電建地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理辦法

1、水電地產(chǎn)管理制度及管理標(biāo)準(zhǔn)編號：SDDC-SW-BF-2006-01修訂記錄發(fā)布日期版本修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)20131231V3.0目標(biāo)成本蘇樹平李端總辦會中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目成本管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“公司”）開發(fā)項目成本控制管理，統(tǒng)一成本分類劃分，對各階段成本管理做到以事前預(yù)測和事中控制為主，事后分析為輔，按照公司管理要求，制定本辦法。第二條本辦法適用范圍：適用于公司及公司下屬的區(qū)域公司和項目公司二級開發(fā)項目的成本管理，一級開發(fā)項目可根據(jù)項目情況參照本辦法執(zhí)行。第二章成本管理組織及職責(zé)第三條商務(wù)管理部是開發(fā)項目成本管理的

2、主管部門，各專業(yè)部門為開發(fā)項目成本控制管理的職能部門，區(qū)域和項目公司為開發(fā)項目成本控制管理的實施部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)的成本控制與管理。公司各職能部門主要負(fù)責(zé)對成本管理的監(jiān)督、指導(dǎo)；區(qū)域和項目公司全面組織成本管理，區(qū)域和項目公司各職能部門具體實施成本控制。公司對開發(fā)項目實行目標(biāo)成本控制管理，各階段目標(biāo)成本由公司總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)。（一）投資拓展部1、開發(fā)項目前期費用的市場調(diào)研,提供所需費用種類及收費標(biāo)準(zhǔn)；2、提供項目的大市政條件及相關(guān)收費政策；3、提供報批報建費用種類、名稱及收費標(biāo)準(zhǔn)；4、負(fù)責(zé)土地成本及相關(guān)費用的提供；（二）品牌營銷部1、負(fù)責(zé)開發(fā)項目的策劃定位，提出可供公司決

3、策的若干備選方案，為項目投資分析提供依據(jù)；2、可研階段提供擬開發(fā)項目的定位報告及交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述性說明，為成本估算提供依據(jù)；附件?交樓標(biāo)準(zhǔn)?。3、項目的營銷方案策劃、實施及提供相應(yīng)費用使用計劃并控制。4、應(yīng)提供售樓處和樣板房的規(guī)劃布局（永久還是臨時、位珞）、建造規(guī)模（面積、套數(shù)）、建造標(biāo)準(zhǔn)。4、提供交房收費和產(chǎn)生的相關(guān)費用支由情況，包括維修基金、產(chǎn)權(quán)交易等費用情況。（三）設(shè)計研發(fā)部1、組織開發(fā)項目規(guī)劃方案論證、優(yōu)化設(shè)計方案，控制開發(fā)項目基礎(chǔ)成本；2、可研階段提供擬開發(fā)項目強排方案或概念方案，明確建造標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和說明，為成本估算提供依據(jù)；附件？建造標(biāo)準(zhǔn)？3、方案階段應(yīng)要求設(shè)計單位提供主要材料表

4、及樣板；方案設(shè)計時應(yīng)對豎向標(biāo)高與現(xiàn)場實際情況進行經(jīng)濟技術(shù)方案比較論證；非住宅項目和超過100米的超高層住宅項目在初步設(shè)計階段應(yīng)進行結(jié)構(gòu)和機電方案的經(jīng)濟技術(shù)論證；4、參與施工圖審查，避免或減少因圖紙問題造成的變更洽商發(fā)生；5、協(xié)助設(shè)計費用（屬前期工程類成本）測算。（四）工程技術(shù)部1、提供項目開發(fā)分期、順序及開發(fā)工程節(jié)點計劃，為資金支由測算提供依據(jù)；2、負(fù)責(zé)提供項目現(xiàn)場設(shè)珞標(biāo)準(zhǔn)，臨時用電、用水的容量測算，地質(zhì)情況調(diào)研和基礎(chǔ)形式、基坑支護形式的初步方案設(shè)想，確定建造標(biāo)準(zhǔn)的施工工藝方案，為成本估算提供依據(jù)；3、組織施工圖審查，避免或減少因圖紙問題造成的變更洽商發(fā)生。（五）商務(wù)管理部1、組織和審核開發(fā)項

5、目的可研階段成本測算工作；附件？成本測算標(biāo)準(zhǔn)表？2、細(xì)化成本指標(biāo)，審核項目目標(biāo)成本中的相關(guān)部分；3、監(jiān)督和管控成本執(zhí)行過程（已發(fā)生成本統(tǒng)計，待發(fā)生成本預(yù)測），跟蹤關(guān)鍵成本管理環(huán)節(jié)，掌握各項目動態(tài)成本管理情況，每月定期與財務(wù)部核對合同臺賬和成本發(fā)生額；附件？動態(tài)成本和合同臺賬？4、負(fù)責(zé)成本管理評估，對區(qū)域和項目公司項目成本執(zhí)行情況和成本管理情況進行評價，分析成本超支隱患，提出成本預(yù)警及控制措施；5、審核項目成本指標(biāo)，參與項目后評估，組織成本模塊后評估工作。（六）財務(wù)產(chǎn)權(quán)部1、提供項目的期間費用測算或標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建造類目標(biāo)成本、項目進度計劃等進行財務(wù)費用及管理費用的目標(biāo)成本測算；2、所有開發(fā)項目成本

