中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

1、(2016)中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)廣 東省物業(yè)管理?xiàng)l例、省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 等法律法規(guī)的精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)行為。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所 收取的費(fèi)用。第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第五條市發(fā)展和改革局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

2、各鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格、建設(shè)主管部門(mén)在市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導(dǎo)下開(kāi) 展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。第六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有 或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi) 方式。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)

3、 價(jià)。別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市 場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主采取自行管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 政府指導(dǎo)價(jià)由市發(fā)展和改革局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價(jià) 及浮動(dòng)幅度或最高限價(jià)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適 時(shí)調(diào)整。制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。第九條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià) 范圍 內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報(bào)價(jià)格主管部 門(mén)備案。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，

4、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。第十條前期物業(yè)管理階 段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng) 按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定 執(zhí)行。確需 超過(guò) 政府指導(dǎo) 價(jià)水 平的，應(yīng)提 前三十日 報(bào)市 發(fā) 展和改革局核定；物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用 設(shè)施 設(shè)備、社區(qū) 建設(shè) 等因 素劃 定。物業(yè) 的配 套設(shè) 施設(shè) 備共 用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； 但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng) 分別進(jìn)行前期物業(yè) 管理招投標(biāo)。第一條住宅物業(yè)服務(wù)因成本變化等原因需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，成立

5、業(yè)主大會(huì)的，由 業(yè)主 委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專 有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè) 主同意后實(shí)施；未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)所 在地 的居（村）委會(huì) 在街 道辦 事 處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)專有部 分面積 占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案 后實(shí)施。召開(kāi)業(yè)主 大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng) 于會(huì) 議召 開(kāi)前 十五日 將會(huì)議時(shí) 間、地 點(diǎn)、調(diào)價(jià)方案和議 程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的 形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)、記名投票等形 式。采 用記 名投 票及

6、書(shū)面 征求 意見(jiàn)形式的，應(yīng)將 征求 意見(jiàn) 結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。物業(yè) 所在 地居（村）委會(huì) 征詢業(yè)主 意見(jiàn) 調(diào)整物 業(yè)服 務(wù)費(fèi) 的程 序與要 求參照前 款 執(zhí)行。業(yè)主對(duì)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的表決結(jié)果，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。（一） 專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì) 算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分 按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的

7、物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。第十四條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共 用部 位、共 用設(shè) 施設(shè) 備的 日常運(yùn) 行、維護(hù)、保養(yǎng) 費(fèi)用 以及所產(chǎn)生的 水電費(fèi)用。未移 交給 供水 企業(yè) 管 理維 護(hù)的 二次 供水 設(shè)施，其 營(yíng)運(yùn)、維護(hù) 和管理 產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì) 入物業(yè)服務(wù)成本。（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（七 ）辦公費(fèi)用；（八）管理費(fèi)分?jǐn)?；（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（十）經(jīng)業(yè)主

8、同意的其它費(fèi)用。第十 五條 物業(yè) 共用 部位、共用設(shè) 施設(shè)備的 大修、中修 和更 新、改造 費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通 過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房地 產(chǎn)證 記載的建筑面 積為 準(zhǔn)。房 產(chǎn)證 未記 載建 筑面 積或未 辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中 約定的建筑面積為準(zhǔn)。自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位（車(chē)庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按車(chē)位（車(chē)庫(kù)）的數(shù) 量計(jì)收，也可按法定 產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。第十七條物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不依合同約定交納物 業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企

9、業(yè) 可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十八條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)具體 內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)、計(jì) 費(fèi)方 式及 計(jì)費(fèi) 起始 時(shí)間等 內(nèi)容。第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但 尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域 同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。建設(shè) 單位 出售 物業(yè) 時(shí)，不得 承諾 或者 約定 減免 物業(yè) 服務(wù) 費(fèi)用。建設(shè) 單位已經(jīng)承 諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二 十條 物業(yè)

10、 管理 區(qū)域內(nèi)，供水、供電 、供氣、通訊、有線 電視等 單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶 收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè) 主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用。第二 十一條業(yè) 主、物 業(yè)使 用人 對(duì)物 業(yè)進(jìn) 行室內(nèi) 裝修 的，物 業(yè)服 務(wù)企 業(yè)可向業(yè) 主 （物 業(yè)使 用人）或裝 修企 業(yè)收 取裝 修保 證金（押金）、裝修 人員出入 證件 押金 （或工本費(fèi)）。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)由雙方協(xié)商確 定。除 此外，物業(yè) 服務(wù)企 業(yè)不得強(qiáng)制收取其他 與裝修相關(guān)的費(fèi)用。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的

11、人員收取辦證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。第二十三條實(shí)行小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為每套住房業(yè)主免費(fèi)配置不少于3張出入證（含IC卡等），如車(chē)位需單獨(dú)配置的，每車(chē)位應(yīng)配置不少于1張出入證（含IC卡）。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費(fèi)。第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車(chē)輛的車(chē)位或者 利用 物業(yè) 共用 部位、共用 設(shè)施 設(shè)備 進(jìn)行經(jīng) 營(yíng)的，應(yīng)當(dāng) 征得 相關(guān) 業(yè)主、業(yè)主大 會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意 后用于沖減物業(yè)服務(wù)成本或按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十五條住宅小區(qū)車(chē)輛停

12、放保管服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車(chē)服務(wù)企業(yè)等停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主或使用人通過(guò)合同或其他方式約定。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費(fèi)由 雙方協(xié)商。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)、單位不 得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第二十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置， 將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 遵守價(jià)格法律、法 規(guī)和政策，建 立健全內(nèi)部?jī)r(jià) 格 管 理制 度，配 備價(jià) 格管 理人員，加 強(qiáng)價(jià)

13、 格自 律、自覺(jué) 規(guī)范價(jià) 格行為，不斷改善經(jīng) 營(yíng)管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 同時(shí) 服務(wù)于多 個(gè)物業(yè) 管理 區(qū)域 的，服 務(wù)成 本和收支應(yīng)分 別核算、單獨(dú)建帳。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所 交納的業(yè)主所 有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年不少于一次向 業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 及時(shí)答復(fù)。第三 十一條對(duì) 物業(yè) 服務(wù)收 費(fèi)有 爭(zhēng)議 的，業(yè) 主、物業(yè) 使用 人、業(yè) 主委 員會(huì)或物業(yè) 服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。第三 十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè) 有下列行 為之一的，由價(jià) 格主管部 門(mén)依法 查處：（一）未經(jīng)市價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)，超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；（二）