江夏艷陽天地塊項目定位與物業(yè)發(fā)展報告

1、GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。榮生地產(chǎn)江夏艷陽天地塊項目定位與物業(yè)發(fā)展報告謹(jǐn)呈： 湖北榮生房地產(chǎn)有限公司GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTE

2、R CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。全國視野 本土智慧 為武漢樓市注入專業(yè)力量 輔佐生意是我們的志業(yè)2GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 本次報告著重于以從商業(yè)化的角度考量項目，確立實現(xiàn)項目土地價值最大化的定位與規(guī)劃方向，作為后期的政府匯報出發(fā)點。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問

3、原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 本體解讀 | 基本情況 | 資源研究 | 綜合結(jié)論 客戶目標(biāo)與限制條件 專題研究體系 項目定位與規(guī)劃布局 物業(yè)發(fā)展概念展示 拆遷評估GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。本體解讀基本狀況資源研究綜合結(jié)論區(qū)位研究交通組織研究理解項目客觀屬性市

4、民活動中心位置、規(guī)劃指標(biāo)街區(qū)印象GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。光谷武昌漢口漢陽湯遜湖項目地塊項目地塊項目位于武漢的遠(yuǎn)城區(qū)江夏紙坊鎮(zhèn)GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*基本狀況*規(guī)劃指標(biāo) 占地面積：20萬平米總建面積：80萬平米容積率：4.0用地性質(zhì)：住宅及商業(yè)拆遷補償：22萬平米（住宅20萬平米、商業(yè)2萬平米）占地20萬方、形

5、狀規(guī)則，內(nèi)部現(xiàn)有的建筑物構(gòu)成復(fù)雜地塊形狀地塊內(nèi)部照片地塊內(nèi)部現(xiàn)有建筑物的復(fù)雜，增加了項目拆遷的難度東視圖南視圖西視圖GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。四面鄰路，既享受便利的交通和臨街的商業(yè)價值，同時受過往車流的噪音影響地塊四至北：至沙羨街東：至復(fù)江道南：至熊廷弼街西：至武昌大大道*基本狀況*項目臨街面約長800米特別是項目西側(cè)的武昌大道是通向高速公路，過往的車流較多，噪音影響明顯GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights rese

6、rved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。位于江夏老城區(qū)，享受成熟的生活配套*基本狀況*周邊的配套狀況艷陽天中國人壽江夏四中海底撈聯(lián)想專賣店項目地塊GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*資源研究*區(qū)位 江夏老城區(qū)的商業(yè)中心，逐步發(fā)展為江夏的綜合服務(wù)中心江夏規(guī)劃發(fā)展方向政府機構(gòu)北移城市向東擴容* 在此規(guī)劃中城北為政治中心，城東為居住新區(qū)，而本項目的地段是綜合性的商業(yè)性中心1、項目所在的地段是江夏的老城區(qū)，在江夏人心目中是江夏

7、的中心；2、在江夏的未來的規(guī)劃中，是擴張后的江夏的綜合服務(wù)中心，承擔(dān)體現(xiàn)江夏形象的使命項目地塊江夏區(qū)地處武漢市南大門，是1+8城市圈的重要節(jié)點，東接鄂州，南通咸寧，西臨長江，北連武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)?，F(xiàn)有人口68萬。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*資源研究*交通條件 交通格局的完善一方面拉近與武武漢中心區(qū)的距離，另一方面加強與周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的聯(lián)系武昌大道：北向經(jīng)湯遜湖、黃家湖通至武昌中心區(qū)；南向通向瀘蓉高速、和江夏的生態(tài)旅游區(qū)文化路：通向街道口江夏大道：經(jīng)湯遜

8、湖通至光谷廣場地鐵E2號線：由黃陂向南，經(jīng)天河機場、王家墩，沿三陽路過長江，然后轉(zhuǎn)向武昌火車站、經(jīng)南湖組團(tuán)至紙坊，實現(xiàn)漢口與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。線路全長76公里。公交：901、903路由武昌的中心城區(qū)經(jīng)關(guān)山進(jìn)入紙坊。兩路車都經(jīng)過項目附近的江夏體育館站。1、文化路的建成已經(jīng)未來地鐵E2號線規(guī)劃的實施，江夏與武漢的距離越來越近2、交通的完善必將加強紙坊的中心性，與周邊的大學(xué)城、工業(yè)園區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)之間的關(guān)聯(lián)更加緊密紙坊大街101省道瀘蓉高速民族大道國道107江夏大道文化路武昌大道地鐵E2線項目位置武昌火車站街道口光谷廣場廟山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭店商貿(mào)物流區(qū)五里界梁子湖生態(tài)旅游黃家湖大學(xué)城湯遜湖三環(huán)線光谷武

9、昌南湖GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*資源研究*市民活動中心江夏唯一的體育館和公園，聚集江夏的人流，承擔(dān)著江夏人休閑娛樂生活中心的使命項目東側(cè)與市民活動中心僅隔一條復(fù)江道，項目直接受益于此。廣場公園江夏體育館： 不僅是江夏人的健康運動中心，也是江夏重大活動舉辦地，是江夏人心目中的城市中心。 （1991年7月動工，1995年4月竣工，建筑面積4000平方米，總投資500萬元，觀眾席3000個，可進(jìn) 行籃球、排球、乒乓球、網(wǎng)球、武術(shù)的訓(xùn)練和比賽，1995年4月承