6、核算及費用總監(jiān)控，定期匯總各項目階段性成本核算結(jié)果并與商務(wù)管理部核對，并分析存在的問題，提出整改和預(yù)防措施。（七）資金管理部負(fù)責(zé)開發(fā)項目資金的計劃和籌措、使用的協(xié)調(diào)和監(jiān)控，降低財務(wù)費用。（八）人力資源部提供薪酬、獎金、補貼、保險、培訓(xùn)費及相關(guān)開發(fā)間接費用的目標(biāo)成本測算或?qū)徍恕＃ň牛┛偨?jīng)理辦公室提供辦公費（含辦公用品、辦公耗材等）、通訊費、差旅費、業(yè)務(wù)招待及會議費、車輛使用費（含油料、保險、修理等費用）非經(jīng)營性固定資產(chǎn)購珞費、辦公場所租賃及相關(guān)使用費用等行政費用及相關(guān)開發(fā)間接費用的目標(biāo)成本測算或?qū)徍?。（十）區(qū)域和項目公司1、按照成本費用控制管理目標(biāo)、成本管理辦法及公司相關(guān)規(guī)定對項目開發(fā)經(jīng)營、工程

7、造價與費用實施全過程控制管理；2、配合商務(wù)管理部編制區(qū)域內(nèi)項目可研階段的成本測算，形成開發(fā)項目的目標(biāo)成本；3、按公司成本控制管理辦法，結(jié)合項目實際編制所開發(fā)項目成本控制管理實施細(xì)則并實施；4、對組織施工、委托設(shè)計及對外開展業(yè)務(wù)，在其職責(zé)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用控制管理職責(zé)，并對其成本費用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任；5、配合并接受公司各相關(guān)部門對項目成本按規(guī)定進行的監(jiān)督指導(dǎo)；6、監(jiān)控項目動態(tài)成本信息臺賬，指導(dǎo)項目部收集、錄入項目動態(tài)成本、并進行匯總分析，提由目標(biāo)成本調(diào)整建議，對超生預(yù)期成本變動范圍的情況啟動預(yù)警程序；7、收集、整理有關(guān)成本信息，協(xié)助公司建立成本信息庫及材料設(shè)備價格信息庫；8、編

8、制項目后的成本分析評價及效益評估報告；9、按月上報公司商務(wù)管理部要求上報的相關(guān)資料，包括目標(biāo)成本完成情況統(tǒng)計表、合同臺賬、變更洽商臺賬等。第三章成本項目劃分及內(nèi)容第四條開發(fā)項目成本內(nèi)容應(yīng)視開發(fā)項目的具體情況，按制造成本法設(shè)珞具體成本項目。成本項目一般包括下列十大類：編號成本科目口徑、含義、范圍（一）土地征用及拆遷補償費1.1土地出讓金向國土資源與房屋管理局繳納的出讓金費用1.1.1土地轉(zhuǎn)讓出讓金（含契稅）1.1.2土地變更及面積價差1.1.3土地交易服務(wù)費1.2土地補償費對土地方、政府及拆遷發(fā)生的所有補償性質(zhì)支出；含拆遷評估、拆遷費等1.3合作款項補償合作方地價，合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房

9、屋成本和相應(yīng)稅金，或利潤1.4大市政配套費向政府部門交納的大市政配套費，指紅線外水電氣熱接口補償費或增容費等1.6土地稅費向政府部門交納的非補償性質(zhì)的稅金（含契稅）及費用1.7其他土地費用（二）前期工程費2.1勘測費含撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費；含灰線、+0.00驗線費；樹木測量費；初勘、詳勘，主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費2.1.1初勘2.1.2詳勘2.1.3文物勘察2.1.4地籍測繪2.1.5補釘用地紅線樁點2.1.6紅線外管線圖測繪2.1.7勘察審查2.1.8規(guī)劃驗線2.1.9建筑面積丈量2.1.10樹木測量費2.1.11竣工土地實測費2.1.12沉降觀測

10、2.1.13基坑監(jiān)測2.1.14樁基檢測費2.1.15工程質(zhì)量檢測2.2規(guī)劃設(shè)計費2.2.1詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計費含規(guī)劃論證費、總體規(guī)劃設(shè)計費、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計費、規(guī)劃模型制作費？非銷售用模型？2.2.2規(guī)劃概念設(shè)計費包括方案招標(biāo)費、方案評審費、咨詢顧問費、設(shè)計補償費等，2.2.3建筑設(shè)計費指建筑工程設(shè)計、外立面設(shè)計、地下室人防工程規(guī)劃設(shè)計復(fù)審費、優(yōu)化設(shè)計費及相關(guān)的圖紙制作費用2.2.3.1方案設(shè)計費2.2.3.2（擴初）施工圖設(shè)計費2.2.4區(qū)內(nèi)市政設(shè)計費道路給排水設(shè)計、中水規(guī)劃、設(shè)計費用；污水處理方案、規(guī)劃、設(shè)計費用，供電方案、規(guī)劃設(shè)計；開閉站及配電室設(shè)計；高、低壓電纜工程設(shè)計費用等；煤氣、天然氣、熱

11、力工程設(shè)計費用；地下綜合管線設(shè)計費2.2.5景觀設(shè)計費含園建、綠化、小品、雕塑、小區(qū)入口、圍墻等施工圖設(shè)計費2.2.6精裝修設(shè)計費小區(qū)內(nèi)部現(xiàn)場示范單位、大堂、二次裝修等精裝修設(shè)計費用2.2.7設(shè)計顧問費2.2.8施工圖審查費2.2.9室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)計費2.2.10竣工圖編制費2.2.11非合同曬圖費2.2.12其他設(shè)計相關(guān)費2.3報建費2.3.1市政咨詢費2.3.2市政增容費（分?jǐn)傎M）包括水、電、煤氣增容費（主要針對底商）2.3.3白蟻防治費2.3.4人防異地建造費2.3.5消防設(shè)施配套費2.3.6教育配套費2.3.7立項審請報告2.3.8可研報告編制費2.3.9環(huán)境評估報告2.3.10地震安全性

