深圳地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

1、高發(fā)公司寶安 119 地塊項(xiàng)目定位報(bào)告房屋建筑乃百年大計(jì)劃。項(xiàng)目的成功與否在一定程度上取決于項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否， 我司 基于對(duì)寶安片區(qū)商品住宅市場(chǎng)的調(diào)研分析、 項(xiàng)目自身?xiàng)l件和特征的分 析，并結(jié)合項(xiàng)目的總體評(píng)估和市場(chǎng)需求，提出有針對(duì)性的項(xiàng)目定位， 旨在提高本項(xiàng)目的物業(yè)素質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力， 使項(xiàng)目特性更突出， 銷(xiāo)售 利潤(rùn)更為可觀且更容易達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。第一部分 定位依據(jù)項(xiàng)目定位的環(huán)境包括空間環(huán)境、地表環(huán)境、綠化環(huán)境、建筑布局 環(huán)境、小區(qū)配套環(huán)境和文化環(huán)境等。任何一個(gè)環(huán)境都有“有利”和“有 害”兩個(gè)方面，也就是項(xiàng)目定位時(shí)考慮地塊的種種限制，并對(duì)限制因 素進(jìn)行合理合理補(bǔ)救，變不利為有利，更大程度上利用環(huán)境

2、。這就需 要充分研究項(xiàng)目的內(nèi)外環(huán)境，包括對(duì)有害的環(huán)境做有效的處理和隔離 （如污染、噪音、鐵路、咼壓線等），對(duì)項(xiàng)目小區(qū)有良好作用的環(huán)境 做有效的結(jié)合、利用和借景（如周邊公園、廣場(chǎng)、江河、山脈、建筑 物等）,使小區(qū)成為城市總體的一個(gè)有機(jī)部分。住宅的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在于建筑主題與環(huán)境的相結(jié)合。市場(chǎng)依據(jù)產(chǎn)品定位最終要面向市場(chǎng)， 評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確， 最 終的評(píng)委是市場(chǎng)。（一） 市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分的目的是進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。 差異化競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件 下普遍認(rèn)可及推崇的競(jìng)爭(zhēng)方式。找準(zhǔn)市場(chǎng)空白，降低競(jìng)爭(zhēng)壓力，獲得 良好發(fā)展空間，是差異化競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)?，F(xiàn)階段的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)并不是靠一、二個(gè)創(chuàng)意和點(diǎn)子就能吸引客戶(hù)， 就

3、能支持一個(gè)樓盤(pán)， 而是依靠地產(chǎn)商們較先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念下的高品質(zhì) 產(chǎn)品和整合化的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)贏得市場(chǎng)。 忽視市場(chǎng)細(xì)分原則、 妄圖一網(wǎng) 打盡所有人群的結(jié)局， 要么是不得不放棄一方， 要么便是被雙方人群 遺棄。如：有些開(kāi)發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)了十多種甚至幾十種戶(hù)型， 結(jié)果造成項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)， 不同戶(hù)型的銷(xiāo)售進(jìn)度不同， 滯銷(xiāo)戶(hù)型占?jí)毫?巨額資金，無(wú)可避免地增加了項(xiàng)目的不必要成本。購(gòu)住 50川住宅的 人群和購(gòu)住100川住宅的人群，是消費(fèi)能力和消費(fèi)需求截然不同的 兩種人，這種差別的不可消除性決定了兩種人群不可能居住在一起， 而且項(xiàng)目環(huán)境也不可能同時(shí)滿(mǎn)足兩種人群。另一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類(lèi)型住宅產(chǎn)品只會(huì)加劇彼此間

