最新解讀最新特權(quán)法司法解釋

1、最新解讀最新特權(quán)法司法解釋第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不 動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買 的權(quán)利。第一百零三條 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒 有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共 有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。條文釋解一、通知 確定了行使期間的，原則上以該期間為準如果按份共有人之間優(yōu)先購買權(quán)的行使期間沒有約定 或約定不明的，按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)當(dāng)有一個合 理的期限。作為轉(zhuǎn)讓人來講，基于轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的特點、與第三 人的磋商情況以及對商機的判斷等因素，從對自己利益的考 量出發(fā)，一般會對其他按份共有人提出一個行使期間。對這 個確定行

2、使期間的權(quán)利首先應(yīng)該賦予轉(zhuǎn)讓人一方，因為這個 權(quán)利實際上是所有權(quán)主體行使其權(quán)利的一部分內(nèi)容。如果該 行使期間足夠滿足其他按份共有人進行審慎決斷，則法律沒 有必要干涉市場主體的交易安排。因此，本條解釋規(guī)定，如 果轉(zhuǎn)讓人在通知中載明了優(yōu)先購買權(quán)的行使期間的，原則上 應(yīng)以該期間為準。二、優(yōu)先購買權(quán)行使期間一般為 15 日 根據(jù)本解釋規(guī)定， 將優(yōu)先購買權(quán)行使期間確定為 15 日有三種情況：一是轉(zhuǎn)讓 人未通知的；二是轉(zhuǎn)讓人雖進行了通知，但通知中未載明行使期間；三是轉(zhuǎn)讓人雖進行了通知，也載明了優(yōu)先購買權(quán)的 行使期間，但該載明的期間短于通知送達之日起 15 日的。 具體分析如下： （一）轉(zhuǎn)讓人未通知的 1.

3、 此時的期間起算點 為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件 之日 實踐中，在轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓其享有的共有份額時未通知 其他按份共有人的情況下大量存在，而優(yōu)先購買權(quán)行使的前 提是其他按份共有人對轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓共有份額的條件確切知 道，否則，無法行使優(yōu)先購買權(quán)，因此，轉(zhuǎn)讓人對轉(zhuǎn)讓同等 條件未通知的情況下，其他按份共有人無從知道該條件，應(yīng) 以其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件 之日作為優(yōu)先購買權(quán)行使期間的起算點。對于何謂知道或應(yīng) 當(dāng)知道，實踐中涉及舉證責(zé)任的問題。根據(jù)民事訴訟法的一 般原理，當(dāng)事人只能對積極的事實舉證證明，無法對消極的 事實進行舉證，故對于要求主張行使優(yōu)先購買人的其他

4、按份 共有人來講，無法對其不知道同等條件的事實舉證證明，且 一般是以轉(zhuǎn)讓人抗辯主張其他按份共有人知道該同等條件 為訴訟結(jié)構(gòu)，根據(jù)誰主張誰舉證的基本原理，也應(yīng)就轉(zhuǎn)讓人 對其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道共有份額轉(zhuǎn)讓以及同 等條件的事實承擔(dān)舉證證明責(zé)任。 2. 優(yōu)先購買權(quán)行使期間為 15 日在知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓條件后，其他按份共有人就具備了根據(jù)該條件判斷是否行使優(yōu)先購買權(quán)購買該轉(zhuǎn)讓份額的基礎(chǔ)，此時，如果對優(yōu)先購買權(quán)的行使沒有期限限制，無 疑將不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也將可能會對轉(zhuǎn)讓人和其他買 受人的合法權(quán)益造成損害?？紤]到按份共有人對共有物的情 況很熟悉，在已經(jīng)知道轉(zhuǎn)讓條件的情況下，只要期限足夠讓

5、其他按份共有人有合理時間考慮是否先行購買即可，從平衡 轉(zhuǎn)讓份額的按份共有人和其他按份共有人的利益出發(fā)，參考 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng) 用法律若干問題的解釋第 24 條第（ 3）項關(guān)于“出租人履 行通知義務(wù)后，承租人在 15 日內(nèi)未明確表示購買的?！钡囊?guī) 定，本條沒有區(qū)分動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，確定了優(yōu)先購買權(quán)的行 使期間為 15 日。（二）轉(zhuǎn)讓人雖進行了通知，但通知中未載 明行使期間 1. 此時的期間起算點為通知送達之日在轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓共有份額一事進行了通知的情況下，對其他按份 共有人來講，就已經(jīng)具備了行使優(yōu)先購買權(quán)的條件，可以認 定為知道的情形，應(yīng)以此為優(yōu)先購買權(quán)行使期間的起

