安徽御景江南階段營銷策略課件

1、安徽御景江南階段營銷策略御景江南階段營銷策略漢業(yè)商業(yè)機構 20120522安徽御景江南階段營銷策略目錄：o整體營銷思路梳理o宏觀市場分析o歙縣房地產(chǎn)市場環(huán)境解讀o階段性營銷思路o媒體推廣計劃及廣告表現(xiàn)o活動推廣方案安徽御景江南階段營銷策略一.整體營銷思路梳理o目前御景江南的主要工作目標是4#樓的開盤及5#剩余單元的消化。o4#樓對于整個御景江南項目的資金運轉(zhuǎn)和整體銷售促進具有承上啟下的重要作用。做為尚未面世的產(chǎn)品，具有一定的形象可塑性和推廣價值。o從整個歙縣房地產(chǎn)市場和項目自身情況來看，短期內(nèi)5#樓通過策略調(diào)整改善銷售局面的難度較大成本也較高。o鑒于5#、4#樓在產(chǎn)品形態(tài)和客戶定位上具一致性，

2、建議在接下來的工作中以4#樓的開盤工作為側重，通過產(chǎn)品包裝和銷售策略的調(diào)整重塑項目形象，從而帶動4#、5#樓的整體銷售。安徽御景江南階段營銷策略二、宏觀市場分析二、宏觀市場分析1.1.宏觀市場表現(xiàn)要點宏觀市場表現(xiàn)要點2.2.市場延續(xù)性研判市場延續(xù)性研判3.3.二、三季度房地產(chǎn)走勢預測二、三季度房地產(chǎn)走勢預測安徽御景江南階段營銷策略、全國房地產(chǎn)投資連續(xù)9個月下滑，投資萎縮直接影響2012全年經(jīng)濟增長目標。、開發(fā)景氣指數(shù)跌至臨界點之下，庫存增加，直接影響土地市場拿地熱情。、全國房地產(chǎn)在價量關系上保持著“量趨平價未升”的狀況。、2011年房地產(chǎn)融資金額高速攀升，渠道多樣化，2012進入還貸井噴期，壓

3、力非常大。、民間閑置資金多（從古玩、黃金、玉石等炒作中可見一斑），“進軍樓市”則還在觀望之中。、雖然國家出臺限購及提高存款準備金率等政策，但全國樓市價格依舊堅挺，主要是由于多渠道大量融資和前兩年銷售回款支撐著項目開發(fā)。、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量自2008年到達最高峰后，開始連續(xù)3年在減少，“洗牌”早已開始?？偨Y：從宏觀角度分析，2012年將會出現(xiàn)一、二、三級市場全面縮量，這時開發(fā)商主要任務是確保資金 鏈不斷裂和努力還貸，地產(chǎn)企業(yè)洗牌加劇。1.宏觀市場表現(xiàn)要點安徽御景江南階段營銷策略政府執(zhí)行的強力房地產(chǎn)調(diào)控已收到效果，目前來看市場處于由市場的觀望期轉(zhuǎn)為下行渠道。由于廣義貨幣發(fā)行量處于82萬億元的高位（

4、2010年中國GDP為39.8萬億，也就是說每產(chǎn)生1個單位GDP產(chǎn)值，需要2個單位的資金來運作，造成市場流動性泛濫，或者可以說資金利用效率低下）在等待機會入市抄底。一旦樓市調(diào)控政策放松，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)如同2009年般的房價的報復性反彈。因此，國家仍在近期一再強調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，不允許地方政府唱反調(diào)。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前還沒有進入嚴冬。由于前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過存糧解決饑荒。但其開發(fā)已逐漸顯露出不可持續(xù)性跡象。2.延續(xù)性研判安徽御景江南階段營銷策略第二季度，整體性降價幅度則有限，預計開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，