4、競(jìng)爭(zhēng)， 爭(zhēng)奪有限的客戶(hù)群。 如何發(fā)掘市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)的住宅產(chǎn)品， 如何在同 類(lèi)的客戶(hù)群中以更新、 更高質(zhì)的產(chǎn)品吸引消費(fèi)者， 也是發(fā)展商必須深 入思考的問(wèn)題。把握市場(chǎng)細(xì)分原則，走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線，就能很好地把握住開(kāi)發(fā)方向，確保項(xiàng)目成為市場(chǎng)上僅有、少有的產(chǎn)品，以嶄新產(chǎn)品、引導(dǎo)潮流的形象一舉占領(lǐng)市場(chǎng)空白點(diǎn)，向有利的局勢(shì)發(fā)展。（二） 兼顧超前性與現(xiàn)實(shí)性項(xiàng)目規(guī)劃要具有超前性， 同時(shí)又要滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求及合理的投 資回報(bào)。大量樓盤(pán)的實(shí)踐證明，由于沒(méi)有一定的超前性，施工時(shí)間相 對(duì)較長(zhǎng)，房屋建成后其戶(hù)型、設(shè)施和環(huán)境已不合潮流、相形見(jiàn)絀；也 有因過(guò)于豪華、 先進(jìn)致使房?jī)r(jià)或租金過(guò)高而不被消費(fèi)者所接受的。 因 此，不能

5、沒(méi)有超前性，又不能不顧現(xiàn)實(shí)性，要將兩者和市場(chǎng)實(shí)際有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，尋求最佳的切入點(diǎn)，窺避決策錯(cuò)位造成的風(fēng)險(xiǎn)和失誤。三、 成本依據(jù)在地產(chǎn)造價(jià)成本中， 主要包括土地成本、 建筑成本和營(yíng)銷(xiāo)成本三 大部分，這三大項(xiàng)基本上是二四一開(kāi)，大致占總造價(jià)成本的 2/3 。 在造價(jià)成本中， 最敏感的也是最大差異性的就是土地成本。 由于發(fā)展 商拿地方式的不同， 地價(jià)成本也有所不同， 有時(shí)地價(jià)成本競(jìng)差 2-3 倍， 在造價(jià)成本中占著絕對(duì)的位置， 同時(shí)其他成本也不可小覷， 發(fā)展商在 進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)， 必須對(duì)未來(lái)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行初略的估算， 這是項(xiàng)目 前期定位的一個(gè)重要依據(jù)。計(jì)算出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般造價(jià)成本之后， 在項(xiàng)目定位時(shí)還

6、要看企業(yè) 可以使用的資金量，科學(xué)合理分配資金流，以減少項(xiàng)目運(yùn)作中造成的 “項(xiàng)目爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也為資金在樓盤(pán)滾動(dòng)中如何與市場(chǎng)進(jìn)行 有機(jī)對(duì)接中，掌握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏與上市時(shí)機(jī)，在未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)中創(chuàng)造最大利 潤(rùn)化。第一部分小區(qū)規(guī)劃定位在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，小區(qū)規(guī)劃已成為項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)的重要因素，也是項(xiàng)目推崇的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，小區(qū)規(guī)劃水平直接影響到項(xiàng)目能否順利銷(xiāo)售一、規(guī)劃設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想根據(jù)寶安中心區(qū)定位為深圳市面向 21 世紀(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化、 園林式、生態(tài)型、濱海新城的建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合現(xiàn)有地塊的特征，我們 初步確定了該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想為以寶安中心區(qū)最新規(guī)劃為 基礎(chǔ)，以深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為依托，遵循“以人為