10、辦了全國女子甲級籃球邀請賽， 2009年11月份承辦了有俄羅斯等國女籃參加的國際邀請賽）市民活動公園： 作為江夏的城市綜合性公園，是市民交流集會、休閑健身、文化娛樂的中心場所。 是江夏人生活的展示的舞臺。 （地處熊廷弼路以北、四賢路以西、沙羨街以南、復(fù)江道以東，總占地面積120畝。）GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*綜合結(jié)論*武漢遠(yuǎn)城區(qū)的中心地段，承擔(dān)著江夏綜合性服務(wù)中心的使命本體屬性因素2高商業(yè)指標(biāo)的大盤項目的高商業(yè)指標(biāo)，考驗著對項目商業(yè)價值的判斷以及商業(yè)物

11、業(yè)發(fā)展思考的能力，在分解高商業(yè)指標(biāo)的同時提升項目的價值；80萬方的總建意味著項目的開發(fā)是長期的，需要有著與之相對應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，實施持續(xù)性的項目升值規(guī)劃3江夏的綜合服務(wù)中心本地塊的開發(fā)在江夏的城市發(fā)展中擔(dān)負(fù)著怎么樣的使命，是項目更高層次的定位出發(fā)點；4市民活動中心項目的地段本身承擔(dān)江夏人生活中心的使命，同時又緊鄰現(xiàn)有的體育館與公園，項目如何在擔(dān)負(fù)起自身的城市功能要求同時利用好由此產(chǎn)生的價值；5拆遷難題地塊上現(xiàn)有建筑物構(gòu)成的復(fù)雜性與較大的規(guī)模，都增加了項目拆遷的難度，如何處理好拆遷問題，必將影響著項目的盈利能力6承上啟下的交通位置項目如何體現(xiàn)承上啟下的交通格局下所產(chǎn)生的價值，聯(lián)系江夏南部的產(chǎn)業(yè)區(qū)、

12、生態(tài)旅游區(qū)與繁華的武漢，武漢遠(yuǎn)城區(qū)的中心地段項目所在地段是江夏的老城區(qū)的中心地段，是江夏的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、生活中心；1GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 本體解讀 客戶目標(biāo)與限制條件 | 客戶目標(biāo) | 限制條件 | 核心問題 專題研究體系 項目定位與規(guī)劃布局 物業(yè)發(fā)展概念展示 拆遷評估GREAT MA

13、STER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*客戶目標(biāo)*一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以企業(yè)的目標(biāo)為導(dǎo)向GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*限制條件*1.高商業(yè)指標(biāo)在一個衛(wèi)星城，本項目20萬方商業(yè)體量，項目需要在承擔(dān)城市發(fā)展中的使命與項目運營的財務(wù)要求之間取得平衡；3.大規(guī)模的拆遷包含住宅和商業(yè)的22萬方的拆遷，在財務(wù)上和空間上對項目的運營提出了限制，必

14、須在項目的運營的財務(wù)整體考慮，在項目的規(guī)劃布局中合理布局2.安排合適的持有量，并保證經(jīng)營成功按貴司的發(fā)展目標(biāo)和理念，對持有物業(yè)的體量持謹(jǐn)慎態(tài)度，以保證成功的經(jīng)營為持有前提。1、土地價值最大化2、合理的功能布局3、商業(yè)構(gòu)成與持有4、項目客戶擴容客戶目標(biāo)限制條件需解決核心問題GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全

15、部內(nèi)容。 本體解讀 客戶目標(biāo)與限制條件 專題研究體系 | 專題1：宏觀層面研究 | 專題2：產(chǎn)業(yè)布局研究 | 專題3：商業(yè)/商務(wù)/酒店市場研究 | 專題4：住宅市場研究 | 專題5：客戶專題研究 | 專題6：都市綜合體研究 項目定位與規(guī)劃布局 物業(yè)發(fā)展概念展示 拆遷評估GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型壓力2010 年一季度內(nèi)地GDP 預(yù)計將達(dá)到12%左右，全年經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)計將呈現(xiàn)“前高后低”。2010 年1-2 月出口反彈，2 月份出

16、口同比增長約40%，主要原因是去年同期出口下跌30%，在低基數(shù)上出現(xiàn)大幅增長。進(jìn)口增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于出口出口導(dǎo)向型難以持續(xù)*宏觀形勢*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 形勢迫使中國經(jīng)濟(jì)由過度投資轉(zhuǎn)向鼓勵消費，由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)推動轉(zhuǎn)變。 2009 年以來，城鎮(zhèn)居民收入實

17、際增長速度趕超GDP 實際增速，并帶動同期居民人均消費支出實際增長也大大超過GDP 增長率，為刺激消費提供了基礎(chǔ)。消費回暖是2010年的大趨勢*宏觀形勢*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。貨幣政策：M2 趨勢性下降不改寬松貨幣環(huán)境當(dāng)前，信貸政策并未大幅收緊，而信貸投放的節(jié)奏控制力度加強。從總量來看，2010 年新增貸款預(yù)設(shè)目標(biāo)為7.5 萬億元，為2009 年全年9.59 萬億的78.2%。從投放節(jié)奏看，今年1-2 月份人民幣貸款共增加2.09 萬億元（而2009