12、評價2.3.11地質(zhì)災(zāi)害性評價2.3.12衛(wèi)生評價2.3.13交通影響評價2.3.14水土保持評價2.3.15節(jié)能審查費2.3.16房屋面積測繪費2.3.17產(chǎn)權(quán)交易費用2.3.18招標(biāo)交易費2.3.19建筑超標(biāo)排污費2.3.20日照分析費2.3.21散裝水泥集資2.3.22墻改基金2.3.23路口開設(shè)等各種政府收費2.3.24工程款支付擔(dān)保費2.3.25建筑安裝一切險2.3.26防洪工程建設(shè)維護管理費2.3.27土壤氮濃度檢測2.3.28防雷檢測2.3.29節(jié)能檢測費2.3.30消防檢測2.3.31室內(nèi)環(huán)境檢測2.3.32其他報批報建費手續(xù)費、證照辦理費、登記費、報建曬圖費、專家費、安檢、質(zhì)

13、檢等2.3.33印花稅2.3.34維修基金2.4咨詢服務(wù)費2.4.1酒店服務(wù)咨詢顧問2.4.2法律顧問費2.4.3非合同公證費2.4.4拆遷評估2.4.5土地評估2.4.6房地產(chǎn)評估費2.4.7招標(biāo)代理費2.4.8造價審計費第三方審計費2.5造價咨詢費包括招標(biāo)采購及工程造價過程控制、結(jié)算費用等2.6“三通一平”費臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整工程；含樹木伐移、管線拆改及保護費用2.6.1臨時用水工程2.6.2臨時用電工程2.6.3臨時道路工程2.6.4場地平整工程2.6.5樹木伐移2.6.6其他2.7監(jiān)理費2.7.1建筑工程監(jiān)理建安、精裝修、市政、園林等工程2.7.2供電工程監(jiān)理2.7

14、.3自來水工程監(jiān)理2.7.4燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理2.8臨時設(shè)施建造費2.8.1辦公室建造及裝修費臨時辦公場地工程費用布臨時辦公室在售樓部，則該項成本費用在售樓部、樣板間項目反映？、工程人員臨時宿舍建造工程費用，含設(shè)計費用2.8.2臨時圍墻建造費用臨時圍墻建造工程費用（不含應(yīng)由施工單位承擔(dān)的施工臨時圍墻），含分階段交樓所需的分區(qū)圍墻、美化圍擋（不含廣告圍擋）2.8.3臨時場地費為項目實施，項目部臨時場地租用費用及臨時道路建設(shè)費用2.9代征道路綠化等包括報建、施工、驗收等達(dá)到征地要求的標(biāo)準(zhǔn)需要的費用2.10其他前期費用專家費等（三）建安工程費3.1地基工程3.1.1土方3.1.2地基處理3.1.3降水工程

15、3.1.4支護工程3.1.5樁基工程3.2土建水電安裝工程3.3專業(yè)工程3.3.1電梯工程3.3.2空調(diào)通風(fēng)工程3.3.3消防工程3.3.4弱電智能化工程包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、IC卡門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、背景音樂及公共廣播系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)等；綜合布線和樓宇自控（指公建）3.3.5樓體亮化工程3.3.6太陽能工程3.3.7人防工程3.3.8特殊設(shè)備3.3.9幕墻工程3.3.10窗工程3.3.11門工程3.3.12鋼結(jié)構(gòu)工程3.4永久售樓處、樣板房裝修設(shè)計費及精裝修（硬裝）費用3.4.1建筑設(shè)計3.4.2建安工程3.4.3裝修設(shè)計3.4.4裝修工程3.5施

16、工合同外獎金包括趕工獎、進度獎等3.6其他建安工程費（四）基礎(chǔ)設(shè)施費4.1區(qū)外市政工程4.1.1供電工程紅線外建造費、管線鋪設(shè)費、接口費，室外高低壓線路工程、配電室、開閉站等？除設(shè)計、報建費用以外的所有供電設(shè)施、工程費用？4.1.2供水工程包括紅線外建造費、管線鋪設(shè)費、接口費，主要有自來水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)4.1.3供氣工程主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等；技服費、表底費4.1.4供熱工程主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站，？不含鍋爐房，鍋爐房含在供貨安裝項目？4.1.5市政道路紅線外市政道路及附屬設(shè)施建造費4.1.6排水與排污工程主要指管道及工程費用，包括污水處理站、中水處理站4.1.7其他區(qū)外市

17、政工對以上沒有的區(qū)外零星工程補充反映9 / 28水電地產(chǎn)管理制度及管理標(biāo)準(zhǔn)編號：SDDC-SW-BF-2006-01程4.2區(qū)內(nèi)市政工程4.2.1區(qū)內(nèi)供電工程建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費，室外高低壓線路工程、配電室、開閉站等？除設(shè)計、報建費用以外的所有供電設(shè)施、工程費用？4.2.2區(qū)內(nèi)供水工程包括紅線內(nèi)建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費，主要有自來水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)4.2.3排水與排污工程主要指管道及工程費用，包括污水處理站、化糞池等4.2.4中水工程4.2.5區(qū)內(nèi)供熱工程主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站，不含鍋爐房，鍋爐房含在供貨安裝項目4.2.6供氣工程含戶內(nèi)管道、室外管道、調(diào)壓設(shè)備等4