7、本”的理念，在充 分體現(xiàn)人文關(guān)懷的基礎(chǔ)上，突出人文環(huán)境、自然生態(tài)、海洋文化、健 康運(yùn)動(dòng)休閑、現(xiàn)代教育等主題， 以先進(jìn)的配套設(shè)施、 現(xiàn)代的公共交通、 超前的生活理念、和諧的居家氛圍為載體，強(qiáng)調(diào)住宅與周?chē)h(huán)境、功 能與外沿的有機(jī)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)親水型、園林化、生態(tài)式、 標(biāo)志性、亞熱帶濱海純正生活岸線的高尚住宅區(qū)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則住宅樓宇分布合理，避免排列式分布，應(yīng)以南北向布置為主要形 式，同時(shí)應(yīng)盡量使戶(hù)戶(hù)朝南、東南或西南方向，海景、小區(qū)景觀和中 心區(qū)景觀應(yīng)成為住宅區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)， 當(dāng)景觀與朝向發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以 滿(mǎn)足景觀要求為主，朝向?yàn)檩o。建筑前后樓體陂此錯(cuò)位，以保證住戶(hù)擁有良好的通風(fēng)、采光，維

8、 護(hù)正常的視覺(jué)景觀，因?yàn)槿粘Ｉ钪械穆?、光、熱等元素都?huì)直接或 間接影響到居民生活的質(zhì)量。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方向定位以寶安中心區(qū)最新規(guī)劃為基礎(chǔ)，以深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)為背景，在 充分體現(xiàn)“都市閑情”的基礎(chǔ)上，突出投資概念、商務(wù)功能和文化、健康 運(yùn)動(dòng)休閑、海洋文化、現(xiàn)代教育等主題，以先進(jìn)的配套設(shè)施、現(xiàn)代的公共 交通、超前的生活理念、溫馨親諧的居家氛圍為載體，強(qiáng)調(diào)住宅與周?chē)h(huán) 境、功能與外沿的有機(jī)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)商務(wù)、休閑、居家和諧統(tǒng) 一的成熟標(biāo)志性亞熱帶濱海都市休閑空間四、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位基于以上三點(diǎn)及其地塊特征及項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)特征， 我們對(duì) 項(xiàng)目小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)作出定位為 營(yíng)造具有 濃郁文化氣息

9、的濱 海高尚住宅社區(qū)（一）規(guī)劃主題定位1 、 亞熱帶海洋文化主題以海景、海濱休閑生活設(shè)施及小區(qū)內(nèi)部水體景觀等為主要支撐題 材，以亞熱帶植物園林為背景， 并在觀賞性和參與性方面營(yíng)造創(chuàng)新的， 溶人文環(huán)境與自然生態(tài)于一體的人文社區(qū)來(lái)推崇一種寧凈、 豐富、多 彩、寬廣的生活方式。2 、休閑、健康運(yùn)動(dòng)主題延續(xù)中心區(qū)體育中心資源的文脈，在社區(qū)生活配套設(shè)施中導(dǎo)入?yún)⑴c 性、實(shí)質(zhì)性極強(qiáng)的休閑、健身、娛樂(lè)、益智等多元概念化的設(shè)施、場(chǎng)地等， 使居住者有足夠的條件充分放松自我，享受“曲徑通幽、雨打芭蕉”的休 閑生活。3 、 現(xiàn)代教育主題將小學(xué)、幼兒園等教育配套項(xiàng)目與市場(chǎng)銷(xiāo)售和規(guī)劃設(shè)計(jì)緊密結(jié)合 起來(lái)，形成富有現(xiàn)代特色的

10、教育型社區(qū)， 重點(diǎn)體現(xiàn)社區(qū)關(guān)注少年兒童 的素質(zhì)教育、高尚思想品德的培養(yǎng)。以濱海文化為主題，引申出休閑、運(yùn)動(dòng)、環(huán)保，健康快樂(lè)成長(zhǎng)、 生活的生活方式，來(lái)領(lǐng)導(dǎo)寶安市場(chǎng)的休閑、運(yùn)動(dòng)、環(huán)保潮流，由此營(yíng) 造出一個(gè)豐富而又親切的、細(xì)致的、溫情的、平和的、富足的、適合 居住而又充滿(mǎn)情趣的生活空間。二）規(guī)劃環(huán)境定位1. 綜合環(huán)境（大環(huán)境）以深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)為背景，以寶安中心區(qū)最新規(guī)劃為基 礎(chǔ)，根據(jù)本地塊的特征， 項(xiàng)目綜合環(huán)境定位為 亞熱帶 濱海 情景生 活 + 都市閑情， 它突出了社區(qū)的主題文化， 提升了片區(qū)的形象特征， 使項(xiàng)目和周?chē)淖匀坏乩?、景觀、交通、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)接，而 又 彌補(bǔ)了周邊環(huán)境的不足