18、 年前兩月累計新發(fā)放貸款為2.69 萬億元人民幣），是去年同期的77.7%。無論是總量指標(biāo)還是進(jìn)度指標(biāo)，目前的貸款投放并未出現(xiàn)大幅緊縮。M2 趨勢性下降不改寬松的貨幣環(huán)境（單位：%）流動性仍然較高人民幣貸款余額及增速*宏觀形勢*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。利率：加息滯后，負(fù)息環(huán)境推高資產(chǎn)泡沫隨著 2 月份CPI 的超預(yù)期增長，實際利率已經(jīng)為負(fù)，資產(chǎn)價格泡沫顯著。對于政府工作報告確定的今年 3%的通脹目標(biāo)，從整個國民經(jīng)濟(jì)運行和價格走勢來看，是一個控制難度比較

19、大的指標(biāo)。回顧改革開放以來的幾次大通脹，如果經(jīng)濟(jì)過熱、糧食產(chǎn)量和貨幣信貸過量投放“三碰頭”，“中國就躲不過去通貨膨脹”。2009 年的大額貨幣投放量很可能引起2010 年物價的上漲。如果今年保持7、8 萬億元的貨幣投放，將形成比較嚴(yán)重的通脹局面。預(yù)計漲幅最高可能在6-7 月達(dá)到4.5%左右。CPI 同比和環(huán)比變化（單位：%）大宗商品價格短暫回調(diào)后保持上漲趨勢BERNT 原油現(xiàn)貨價格（單位：美元/桶）*宏觀形勢*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MAS

20、TER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 從房地產(chǎn)角度，當(dāng)前整體評估宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、信貸、利率、匯率，可以發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)各環(huán)節(jié)均助推房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上漲環(huán)境特征顯著：1、宏觀經(jīng)濟(jì)處于過熱前端；2、貨幣供應(yīng)趨勢性下降，但不改寬松貨幣環(huán)境；3、年初信貸并未實質(zhì)收緊，房地產(chǎn)信貸定向調(diào)控階段性效果不明顯；4、負(fù)息環(huán)境推高房地產(chǎn)資產(chǎn)價格；5、人民幣升值預(yù)期引導(dǎo)資金流向資產(chǎn)領(lǐng)域；6、房調(diào)政策對市場的調(diào)節(jié)仍未見實效。 在目前內(nèi)地一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上漲程度已令人

21、擔(dān)憂的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對價格的推動作用，將加大房地產(chǎn)“硬著陸”的可能性。對于后市，我們展望認(rèn)為：1、房調(diào)政策將進(jìn)一步加強，增加房地產(chǎn)市場短期下調(diào)的可能性。2、信貸政策在房地產(chǎn)資產(chǎn)價格壓力下，下半年收緊態(tài)勢加強且幅度加大。3、加息趨勢，將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價格下調(diào)。鑒于目前的經(jīng)濟(jì)形勢的復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場形勢仍不明朗。*宏觀形勢總結(jié)*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。專題2：產(chǎn)業(yè)布局研究總體布局產(chǎn)業(yè)區(qū)分析綜合結(jié)論高新技術(shù)區(qū)生態(tài)旅游區(qū)物流商貿(mào)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)格局重

22、點項目巴登城伊托邦區(qū)域現(xiàn)狀商業(yè)的租售GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏作為武漢的遠(yuǎn)城區(qū)，發(fā)展勢頭良好、潛力大050100150200250300350400450漢南區(qū)蔡甸區(qū)東西湖區(qū)新洲區(qū)江夏區(qū)黃陂區(qū)江岸區(qū)硚口區(qū)洪山區(qū)漢陽區(qū)江漢區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)武漢市各區(qū)2008年GDP排名 單位：億元0510152025硚口區(qū)江漢區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)蔡甸區(qū)江岸區(qū)黃陂區(qū)江夏區(qū)漢陽區(qū)青山區(qū)東西湖區(qū)新洲區(qū)漢南區(qū)武漢市各區(qū)2008年GDP增幅排名 單位：%*區(qū)域現(xiàn)狀*1、在遠(yuǎn)城區(qū)中，江夏的

23、經(jīng)濟(jì)總規(guī)模僅略次于黃陂區(qū)；2、江夏的經(jīng)濟(jì)增速高于武漢的平均水平GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。33.1693.7459.35.723.211.10102030405060708090100第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值增幅 江夏區(qū)2009年三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 單位：億元 %18%50%32%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)江夏區(qū)2009年三產(chǎn)業(yè)占比 單位：%依據(jù)城市發(fā)展的規(guī)律，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，江夏對金融、酒店等第三產(chǎn)業(yè)的需求越來越強烈*區(qū)域經(jīng)濟(jì)*1、目前江夏已經(jīng)由以第一

