農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度的困境與完善

1、最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度的困境與完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度的困境與完善摘要:隨著我國城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)現(xiàn)象逐漸 增多，農(nóng)村宅基地閑置問題越來越突出。合理解決農(nóng)村宅基地問題， 不僅有利于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀， 而且有利于農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，促 進(jìn)和諧新農(nóng)村建設(shè)。本文通過對農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度現(xiàn)狀及存 在問題的分析，提出一些改進(jìn)宅基地法律制度的對策建議。關(guān)鍵詞:宅基地 宅基地使用權(quán) 法律制度在積極推進(jìn)城市化進(jìn)程中，中國宅基地法制建設(shè)取得了明顯的成 績，出臺了一批宅基地管理的國家法規(guī)政策文件，制定了一些地方性專門法規(guī)規(guī)章文件，形成了一些行之有效的宅基

2、地管理制度等， 但也 存在不少問題。建立在人口不流動(dòng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的宅基地使用權(quán) 制度已不適應(yīng)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求， 改進(jìn)和完善宅基地法 律制度已成為一種時(shí)代潮流，不可逆轉(zhuǎn)。一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度相關(guān)概念1、宅基地的概念。在我國，宅基地屬于集體建設(shè)用地的一種， 對宅基地的定義，有廣義與狹義之分：廣義上，宅基地是所有用于建 造房屋以供居住、使用的土地，包括國家所有土地和集體所有士地的 住宅用地。狹義上，宅基地僅僅針對集體所有土地上的農(nóng)村居民用于 建造住房、輔助用房使用的土地，包括廚房、廁所、倉庫、庭院等。 筆者在本文中取狹義上的宅基地概念。2、宅基地使用權(quán)的概念及性質(zhì)。農(nóng)村宅

3、基地使用權(quán)是指農(nóng)村集 體經(jīng)濟(jì)組織成員在依法取得的集體所有的宅基地上建造自有房屋及 其附屬設(shè)施，并對宅基地享有的占有、使用和有限處分的權(quán)利。不同 于其他物權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有兩個(gè)突出的特點(diǎn)：嚴(yán)格的身份性； 福利性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是我國一項(xiàng)特有的制度，不但具有鮮 明的社會(huì)保障和社會(huì)福利性質(zhì)，而且對于城市化進(jìn)程，打破我國城鄉(xiāng) 二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀具有重要意義。當(dāng)前，因?yàn)橥恋貑栴}而引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為農(nóng)村社會(huì)矛盾的主要內(nèi)容，因宅基地法律制度缺失導(dǎo)致的在房屋拆遷中的土地糾紛和群體 性事件在不在少數(shù)。由此引發(fā)的矛盾和社會(huì)沖突不斷，對農(nóng)村社會(huì)的 穩(wěn)定和諧構(gòu)成極大的威脅。諸如農(nóng)村村民宅基地與附著其上的房屋的

4、 物權(quán)矛盾，在農(nóng)村集體土地上建造商品房，即小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)問題， 以及宅基地置換后房屋產(chǎn)權(quán)和社會(huì)保障問題等。 土地問題日益成為農(nóng) 民維權(quán)抗?fàn)幍慕裹c(diǎn)，宅基地問題也很突出，這都是建設(shè)和諧的社會(huì)主 義新農(nóng)村所必須要解決的問題。二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度的現(xiàn)狀及若干問題1、缺少專門的宅基地法律法規(guī)。1986年土地管理法是一部綜合管理土地的法律，涉及宅基地只有 5條。1991年土地管理法 實(shí)施條例，1993年村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例、1994年房 地產(chǎn)管理法、1995年確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 與土 地權(quán)屬爭議處理暫行辦法等都與宅基地有一定關(guān)聯(lián)。1998年土地管理法大修改，但未涉及到宅基地。2

5、、宅基地的流轉(zhuǎn)缺乏明確的法律規(guī)定，嚴(yán)重滯后。根據(jù)法律規(guī)定，原則上禁止集體土地使用權(quán)進(jìn)入市場用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地使用權(quán)。但宅基地作為村民建設(shè)用地，其可直接用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)， 對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)法律未作絕對禁止性規(guī)定，但在具體如何轉(zhuǎn)讓方面，土地管理法只是從行政管理角度批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)宅基地 使用權(quán)，僅是規(guī)范建房行為而非買賣行為。雖然土地管理法對宅 基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題作了一些規(guī)定， 但是規(guī)定得不明確，其中隱含 著限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。由于我國目前采取“地隨房走”的 交易原則和客觀上宅基地使用權(quán)供給與需求的存在，法律不允許宅基 地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不能阻止廣大農(nóng)民賣方的利益追求， 農(nóng)民宅基