11、， 蘊(yùn)含了整體規(guī)劃的內(nèi)涵， 同時(shí)又相融于整個(gè)寶 城環(huán)境（海岸線、溫暖新鮮的陽(yáng)光、空氣、海水、棕櫚樹(shù)及濃郁的土 著氣息， 閑適、親切的生活氣氛） ，與城市總體規(guī)劃一致。表現(xiàn)手法： 色彩鮮艷、線條飄逸、符號(hào)簡(jiǎn)潔、時(shí)尚的外立面、波 浪型陽(yáng)臺(tái)、藍(lán)色落地窗，棕櫚樹(shù)、旱地噴泉、亞熱帶 風(fēng)情園林、泳池、背景音樂(lè)、廣場(chǎng)、花架、雕塑、風(fēng) 帆等。2. 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境（中環(huán)境）一期塑造商務(wù)、休閑的生活空間以小戶(hù)型為主力，宜商宜住，以寶安體育館為依托，在園林建設(shè)和廣場(chǎng)建設(shè)中加入各類(lèi)鼓勵(lì)參與的運(yùn)動(dòng)設(shè)施， 挖掘項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)休閑主題，突顯項(xiàng)目的時(shí)代氣息；以行政 中心為依托，彰顯都市中心地帶的地億 突出項(xiàng)目的商務(wù) 投資價(jià)值。在大

12、型商場(chǎng)基地上可先做臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，以緩解 商務(wù)樓寓的停車(chē)壓力。二期塑造休閑、假日的生活空間組團(tuán)的園林景觀和配套設(shè)施都以假日為主主題，突出 閑適、安靜的度假氛圍，戶(hù)型在一期的基礎(chǔ)上適當(dāng)加大。 園林設(shè)施輕松寫(xiě)意而浪漫抒情，戶(hù)型景觀開(kāi)揚(yáng)，南北朝向, 戶(hù)戶(hù)觀海，突顯輕松閑適、浪漫抒情的居住空間。三期塑造濱海、社區(qū)的居住氛圍三期的開(kāi)發(fā)在地塊已初步規(guī)模的基礎(chǔ)上，在平面上也 具備了體現(xiàn)濱海地區(qū)建筑群體聚落的特征。因此，三期建 設(shè)應(yīng)突出濱海大社區(qū)的主題，著力營(yíng)造濱海社區(qū)所特有的 溫馨舒適的環(huán)境。3. 住戶(hù)內(nèi)部小環(huán)境定位吸收、引進(jìn)和借鑒國(guó)際先進(jìn)的住宅設(shè)計(jì)理念，使用健康、環(huán) 保的建筑材料。 所有臨創(chuàng)業(yè)大道的住宅都安裝

13、抗噪音能力強(qiáng)的中 空玻璃， 隔離或盡量降低噪音等元素對(duì)住戶(hù)的干撓， 保障給業(yè)主 一個(gè)安靜、舒適的居住空間； 平面設(shè)計(jì)上借鑒香港住戶(hù)單元的優(yōu) 秀經(jīng)驗(yàn)，盡量提高使用率，爭(zhēng)取做到 2/3 的戶(hù)型南北通透； 80 川以上的部分戶(hù)型可以引進(jìn)入戶(hù)花園或儲(chǔ)物間， 也可以考慮躍式 形式；設(shè)計(jì)落地窗，加大視野空間，這對(duì)室內(nèi)外的空氣對(duì)流也起 到重要的作用； 頂層復(fù)式的上層設(shè)計(jì)觀星天窗， 起到散熱和增加 光線的作用。第二部分 建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目的建筑風(fēng)格代表項(xiàng)目的個(gè)性特征，直接影響著公眾對(duì)項(xiàng)目的印象，新款獨(dú)特的建筑的風(fēng)格能助使項(xiàng)目在市場(chǎng)中脫疑而一、建筑平面布局根據(jù)城市景觀軸的走向，建筑由南到北逐級(jí)抬高， 總體上把 所