24、產(chǎn)業(yè)為主的農(nóng)業(yè)型過渡到第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)性城市；并正向第三產(chǎn)業(yè)為主的綜合性的城市發(fā)展2、江夏城市發(fā)展對服務(wù)性第三產(chǎn)業(yè)的需求與當(dāng)下缺乏的現(xiàn)實存在矛盾GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。在大武漢背景下的江夏，將承接居住、休閑、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)三大功能江夏*區(qū)域功能定位*光谷武昌1、在城市化進(jìn)程中部分居住人口將從中心城區(qū)外移；2、大光谷概念下的同類產(chǎn)業(yè)的聚集與擴張，江夏是其主要的承接區(qū)域3、江夏作為武漢的遠(yuǎn)城區(qū)，自身具有優(yōu)良的自然景觀。GREAT MASTER CHINA LI

25、MITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。承接光谷，發(fā)揮自身資源優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)新城六大遠(yuǎn)城區(qū)中，工業(yè)產(chǎn)值最高六大遠(yuǎn)城區(qū)中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快六大遠(yuǎn)城區(qū)中，就業(yè)人口增長速度最快六大遠(yuǎn)城區(qū)中，城市化率最快*產(chǎn)業(yè)定位*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷

26、貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。以光谷為核心，大力發(fā)展醫(yī)藥、光電、新型材料為主的高科技和裝配制造業(yè)豹澥冶化工業(yè)園大橋新區(qū)綜合開發(fā)園區(qū)廟山開發(fā)區(qū)利用優(yōu)越的資源交通條件，包括龍泉風(fēng)景區(qū)、五里巴登城，建設(shè)生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 龍泉生態(tài)旅游園五里生態(tài)旅游園金口制造業(yè)基地鄭店物流產(chǎn)業(yè)園利用京珠、滬蓉高速和武漢三環(huán)快速路，以現(xiàn)有金口、鄭店物流園和黃金工業(yè)園為基礎(chǔ)，發(fā)展新型建材和物流業(yè)為主物流產(chǎn)業(yè)基地。 江夏的產(chǎn)業(yè)布局以高新技術(shù)、物流商貿(mào)和生態(tài)旅游，

27、缺乏相關(guān)配套的服務(wù)性功能區(qū)。江夏區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布圖*產(chǎn)業(yè)布局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。金口開發(fā)區(qū)以“中山艦”為題材將金口發(fā)展為武漢長江上游水陸聯(lián)運樞紐及主城外圍制造業(yè)基地；鄭店物流區(qū)鄭店以現(xiàn)有鄭店物流園和黃金工業(yè)園為基礎(chǔ)，擴展連片，建設(shè)1020平方公里的工業(yè)園和物流園。產(chǎn)業(yè)以新型建材和物流業(yè)

28、為主。 武漢江南新型制造業(yè)基地之一，武漢南部新城組群的科教基地和現(xiàn)代物流基地，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地”。大橋新區(qū)廟山開發(fā)區(qū)重點發(fā)展相配套的醫(yī)藥、新型材料、電力為主的制造業(yè)基地，積極培育自身完善的綜合產(chǎn)業(yè)集群；努力建設(shè)以制造業(yè)為主，成為武漢市江夏經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支持地區(qū)。五里界巴登城旅游開發(fā)區(qū)重點發(fā)展相配套的醫(yī)藥、新型材料、電力為主的制造業(yè)基地，積極培育自身完善的綜合產(chǎn)業(yè)集群；努力建設(shè)以制造業(yè)為主，成為武漢市江夏經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支持地區(qū)。周邊的產(chǎn)業(yè)區(qū)以紙坊為核心，形成江夏未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局*產(chǎn)業(yè)布局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家

29、顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。大橋新區(qū)：吸引高校教師、科研人員等高收入人群進(jìn)入廟山開發(fā)區(qū)：大量引進(jìn)制造業(yè)工人、高級技術(shù)人員現(xiàn)有人口5萬人，未來規(guī)劃人口總量9萬人現(xiàn)有人口2.8萬人，未來規(guī)劃人口總量10萬人高新開發(fā)區(qū)人口將會實現(xiàn)爆炸式增長，高新產(chǎn)業(yè)帶來大量高收入人口，將會產(chǎn)生較高購買力*產(chǎn)業(yè)區(qū)分析*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬

30、大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。以現(xiàn)有鄭店物流園和黃金工業(yè)園為基礎(chǔ)，擴展連片，建設(shè)1020平方公里的工業(yè)園和物流園。產(chǎn)業(yè)以新型建材和物流業(yè)為主。 規(guī)劃發(fā)揮交通優(yōu)勢，將金口發(fā)展為武漢長江上游水陸聯(lián)運樞紐及主城外圍制造業(yè)基地；以“中山艦”為題材，結(jié)合沿江景觀帶，以艦船博覽為延伸的文化旅游景區(qū)。金口開發(fā)區(qū)鄭店黃金物流工業(yè)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)有人口8.5萬人，未來規(guī)劃人口總量20萬人現(xiàn)有人口3萬人，未來規(guī)劃人口總

31、量6萬人周邊非城市級居住條件配套較差，將吸引產(chǎn)業(yè)人口大量轉(zhuǎn)移進(jìn)入紙坊居住*產(chǎn)業(yè)區(qū)分析*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。武漢巴登城：華中地區(qū)最著名的溫泉SPA勝地、旅游勝地和國際會議中心項目核心理念源于德國巴登高端溫泉休閑區(qū) 總投資46億元，規(guī)劃用地667公頃，分三期六年建設(shè)。，集合溫泉度假，體育