5、絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。第三季度，如果政策面仍舊嚴控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預期的話，降價范圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。截至2011年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70293家，連續(xù)三年呈現(xiàn)減少趨勢(2008年、2009年分別有87881家和80407家)，“洗牌”已經(jīng)開始。預計到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。3.二、三季度房地產(chǎn)宏觀走勢的預測：安徽御景江南階段營銷策略總結:o從利潤預期看：房地產(chǎn)市場處于深度博弈的震蕩市，不會有滿溢的市場信心，因此不做高利潤預期，安全的取回合理開發(fā)利潤更為重要。o從市場遠景看：市場呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢，寄望

6、于市場的突然回暖帶動銷售并不現(xiàn)實，開發(fā)利潤的取得要結合資金要求進行考評，保證資金鏈運轉(zhuǎn)才能順利過冬。o對策：制定靈活的價格策略，調(diào)低價格預期。安徽御景江南階段營銷策略3.歙縣房地產(chǎn)市場解讀年度2011年2012年時間（1-6月）（7-12月）（1-5月）套數(shù)（套）1689635506面積（）178341.267463.453811.1金額（億）5.89052.50212.0827均價（元）330337093870.45歙縣房地產(chǎn)市場2011-2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計：o（1） 從2011年開始，歙縣地區(qū)的房地產(chǎn)市場呈明顯的下行通道，具體表現(xiàn)為銷售總量和銷售總價的大幅滑坡。o（2） 銷售量的滑坡和價格

7、的堅挺，一方面是因為房地產(chǎn)業(yè)背后的經(jīng)濟因素，一方面不排除優(yōu)質(zhì)樓盤價格拉升的可能，但歙縣房地產(chǎn)市場正處于買賣雙方的深度博弈已是不爭的事實。安徽御景江南階段營銷策略o銷售高峰期一般出現(xiàn)在節(jié)假日，例如2月份農(nóng)歷新年及51勞動節(jié)期間。這也突顯客戶構成中中外出返鄉(xiāng)客戶占了較大部分。此類客戶的特征是梯層式流動，即趨向于上一級較成熟市場，周邊區(qū)域?qū)蛻舴至鲊乐?。o根據(jù)歙縣房地產(chǎn)管理局2011-2012上半年年預售申請辦理情況，截止5月22號，歙縣住宅市場存量面積約24.6萬。按照現(xiàn)行市場的消化速度，本地市場的月消化能力約為11000/月。呈明顯供大于求的市場現(xiàn)狀。 時間銷售套數(shù)銷售面積銷售額（億）銷售均價1

8、月份879054.350.350538712月份15816761.270.647438633月份768126.230.318239154月份697868.840.303738595月份12212633.850.48633838歙縣房地產(chǎn)市場2012上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計：安徽御景江南階段營銷策略o宏觀面的政策因素、虛弱的市場消化能力、供大于求的市場現(xiàn)狀、有限的客戶資源、較大的客戶分流，這些是御景江南項目銷售需要正視的市場因素，亦是5#銷售情況較差的外因。o對策：外力不可扭轉(zhuǎn)，項目的銷售出路必須轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品本身的思考，從產(chǎn)品包裝、廣告推廣、系統(tǒng)展示、價格調(diào)整、銷售策略等方向?qū)ふ彝黄瓶?，對營銷因素進行整合，

9、進行深入的市場細分，才有可能在低迷的市場環(huán)境中殺出一條血路。 概述：安徽御景江南階段營銷策略三、項目現(xiàn)狀解讀三、項目現(xiàn)狀解讀1.1.客戶區(qū)域分析客戶區(qū)域分析2.2.客戶獲知途徑分析客戶獲知途徑分析3.3.項目現(xiàn)狀解讀項目現(xiàn)狀解讀安徽御景江南階段營銷策略客戶區(qū)域分析：o從3月19日至5月13日，共8周時間內(nèi)，項目現(xiàn)場共接待客戶122組，其中住宅客戶91組。o鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來訪33組占來訪比例27%，老城區(qū)來訪客戶47組占來訪比例39，新城區(qū)來訪客戶31組占來訪比例25%，外地客戶11組占來訪比例9%。o解讀：來訪客戶的構成比例上看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城新老城區(qū)為重點客戶來源，其中歙縣縣城本身來訪比例高達67%，