14、有高層往外推， 構(gòu)造出環(huán)抱花園廣場(chǎng)， 退級(jí)疊加的開(kāi)闊建筑空間， 從遠(yuǎn)處看整個(gè)外立面如前進(jìn)之帆， 使人聯(lián)想到 “發(fā)展、向上、前進(jìn)” 等的構(gòu)思，也渲染了項(xiàng)目的主題 濱海文化。建筑樓宇之間應(yīng)皮此錯(cuò)位，以達(dá)到景觀資源共享最大化；間距最少應(yīng) 保持在 30 米以上，盡量保障住戶(hù)的秘私權(quán)，還有日常生活中的聲、光等 元素都會(huì)影響住戶(hù)的生活。二、外立面布局結(jié)合主題規(guī)劃定，一期樓體的立面線條應(yīng)豐富、飄逸，采用藍(lán)色 落地玻璃窗，波浪造型鋼化清玻陽(yáng)臺(tái)，外墻以淺橘黃色環(huán)保涂料為主 色調(diào)，以清晰淡雅淺色為輔色， 深橘紅色坡形屋頂， 屋頂開(kāi)觀星天窗， 每層每戶(hù)的窗與窗之間設(shè)置隱蔽的分體式空調(diào)位，層高設(shè)計(jì)最少3m，因?yàn)橐黄趹?hù)

15、型為小戶(hù)型，應(yīng)在空間上拉高以增加開(kāi)闊感，盡量減少壓 抑。二、三期樓體的外立面線條應(yīng)簡(jiǎn)潔、時(shí)尚，外墻主色調(diào)不變，深 淺部位略有變化，以寶藍(lán)色為輔色，波浪造型古銅色（白色）小提琴 鐵花陽(yáng)臺(tái)，深橘紅色坡形屋頂或拉力模帆船造型式屋頂，客廳和主人 房設(shè)置 2700 轉(zhuǎn)角落地窗，層高設(shè)計(jì)至 2.9m 3m 左右。第三部分小區(qū)壞境定位小區(qū)環(huán)境是住宅的靈魂，也是現(xiàn)今地產(chǎn)銷(xiāo)售的主耍賣(mài)點(diǎn)之一。第五部分 價(jià)格定位、項(xiàng)目投資分析本分析報(bào)告以貴司所競(jìng)拍得的 1106 元每建筑平米的樓面 地價(jià)為基準(zhǔn)方案，測(cè)算項(xiàng)目的投資收益情況，同時(shí)通過(guò)對(duì)寶安 片區(qū)市場(chǎng)的調(diào)研，我們認(rèn)為本項(xiàng)目選擇中高層（ 18-24 層）的 定位較為合理。

16、、 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：83329.4 m2住宅建筑面積：257660 m總建筑面積： 257660 m商業(yè)總建筑面積： 38000建筑覆蓋率： 30.7%容積率： 3.1地下車(chē)庫(kù)建筑面積：700000 m（住宅占49000川，商業(yè)兩層，共 21000 m2）會(huì)所總建筑面積： 5000 m幼兒園建筑面積： 2400 m居委會(huì)： 100 m物業(yè)管理： 500 m社區(qū)健康中心： 100 m青少年活動(dòng)中心： 1500 m公廁： 60 m垃圾站： 50 m項(xiàng)目投資估算序號(hào)項(xiàng)目總投資（元）單位成本元/ m2備注一一一土地款2849719601106住宅和商業(yè)部分合計(jì)2849719601106刖