32、休閑，污水、垃圾處理，太陽能發(fā)電，森林、氣象觀測等多種功能。 一期工程可于2011年建成營業(yè)。整體建成后，將提供1000多間高星級客房，日接待游客能力達(dá)5000人?；厥掌趦?nèi)上繳稅收約22.5億元，可解決3000-4000個就業(yè)崗位。武昌光谷巴登城紙坊巴登城 吸引的是高端目的性旅游休閑的客群，一方面提升江夏的知名度，另一方面將產(chǎn)生相對應(yīng)的商業(yè)商務(wù)需求。*重點項目*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rig

33、hts reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 中國首個低碳智能新城，兩型社會的樣本田和試驗區(qū)。 伊托邦的開發(fā)將以五里界城鎮(zhèn)舊城改造為契機和中心點，以滬蓉高速、梁子湖大道東部對接藏龍島開發(fā)區(qū)、南部對接巴登城國際休閑度假區(qū)，未來將形成容納10萬人以上的新城，同時可提供上萬個新的就業(yè)崗位。 總規(guī)劃面積約14平方公里，預(yù)計總投資超過100億元。首期啟動約2.62平方公里，投資逾50億元輻射三大消費群：從事高科技創(chuàng)業(yè)及企業(yè)的財智、財富人群，從事高新區(qū)企業(yè)管理的精英高層人群以及訴求生活品質(zhì)的大武漢主城區(qū)度假休閑人群。1、以東湖高新、廟山開發(fā)區(qū)、藏龍島

34、科技園區(qū)所帶來的創(chuàng)意研發(fā)動力；2、以武漢城區(qū)及江夏城區(qū)帶來的學(xué)校教育文化消費動力；3、以湯遜湖和梁子湖拉動的整個武漢城市圈的生態(tài)休閑度假動力；伊托邦 撬動大光谷，推動江夏區(qū)融入光谷一體化發(fā)展的進(jìn)程。從而加速江夏的城市發(fā)展，對城市商業(yè)提出層次提出更高的要求。*重點項目*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)

35、容。商業(yè)商務(wù)配套完善光谷中心區(qū)商業(yè)商務(wù)配套較差景觀資源較好開發(fā)區(qū)本地商業(yè)商務(wù)配套有待提升紙紡城區(qū)社區(qū)商業(yè)配套完善武昌南湖區(qū)紙坊對大橋、廟山區(qū)存在政務(wù)需求，商業(yè)、酒店需求吸引力不及光谷中心區(qū)商業(yè)、酒店需求商業(yè)、酒店需求大橋、廟山地處光谷核心區(qū)與紙坊中間，商務(wù)需求更多會考慮光谷中心區(qū)。商務(wù)需求吸引力不及光谷核心區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要與江夏區(qū)政府形成行政有關(guān)系，存在政務(wù)需求紙坊是區(qū)政府所在地，形成政務(wù)需求商務(wù)需求政務(wù)需求*綜合結(jié)論*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT

36、 MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。商業(yè)商務(wù)配套較差景觀資源較好居住配套較差商業(yè)商務(wù)配套有提升潛力，購物環(huán)境有待升級居住生活配套完善紙紡城區(qū)商業(yè)商務(wù)配套較差居住配套較差產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動商務(wù)、政務(wù)公差住宿、產(chǎn)業(yè)展示需求物流區(qū)和生態(tài)旅游區(qū)給紙坊帶動居住、酒店、商務(wù)、購物需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動商務(wù)、政務(wù)公差住宿、產(chǎn)業(yè)展示需求政務(wù)需求商業(yè)、酒店需求政務(wù)需求商業(yè)、酒店需求*綜合結(jié)論*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)

37、出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。*綜合結(jié)論*站在江夏產(chǎn)業(yè)的布局的層面看，項目將要承擔(dān)的功能是商務(wù)、商業(yè)、居住的多動能融合1、紙坊承接物流商貿(mào)園區(qū)的企業(yè)產(chǎn)生的地緣性的商務(wù)商業(yè)需求，成為這些企業(yè)辦公總部地的首選2、以巴登城為代表的江夏目的性生態(tài)旅游項目，必將聚集的大量人流，由此帶來的商業(yè)需求也將落于紙坊3、在光谷產(chǎn)業(yè)價值推動房價上漲的趨勢背景下，位于光谷與紙坊中間產(chǎn)業(yè)人群購買的選擇方向?qū)⑥D(zhuǎn)向紙坊結(jié)論GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。專題3：商

38、業(yè)/商務(wù)/酒店市場研究總體概況綜合結(jié)論商業(yè)市場概況業(yè)態(tài)租金重點商業(yè)體結(jié)論酒店市場辦公市場興新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏商業(yè)目前處于多檔次、多階段商業(yè)并存階段，紙坊城鎮(zhèn)型商業(yè)形態(tài)較為成熟原始型商業(yè)多分布于紙坊城區(qū)周邊城鎮(zhèn)型商業(yè)集中于紙坊城居住型商業(yè)多集中于興新產(chǎn)業(yè)園區(qū)城鎮(zhèn)中心集中型

