決策階段的成本控制

1、2 決策階段的成本控制2.2.1 決策階段成本控制要點(diǎn) 投資決策是產(chǎn)生工程造價(jià)源頭，這一階段耗資約占總投資額的.5，但能有效提高項(xiàng)目的投資效益。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的選擇是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置的最直接、最重要的手段。 工程建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的選擇、設(shè)備選用等，都直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度最高，可達(dá)到7080。因此，項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，它直接影響著各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的控制是否科學(xué)合理。  

2、0;   工程建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段造價(jià)控制與管理的重點(diǎn)是：1積極做好項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)真搜集有關(guān)資料，如設(shè)備運(yùn)行情況、設(shè)備技術(shù)參數(shù)、需要解決的問題等。2切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景、合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)。編寫具有較強(qiáng)的說服性和可行性的立項(xiàng)申請(qǐng)，爭(zhēng)取項(xiàng)目早日立項(xiàng)。3科學(xué)進(jìn)行工程項(xiàng)目的效益分析、編制工程投資估算。投資估算編制要有依據(jù)，要盡可能細(xì)致，盡可能全面。從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，充分考慮到施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況及不利因素對(duì)工程造價(jià)的影響，考慮市場(chǎng)情況及建設(shè)期間預(yù)留價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)，使投資基本上符合實(shí)際并留有余地，使投資估算真正起到控制項(xiàng)目總投資的

3、作用2.1.1建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平： 按照國(guó)家的關(guān)于房屋建筑物的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與條文，進(jìn)行修建。涉及的標(biāo)準(zhǔn)主要有： GB50007-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50009-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50010-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ15-88(公告6)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（1997年局部修訂）GBJ16-87(公告4、7)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（1997年局部修訂）GB/T50033-2001建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50037-96建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50045-95(公告20)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（1999年局部修訂）G

4、B50052-95供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94（公告24）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（2000年局部修訂） GB50058-92爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ75-84建筑隔聲測(cè)量規(guī)范 2.1.2建設(shè)地點(diǎn)的選擇：2.1.2.1、地理位置本項(xiàng)目地塊位于重慶長(zhǎng)江大橋南橋頭，南坪北路旁；緊靠科普森林公園及重慶國(guó)際會(huì)展中心，西傍正在修建的菜園壩長(zhǎng)江大橋南橋頭，北臨長(zhǎng)江；繁華璀璨的南坪都會(huì)中心，浪高凱悅、揚(yáng)子江大酒店、百盛、重百等星級(jí)酒店和商業(yè)中心在南部與其近距離接觸。區(qū)域內(nèi)自然生態(tài)環(huán)境較好，交通便捷，地理位置優(yōu)越，視野開闊，渝中旖旎璀璨的夜景、南山蔥翠如黛的

5、山景及長(zhǎng)江浩瀚壯麗的江景一覽無余。2.1.2.2發(fā)展地位 南岸區(qū)擁有良好的自然資源和地理位置優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在重慶市一直處于中上水平，在重慶各主城區(qū)中占有重要地位。同時(shí)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、交通等設(shè)施配套較為完善，這些都為其房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)南岸主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，未來南岸區(qū)將建成集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)、都市工業(yè)、商貿(mào)、國(guó)際會(huì)展、風(fēng)景旅游等為一體的綜合發(fā)展區(qū)。項(xiàng)目地塊所在區(qū)域是南岸區(qū)的南部，緊靠重慶長(zhǎng)江大橋的南橋頭堡，與重慶市的商業(yè)、商務(wù)和經(jīng)濟(jì)中心渝中區(qū)只有一江之隔2.1.2.3居住目前重慶市整體的居住氛圍良好，其中以重慶中心區(qū)域（以渝中區(qū)為主）、西部區(qū)域（以沙坪壩、九龍坡為主，同時(shí)還有大渡口