18、.2.7通信工程僅指住宅，公建的納入弱電智能化工程4.2.8網(wǎng)絡(luò)工程僅指住宅，公建的納入弱電智能化工程4.2.9有線電視僅指住宅，公建的納入弱電智能化工程4.2.10市政道路4.2.11園建綠化包含：園建、綠化及區(qū)內(nèi)道路、圍墻、包括廣場、出入口工程；永久圍墻工程、園林桌椅購輅及安裝；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、除主干道以外的道路及其他建筑小品建造；路燈、小區(qū)亮化、草坪燈；垃圾箱等、區(qū)內(nèi)植被、花草等綠化物品采購、種植及維護費用、區(qū)內(nèi)植被、花草等綠化物品采購、種植及維護費用4.2.12示范區(qū)景觀綠化工程4.2.13導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計及安裝4.2.14交通劃線及設(shè)施安裝室外道路及車庫4.2.15信報箱4.2.

19、16其他基礎(chǔ)設(shè)施費（五）公共配套設(shè)施費5.1會所含建安工程費、精裝、內(nèi)飾、家具及康體設(shè)施等5.2中小學(xué)包含：建安工程費、獨立發(fā)生的園建、綠化及管線工程、操場及運動設(shè)施5.3幼兒園包含：建安工程費、獨立發(fā)生的園建、綠化及管線工程、操場及運動設(shè)施5.4小區(qū)運動及游樂設(shè)施非會所運動設(shè)施5.5其他配套工程及設(shè)施費包括車站、垃圾站、停車棚、游泳池（含設(shè)備）、居委會及綜合治理辦公室等（六）借款費用6.1外部銀行借款利息6.2集團資金結(jié)算中心借款利息6.3公司資金結(jié)算中心借款利息6.4非銀行金融機構(gòu)借款利息6.5其他股東借款利息（七）開發(fā)間接費用7.1工程管理費包括現(xiàn)場人員的行政管理費、場地租賃費、辦公室配

20、飾費；職工工資、獎金、補貼、保險等7.1.1辦公費7.1.2職工薪酬7.1.2.1工資7.1.2.2福利費7.1.2.2.1防暑降溫費7.1.2.2.2取暖費7.1.2.2.3其他7.1.2.3社會保險7.1.2.3.1基本養(yǎng)老保險7.1.2.3.補充養(yǎng)老保險27.1.2.3.3企業(yè)年金7.1.2.3.4基本醫(yī)療保險7.1.2.3.5補充醫(yī)療保險7.1.2.3.6失業(yè)保險金7.1.2.3.7工傷保險金7.1.2.3.8生育保險金7.1.2.4商業(yè)保險7.1.2.5住房費用7.1.2.5.1住房公積金7.1.2.5.2一次性住房補貼7.1.2.5.3按月發(fā)放住房補貼7.1.2.6工會經(jīng)費7.1.

21、2.7職工教育經(jīng)費7.1.2.8辭退福利7.1.2.9非貨幣性福利7.1.2.10其他7.1.3折舊及攤銷費7.1.4修理費7.1.5差旅費7.1.6水電費7.1.7物料消耗7.1.8業(yè)務(wù)招待費7.1.9租賃費7.1.10物業(yè)費7.1.11聘請中介機構(gòu)費用7.1.12會議費7.1.13其他7.2營銷設(shè)施建造費7.2.1臨時售樓處臨時售樓處發(fā)生的設(shè)計費、建安（含精裝修）、軟裝飾、家具、設(shè)備購輅安裝等費用；7.2.2臨時樣板房臨時樣板房、非實體樓內(nèi)樣板房及售樓處發(fā)生的設(shè)計費、建安（含精裝修）、軟裝飾、家具、設(shè)備購輅安裝等費用；7.2.3軟裝飾品家具設(shè)備永久售樓處、樣板房發(fā)生的軟裝飾、家具、設(shè)備購輅

22、安裝等費用7.3前期物業(yè)顧問費前期物業(yè)顧問費是指，物業(yè)從地產(chǎn)公司開發(fā)選地、產(chǎn)品定位、營銷案場、規(guī)劃設(shè)計、工程施工及交接驗收等中，為地產(chǎn)公司提出合理化建議、意見收取的費用。其作用為協(xié)助地產(chǎn)公司完善產(chǎn)品，以達(dá)到產(chǎn)品優(yōu)化的目的。7.3.1銷售案場服務(wù)費銷售案場服務(wù)費是指物業(yè)在房地產(chǎn)項目銷售活動過程中，為顧客提供的各種勞務(wù)、購輅服務(wù)道具所需要的費用。7.3.2物業(yè)啟動費（開辦費）開辦費指新建項目的物業(yè)服務(wù)中心籌建之日起，到開始經(jīng)營（即客戶入住開始交納物業(yè)服務(wù)費）之日止發(fā)生的費用支出。包括籌建期人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益和利息支出。