17、 期 勘 探 設(shè) 計(jì) 費(fèi)監(jiān)理費(fèi)5695891.4622.11以建安費(fèi)用為基數(shù)取1.2%前期勘探設(shè)計(jì)費(fèi)979108038項(xiàng)目可行性研究386490015招投標(biāo)管理費(fèi)148933.100.580.025%合同簽證費(fèi)208506.340.810.035%質(zhì)檢893598.603.470.150%標(biāo)底編制費(fèi)1191464.794.620.20%工程許可證公證費(fèi)893598.603.470.15%合計(jì)22687972.8988.05開(kāi) 發(fā) 成 本1住宅部分：地上建筑（住宅）2285280001080中咼層混凝土成本樁基礎(chǔ)25392000120基礎(chǔ)土方運(yùn)輸126960065km以?xún)?nèi)水電安裝42320000

18、200電梯25392000120消防1269960060通訊16928008室外配套工程27319200120煤氣管道16928008對(duì)講系統(tǒng)423200020公用天線6348003地上建筑（會(huì)所）27500005505000地上建筑（幼兒園）12480005202400地上建筑（活動(dòng)中心）7200004801500地上建筑（垃圾站）2160036060不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1127737253.30取地上、地下費(fèi)用的2.0%合計(jì)3871897721700.742商業(yè)部分地上建筑（商業(yè)）300000001000.0030000地上建筑（商業(yè)）86400001080.008000樁基礎(chǔ)240000080基礎(chǔ)

19、土方運(yùn)輸3000012.005km以?xún)?nèi)水電安裝3300000110.00扶梯184000048.42國(guó)產(chǎn)咼1000mm （以部為 單位）消防3000000100.00通訊30000010.00室外配套4500000150.00中央空調(diào)10400000273.681000-1300 冷噸玻璃幕墻16200000900.00隱框室外工程3900000130.00環(huán)藝、圍墻等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)295785098.60取地上、地下費(fèi)用的3.5%合計(jì)874678502301.793地下車(chē)庫(kù)部分:地下建筑（車(chē)庫(kù)）7693000015701400*35=49000地下車(chē)庫(kù)291900001390.001500其中人

20、防2200基礎(chǔ)土方運(yùn)輸42000006.005km以?xún)?nèi)合計(jì)1103200001576.00合計(jì)四 開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用（一）物業(yè)管理基金16680507.1364.742.5% （籌建管理費(fèi)等）（二）租售費(fèi)用（商業(yè)）1.廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)用95000002502租售代理費(fèi)190000050小計(jì)11400000300（三）銷(xiāo)售費(fèi)用（住宅）1.廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)用33856000160取均價(jià)4000兀/平米總交 易額的4%2銷(xiāo)售代理費(fèi)11734763.3245.541.50%3銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)4302746.5516.700.55%小計(jì)49893509.88193.64（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用1.地價(jià)利息27360

21、088.02106.19總費(fèi)用 X ( 1+4.8% - 12 )4.5*12 -12.開(kāi)發(fā)成本利息（住宅）28710071.84111.43以建筑期的一半加租售期2.開(kāi)發(fā)成本利息（商業(yè)）1953275.5351.403融資費(fèi)用5802343.5422.52占總貸款利息的10%小計(jì)63825778.92247.71（四）行政性收費(fèi)城建檔案押金3091921.2消防審批7729803供電貼費(fèi)20612808交通設(shè)施費(fèi)7729803環(huán)衛(wèi)費(fèi)5153202小計(jì)443175217.2五轉(zhuǎn)讓關(guān)稅金營(yíng)業(yè)稅42332000200.06占交易額的5%城市維護(hù)建設(shè)稅296324011.50占所交營(yíng)業(yè)稅的7%印花稅