6、區(qū)）、南部區(qū)域（以南岸區(qū)為主，同時(shí)還有巴南區(qū)）和北部區(qū)域（以江北、渝北、北部新區(qū)為主要居住開發(fā)區(qū)域）。其中南部區(qū)域中的南岸區(qū)和北部區(qū)域中的北部新區(qū)在近幾年房地產(chǎn)開發(fā)有很大的發(fā)展勢(shì)頭，而且一些區(qū)域已經(jīng)形成了一定的居住氛圍；而西部區(qū)域中沙坪壩區(qū)北部、九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)和北部區(qū)域中的江北區(qū)北部在城市未來居住生活的發(fā)展建設(shè)中占有非常重要的地位。規(guī)劃建設(shè)中的南岸體育中心南岸區(qū)已形成的居住區(qū)域主要集中在南岸區(qū)區(qū)府周邊，其中以泰正花園為代表?，F(xiàn)在從未來發(fā)展形勢(shì)上看，一是南坪都會(huì)中心周邊區(qū)域，其中以帝景名苑、帝豪峰、上海城、金陽·騎龍山莊等為代表；二是南濱路區(qū)域，其中以海棠曉月、洋河·南濱

7、花園、陽光華庭等為代表；三是鵝公巖大橋東橋頭周邊區(qū)域，以不久前開發(fā)的融橋半島、江山多驕、駿逸天下等為代表，還有開盤發(fā)售不久的龍湖·觀山水共同在這個(gè)區(qū)域形成一定的居住氛圍；四是從四公里立交到六公里的區(qū)域開發(fā)建設(shè)已經(jīng)形成一定的集中居住氛圍，其中以競(jìng)地·溯源居、駿逸江南、華宇·江南楓庭、中天·陽光美地、學(xué)府大道69號(hào)等為代表。2.1.2.4 裝修房同時(shí)據(jù)了解，廣州恒大集團(tuán)推出的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)從1000元/平方米到1200元/平方米不等，80%以上置業(yè)者都選擇了豪華裝修。從此次升級(jí)豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)受到廣大置業(yè)者熱捧來看，豪華裝修已成為廣州置業(yè)者的新趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析指

8、出，置業(yè)者選擇開發(fā)商提供的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)，首先是由于其高超的性價(jià)比。尤其是恒大集團(tuán)這樣的實(shí)力開發(fā)商，借助在業(yè)內(nèi)的良好網(wǎng)絡(luò)資源，集中采購(gòu)國(guó)內(nèi)外知名品牌裝修材料，降低了采購(gòu)成本和置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)還保證了原材料質(zhì)量。恒大集團(tuán)自主研發(fā)隊(duì)伍的設(shè)計(jì),更是使優(yōu)質(zhì)材料的裝修效果得以充分發(fā)揮，置業(yè)者的個(gè)性化需求也得到了滿足。因此，對(duì)置業(yè)者來說，選購(gòu)這樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)，不僅十分劃算，而且免除了自己裝修的時(shí)間和金錢耗費(fèi)。該分析人士進(jìn)一步認(rèn)為，廣州樓市的“精裝風(fēng)”，使產(chǎn)品的檔次和性價(jià)比都得到了大幅提升，廣州樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了升級(jí)換代趨勢(shì)。廣州樓市從上世紀(jì)80年代開始發(fā)展，產(chǎn)品素質(zhì)不斷提升，功能也從滿足單一居住到提供

9、品質(zhì)生活、家居休閑方面逐步提升。隨著恒大集團(tuán)率先啟動(dòng)的“精品升級(jí)”運(yùn)動(dòng)，廣州樓市必將獲得進(jìn)一步的持續(xù)發(fā)展，“精品時(shí)代”已經(jīng)呼之欲出。據(jù)有關(guān)咨詢單位調(diào)查：南岸區(qū)的居住氛圍已經(jīng)逐漸形成，這將對(duì)高露潔項(xiàng)目的規(guī)劃提供一些較成熟的參考模式。同時(shí)，由于重慶市尚未形成“建設(shè)+裝修”的成熟模式，本項(xiàng)目將率先引入我國(guó)沿海地區(qū)正在推廣并受消費(fèi)者追捧的這種模式，將有助于帶動(dòng)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。原因有以下幾點(diǎn)：（1）精裝在重慶房市中尚未形成氣候，在廣州市場(chǎng)上也僅是剛剛開始，經(jīng)驗(yàn)并不豐富。但是可以看到恒大集團(tuán)推出的“精品裝修”受到了廣大消費(fèi)者的青睞?？梢娺@是有其市場(chǎng)所在。（2）精裝房形價(jià)比高。從材料看廣州恒大推

