華夏幸?；鶚I(yè)借殼落定

1、華夏幸?；鶚I(yè)借殼落定(2011-09-13 21:23:28) 轉(zhuǎn)載標簽： 財經(jīng)分類： 金融實務(wù) 中國房地產(chǎn)報記者 宋振慶 北京報道8月29日，浙江國祥制冷工業(yè)股份有限公司（ST國祥，600340.SH）公告稱，近日收到證監(jiān)會對公司向華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（下稱“華夏幸?；鶚I(yè)”）發(fā)行3.55億股購買相關(guān)資產(chǎn)的批復(fù)文件。這意味著，華夏幸福以地產(chǎn)資產(chǎn)借殼ST國祥上市塵埃落定。根據(jù)ST國祥的重大資產(chǎn)重組報告書，公司擬以全部資產(chǎn)及負債與華夏幸?；鶚I(yè)持有的京御地產(chǎn)100%股權(quán)進行整體資產(chǎn)置換，置入資產(chǎn)、置出資產(chǎn)評估凈值分別為16.7億元和2.66億元，公司將向華夏幸福發(fā)行股份購買置換差額。一旦重組實施

2、后，華夏幸?！白≌?園區(qū)”兩項重頭業(yè)務(wù)將進入上市平臺，使ST國祥轉(zhuǎn)變?yōu)橐患曳康禺a(chǎn)上市公司?！拌b于目前華夏幸?；鶚I(yè)的資源稟賦、在地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)上的豐富經(jīng)驗以及表現(xiàn)出的發(fā)展勢頭來看，ST國祥事實上已經(jīng)邁入了二線藍籌的行列?！睂θA夏幸?；鶚I(yè)進行了深度調(diào)研的第一創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)分析師陳曉波表示。財富增值游戲宏觀調(diào)控不斷收緊的政策環(huán)境下，華夏幸?；鶚I(yè)已經(jīng)是今年第7家房企借殼獲批的幸運者，同時也成為河北地區(qū)繼榮盛發(fā)展和天山發(fā)展后第3家房地產(chǎn)上市公司?！耙环矫嬉驗檫@次重組是2009年6月份提出的，趕在證監(jiān)會禁令之前；另一方面華夏幸?；鶚I(yè)的園區(qū)開發(fā)符合國家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略政策的大方向，借殼獲批并不算意外?！庇胁辉妇呙姆治鋈?/p>

3、士表示。實際上，從今年7月初開始，已經(jīng)有部分“先知先覺”的資金進入ST國祥。借殼重組獲得批復(fù)后，公司股價更是連續(xù)躥升，從而成為了又一臺造富機器。由于ST國祥依然算是一個比較干凈的殼，華夏幸?；鶚I(yè)的這次借殼以“資產(chǎn)置換+定向增發(fā)”的方式進行，不僅并未動用一分錢的現(xiàn)金，而且獲得不菲的賬面收益。方案中的定向增發(fā)價格定為3.95元/股，而截至8月31日，ST國祥已經(jīng)漲至16.02元/股，以此計算，購買其3.55億股的華夏幸?；鶚I(yè)賬面浮盈便達到了42.85億元。由于華夏幸福的董事長王學(xué)文持有華夏幸福81.5%的股份，其個人賬面財富也暴增了35億元，考慮到ST國祥的上漲勢頭仍未停止，這場財富增值游戲還會繼

4、續(xù)進行下去。根據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)的承諾，ST國祥2011年2013年的凈利潤將分別達到9.49億元、12.84億元和14.71億元，如果未達成將以股份方式補償股東。華夏幸?；鶚I(yè)所承諾的業(yè)績相當可觀。2010年，A股房企第一梯隊中的金地集團（600383.SH）和招商地產(chǎn)（000024.SZ）凈利潤分別為27億元和20.1億元，而第二梯隊中的首開股份（600376.SH）凈利潤也僅為13.45億元。按照這個水準比較，陳曉波“二線藍籌”的判斷并不為過。雙核驅(qū)動模式ST國祥本來頂著“臺資第一股”的光環(huán)于2003年上市，但臺灣陳氏家族在國內(nèi)空調(diào)業(yè)空前激烈的競爭中逐漸敗下陣來。從2007年至今，每年扣除非經(jīng)

5、常性損益的業(yè)績都是虧損的，公司也漸漸走到了暫停上市的邊緣，無奈之下，陳氏家族只能選擇賣殼給華夏幸?；鶚I(yè)。2009年就提出重組方案的華夏幸?；鶚I(yè)由于地產(chǎn)調(diào)控的因素，借殼的進程一直被擱置下來。目前，由于致力于環(huán)北京地區(qū)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，加上園區(qū)建設(shè)贏得各地政府的歡迎，44歲的王學(xué)文率領(lǐng)下的華夏幸?；鶚I(yè)勢頭正盛。從本次注入的京御地產(chǎn)報表上可以證明這一點。截至2011年6月30日，京御地產(chǎn)擁有土地儲備812.34萬平方米，基本分布于環(huán)繞北京的廊坊、香河、懷來、固安等升值潛力巨大的區(qū)域；賬面貨幣資金32.91億元，預(yù)收賬款124.49億元，存貨149.19億元，去掉預(yù)收賬款后的負債率僅為25%，幾乎鎖定了

6、未來兩年的收益和風(fēng)險。在重組方案提出之前，京御地產(chǎn)進行了兩次“突擊增肥”于2009年2月和4月各增資2億元，注冊資本金達到了7億元。同時，華夏幸?；鶚I(yè)也將住宅和園區(qū)兩大資產(chǎn)包撥入京御地產(chǎn)中，基本相當于集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。陳曉波認為，華夏幸?；鶚I(yè)以園區(qū)開發(fā)立項，地產(chǎn)開發(fā)隨行的模式類似于華僑城的“旅游+地產(chǎn)”模式，“這種模式除了能確保低成本獲取土地外，還可以依靠其對政府的影響力不斷在園區(qū)周邊獲取土地，并參與到城市綜合體、酒店和舊改等多種業(yè)態(tài)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中”。長城證券分析師黃清林則指出，華夏幸?；鶚I(yè)的園區(qū)開發(fā)兼有土地整理、園區(qū)建設(shè)、招商引資和后期服務(wù)的獨家權(quán)責(zé)，是風(fēng)險極小并且累積效應(yīng)可觀的盈利模式?！皥@區(qū)開發(fā)是公司最大的亮點，縱觀國內(nèi)園區(qū)開發(fā)企業(yè)，無論是在開發(fā)規(guī)模、還是開發(fā)深度上都無出其右?！秉S清林表示。此外，很多分析