10、說明歙縣縣城具有一定的客戶基礎，但由于項目所在區(qū)域在縣城居民心中認可度不高，故在我項目的成交上反而鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占到了一定比例。所在區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)老城區(qū)新城區(qū)外地總數(shù)來訪量33473111122安徽御景江南階段營銷策略o從3月19日至5月13日，共8周時間內(nèi)，項目現(xiàn)場接待的91組住宅客戶中。通過現(xiàn)場展示進入銷售中心的有58組占來訪客戶量的64%，其次是通過戶外和短信獲知項目信息，分別占13%和16%.親友介紹來訪4組，約占來訪比例4%。o解讀：銷售現(xiàn)場的包裝展示對縣城意向客戶具有一定的吸引力，短信和戶外廣告是較為有效的廣告手段，可在后期的推廣中進行強化?？偟膩砜?，項目推廣渠道較狹窄，且老帶新，轉(zhuǎn)介紹等客戶

11、來源較少，這也從側面反映了項目的市場口碑及客戶資源的二次開發(fā)還有功課可做。獲知途徑親友介紹短信路過戶外其他來訪量41658131客戶獲知途徑分析：安徽御景江南階段營銷策略項目現(xiàn)狀解讀：o本次計劃開盤為4#，計劃開盤時間擬訂為9月1號（周六），距開盤還有約3個月時間。o一批次開盤5# 住宅144套，已售49套，加上4# 住宅144套 ，本次開盤預計可售套數(shù)為239套。o1期共接待客戶1359組，銷售49套，客損比1:28.如果按照此比例計算，假設開盤任務為60%，則本次開盤需要達到的客戶儲備量為3871組，在保證正常銷售收益的前提下，3個月的時間里達到這個客戶量是幾乎不可能的。推廣的力度和密度，

12、較之之前要有一個質(zhì)的變化。 5#4#安徽御景江南階段營銷策略活動組織：御景江南鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡播o本次活動的主要通過安徽御景江南階段營銷策略尋找書法尋找書法/ /古典音樂古典音樂/ /繪畫神童繪畫神童御景江南杯少兒古典樂器御景江南杯少兒古典樂器/ /書法書法/ /繪畫表演賽（注繪畫表演賽（注1 1）本次少兒樂器/書法表演大賽主題為：尋找古典音樂及書法神童。旨在給歙縣對音樂、書法感興趣的少兒朋友們一個平臺，展示才藝，發(fā)現(xiàn)潛在的可塑人才，為歙縣的城市人文貢獻力量。本次活動在黃山市、歙縣關心下一代工作委員會領導下進行，由歙縣音樂協(xié)會，歙縣電視臺，歙縣網(wǎng)絡論壇，以及專業(yè)的音樂培訓機構及書法培訓協(xié)辦；本次擔任

13、評審的團隊，由各大音樂培訓機構高級教師及歙縣市音樂協(xié)會理事、書法協(xié)會理事、本地知名書法家組成，擁有專業(yè)性和權威性。本次大賽共分書法組和古典音樂組比賽兩組同步進行。注注1以上活動可以上活動可3選選1或同時進行，本方案以古典音樂選拔為示例或同時進行，本方案以古典音樂選拔為示例安徽御景江南階段營銷策略一、主辦單位一、主辦單位歙縣金泰置業(yè)有限公司歙縣關心下一代工作委員會二、協(xié)辦單位二、協(xié)辦單位黃山市音樂協(xié)會歙縣電視臺、黃山報紙媒體黃山房地產(chǎn)交易網(wǎng)、黃山新房地產(chǎn)交易網(wǎng)黃山論壇、歙縣論壇XX琴行 XX學校 XX音樂學校三、參與對象三、參與對象（1）歙縣、周邊及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)6-14歲少年參與者須對一門以上的樂器