22、4443602.10占交易額的0.05%教育附加稅12699604.93占所交營(yíng)業(yè)稅的3%合計(jì)47009560182.45六 成 本 合 計(jì)住宅741636132.63376.291車(chē)庫(kù)1103200001576商業(yè)161132694.94240.334總成本10130888283931.882總合計(jì)438259533197.1利潤(rùn)追求是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不二法則， 尤其是本項(xiàng)目營(yíng)建時(shí)間的把握，其中, 風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，如何控制成本，嚴(yán)格要求利潤(rùn)，以制定切合市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià) 位乃本案商品策略之一。注：（1）建筑成本是估價(jià)時(shí)建造同類(lèi)建筑物的成本。（2）建筑等的利息是以實(shí)際建筑期的一半即 8個(gè)月加上8個(gè)月的銷(xiāo)

23、售招商期計(jì)算的。由于固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅發(fā)生在建筑期初，因而，其計(jì)息期間包括整個(gè)建筑期及銷(xiāo)售招商期。（3）銷(xiāo)售費(fèi)用是開(kāi)發(fā)商先將商業(yè)部分招商滿(mǎn)后再出讓產(chǎn) 權(quán)，這樣商業(yè)的價(jià)值才得以真正挖掘、實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，遇到合適的 買(mǎi)家，部分單位可能直接出售而省去了招商代理傭金， 或部分單 位由發(fā)展商自行持有，因而，不需聘用銷(xiāo)售代理商。但我們考慮 的是市場(chǎng)的一般操作方法對(duì)最高價(jià)格的正面或負(fù)面影響，可在計(jì) 算出市場(chǎng)價(jià)格后加以考慮，以確定發(fā)展商所能出最合理價(jià)位。這種設(shè)計(jì)的初衷是以尊重周?chē)h(huán)境景觀的角度為出發(fā)點(diǎn)，形成半圍合式，以營(yíng)造出區(qū)內(nèi)大面積綠地，把周?chē)锌赡苄纬傻拇笃G地（如西南方 向）聯(lián)系到本地塊一并考慮，而把較

24、好的景觀資源留給自身 顯形特征濱海沿岸城市的主要特征的提煉（ “大?！?、廣場(chǎng)、街道、雕都市閑情濱海生活情境是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意念的整體概括，它突出了文化 主題，是針對(duì)市場(chǎng)提出的項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則。 可以直觀的表現(xiàn)整體概念中陽(yáng) 光及海洋的聯(lián)想，隱含項(xiàng)目的主題除價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，繁華便利、環(huán)境優(yōu)美、閑適自在、特色鮮明是普遍追 求的目標(biāo)；尤其在于文化氛圍是否濃郁；調(diào)查表明， “52”合為一 體的居住模式對(duì)目標(biāo)客戶(hù)具有強(qiáng)大的吸引力。 由此在概念中應(yīng)以文化 和休閑為主要內(nèi)容，確定主題，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫穿整體概念。 2.1濱海概念的詮釋 現(xiàn)代生活的協(xié)奏曲也是一曲鋼琴與小提琴的演繹， 工作是理智的， 而 家則是幸?；?/p>

25、許是孤獨(dú)的歸宿； “52”的生活方式使得濱海的城邦生活方式變得可能。 當(dāng)我們真正開(kāi)始理解文化的顯形特征和隱形特征 以建立起一個(gè)立體的感知網(wǎng)。就小區(qū)和建筑本身而言，文化的顯隱性特征就是顯得相對(duì)薄弱。 但是 營(yíng)造這些硬性的特征可以使人由景入情，由情而感，有感而悟。片區(qū)一級(jí)的文化顯隱性特征：顯性特征濱海的形象特色（小區(qū)天際線、立面形態(tài)、色彩隱形特征一一（較弱不顯現(xiàn)）小區(qū)一級(jí)的文化顯隱性特征：隱形特征聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)等感觀感知（咖啡館、西班牙吉他、啤酒次環(huán)境一級(jí)的文化顯隱性特征：顯形特征一一濱海沿岸文化風(fēng)格提煉隱形特征與視覺(jué)相對(duì)應(yīng)的聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)等感觀感知“都市閑情”試圖詮釋一種在較高容