6、算點。 相反，即便轉(zhuǎn)讓人作出了通知，但是如果該通知沒有到達其 他按份共有人，則對于其他按份共有人來講，該通知應(yīng)視為 不存在，因此，本條司法解釋明確，在轉(zhuǎn)讓人發(fā)出通知的情 況下，將通知到達之日作為優(yōu)先購買權(quán)期間的起算點。 當(dāng)然， 如果存在多個按份共有人，各個按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)行 使期間的起算點應(yīng)分別計之，自不待言。對于通知義務(wù)的履 行期限，有人主張，可參照承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中出租人 之通知義務(wù)的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)在 3 個月內(nèi)告知其他按份共有 人。在司法實踐中， 基于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的目的， 完全可以認定轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在與第三人確定了轉(zhuǎn)讓條件后毫 不遲延地將轉(zhuǎn)讓條件通知其他按份共有人，當(dāng)然

7、，違反該義 務(wù)并不會直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓人與第三人的轉(zhuǎn)讓合同無效，其法律 后果是使得其他按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限起算點 從其應(yīng)當(dāng)知道時起算。 2.行使期間仍為 15 日 在收到轉(zhuǎn)讓 人就轉(zhuǎn)讓條件的通知后，其他按份共有人就具備了根據(jù)該條 件判斷是否行使優(yōu)先購買權(quán)購買該轉(zhuǎn)讓份額的基礎(chǔ)，在轉(zhuǎn)讓 人未載明行使期間的情況下， 應(yīng)根據(jù)上述規(guī)定統(tǒng)一認定為 15 日。（三）轉(zhuǎn)讓人雖進行了通知，也載明了優(yōu)先購買權(quán)的行 使期間，但該載明的期間短于通知送達之日起 15 日的 由 上所述，本解釋將優(yōu)先購買權(quán)的行使期間確定為 15 日，前 提是需要通知到達其他按份共有人，對于其他按份共有人來 說，確切地知道轉(zhuǎn)讓的同等條件

8、，以便作出是否購買該轉(zhuǎn)讓 份額的決定。 15 日是其他按份共有進行慎重考慮的合理期間。 因此，如果轉(zhuǎn)讓人通知載明的時間短于 15 日或者雖然長于 15 日，但通知到達之日時已經(jīng)不足 15 日的，就會導(dǎo)致其他 按份共有人因時間緊張，欠缺考慮，導(dǎo)致影響對優(yōu)先購買權(quán) 的行使。故在此情況下，亦應(yīng)以通知到達之日為起算點。行 使期間順延為 15 日。此外，由于優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為附 有條件的形成權(quán)，因此，根據(jù)形成權(quán)的基本理論，本解釋確 定的 15 日為不變期間， 性質(zhì)上應(yīng)屬于除斥期間， 不得中止、 中斷或者延長。該期間的經(jīng)過將導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)確定地喪失。 三、優(yōu)先購買權(quán)行使的最長期間 在轉(zhuǎn)讓人未履行通知義

9、務(wù)的情況下，如果轉(zhuǎn)讓人無法舉證證明其他按份共有人知道 或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓的事實及條件的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后 果，即從舉證責(zé)任的角度看，應(yīng)當(dāng)認定其他按份共有人不知 道該共有份額的轉(zhuǎn)讓條件。如此，優(yōu)先購買權(quán)的行使期間不 能起算，其他按份共有人可隨時行使優(yōu)先購買權(quán)，否定其與 第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，并提出相應(yīng)的訴訟主張，以實現(xiàn)對 其優(yōu)先購買權(quán)的保護。 但是，如果在共有份額權(quán)屬已經(jīng) 發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，其他按份共有人仍長期不行使優(yōu)先購買 權(quán)，不僅使轉(zhuǎn)讓共有份額的按份共有人權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)， 更會損害第三人尤其是善意第三人的權(quán)益，對交易秩序和交 易安全造成破壞。從平衡各方權(quán)利的角度看，在轉(zhuǎn)讓人與第 三人關(guān)