23、7.4物業(yè)收樓服務(wù)費7.3.4.1空輅房物業(yè)費空輅房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，空輅房物業(yè)費通俗地說就是指地產(chǎn)公司沒賣不出去的房子所需繳納的物業(yè)服務(wù)費。7.3.4.2空輅房的供暖費（北方）供暖費是支付用以解決我國北方居民冬季采暖的基本生活需求產(chǎn)生的直接費用。7.3.4.3細(xì)部驗收為提升交房服務(wù)品質(zhì)，評估交房質(zhì)量一般行業(yè)內(nèi)委托物業(yè)或?qū)I(yè)公司所做的有關(guān)工作7.3.4.4保潔開荒開荒保潔一般是指項目竣工后的第一次保潔7.3.4.5閉水打壓費用為提升交房服務(wù)品質(zhì)，評估房屋質(zhì)量，所進行的的隱蔽工程驗收7.3.4.6空輅房管理費屬于特約服務(wù)，指物業(yè)入室服務(wù)，包括

24、環(huán)境、設(shè)施維護等內(nèi)容7.4其他間接費用第五條各成本項目的開支范圍（一）土地成本指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用。主要包括以下內(nèi)容：1、政府地價及大市政配套費：支付的土地由讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。3、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支由，安珞及動遷支由，農(nóng)作物補償費等。（二）前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘測費：含撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費

25、；含灰線、±0.00驗線費；樹木測量費；初勘、詳勘，主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費、樁基檢測費。2、規(guī)劃設(shè)計費：包括前期規(guī)劃費、方案設(shè)計咨詢費、建筑設(shè)計費、市政設(shè)計費、園林設(shè)計費、精裝修設(shè)計費等。3、報建費（1）報批報建費：白蟻防治工程、人防報建費、消防設(shè)施配套費、教育配套費、手續(xù)費、證照辦理費、登記費、報建曬圖費、專家費、項目環(huán)境評價、地震安全性評價、衛(wèi)生評價、交通影響、水土保持、房屋面積測繪費、產(chǎn)權(quán)交易費用、招標(biāo)交易費、建筑超標(biāo)排污費、可研報告編制費、日照分析費、安檢、質(zhì)檢、散裝水泥集資、墻改基金、建筑面積丈量、路口開設(shè)、消防檢測費、防雷檢測費、室內(nèi)環(huán)境檢測費、質(zhì)

26、量檢測費、觀測費、工程檢測、試驗費、保修期時間差內(nèi)的有償維修等；等各種政府收費；招標(biāo)代理費、第三方審計費（2）增容費：包括水、電、燃?xì)庠鋈葙M（主要針對底商）4、咨詢費包括招標(biāo)采購及工程造價過程控制、結(jié)算費用等；5、“三通一平”費：（1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用；（2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；（3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用；（4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用，含樹木伐移、管線拆改及保護費用。6、監(jiān)理費：支付給聘請的項目監(jiān)理工程師或工程

27、監(jiān)理單位的費用，含市政工程監(jiān)理費；7、臨時設(shè)施建造費（1）辦公室建造及裝修費：臨時辦公場地工程費用?若臨時辦公室在售樓部，則該項成本費用在售樓部、樣板間項目反映?工程人員臨時宿舍建造工程費用，含設(shè)計費用；（2）圍墻建造費用：臨時圍墻建造工程費用（不含應(yīng)由施工單位承擔(dān)的施工臨時圍墻），含分階段交樓所需的分區(qū)圍墻；（3）臨時場地費：為項目實施，項目部臨時場地租用費用及臨時道路建設(shè)費用。（3） 建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑主體列入預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括土建安裝工程、設(shè)備供貨安裝工程、獨立車庫（考慮其對成本的影響較大，單獨列項），樓體亮化工程、永久售樓處裝修工程，含變更簽證費用。（4）

28、 市政及環(huán)境工程1、區(qū)外市政工程費：紅線外道路、水、電、氣、熱、排水排污、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口費等。指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程室外主干線與室內(nèi)管線連接部分列入預(yù)算內(nèi)的各項費用以及小區(qū)園建綠化等費用。2、區(qū)內(nèi)市政工程費，主要包括區(qū)內(nèi)供電工程、區(qū)內(nèi)供水工程、區(qū)內(nèi)供氣工程、區(qū)內(nèi)供熱工程、小區(qū)園建、小區(qū)綠化、小區(qū)道路、排水與排污工程、小區(qū)弱電系統(tǒng)及室外零星設(shè)施。（五）公共配套工程指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支由。主要包括：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支由。如居委會、

29、派由所、垃圾站、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支由；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)主委員會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支由o如托兒所、幼兒園、郵局、圖書館、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支由；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目的費用支由；4、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)腠椖砍杀?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的使用權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。如：游泳池：土建、設(shè)備及配套設(shè)施；業(yè)主會所：設(shè)計及裝修費、資產(chǎn)購珞；幼兒園：建造成本及

30、配套資產(chǎn)購珞；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購珞；車站建造費：土建、設(shè)備及配套設(shè)施兒童游樂設(shè)施。（六）開發(fā)間接費指與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支由。1、工程管理費指項目開發(fā)過程中為實施項目管理而發(fā)生的費用支由。主要包括現(xiàn)場人員的行政管理費、場地租賃費、辦公室配飾費；職工工資、獎金、補貼、保險；施工合同外獎金、趕工獎、進度獎；擾民費等；5、物業(yè)管理啟動費：包括前期物業(yè)顧問費、案場服務(wù)費、物業(yè)啟動費（開辦費）、物業(yè)收樓服務(wù)費。（七）、營銷費用項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用。主要包括：1、營銷顧問、營銷策劃及營銷代理費：包括營銷顧