6、地使 用權(quán)的私下流轉(zhuǎn)越來越普遍，宅基地隱形市場己成一定規(guī)模并有迅速 蔓延趨勢。3、部分涉及宅基地的法規(guī)之間有沖突。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定， 宅基地使用權(quán)不能抵押，但房屋可以抵押。當(dāng)房屋與宅基地結(jié)合以后， 如何確定房屋抵押后宅基地使用權(quán)是否隨之抵押，擔(dān)保法未作規(guī) 定。實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為抵押的仍然只是房屋，而不能當(dāng)然將宅基地使 用權(quán)納入抵押物范圍，但按照我國目前“房地一致”的原則， 如果禁 止宅基地使用權(quán)抵押，則宅基地上房屋所有權(quán)抵押行為也應(yīng)無效， 這 顯然又與房屋所有權(quán)人自由處分原則相悖。4、宅基地使用權(quán)主體問題。宅基地使用權(quán)的主體包括兩種：本 村村民、回鄉(xiāng)落戶人員。而將城鎮(zhèn)居民排除在外，這一立法規(guī)定限制

7、了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主體，導(dǎo)致了宅基地使用權(quán)的主體缺位， 不能 充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的流通價(jià)值。5、一戶一宅原則在實(shí)行中侵犯了權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。在 我國農(nóng)村村民通過受讓、繼承或受遺贈(zèng)等方式，自然能夠取得一處以 上的宅基地，這與土地管理法“一戶一宅”規(guī)定不相符，于是各 地出現(xiàn)了侵犯權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的現(xiàn)象。以通過繼承取得宅基地 使用權(quán)的情況為例，可分為兩種情形：第一種情形，繼承人為該集體 經(jīng)濟(jì)組織成員。根據(jù)原國家土地管理局頒布的 確定土地所有權(quán)和使 用權(quán)的若干規(guī)定第49條和第51條規(guī)定，“農(nóng)村居民通過繼承房屋 取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。確定農(nóng)村居民宅基 地集體土地建設(shè)用

8、地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，可在 土地登記卡土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。 以后分戶建房或現(xiàn) 有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)， 其超過部分退還集體?！边@樣一 來，使農(nóng)村居民本來已經(jīng)取得的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利得不到根本保障。第二種情形，繼承人為非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。在實(shí)踐中存在多種處理方式。 有的地方直接將宅基地收回，責(zé)令繼承人限期拆除房屋，嚴(yán)重侵犯了 所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；有的地方雖然允許當(dāng)事人繼承，但是宅基地使 用權(quán)于房屋滅失后即收回，不允許房屋翻建，這種做法雖然在一定程 度上承認(rèn)了繼承人對房屋享有所有權(quán)，卻不承認(rèn)所有權(quán)人在物權(quán)

9、上的 恒久性。三、解決農(nóng)村宅基地法律制度困境的對策及若干建議1、逐步建立健全宅基地法律法規(guī)體系?？尚械淖龇ㄊ窍瘸雠_國 土資源部宅基地管理辦法，再出臺國務(wù)院宅基地管理?xiàng)l例，待 條件成熟，出臺全國人大宅基地管理法。宅基地立法的指導(dǎo)思想 為：一是本著珍惜土地、保護(hù)耕地、合理利用的原則來規(guī)范農(nóng)村宅基 地管理；二是本著充分賦予農(nóng)民權(quán)利、保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的目的來完善農(nóng)村宅基地管理；三是本著適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的目 標(biāo)來促進(jìn)農(nóng)村宅基地管理。通過健全立法，對農(nóng)民擁有宅基地的標(biāo)準(zhǔn)范圍、規(guī)劃利用、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等做出專門的法律規(guī)定，明晰宅基 地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證問題等。這樣 既可維