10、于轉(zhuǎn)讓共有份額的合同已經(jīng)履行完畢，共有份額權(quán)屬 已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，應(yīng)對其他按份共有人的權(quán)利進行一 定的限制。 所謂共有份額權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，在不動產(chǎn)應(yīng)為已 經(jīng)完成了變更登記，在動產(chǎn)應(yīng)為已經(jīng)完成了交付。當(dāng)然由于 共有份額具有一定的抽象性，在動產(chǎn)交付的情況，應(yīng)作分別 理解，如果該動產(chǎn)原由轉(zhuǎn)讓人直接占有，則交付一般應(yīng)為現(xiàn) 實交付，如果該動產(chǎn)原由其他按份共有人或按份共有人以外 的人直接占有，則應(yīng)當(dāng)認定為轉(zhuǎn)讓人僅為間接占有，按照轉(zhuǎn) 讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時 作為動產(chǎn)交付時間。根據(jù)物權(quán)公示公信原則，所有權(quán)發(fā)生的 變動，具有外部公示效果，法律應(yīng)當(dāng)對此進行一定的推定， 即在共有份額權(quán)屬

11、發(fā)生轉(zhuǎn)移的一定時間后，推定其他按份共 有人應(yīng)當(dāng)知道該共有份額轉(zhuǎn)讓的事實，如果此時其仍不主張 行使優(yōu)先購買權(quán)，則可以視為其放棄了優(yōu)先購買權(quán)，第三人 則確定地獲得該共有份額。但是，如果轉(zhuǎn)讓人將該轉(zhuǎn)讓返還 原物請求權(quán)通過通知送達了直接占有該動產(chǎn)的按份共有人 時，對于該直接占有該動產(chǎn)的按份共有人來講，至此通知送 達之日， 其即應(yīng)知道該份額轉(zhuǎn)讓的事實， 應(yīng)適用本條第 （2） 項規(guī)定。 對于 6 個月期間的確定。本解釋結(jié)合按份共有 的權(quán)利行使特征，并考慮與本條前項的時間保持一定平衡， 將此時間確定為 6 個月。相關(guān)觀點 1.問：主張優(yōu)先購買的按 份共有人通過訴訟請求按照同等條件購買該共有財產(chǎn)份額 的，人民

12、法院應(yīng)當(dāng)如何處理？答：物權(quán)法第一百零一條的規(guī)定非常簡單，對主張 優(yōu)先購買的按份共有人的訴訟請求應(yīng)當(dāng)如何作出裁判，這是 司法實踐中必須解決的問題，否則物權(quán)法第一百零一條 將難以實施。為此， 解釋基于物權(quán)法第一百零一條 的立法目的，并綜合考慮各方當(dāng)事人合法權(quán)益的平衡等情況， 細化了裁判保護所應(yīng)遵循的規(guī)則。 一方面，其他按份共 有人在知道或應(yīng)當(dāng)知道“同等條件”后，就具備了判斷是否行 使優(yōu)先購買權(quán)的條件， 那么，其應(yīng)當(dāng)在合理期間行使該權(quán)利。 期間長短的取舍，應(yīng)最大限度防止一方濫用權(quán)利損害對方合 法權(quán)益。解釋在差別化考慮各種情形的基礎(chǔ)上，對轉(zhuǎn)讓 人告知義務(wù)的履行及按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使期間作出 了操作

13、性很強的規(guī)定。總體而言，優(yōu)先購買權(quán)行使期間分為 三類： 1.當(dāng)事人約定或者指定的期間。 2.一般行使期間，即 十五日。該期間適用于兩種場合，一是轉(zhuǎn)讓人向其他按份共 有人發(fā)出的包含同等條件的通知載明的時間為準短于通知 送達后十五日的以十五日為準，理由在于使該期間達到方便 其他按份共有人作出決策之合理程度。二是轉(zhuǎn)讓人未履行通 知義務(wù)，其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定之同等 條件后的十五日。十五日之確定，系參考最高人民法院關(guān) 于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋第二十四條對承租人優(yōu)先購買權(quán)行使期間的規(guī)定。 3.最長行使期間，即六個月。該期間適用于轉(zhuǎn)讓人未履行通 知義務(wù)，且