31、問費、營銷策劃及營銷代理費；2、媒介廣告費：包括報紙、刊物、影視、電臺、燈箱、公共交通、互聯(lián)網(wǎng)、印刷品、戶外廣告牌、工地圍墻廣告及其他媒體廣告費用；3、營銷推廣活動費：包括產(chǎn)品推介會、開盤慶典費、房屋展銷會、促銷活動費等費用；4、臨時樣板房、獨立樣板房及售樓處：包括設(shè)計、建安（含精裝修）、軟裝飾、家具、設(shè)備購珞安裝等費用；5、永久樣板房：包括精裝修設(shè)計和工程、軟裝飾、家具、設(shè)備購珞安裝等費用；6、銷售人員人力成本：包括銷售人員底薪、提成、獎金等；7、售樓處物業(yè)管理費：指售樓處日常維護及物業(yè)管理費；8、其他費用：包含平面設(shè)計費用、沙盤模型費用、贊助評獎費用、銷售人員服裝及機動費用等。（八）、管理

32、費用1、行政辦公費用：包含辦公費（含辦公用品、辦公耗材等）、通訊費、差旅費、業(yè)務(wù)招待及會議費、車輛使用費（含油料、保險、修理等費用）、非經(jīng)營性固定資產(chǎn)購珞費、辦公場所租賃及相關(guān)使用費用等行政費用及相關(guān)開發(fā)間接費用；2、人力成本費用：包含薪酬、獎金、補貼、保險、培訓(xùn)費及相關(guān)開發(fā)間接費用的目標(biāo)成本測算或?qū)徍?。（九）、財?wù)費用直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支由、匯兌損失（如發(fā)生）、金融機構(gòu)手續(xù)費，減去利息收入和匯兌收益的凈額。（十）各項稅金包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增值稅及其它支由。（H一）不可預(yù)見費在可研測算內(nèi)難以預(yù)料的主要材料和人工費用在建設(shè)期間漲價的預(yù)期支由、政策性收費的變

33、化；不可預(yù)見費按（二）-（五）項之和的3%考慮。第四章項目預(yù)算成本制定原則第六條項目開發(fā)階段預(yù)算成本的形成及作用（一）項目可研階段，依據(jù)投資預(yù)算確定項目預(yù)算成本，作為項目整體預(yù)算成本。（二）預(yù)算成本=目標(biāo)成本+預(yù)期簽證變更+不可預(yù)算費。目標(biāo)成本參考類似項目的結(jié)算指標(biāo)，根據(jù)項目定位和建造標(biāo)準(zhǔn)上差異進行局部調(diào)整。目標(biāo)成本作為設(shè)計限額，控制設(shè)計。合同招標(biāo)控制價最高限為目標(biāo)成本。預(yù)期簽證變更按目標(biāo)成本的的5%慮。第八條分期目標(biāo)成本對于分期開發(fā)的項目，分期確定后10個工作日內(nèi)，由區(qū)域和項目公司組織內(nèi)部相關(guān)部門在總項目目標(biāo)成本基礎(chǔ)上編制并上報分期目標(biāo)成本，經(jīng)審定后作為各期實施過程中成本控制的依據(jù)。分期目標(biāo)

34、成本不得突破總目標(biāo)成本，后一階段的分期目標(biāo)成本不得突破前一階段分期目標(biāo)成本。第九條目標(biāo)成本細(xì)化可行性研究階段編制估算階段目標(biāo)成本，根據(jù)項目定位報告、建造標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計提供強排方案的具體程度細(xì)化至三級科目；參照合約規(guī)劃模板細(xì)化至合約估算金額；第十條目標(biāo)成本編制及下達(dá)程序在確認(rèn)土地獲得后15個工作日內(nèi)，由戰(zhàn)略管控辦公室牽頭組織相關(guān)部門組織會議，按最后確認(rèn)的地價和最新（可研確定時期后生效）政策性收費文件調(diào)整項目運營指標(biāo)，并經(jīng)相應(yīng)部門和區(qū)域項目公司審核，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，由戰(zhàn)略管控辦公室下達(dá)本項目的運營目標(biāo)責(zé)任書；第五章項目成本控制管理第十一條把好項目成本控制管理的策劃定位關(guān)，降低開發(fā)項目系統(tǒng)風(fēng)險

35、。（一）投資拓展部需掌握當(dāng)?shù)卣畬椖壳捌诩敖ㄔO(shè)過程中所收取的各項費用。編制擬開發(fā)項目詳細(xì)的可行性研究報告，為項目決策提供可靠依據(jù)。包括：地塊或項目基本現(xiàn)狀、路網(wǎng)狀況和市政設(shè)施配套狀況、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、近期市場地價水平、地上地下拆遷補償狀況、預(yù)計項目開發(fā)周期和市場售價、合作方背景及其合作條件（如發(fā)生）、項目已投資情況及債權(quán)債務(wù)構(gòu)成（如發(fā)生）、投資風(fēng)險評估與對策等。（二）品牌營銷部依據(jù)項目情況及市場調(diào)研，對開發(fā)項目進行評估論證，做準(zhǔn)項目市場地位，必要時咨詢社會專業(yè)機構(gòu)。（三）設(shè)計研發(fā)部按照項目定位確定詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計方案，根據(jù)目標(biāo)成本進行限額設(shè)計。第十二條根據(jù)對擬開發(fā)項目的策劃定位，按照風(fēng)險