10、護(hù)農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)， 促進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)，也有利于節(jié)約 土地資源，充分保障農(nóng)民的權(quán)益，加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)。此外， 對現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)種沖突或者矛盾的部分作出修改。 而對當(dāng)前有關(guān) 制度中的成熟做法進(jìn)行總結(jié)，通過法律或行政法規(guī)的形式，將有關(guān)成 功經(jīng)驗(yàn)確定下來，以進(jìn)一步促進(jìn)我國宅基地管理的依法進(jìn)行。2、保留宅基地使用權(quán)無償取得的身份性，破除對流轉(zhuǎn)主體的限制。首先，要明確宅基地使用權(quán)無償取得的條件。只有農(nóng)村集體組織 的成員才有權(quán)申請宅基地，這是村民基于身份而享有的社員權(quán)， 除此 之外，其他任何人不得申請宅基地使用權(quán)。其申請條件：第一，申請 主體只有以生活上的需要為理由才可以申請宅基地使用權(quán)，其他

11、原因不能申請；第二，申請主體在申請時(shí)客觀上不存在申請不被批準(zhǔn)的情 形；第三，一戶只能申請一處宅基地，防止權(quán)利的濫用。其次，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要放開對象和范圍， 而不是局限于現(xiàn)有 的本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的符合申請宅基地條件的人 員?，F(xiàn)行法律規(guī)定只允許農(nóng)村宅基地在集體集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，這種規(guī)定是不符合實(shí)際的。因?yàn)樵诩w組織內(nèi)部，農(nóng)民申請宅基地時(shí)都是 基于特定的需要，在實(shí)際分得宅基地的人之間并沒有轉(zhuǎn)讓的必要。 而 對于沒有宅基地的村民，在目前農(nóng)村宅基地?zé)o償取得的情況下， 又完 全可以通過申請取得宅基地。所以宅基地的轉(zhuǎn)讓范圍應(yīng)不加限制， 向 社會(huì)各類購買主體放開。3、取消宅基地使用權(quán)的行政審

12、批。宅基地使用權(quán)的初始取得不屬于行政許可法第12條所列5項(xiàng)之一，同時(shí)農(nóng)村宅基地使用權(quán) 完全可以由其所有權(quán)人依法通過設(shè)定行為而賦予， 沒有必要設(shè)定行政 許可。通過在法律中規(guī)定宅基地使用權(quán)取得的條件，如符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃或?qū)ｉT制定的農(nóng)村宅基地規(guī)劃， 限定宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，界定 宅基地范圍等等，來達(dá)到限制宅基地所有權(quán)人的目的， 而完全沒有必 要逐一審批、控制。為嚴(yán)格宅基地管理，改變宅基地管理模式，可以將審批改為備案。4、加強(qiáng)宅基地登記制度。建立從分配到流轉(zhuǎn)的統(tǒng)一的農(nóng)民不動(dòng) 產(chǎn)登記制度，并注意加強(qiáng)變更登記工作。要明確登記發(fā)證中的相關(guān)政 策界限，解決農(nóng)村宅基地登記發(fā)證中超面積、一戶多宅等問題。有條 件的

13、市、縣，應(yīng)對農(nóng)村宅基地進(jìn)行一次普查，健全宅基地地籍檔案。 在技術(shù)基礎(chǔ)方面應(yīng)進(jìn)一步健全和完善地籍調(diào)查規(guī)程及土地確權(quán)規(guī)定，積極探索新的管理模式，實(shí)現(xiàn)宅基地規(guī)范化、信息化管理。5、允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)。在現(xiàn)實(shí)生活中，宅基地使 用權(quán)流轉(zhuǎn)“隱形市場”大量存在，而且有愈演愈烈之勢。已有相當(dāng)一 部分的農(nóng)村宅基地進(jìn)入到流通領(lǐng)域，農(nóng)民宅基地的自發(fā)流轉(zhuǎn)越來越普 遍，流轉(zhuǎn)的形式多種多樣，有出賣、出租、抵押等。由于這方面立法的滯后，宅基地市場管理處于失控狀態(tài)，在地下交易中大量本屬于集 體所有的宅基地收益落入了個(gè)人的腰包， 而且宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的 地價(jià)基本上由雙方協(xié)商確定，地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，造成了集體土地資產(chǎn) 的大量流失。由于宅基地的私下交易行為不受現(xiàn)行法律的保護(hù)，無法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，埋下了產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患，市場交易安全無法保障。 為避免這一情況，在立法上應(yīng)賦予宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)能，使農(nóng)民真正擁有宅基地房屋的支配權(quán)。參考文獻(xiàn)：1 劉俊.中國土地法理論研究.法律