10、出的精品房平均市價(jià)比清水房多1000元/米21200元/米2。如果用100米2的套房為例，買裝修房比一般清水房貴10萬到12萬，但是據(jù)了解如果在采用同樣材料業(yè)主進(jìn)行單獨(dú)裝修，大概需要成本15萬左右。同時(shí)開發(fā)商將提供多種裝修方案，業(yè)主可以根據(jù)自己喜好進(jìn)行選擇。（3）消費(fèi)者和開發(fā)商各得其所。消費(fèi)者如果購(gòu)買精裝房，則會(huì)節(jié)約他們?cè)谛路垦b修商的大量時(shí)間和精力。并且開發(fā)商會(huì)向消費(fèi)者裝修質(zhì)量、使用等方面的保證。作為開發(fā)商采用這種模式建房有助于增加其利潤(rùn)，提高其品牌知名度。2.1.3高檔高層住宅消費(fèi)力分析2.1.3.1消費(fèi)力宏觀數(shù)據(jù)重慶投資加快，國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)直轄以來重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

11、，重慶在直轄以后國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，GDP年均增長(zhǎng)達(dá)到13.9%，高于全國(guó)同期平均水平。2003年重慶GDP突破2000億元大關(guān)；2004年GDP再創(chuàng)新高，達(dá)到2665.39億元，增幅高達(dá)18.4%，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。按照這樣的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)2010年重慶國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有望突破5000億元。重慶經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大向高端物業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)空間。2.1.3.2居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)力增強(qiáng)圖：人均全年消費(fèi)支出發(fā)展趨勢(shì)（元）隨著收入的增加，重慶市民人均消費(fèi)性支出呈逐年上升態(tài)勢(shì)，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消費(fèi)性支出7973.05元，按每個(gè)家庭平均3.3人計(jì)算，

12、居民家庭年平均消費(fèi)支出25000元。結(jié)合居民家庭平均年收入水平來看，重慶市民平均消費(fèi)率達(dá)到80%以上，反映了重慶市民消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)的特點(diǎn)?？偟恼f來：1、從城市消費(fèi)力來看，重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使城市新富階層不斷壯大，為高檔住市場(chǎng)宅孕育更大空間；重慶目前高檔產(chǎn)品（總價(jià)在50萬以上）現(xiàn)有和潛在年消化量在10000-20000套，住宅消費(fèi)能力強(qiáng)。2、從需求市場(chǎng)來看，重慶本地高收入人群商務(wù)交往頻繁，大對(duì)大眾化的產(chǎn)品接受度低，對(duì)城市中心區(qū)域高檔住宅有一定需求。同時(shí)，目前重慶中心區(qū)沒有高檔高層住宅，因此本項(xiàng)目可以利用本地高收入群體引導(dǎo)性強(qiáng)的特點(diǎn)，將他們對(duì)低密度住宅的消費(fèi)部分轉(zhuǎn)移到高檔高層產(chǎn)品上來；外地來渝高收

13、入人群對(duì)城市中心區(qū)域高檔住宅也具有需求和購(gòu)買力。3、從客戶深度訪談來看，高收入客戶需求呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，對(duì)高檔高層住宅有一定接受度，部分受訪者認(rèn)為南岸區(qū)中心區(qū)域能夠承載高層豪宅，關(guān)鍵是看其綜合品質(zhì)。2.2決策階段成本控制流程制定成本控制目標(biāo)體系銷售部房地產(chǎn)市場(chǎng)及銷售信息策劃部投資估算審核組審核后的投資估算財(cái)務(wù)組資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目可研及評(píng)估報(bào)告評(píng)估意見副總裁 其中： 表示決策階段成本控制中的重點(diǎn)工作高露潔項(xiàng)目決策階段成本控制流程圖2.3 決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)決策階段參與的部門如下圖所示：1、 審查項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及評(píng)估報(bào)告。2、向上級(jí)匯報(bào)并提交審核意見。3、審核資金籌措計(jì)