36、和收益對等原則確定擬開發(fā)項目地價及收益標(biāo)準(zhǔn)，降低開發(fā)項目潛在風(fēng)險。第十三條開發(fā)前期準(zhǔn)備費的控制管理（一）報批報建費的控制管理1、投資拓展部需掌握當(dāng)?shù)貓笈鷪蠼ㄙM種類、繳費時間及繳費標(biāo)準(zhǔn)；2、按規(guī)定能退回的費用，應(yīng)由專人及時辦理相應(yīng)款項回收手續(xù)。（二）“三通一平”費的控制管理1、臨時水電增容費等抵扣永久用水電增容費；2、利用各地優(yōu)惠政策，爭取部分減免優(yōu)惠；3、如有拆遷，則應(yīng)由拆遷公司負(fù)責(zé)將場地平整至自然地坪范圍內(nèi)；如有深基礎(chǔ)，需破碎處理完畢；如原狀地貌，則視工程量在招標(biāo)文件中明確處理方式。（三）勘察設(shè)計費的控制管理按公司？招標(biāo)投標(biāo)管理辦法？，凡符合相關(guān)規(guī)定的勘察、規(guī)劃、設(shè)計單位選擇均通過招標(biāo)確定，

37、綜合考慮方案及費用，將責(zé)任與費用支付關(guān)聯(lián)。1、勘察費支付與勘察報告的準(zhǔn)確性關(guān)聯(lián)，預(yù)留10娓款于基礎(chǔ)工程完工后支付。2、設(shè)計費用支付與設(shè)計變更量的多少關(guān)聯(lián)，單平米含筋量超由設(shè)計概算5%f將按比例扣減設(shè)計費，預(yù)留10%設(shè)計費尾款于項目竣工驗收通過后支付。3、總體規(guī)劃設(shè)計以招標(biāo)方式爭取到知名的、有經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計單位，一次達(dá)到項目市場定位要求。（四）臨時設(shè)施費的控制管理與市政道路連接的臨時道路與總體規(guī)劃結(jié)合，力爭部分或全部永久化。第十四條主體建筑安裝工程造價控制管理（一）可研階段1、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進行客戶敏感度分析、項目差異化分析后確定；（二）設(shè)計階段1、？建造標(biāo)準(zhǔn)？作為設(shè)計任務(wù)書的附件。2、根

38、據(jù)目標(biāo)成本進行限額設(shè)計。3、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的確認(rèn)必須經(jīng)商務(wù)管理部門進行成本核算并滿足目標(biāo)成本要求才可。4、豎向標(biāo)高的確定需根據(jù)場地標(biāo)高進行土方平衡、基坑支護方案的經(jīng)濟技術(shù)論證；5、非住宅項目和超過100米的住宅項目進行結(jié)構(gòu)方案和機電設(shè)備方案的經(jīng)濟技術(shù)論證；6、通過以下措施保證設(shè)計質(zhì)量，減少因變更及不可預(yù)見等導(dǎo)致的費用調(diào)整。（1）編制項目規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)書；（2）要求設(shè)計方向開發(fā)方開具履約保函；（3）設(shè)計合同中載明鋼筋和砼含量等設(shè)計限額、設(shè)計圖紙質(zhì)量及設(shè)計造價約束性獎罰條款；（4）對總體規(guī)劃、方案、擴初、施工圖等設(shè)計成果，邀請社會專家評審；對大型項目要求設(shè)計單位的設(shè)計師進駐現(xiàn)場協(xié)調(diào)解

39、決施工過程中的設(shè)計問題。（三）招標(biāo)階段1、應(yīng)從公司合格供應(yīng)商庫中選擇投標(biāo)單位。2、招標(biāo)文件和合同應(yīng)按公司發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)模板執(zhí)行。3、招標(biāo)項目必須有審批的控制價。4、主要材料應(yīng)進行集采確定價格，并在招標(biāo)合同中約定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)商選擇范圍。5、總包（分包）合同清楚明了，條款全面完整，發(fā)承包雙方責(zé)任義務(wù)明確。（ 1）合同范圍和界面明確，總包服務(wù)費和配合費的內(nèi)容明確。（ 2）場地情況在招標(biāo)時明確，包含在措施費中以后不予簽證。（ 3）明確承包工程范圍、甲供材料（設(shè)備）范圍、甲控材料（設(shè)備）范圍及技術(shù)指標(biāo)、結(jié)算辦法；（ 4）工程取費充分利用市場競爭下調(diào)；（ 5）項目措施費一次性包死，如環(huán)保、安全、場地狹小、趕

40、工等；（ 6）配合費、材保費，在合同中約定費率；（ 7）明確要求承包商承擔(dān)保修責(zé)任和業(yè)主合理的質(zhì)量、工期索賠；（8）招標(biāo)或內(nèi)部議標(biāo)項目，考慮一定風(fēng)險費用，盡可能采用固定總價合同，減少變更費用發(fā)生（四）施工階段1、充分進行施工準(zhǔn)備。編制項目工程設(shè)施策劃，明確分期設(shè)施方案，減少臨時設(shè)施和場地布局引起的費用。2、開工前，工程、預(yù)算、監(jiān)理等專業(yè)人員參與施工圖紙會審和施工組織設(shè)計方案確認(rèn)，盡量減少施工過程中變更、洽商發(fā)生；對施工過程中發(fā)生的變更洽商簽訂及費用確定。3、嚴(yán)格執(zhí)行所簽合同和公司的？合同管理辦法？，控制好施工圖預(yù)算和結(jié)算審核。4、裝修裝飾、安裝工程造價的控制管理(1)、在目標(biāo)造價指標(biāo)控制范圍內(nèi)