39、商業(yè)位于紙坊城興新街紙坊周邊鄉(xiāng)村分布于主要國道周邊的服務(wù)型商業(yè)、鄉(xiāng)村攤販、流動商販。新興產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，服務(wù)中型居住組團(tuán)的商業(yè)，如廟山湯遜湖區(qū)、大橋區(qū)大學(xué)城商業(yè)街區(qū)紙坊城區(qū)內(nèi)，沿城市街區(qū)分布以中心百貨、中百倉儲、蘇寧電器等主力店集中的興新街，具有城市商圈特征江夏處于快速發(fā)展時期，目前仍然保留有商業(yè)發(fā)展階段中多種形態(tài)，檔次各有不同；紙坊擁有區(qū)域商圈特征的城鎮(zhèn)集中型商業(yè)，是江夏商業(yè)發(fā)展較成熟區(qū)域。*商業(yè)*概況GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。商圈情況商圈位置商圈組成商

40、圈體量約12.24萬平方米，為購物型區(qū)域級中心，主要以區(qū)域居民時尚消費群體為主導(dǎo)。興新街商圈主要沿興新街西段東西走向分布，與復(fù)江道、西交路形成路網(wǎng)，屬于江夏區(qū)歷史較早，發(fā)展較成熟的商圈。以時尚百貨和各類專場店、精品店為主。主力店主要以中心百貨、中百倉儲、肯德基、蘇寧電器、銅羅灣購物廣場、路仕丹時尚廣場，吸引周邊居民購物消費。興新街商圈是紙坊唯一的商圈；本項目位于興新街商圈。興新街商圈*商業(yè)*興新街商圈位置圖GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。主力店為過時大賣場設(shè)計

41、，垂直化布局未考慮購物空間感，平面布局較為緊湊，舒適感較差。未考慮購物環(huán)境布置及空間過渡，與現(xiàn)流行的體驗式購物中心在檔次上還有較大差距。中心百貨 代表了紙坊商業(yè)最高形態(tài)，規(guī)劃設(shè)計仍有待提升*商業(yè)*興新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。主力店臨街布置，受區(qū)域交通條件和項目自身設(shè)計影響，卸貨區(qū)交通動線設(shè)計未做到貨運車輛與購物人流分開布置，降低購物舒適度。受區(qū)域商業(yè)街區(qū)規(guī)劃限制影響，未能達(dá)到較好的收益水平。武商量販 購物環(huán)境較低端，受規(guī)劃條件限制，未達(dá)到大型超市

42、運營水平*商業(yè)*興新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。項目所在地*商業(yè)*缺乏國際性的品牌和國內(nèi)一線品牌國際知名品牌：集中在化妝品和服飾NIKE、阿迪達(dá)斯、喬丹、迪奧、蘭蔻、國內(nèi)知名品牌：集中在運動品牌，缺乏一線品牌的專賣店佐丹奴、美邦、安踏、匡威、金萊克、正克、阿依蓮、森馬、361等興新街商圈復(fù)江道是江夏品牌集中的地段，但仍以國內(nèi)的二、三品牌為主。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原

43、創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。興新街主要以各式家用消費員為主，集中大量服裝類購物店，主要主力店分布在復(fù)江道與興新街交匯處。*商業(yè)*興新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。類別數(shù)量服裝類90煙酒副食31餐飲45眼鏡9醫(yī)藥18家電11電子15美容美發(fā)25精品店30大型商場2中型賣場6攝影11兒童用品8生活用品25休閑、娛樂6珠寶3通信18書店1文具店10建材9網(wǎng)吧8維修、五金等44商圈業(yè)態(tài)較多以中低端購物類為主，休閑娛樂類消費較少購物

44、型消費占到絕大多數(shù)，其中服裝、煙酒、美容占比過半。休閑娛樂類消費過少，僅6家。核心商業(yè)區(qū)餐飲類消費極少，均分布在古驛道周邊，檔次較低。*商業(yè)*興新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。租金 沿興新街與西交路和復(fù)江道交匯路段租金較高興新街商圈核心區(qū)臨街商鋪面積約40-70平米，租金達(dá)到4-6萬元/年，平均商鋪每平米單月租金最高達(dá)到約120元左右，一般為105-85元。復(fù)江道商鋪租金靠近興新街租金較高。西交路商鋪遠(yuǎn)離核心商圈，租金較低。租金計算未計入主力店及公共面

45、鋪，以私營面鋪為主要調(diào)查對象。項目所在地*商業(yè)*125元/月/105元/月/90元/月/75元/月/50元/月/40元/月/興新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。物業(yè)陳舊，交通環(huán)境一般等原因給商圈發(fā)展帶來一定限制。缺乏多元休閑娛樂業(yè)，商圈整體商業(yè)檔次以中低檔為主，消費人群為周邊居民為主。商圈以中心百貨、中百倉儲、蘇寧電器等主力店為核心，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)整體提升較難。商業(yè)形態(tài)消費群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以傳統(tǒng)百貨為主，輔以超市紙坊市民及周邊鄉(xiāng)民，以家庭型消

46、費為主傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢明顯，區(qū)域知名度高受城市開發(fā)規(guī)劃限制，依然逐步形成沿街鋪延伸開發(fā)形式興新街購物環(huán)境受多方面制約，較難達(dá)到提高紙坊商業(yè)中心地位的潛力*商業(yè)*興新街商圈GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏的酒店形態(tài)：1、政府機構(gòu)的招待所2、低檔次的商務(wù)酒店（金鴻商務(wù)、江都酒店）3、提供住宿為主的小旅館*酒店*由于遠(yuǎn)城區(qū)的地理區(qū)位以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，江夏的酒店市場目前處于起步階段典型酒店1、金鴻商務(wù)：準(zhǔn)三星級、10層，約100間，進(jìn)行狀況良好，目前是