14、劃。1、項(xiàng)目經(jīng)理銷售組財(cái)務(wù)組1、 編制資金籌措計(jì)劃2、 制定成本控制目標(biāo)體系1、 負(fù)責(zé)收集客戶信息，市場(chǎng)調(diào)查。2、 處理銷售情況資料，為策劃部提供策劃依據(jù)。1、 審核投資估算2、 向財(cái)務(wù)組提交審核后的投資估算審計(jì)組2、 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目建議書3、 負(fù)責(zé)規(guī)劃、可行性研究報(bào)告及評(píng)估工作策劃部 決策階段2.4決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé)2.4.1副總裁 ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總決策2.4.2項(xiàng)目經(jīng)理：2.4.2.1結(jié)合實(shí)際制定本項(xiàng)目部的成本管理制度，負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程中的成本控制，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。賦予各部門控制的權(quán)限,并明確其對(duì)控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,同時(shí),對(duì)其成本控制的結(jié)果加以考核,

15、予以獎(jiǎng)懲。2.4.2.2審核項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及評(píng)估報(bào)告。向上級(jí)匯報(bào)并提交審核意見。參與審核資金籌措計(jì)劃。2.4.2.3定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。2.4.3策劃部2.4.3.1策劃部經(jīng)理職責(zé)：(1)根據(jù)本項(xiàng)目部業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。(2)組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向項(xiàng)目經(jīng)理提交立項(xiàng)可行性報(bào)告及其評(píng)估報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。(3)組織審查投資估算的經(jīng)濟(jì)合理性。2.4.3.2策劃人員職責(zé)： 熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告和評(píng)估報(bào)告的編制工作

16、。2.4.3.3估算人員職責(zé)： 認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料，負(fù)責(zé)投資估算。2.4.4財(cái)務(wù)組2.4.4.1財(cái)務(wù)組主管職責(zé)：（1）完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。（2）組織設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。（3）負(fù)責(zé)審查資金籌措計(jì)劃并提交財(cái)務(wù)中心進(jìn)行審核。2.4.4.2成本會(huì)計(jì)職責(zé)： （1）設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。（2）建立本項(xiàng)目組的“開發(fā)項(xiàng)目成本臺(tái)帳”,按照國(guó)家財(cái)務(wù)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目真實(shí)地反映項(xiàng)目部每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的全部成本情況。2.4.4.3財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職責(zé)：負(fù)責(zé)資金籌措安排，編制資金使用計(jì)劃

17、。2.4.5銷售部銷售部經(jīng)理職責(zé)：組織市場(chǎng)調(diào)查與趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)，及時(shí)向有關(guān)部門提供信息。2.5 建議針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的成本控制提出以下幾點(diǎn)意見：2.5.1設(shè)置開發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)體系。成本控制目標(biāo)體系是為確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而服務(wù)的,一個(gè)系統(tǒng)若沒有目標(biāo),就不需要控制,也無法控制。因此,在實(shí)際的開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，目標(biāo)體系的設(shè)置應(yīng)具有科學(xué)的依據(jù)和實(shí)現(xiàn)的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，受著客觀過程的發(fā)展及其表現(xiàn)程度的限制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能僅憑過去的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)決策,而應(yīng)在項(xiàng)目的決策階段,設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。該目標(biāo)體系是項(xiàng)目策劃報(bào)告書中最重要的內(nèi)容。

18、此成本控制目標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)分階段設(shè)置和實(shí)施，具體地可以分為3個(gè)階段:投資估算設(shè)計(jì)方案選擇和初步設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)；設(shè)計(jì)概算技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)；設(shè)計(jì)預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)施工階段控制成本的目標(biāo)。這三個(gè)階段的目標(biāo)控制相互制約、相互補(bǔ)充,共同組成了項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)體系.2.5.2做好投資估算。投資估算的準(zhǔn)確性是一個(gè)重要的問題。它是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)，做好估算，一方面要在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，如實(shí)、正確、完整的反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，核實(shí)費(fèi)用、開支成本計(jì)算；另一方面必須以國(guó)家政策、法令、制度為依據(jù)，堅(jiān)持客觀性科學(xué)性才能提高投資估算的準(zhǔn)確性，上一步投資額應(yīng)當(dāng)控制下一步投資額，使估算的投資額控制在一定的范圍內(nèi)，尤其應(yīng)注意由人為因素造成的估算不準(zhǔn)。 估算員應(yīng)認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料；在選