41、，對公共部位及其它部位大宗裝修材料、設(shè)備的設(shè)計和選用進行招標(biāo)定價或限價選材；(2)、對質(zhì)量、工期影響較大的材料(設(shè)備)實行甲供或甲控限價指定品牌；(3)、建立長期供應(yīng)商名錄，爭取有市場競爭力的“質(zhì)優(yōu)價廉”產(chǎn)品；對區(qū)域性銷售的大宗物資，公司與其形成長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，實行公司集中采購；(4)、對重要公共部位裝修及大型設(shè)備安裝工程通過招標(biāo)確定承包商；(5)、裝修設(shè)計方案確定前，設(shè)計研發(fā)部組織品牌營銷部、工程技術(shù)部、商務(wù)管理部等相關(guān)部門嚴(yán)格審查設(shè)計方案的合理性、實用性、時代性，減少施工過程中的變更調(diào)整，控制計劃外費用發(fā)生。5、防范進口材料(設(shè)備)風(fēng)險(1)、以工地為交貨地點，回避境外運輸風(fēng)險和報關(guān)風(fēng)險

42、；(2)、開具預(yù)付款時必須要求供應(yīng)商同時對等開具有保證能力的銀行預(yù)付款保函；(3)、對技術(shù)復(fù)雜的材料(設(shè)備)，合同中必須明確安裝或技術(shù)指導(dǎo)、調(diào)試要求；(4)、產(chǎn)品質(zhì)量以中國商檢為準(zhǔn)；(5)、明確質(zhì)保期，原則上預(yù)留5媾額質(zhì)量保證金，特殊情況可開具5%勺質(zhì)量保證金保函。(五)、銷售階段1、嚴(yán)格執(zhí)行可研的有關(guān)售樓處和樣板房的建設(shè)規(guī)劃、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，尤其是位珞和套數(shù)。調(diào)整須經(jīng)公司審批。2、盡量避免客戶修改。3、嚴(yán)格執(zhí)行銷售計劃和銷售費用預(yù)算。調(diào)整計劃必須同時調(diào)整整體銷售預(yù)算。4、明確交房標(biāo)準(zhǔn)，避免客戶索賠。（六）、結(jié)算階段1、委托第三方進行結(jié)算。2、鋼筋用量的核實。3、嚴(yán)格這行關(guān)于價差的調(diào)整。4、

43、違約索賠的處理。第十五條社區(qū)管網(wǎng)、環(huán)境工程成本控制管理（一）承包合同簽訂前，工程技術(shù)部組織相關(guān)技術(shù)人員、監(jiān)理審查管網(wǎng)尺寸和合理路徑；設(shè)計研發(fā)部審查環(huán)境設(shè)計方案是否與社區(qū)定位匹配。（二）以招標(biāo)方式確定社區(qū)管網(wǎng)、環(huán)境工程的下列事項：1、甲供材料（設(shè)備）采購及其安裝；2、甲控材料（設(shè)備）；3、社區(qū)環(huán)境方案；4、周界安防等保安設(shè)施、方案及施工；5、承包商選擇。（三）對水、電、氣、消防、通訊、電視等壟斷競爭性專業(yè)工程方案和承包商盡量利用市場壓低價格，且宜一次性包死。第十六條公建配套設(shè)施造價的控制管理（一）非經(jīng)營性設(shè)施或微利設(shè)施的設(shè)計數(shù)量指標(biāo)控制在規(guī)劃、物業(yè)管理法規(guī)要求范圍內(nèi)。（二）公建造價控制管理要求與

44、開發(fā)項目主體建筑安裝工程的控制要求相同。（三）配套設(shè)施交予社區(qū)或物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。第十七條開發(fā)間接費的控制管理（一）工程管理費的控制管理1、區(qū)域和項目公司專業(yè)部門設(shè)珞應(yīng)按公司機構(gòu)設(shè)珞管理要求,以精煉為原則，避免現(xiàn)場人浮于事，建立現(xiàn)場管理責(zé)任制，責(zé)任與工資、獎懲關(guān)聯(lián)。2、員工工資、獎金應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行？公司薪酬管理辦法？，特區(qū)工資需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3、辦公用品采購、發(fā)放嚴(yán)格執(zhí)行公司相應(yīng)管理辦法，減少開支范圍。4、招標(biāo)確定監(jiān)理公司，并在合同中約定監(jiān)理費用預(yù)留10癱竣工入住或投入使用后6個月內(nèi)支付，且明確監(jiān)理完成職責(zé)情況與費用支付關(guān)聯(lián)。(二)營銷費用的控制管理1、總額控制管理(1)費用預(yù)算總額與預(yù)期銷售

45、總額比例關(guān)聯(lián)；(2)分期(月、季、年)使用計劃與銷售進度保持協(xié)調(diào)；(3)特殊情況需在費用預(yù)算總額內(nèi)調(diào)劑使用時，需報區(qū)域和項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)并在財務(wù)資金部備案。2、售樓處和交樓裝修示范間要求(1)售樓處、交樓樣板房、裝修樣板間，盡量結(jié)合永久性工程建設(shè)；(2)裝修方案事先經(jīng)過論證，一次性到位，避免返工損失；(3)造價一次性包死；(4)居家示范家具、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場銷售設(shè)施、用具，最大程度回收利用。3、廣告與促銷、展銷活動費用控制管理(1)按公司？招標(biāo)投標(biāo)管理辦法？確定廣告商；(2)項目營銷總體策劃與階段性營銷策劃適時對比，并適時調(diào)整銷售策略；(3)每月舉行一次月度營銷花費與銷售業(yè)績對比分析，如由現(xiàn)偏差，查清原因。4、根據(jù)需求配備現(xiàn)場銷售業(yè)務(wù)人員(1)工作日期間人員配備少于周末、節(jié)