14、擁有熟練使用的能力四、活動時間四、活動時間2012年7月15日2012年8月25日安徽御景江南階段營銷策略五、活動組別五、活動組別本次大賽參賽組別分為四類，參賽者可按照組內(nèi)項目報名：弦類樂器組：古箏、琵琶、二胡、古典吉他、古琴、小提琴、貝司、柳琴、馬頭琴等。打擊樂器組：架子鼓，揚琴，書板等管樂器組：薩克斯，笛子，大小號，單雙簧管等鍵盤樂器組：鋼琴，電子琴，手風琴，管風琴。提示：提示：本次活動除鋼琴與架子鼓參賽者須自帶樂器，本次活動除鋼琴與架子鼓參賽者須自帶樂器，XXXX琴行為本次大賽指定官琴行為本次大賽指定官方樂器提供單位。方樂器提供單位。XXXX音樂學校為本次大賽指定官方參賽培訓機構。音樂學

15、校為本次大賽指定官方參賽培訓機構。安徽御景江南階段營銷策略六、活動方式：本次大賽分四個階段進行六、活動方式：本次大賽分四個階段進行第一階段：報名階段（第一階段：報名階段（20122012年年7 7月月1515日日20122012年年7 7月月3131日）日）報名方式：本次活動報名方式采用網(wǎng)絡報名和實地報名相結合的方式。網(wǎng)絡報名方式：通過安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)的首頁鏈接報名；實地報名點：御景江南售展中心、XX音樂培訓學校X老師、XX琴行X老師；市音樂協(xié)會X干事。通過網(wǎng)絡報名須提交相關身份資料及參賽項目，并由主辦單位電話確認。通過實地報名點報名須填寫報名表格，并提交主辦單位審核通過。為了保障選手在參賽過

16、程的順利，13歲以下參賽選手須由家長陪同參賽，報名時須提交家長聯(lián)系方式及身份信息。安徽御景江南階段營銷策略第二階段：參賽階段（第二階段：參賽階段（20122012年年8 8月月1 1日日20122012年年8 8月月2020日）日）初賽：（2012年8月1日-8月18日）本次大賽的初賽按照樂器種類分成四組進行，8月的每個周末舉行一組的比賽，每組評選出10-15名選手進入復賽。初賽的評選由專家評審完成。復賽（8月25日）1、8月25日舉行本次大賽的復賽；通過初賽的60名選手有資格參加本輪復賽。2、復賽依舊采用分組表演的形式；按照使用樂器的類別分為四組。3、8月25日上午為弦樂器組和打擊樂器組復賽

17、；下午為管樂器組和鍵盤樂器組的復賽。4、復賽評審由專家評審和媒體評審共同完成，其中專家評審占分值的70%，媒體評審占分值的30%。5、本輪復賽每組將評選出7名選手進入總決賽。安徽御景江南階段營銷策略決賽及頒獎：（9月1日）1、本次大賽的決賽時間安排在9月1日周六上午；2、決賽依舊采用分組表演的形式；按照使用樂器的類別分為四組。3、9月1日上午為弦樂器組和打擊樂器組的復賽；下午為管樂器組和鍵盤樂器組的復賽。4、決賽評審由專家評審、媒體評審和蚌埠市關工委共同完成，其中專家評審占分值的60%，媒體評審占分值的20%，關工委評審占分值的20%.5、本輪決賽每組評選出一等獎1名，二等獎2名，三等獎3名；

18、另外將評選出本次大賽的小小神童獎，舞臺表現(xiàn)獎，和特別才藝獎。安徽御景江南階段營銷策略七、獎項設置七、獎項設置 一等獎 1名 獎金3000 或價值5000元御景江南購房優(yōu)惠券二等獎 2名 獎金2000 或價值3000元御景江南購房優(yōu)惠券三等獎 3名 獎金1000 或價值2000元御景江南購房優(yōu)惠券最具天賦獎、舞臺表現(xiàn)獎、特別才藝獎各1名 獎金1000或價值5000元御景江南購房優(yōu)惠券參與獎 若干 參加即有 獎勵御景江南提供的精美禮品以上各類獎項均頒發(fā)由歙縣文化局委或音樂協(xié)會頒發(fā)的獲獎證書。以上各類獎項均頒發(fā)由歙縣文化局委或音樂協(xié)會頒發(fā)的獲獎證書。安徽御景江南階段營銷策略八、活動宣傳八、活動宣傳1

