析判斷過程略)，故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為 100/99。3. 求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A:6300 X( 100/100 )X( 105/100 )

21、X( 100/99 )X( 100/98 ) =6818 元/ m 6750 X( 100/102 )X( 104/100 )X( 100/101 )X( 100/98 ) =6747 元 ni6760 x( 100/101 )X( 103/100 )x( 100/100 )x( 100/99 ) =6963 元/m2由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象 的單位比準(zhǔn)價(jià)格:單位比準(zhǔn)價(jià)格 =(6818+6747+6963) /3=6843 元/m故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)格=6843 X 3000 = 20529.00 萬元七、估價(jià)結(jié)果確定.由于采用

22、收益法和市場法估價(jià)的結(jié)果非常接近,故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù) 平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 =(20170.26+20529.00 ) /2 = 20349.63萬元取整為20350 (到萬元)單位價(jià)格：20350+38000=5355 元 /m2 (取整)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的， 按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為 20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：(略)10分。錯(cuò)處不超過 4個(gè)，后面應(yīng)用前 如將正確的喬改錯(cuò)， 則每改錯(cuò)1處倒扣=25四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷

23、中的錯(cuò)誤。(本題面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。分。本題多扣至0分)。某房地產(chǎn)開發(fā)商于 2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m的國有 土地使用權(quán)，土地用途住宅， 土地使用年限自 2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃 房屋建筑面積12000m :該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30%的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與"本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003 年 12 月 3,日該房地產(chǎn)的市場價(jià)值。資料與參數(shù)表名稱參數(shù)值名稱參數(shù)值該

24、區(qū)域同類住宅用地契稅稅率4%招標(biāo)拍賣的平均出讓16120 元 /m2價(jià)格營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅和教育費(fèi)附加55%冋類建筑物重置價(jià)格1000 元 /m專業(yè)費(fèi)用率建筑物建造成本的 6%土地報(bào)酬率5%一年期貸款年利率6%管理費(fèi)用30 元 /m2直接成本利潤率20%銷售費(fèi)用率2.5%評(píng)估測算如下(節(jié)選)：1. 土地年期修正系數(shù)置：K=1-1/(1+5%) 67/1-1(1+5%) 702. 土地取得成本：10000 X 1600 X 0.9946=15913600 元3.開發(fā)成本：12000X 1000=12000000 元12000000X 6%=720000 元 上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等:12000

25、 X 300X( 1-3 %) =252000元| 開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000 元4.管理費(fèi)用：12000X 30=360000 元5. 投資利息正常建設(shè)期為 1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：15913600X (1+6%) -1+ ( 15240000+360000)X 1+6 % 0'5-1=1415999 元6. 開發(fā)利潤：(15913600+15240000)X 20% =6230720 元7. 銷售稅費(fèi)：(15913600+15240000+3

26、60000+1415999+6230720 )X 8% =39160319319X8%=3132826元8. 評(píng)估價(jià)值：總價(jià)值=(39160319+3132826) X (1+4%) =42293145X (1+4% =43984871 元單位價(jià)值=43984871 - 12000 3665 元 /m2參考答案:一、問答題（一）答：1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)；2. 了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況；3. 了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；4. 分析確定土地的開發(fā)方案；（租或售），運(yùn)用市場法和收益法5. 了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的

27、市場經(jīng)營模式，預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等,如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格；6. 選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格;7. 綜合兩種方法的結(jié)果，確定終估價(jià)結(jié)果;8. 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。（二）答：1. （1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同；;（3）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含 了正常的商業(yè)利潤等；還要考慮土地使用年限 （或者土地使用終止2. 收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命， 年短于建筑物壽命終止年）；成本（或者：實(shí)際成本不一定是社3. 估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均（客觀） 會(huì)平均（客觀）成本。（三）答：甲公司可能提出的要求：1. 按改造后的辦公用途市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;2. 對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估；3. 對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。I房地