14、沒有證據(jù)證明其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道 最終確定的同等條件的情形，六個月的起算點為共有份額權(quán) 屬移轉(zhuǎn)之日。可以說， 解釋所明確的不同情形下優(yōu)先購 買權(quán)行使期間的起算點，有效解決了“無起點即無期間”的實 踐難題。另一方面，基于合同成立的要件以及優(yōu)先購買權(quán)的 性質(zhì)，其他按份共有人作出以符合法律規(guī)定的同等條件購買 該共有財產(chǎn)份額的意思表示到達轉(zhuǎn)讓人時，在該按份共有人 與轉(zhuǎn)讓人之間成立并生效轉(zhuǎn)讓合同。因此，主張優(yōu)先購買的 按份共有人當(dāng)然有權(quán)提起訴訟，請求根據(jù)以同等條件為合同 主要條款的轉(zhuǎn)讓合同優(yōu)先購買擬轉(zhuǎn)讓份額，這在性質(zhì)上就是 請求轉(zhuǎn)讓人履行轉(zhuǎn)讓共有份額的合同義務(wù)，人民法院在認為 符合約定條件時就

15、應(yīng)支持上述請求，據(jù)此作出的判決性質(zhì)是 給付判決，優(yōu)先購買權(quán)人在轉(zhuǎn)讓人不履行生效判決確定的給 付義務(wù)時，可向人民法院申請強制執(zhí)行。這里特別需要注意 的是，由于優(yōu)先購買權(quán)人提起訴訟時合同尚處于履行階段， 其并未取得該共有財產(chǎn)份額的所有權(quán)，故其請求權(quán)基礎(chǔ)是轉(zhuǎn) 讓共有財產(chǎn)份額之債，而非物權(quán)，故如其直接請求確認對轉(zhuǎn) 讓的共有財產(chǎn)份額享有物權(quán)，則人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明，經(jīng) 釋明仍不變更訴訟請求的，對該請求不予支持。 （摘自關(guān) 于若干問題的解釋（一） 答記者問） 2.優(yōu)先購買權(quán)的行使期間及擬轉(zhuǎn)讓的共有人的通知義務(wù) 通說認為，在擬轉(zhuǎn)讓的共有人通知其他共有人其要轉(zhuǎn)讓份額 時起，其他共有人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先

16、購買權(quán)。超 過了該期限，其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)喪失。如果擬轉(zhuǎn)讓的 共有人怠于履行通知義務(wù)，則以其他共有人知悉擬轉(zhuǎn)讓的共 有人和第三人締約之日計算。擬轉(zhuǎn)讓的共有人應(yīng)當(dāng)向其他共 有人負有通知義務(wù)。該通知義務(wù)是其他共有人行使優(yōu)先購買 權(quán)的關(guān)鍵。通知一般應(yīng)當(dāng)在與第三人協(xié)商達成一致意見之前 的任何時間都可以。如果已經(jīng)與第三人達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議后再通知，則面臨向第三人承擔(dān)違約責(zé)任的問題，同時也面臨其他 共有人以其優(yōu)先購買權(quán)被侵害為由請求人民法院確認其優(yōu) 先購買權(quán)的問題。通知的內(nèi)容是不是應(yīng)該包括價格條件，還 是僅僅告訴其他共有人其份額要轉(zhuǎn)讓，其他共有人是否購買， 對此，看法不一。我們認為，擬轉(zhuǎn)讓的共有人僅告訴其他

17、共 有人其份額要轉(zhuǎn)讓即可，至于轉(zhuǎn)讓價款，如果其他共有人愿 意購買，則可以提出價格條件，這樣能夠保證擬轉(zhuǎn)讓份額的 共有人獲得較多的轉(zhuǎn)讓價款。 （摘自條文理解與適用 ，最 高人民法院物權(quán)法研究小組編著，人民法院出版社 2007 年 出版） 3. 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間及出賣人的通知義務(wù) 先買權(quán)為一種期待權(quán)，必須要受到期限的限制，而不能永遠 存續(xù)并在任何時候均可行使。不能使買賣關(guān)系無限期地拖延， 否則不利于交易進行和經(jīng)濟發(fā)展。只有在某項特定財產(chǎn)出售 時，權(quán)利人才可享受其利益。 先買權(quán)在標的物出賣時，“一定 期限”內(nèi)不行使的視為放棄。 該期限從權(quán)利人收到出賣人的出 賣通知時起算。如果出賣人怠于履行通知義務(wù)，則以權(quán)利人 知悉出賣人和第三人締約之日起計算。期限長短各國具體規(guī) 定不同，期限過長不利于交易的便捷和安全，期限過短不利 于先買權(quán)人。 出賣人應(yīng)當(dāng)向先買權(quán)人負有通知的義務(wù)。這種通知既可以是在出售時明確告知，也可以是在與第三人達成交易之前通知，告知的內(nèi)容既包