19、、黃房網(wǎng)首頁通欄廣告 950*70像素 1個月 2、黃房網(wǎng)論壇通欄廣告 950*70像素 1個月 3、淮河晨刊報紙廣告4、戶外廣告、5、各家琴行與音樂培訓學校海報張貼6、小學、初中校園海報張貼7、御景江南銷售現(xiàn)場桁架海報。8、短信告知。安徽御景江南階段營銷策略推廣節(jié)奏分期及廣告投放計劃、推廣節(jié)奏分期及廣告投放計劃、定價建議定價建議安徽御景江南階段營銷策略一、開盤時間預設一、開盤時間預設根據(jù)已知的工程節(jié)點與市場狀態(tài)，項目預設的第一開盤日為20122012年年9 9月月1515日日【注2】：在以下展開的分階段推廣工作中，所有的階段性工作時間點安排，都將嚴格按照我們預期的第一開盤時間來設定的。（面對

20、不可預知的未來，如果預設的第一開盤時間因特殊情況而做出變更，所有的階段性時間點都將依次順延。）安徽御景江南階段營銷策略營銷節(jié)奏排布：營銷節(jié)奏排布：第一階段：上市籌備期；第一階段：上市籌備期；時間跨度：時間跨度：20122012年年6 6月月1515日日-2012-2012年年6 6月月3030日。日。階段目標：完成二期推廣策略方案，銷售物料，傳播渠道等籌備工作。階段目標：完成二期推廣策略方案，銷售物料，傳播渠道等籌備工作。第二階段：蓄勢推廣期第二階段：蓄勢推廣期& &啟動會員招募；啟動會員招募；時間跨度：時間跨度：20122012年年7 7月月1 1日日-2012-2012年年

21、8 8月月1 1日。日。階段目標：階段目標：傳播春暖花開二期產(chǎn)品格調(diào)，形成二期產(chǎn)品的市場聚焦。傳播春暖花開二期產(chǎn)品格調(diào)，形成二期產(chǎn)品的市場聚焦。第三階段：營銷熱推期第三階段：營銷熱推期& &啟動認籌；啟動認籌；時間跨度：時間跨度：20122012年年8 8月月1 1日日- -預售證取得日。預售證取得日。階段目標：啟動會員卡招募，給予會員優(yōu)惠斗金優(yōu)惠鎖定客戶。階段目標：啟動會員卡招募，給予會員優(yōu)惠斗金優(yōu)惠鎖定客戶。第四階段：開盤熱銷期第四階段：開盤熱銷期時間跨度：時間跨度：20122012年年9 9月月1515日日-2012-2012年年1010月月1515日。日。階段目標：營造

22、開盤氛圍，收取認購金，進入開盤售房流程。階段目標：營造開盤氛圍，收取認購金，進入開盤售房流程。安徽御景江南階段營銷策略第一階段：上市籌備期第一階段：上市籌備期安徽御景江南階段營銷策略一、時間跨度：截至一、時間跨度：截至20122012年年4 4月月2020日日二、主要工作二、主要工作序號序號工作事項工作事項開始時間開始時間完成時間完成時間1 1戶外方案定稿戶外方案定稿4.14.14.104.102 2公交站牌廣告方案定稿公交站牌廣告方案定稿4.14.14.104.104 4產(chǎn)品讀本設計稿產(chǎn)品讀本設計稿4.14.14.154.155 5景觀讀本設計稿景觀讀本設計稿4.14.14.154.156

23、6戶型單頁設計稿戶型單頁設計稿4.104.104.154.157 7全套建筑平面圖，景觀效果圖全套建筑平面圖，景觀效果圖4.14.14.154.158 8柏莊會入會用物料制作柏莊會入會用物料制作4.14.14.104.109 9戶外更新制作戶外更新制作4.104.104.164.161010報紙廣告發(fā)布報紙廣告發(fā)布4.204.206.156.151111戶型面積確定（包括分攤）戶型面積確定（包括分攤）4.54.54.154.151212按揭銀行及比例按揭銀行及比例5.15.15.305.30安徽御景江南階段營銷策略序號序號工作事項工作事項開始時間開始時間完成時間完成時間1313工程進度及交房時