47、江夏商務(wù)的首選2、江都酒店：準(zhǔn)四星，約有200間，實際價格相對金鴻商務(wù)略低，因為地段和自身管理服務(wù)的原因，經(jīng)營狀況不甚理想項目位置金鴻商務(wù)江都酒店GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。酒店服務(wù)逐漸走高依托江夏光谷經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，隨著紙坊周邊工業(yè)園的陸續(xù)開發(fā)，不僅在硬件施設(shè)服務(wù)上提高了檔次，在服務(wù)水平上走向更專業(yè)化方向。商務(wù)行政型酒店將成為新的開發(fā)方向隨著大量企業(yè)進(jìn)駐周邊工業(yè)園，這些大企業(yè)的商務(wù)關(guān)系往來將日趨頻繁，給本區(qū)酒店帶來大量的商機。功能增強酒店的社會功能將不斷提

48、升，從最初的簡單歇腳居住成功集旅游、商務(wù)、會議于一體的“多功能廳”，向多元化方向發(fā)展。*酒店*區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將將帶來酒店需求的市場容量的增加以及檔次的提升GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏目前無真正商務(wù)辦公市場，整體處于原始階段江夏目前的辦公設(shè)施的構(gòu)成分三部分：1、政府機構(gòu)及事業(yè)單位的政府辦公樓2、國有單位如銀行、電信等的經(jīng)營現(xiàn)場辦公3、部分具有規(guī)模的企業(yè)的自建辦公設(shè)施，如中建十八局等未來趨勢：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的辦公需求的提高區(qū)域產(chǎn)業(yè)園企業(yè)的商務(wù)、政務(wù)需求*

49、商務(wù)*江夏目前無商務(wù)辦公市場GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。多業(yè)態(tài)融合、多商業(yè)物業(yè)集中的大型體驗式購物中心的復(fù)合發(fā)展模式是未來紙坊商業(yè)升級的方向*綜合結(jié)論*區(qū)域商業(yè)商務(wù)的升級，即使城市發(fā)展的需求也是本項目承擔(dān)的使命商業(yè)商務(wù)酒店是未來的方向、服務(wù)與功能均需要升級酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生多元化功能的高集中度辦公設(shè)施需求商務(wù)功能上升級區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，契合區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求購物中心、酒店、辦公必將形成項目商業(yè)的持有，從而影響項目的財務(wù)結(jié)構(gòu)，因此持有商業(yè)體量成為一個須解

50、決的命題。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容?；谪攧?wù)概算，項目的可持有商業(yè)的上限為9萬方需要銷售多少商業(yè)完成目標(biāo)住宅銷售收入約20億元 銷售收入要求29.12億元項目總投資約22.4億元利潤要求約6.72億元總建面積：約80萬商業(yè)面積：萬住宅面積：40萬就地還建：22萬預(yù)計成本約2800元/預(yù)期利潤30% 住宅估價：5000元/可以考慮中長期持有的商業(yè)面積：9萬方商業(yè)銷售價格按1萬元/計算*財務(wù)導(dǎo)入下的商業(yè)持有思考*以就地還建為例進(jìn)行財務(wù)概算。GREAT MAS

51、TER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。本項目可能的商業(yè)物業(yè)的租售模式*商業(yè)運營*物業(yè)類別一般租售模式擴展模式購物中心持有1、自己成立公司經(jīng)營；委托或租賃給專業(yè)零售管理公司2、在經(jīng)營成功后可進(jìn)行分割出售（運用返租等方式） 超市百貨持有1、招商百貨超市的經(jīng)營公司入住2、整體出售（在上海北京一線城市有少數(shù)案例）商業(yè)街銷售1、直接銷售，適用于商業(yè)價值高的地段2、帶租約出售，成立公司知道運營 專業(yè)市場持有1、自己成立公司經(jīng)營；委托或租賃給專業(yè)零售管理公司2、在經(jīng)營成功后可進(jìn)行分割出售（運用返租

52、等方式） 酒店持有1、自己成立專門公司經(jīng)營或者整體出租給專業(yè)的酒店經(jīng)營公司2、賣給投資者再通過經(jīng)營公司運營辦公樓持有1、自己管理收入租金或出租給專業(yè)的管理公司經(jīng)營2、出售給投資者，再成立經(jīng)營公司經(jīng)營公寓銷售1、通常直接銷售2、也可出售后成立公司經(jīng)營獲得租金回報以上物業(yè)都可通過發(fā)行房地產(chǎn)信托基金（REITS）或者商業(yè)地產(chǎn)公司IPO上市以及重組上市的方式進(jìn)行商業(yè)退出，以套現(xiàn)。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。專題4：住宅市場研究整體市場綜合結(jié)論市場格局板塊劃分紙坊板