26、積率條件下結(jié)合其長(zhǎng)處的新居住 模式，指引著新區(qū)開(kāi)發(fā)的潮流模式。一般意義上的文化，是指?jìng)鹘y(tǒng)脈絡(luò)中的觀念、習(xí)俗、信仰。寶安新中 心區(qū)的建設(shè)，就是期望融匯先進(jìn)文化成果，建立一種嶄新的、切合都 市生活的新文化，即“都市文化”。它一方面突出區(qū)別于田園、郊野 的都市特征，營(yíng)造一種超越現(xiàn)實(shí)、令人憧憬的理想城邦生活場(chǎng)景；另 一方面，又得視場(chǎng)景的文化含義，著力渲染實(shí)質(zhì)環(huán)境象征的聯(lián)想情景。力圖使周邊文化氛圍在項(xiàng)目中得以凝聚、 升華，直接通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)手 濱海城市風(fēng)光秀麗， 碧水藍(lán)天、 風(fēng)和日麗、四季如春，地域特征強(qiáng)烈， 灑脫隨意中飄逸著高雅與浪漫情調(diào)，散發(fā)出海洋與陽(yáng)光氣息。 “濱 ?！闭狭恕岸际虚e情”與“都市文化

27、”內(nèi)涵，能夠?yàn)榻ㄖc環(huán)境設(shè) 計(jì)提供大量有文化脈絡(luò)的素材，是一個(gè)恰如其分的載體概念。3.2濱海聚落特征節(jié)點(diǎn) 作為享有盛譽(yù)的休閑勝地濱海， 其城市的空間節(jié)點(diǎn)由中心 聚會(huì)廣場(chǎng)、區(qū)域性休憩小廣場(chǎng)、道路交點(diǎn)組成。中心聚會(huì)廣場(chǎng)， 廣場(chǎng)是片區(qū)人們樂(lè)意聚居的休閑、 聚會(huì)場(chǎng)所， 充分體 現(xiàn)了公眾的參與及休閑特征； 同時(shí)其空間尺度及比例也是較為宜人的 尺度和氛圍，通常不會(huì)是空曠的、 索然無(wú)趣的、缺乏使用功能的空間。 延伸至本地塊設(shè)計(jì)，中心廣場(chǎng)可以是圍合的空間，中心為聚會(huì)廣場(chǎng)， 作為整個(gè)小區(qū)的集中的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，提供居民參與的可能。 區(qū)域性休憩小廣場(chǎng)的設(shè)置較為簡(jiǎn)潔， 有一小噴泉等， 賦予某地塊一主 題，或是闡述它的歷史及文化，同時(shí)限定一局域性的空間。在組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)， 可以以某一背景或?yàn)I海文化為主題， 加入濱海文化內(nèi) 涵，同時(shí)通過(guò)設(shè)計(jì)的抽象手法，可以是一個(gè)雕塑、小的雕像噴水池、 休憩的柱廊等形式。道路交點(diǎn)的節(jié)點(diǎn)， 通常會(huì)比較放松， 是一小型水池或花臺(tái)。 這種節(jié)點(diǎn) 也就是鄰里空間的范圍， 可以具全為小的水池、 具有濃郁濱海風(fēng)情的 花瓶狀花臺(tái)等。道路 濱海周邊地區(qū)的道路意象： 為環(huán)抱式曲線布局， 一層層后退， 道路一般都是指向中心廣場(chǎng)。 城市 道路交點(diǎn)處一般會(huì)設(shè)置一些休閑場(chǎng)所；