24、間確定工程進度及交房時間確定4.204.205.105.101414預售證到位時間預售證到位時間5.205.206.56.51515合同范本合同范本4.204.205.205.201616置業(yè)計劃設計置業(yè)計劃設計4.154.155.15.11717網(wǎng)站二期產(chǎn)品更新網(wǎng)站二期產(chǎn)品更新4.254.255.15.11818二期分層平面圖二期分層平面圖4.104.104.154.151919二期面積三維測繪二期面積三維測繪4.104.104.154.152020二期推廣軟文撰寫二期推廣軟文撰寫4.154.154.304.302121二期沙盤說辭草擬、定稿二期沙盤說辭草擬、定稿4.104.104.184.

25、182222二期產(chǎn)品培訓二期產(chǎn)品培訓4.184.184.304.302323銷售員考核銷售員考核5.15.15.105.102424二期價格方案初定、定稿二期價格方案初定、定稿5.105.106.56.52525主題活動主題活動4.204.206.306.302626認籌活動認籌活動6.26.26.156.152727開盤活動開盤活動6.166.16- -安徽御景江南階段營銷策略o戶外表現(xiàn)安徽御景江南階段營銷策略江南好，風景似曾諳江南好，風景似曾諳御景江南園境美宅拙制江南園境美宅拙制江南園境美宅108108席，恭迎大駕席，恭迎大駕0559-66236660559-6631888安徽御景江南階段

26、營銷策略拙制江南園境美宅拙制江南園境美宅108108席，恭迎賞鑒席，恭迎賞鑒一品園境，花間水岸兩生香。御景江南園境美宅0559-66236660559-6631888安徽御景江南階段營銷策略拙制江南園境美宅拙制江南園境美宅108108席，恭迎賞鑒席，恭迎賞鑒一席館藏，淡妝濃抹總相宜御景江南園境美宅0559-66236660559-6631888安徽御景江南階段營銷策略拙制江南園境美宅拙制江南園境美宅108108席，恭迎賞鑒席，恭迎賞鑒一段人生，幾度春秋半生緣御景江南園境美宅0559-66236660559-6631888安徽御景江南階段營銷策略第二階段：蓄勢推廣期第二階段：蓄勢推廣期&

27、啟動會員招募啟動會員招募安徽御景江南階段營銷策略1 1、時間跨度：、時間跨度：20122012年年7 7月月1 1日日-2012-2012年年8 8月月1 1日。日。2 2、工程進度：本階段未達到預售條件、工程進度：本階段未達到預售條件3 3、階段目標：傳播御景江南產(chǎn)品格調(diào)，形成二期產(chǎn)品的市場聚焦。、階段目標：傳播御景江南產(chǎn)品格調(diào)，形成二期產(chǎn)品的市場聚焦。 并啟動御景會會員招募，召集意向客戶。并啟動御景會會員招募，召集意向客戶。在本階段，我們用一個月左右的時間，完成市場對二期產(chǎn)品的關注，主在本階段，我們用一個月左右的時間，完成市場對二期產(chǎn)品的關注，主要通過以下工作來形成：要通過以下工作來形成：

28、A A：戶外，紙媒，短信等各類渠道，傳播二期上市信息。：戶外，紙媒，短信等各類渠道，傳播二期上市信息。B B：啟動：啟動1-21-2輪輪DMDM派發(fā)，覆蓋周邊換房群體，及城市各類商業(yè)經(jīng)營戶；派發(fā)，覆蓋周邊換房群體，及城市各類商業(yè)經(jīng)營戶；C C：啟動老業(yè)主復制渠道，以老帶新，給予一定推薦獎勵。：啟動老業(yè)主復制渠道，以老帶新，給予一定推薦獎勵。D D：通過公關活動營銷中心吸引人氣，促進意向客戶到訪。：通過公關活動營銷中心吸引人氣，促進意向客戶到訪。安徽御景江南階段營銷策略戶外傳播主題戶外傳播主題安徽御景江南階段營銷策略【御景江南 2期】開啟全城認籌！中央園境，一品人生。安徽御景江南階段營銷策略【御