53、塊湯遜湖板塊文化路板塊結(jié)論發(fā)展歷程市場現(xiàn)狀產(chǎn)品特征GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展的階段第一階段：以湯遜湖為中心的沿湖區(qū)域，依托湖景資源，開發(fā)高端別墅區(qū)。第三階段：隨著大花嶺大學(xué)城以及文化路延長線連通市中心，區(qū)域地段價值迅速提升，進(jìn)入新一輪的快速發(fā)展階段。第二階段：富士康等科技產(chǎn)業(yè)帶動的“泛光谷”概念，帶動紙坊板塊進(jìn)入快速發(fā)展階段。*整體市場*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserve

54、d本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。2009年，江夏區(qū)全年商品房供應(yīng)面積為147.07萬，僅高于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及青山區(qū)。2009年，江夏區(qū)全年成交商品住房68.01萬，成交套數(shù)累計6329套，成交金額25億元。三項指標(biāo)均位居全市第九。*整體市場*江夏作為遠(yuǎn)城區(qū)其年供應(yīng)消化量超過部分主城區(qū)，上升空間大江夏年供求量比作為主城區(qū)的經(jīng)技術(shù)開發(fā)區(qū)和青山區(qū)還高，是青山區(qū)的2倍還多GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏區(qū)的成交量超過主

55、城區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和青山區(qū)，但價格卻是最低的*整體市場*量高價低，隨著江夏城市的發(fā)展，逐步拉近與武漢的距離，房地產(chǎn)市場前景看好GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。2009年，江夏區(qū)商品房供應(yīng)量為147.07萬，同比減少23.12萬，降幅為14%，與2007年相比增加3%，區(qū)域供應(yīng)量波動變化，總量偏低。 截至2010年1月10日，江夏區(qū)商品房存量77.04萬，相比09 年11月初減少6%；相比2009 年年中減少9%。區(qū)域存量房源持續(xù)消化，可售面積逐步減少。江夏區(qū)

56、成交量成倍增加，成交面積同比增長54%，相比2007年減少43%。*整體市場*江夏房地產(chǎn)市場整體供求形勢良好1、相對與07年的繁榮，江夏09年的成交量仍有很大的上升空間2、江夏目前的供應(yīng)量并不高，而且存量面積逐步減少，后市市場競爭形勢看好GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀從自身資源來看：土地資源豐富，自然條件優(yōu)越以及發(fā)展規(guī)劃的良好前景等優(yōu)勢。 武漢市近郊依山傍水的花園式衛(wèi)星新城，江夏區(qū)政治、文化中心，以居住、綜合服務(wù)和休閑度假為主要功能。從投

57、資前景來看：“泛光谷”概念的支撐，置業(yè)群體的年輕化、郊區(qū)化，未來將有更長遠(yuǎn)的發(fā)展。 從交通規(guī)劃來看：隨著文化大道、湯遜湖大橋的建成，拉近與武漢中心城區(qū)的距離。*整體市場*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。江夏區(qū)房地產(chǎn)市場板塊劃分目前的江夏區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在紙坊老城板塊、湯遜湖高端別墅板塊以及沿文化路發(fā)展的新興板塊。*市場格局*江夏武昌中心光谷黃家湖大學(xué)城南湖1、隨著城市的發(fā)展，居住區(qū)外遷。由武昌中心區(qū)向南遷移，江夏逐步承接更多的中心區(qū)居住人口遷徙2、江夏周邊

58、的板塊具有景觀或者大學(xué)城的人文優(yōu)勢，江夏優(yōu)勢在其遠(yuǎn)離武昌中心但不遠(yuǎn)離繁華成熟的生活GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。湯遜湖板塊：依托湖景資源以及光谷產(chǎn)業(yè)支撐，打造高端別墅區(qū)。區(qū)域的開發(fā)以旅游、居住、大學(xué)城、科技園建設(shè)等非工業(yè)性開發(fā)為主。伴隨中國光谷、中國藥谷等科技產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和武漢高校的遷入，逐漸成為科技、教育、人文強勢區(qū)域，其價值的成長空間是無可限量的。湯遜湖板塊武漢長島納帕溪谷美加湖濱新城梅南星座保利海寓保利海上五月花*市場格局*GREAT MASTER

59、CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。戶型面積：45-250占地面積: 166205容積率： 2.4建筑面積: 372562總戶數(shù): 3809戶典型樓盤：保利海上五月花物業(yè)形態(tài)：別墅、高層及多層產(chǎn)品建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)情*市場格局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。紙坊板塊紙坊板塊：傳統(tǒng)老城區(qū)低端住宅區(qū)、吸引地緣性客戶2005年房地產(chǎn)才逐步形成市場，以富麗園地產(chǎn)所

60、開發(fā)的系列項目為代表，以多層純住宅小區(qū)為主，主要是面向紙坊城區(qū)的公務(wù)員、回鄉(xiāng)置業(yè)者、部分光谷科技園的職工等。*市場格局*GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。典型樓盤：世紀(jì)城本項目住宅均價：3800元/住宅面積：45-250占地面積：120424容積率： 3.4建筑面積：460000總戶數(shù): 3554設(shè)計注重性價比優(yōu)勢，以產(chǎn)品設(shè)計破局。以133三房送空中花園和105 緊湊三房改四房的設(shè)計，獲得市場普遍追捧。江夏區(qū)購房者多選擇中大型三房。*市場格局*GREAT MAS