29、景江南 2期】開啟全城認籌！百聞一見，不如近賞一生安徽御景江南階段營銷策略【御景江南 2期】開啟全城認籌！此前所享，皆屬平常。安徽御景江南階段營銷策略第三階段：營銷熱推期第三階段：營銷熱推期&認籌期認籌期安徽御景江南階段營銷策略一、時間跨度：一、時間跨度： 從從20122012年年8 8月月1 1日預售證取得日日預售證取得日二、工程進度：二、工程進度：項目即將達到預售條件。項目即將達到預售條件。三、工作目標：三、工作目標：本階段的營銷節(jié)奏安排是本階段的營銷節(jié)奏安排是“鎖定意向較強的客戶，啟動認籌鎖定意向較強的客戶，啟動認籌” ” 。針對這一節(jié)奏安排，我們的工作目標就是將歙縣所有的購房人

30、群，潛在顧客，非顧客群針對這一節(jié)奏安排，我們的工作目標就是將歙縣所有的購房人群，潛在顧客，非顧客群體都網(wǎng)羅到銷售中心，了解御景江南二期產(chǎn)品，通過報紙廣告，戶外廣告，售樓部展示，體都網(wǎng)羅到銷售中心，了解御景江南二期產(chǎn)品，通過報紙廣告，戶外廣告，售樓部展示，展現(xiàn)產(chǎn)品價值，構建客戶信心，激發(fā)購買欲望。展現(xiàn)產(chǎn)品價值，構建客戶信心，激發(fā)購買欲望。安徽御景江南階段營銷策略四、營銷狀態(tài)：為此本階段需要做如下四個方面的事項：、開啟一次全新形象體系樹立的廣告運動；、 一個全新的案場環(huán)境；、一個有專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊伍；、一份可以全面展示項目二期整體與各功能類型的宣傳品；確定的產(chǎn)品標識、房號；本階段中，沒有價格，沒有

31、開盤日期，只有以御景會為平臺的會員招募所聚集的客戶群，具體操作模式詳見附錄御景會啟動活動說明,力求最大數(shù)量吸引客戶入場。安徽御景江南階段營銷策略2、DM洗城DM的功用：以直觀形象的精美冊子專人派發(fā)到客戶手中，使其直觀認知項目，感受項目形象。DM的創(chuàng)意構想：1、規(guī)格：37262、版面：8版（與一期形式相同）3、內(nèi)容：新形象體系+戶型+效果圖+總平圖+認籌信息DM派發(fā)時間：第一輪：7月15-8月30日第二輪：認籌前5-7天安徽御景江南階段營銷策略六、關于定價的特別說明六、關于定價的特別說明安徽御景江南階段營銷策略【御景江南9月15日全城盛大公開】此前所享，皆屬平常安徽御景江南階段營銷策略第四階段第

32、四階段 開盤熱銷期開盤熱銷期安徽御景江南階段營銷策略一、時間跨度：預售證取得日-2012年9月15日。二、工程進度：達到預售條件。三、工作目標：營造開盤氛圍、制定開盤價格，公布開盤終極優(yōu)惠、收取大定金，進入開盤售房流程。安徽御景江南階段營銷策略四、營銷狀態(tài)：本階段有了上述幾個階段的鋪墊后，我們已經(jīng)可以明確： 我們已經(jīng)知道買家在哪里； 我們已經(jīng)知道了什么樣的價位是他們能夠承受的； 我們知道了我們的銷售速度將會是多少； 我們知道了我們的順利點和阻力點，并為此做好了準備； 我們的銷售隊伍已做好了應對的準備； 我們的工程進度恰逢其時；因此，本階段的營銷狀態(tài)就是促成客戶成交，全力簽約，以完成開發(fā)公司的銷售目標和回款任務。安徽御景江南階段營銷策略五、主