房地產(chǎn)公司造價人員怎樣進行成本控制

1、房地產(chǎn)公司造價人員怎樣進行成本控制我這幾年一直在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作，中間也在事務(wù)所干過兩年， 對開發(fā)公司的成本控制有自己的一套心得，現(xiàn)在我分多個階段進行詳細的分析。1、可行性研究階段：一般情況下我們造價人員參與可行性研究的情況不是很多，但是我認為作為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見，例如項目現(xiàn)場情況、 七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的,可是這些都會對工程造價產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費和不可預(yù)見費都與造價有關(guān);我認為此階段占成本控制的5%2、設(shè)計階段：一般的書上都說設(shè)

2、計可以控制工程造價的70%，可我分析認為這基本是不可能的，第一設(shè)計單位不可能去作什么限額設(shè)計，他們設(shè)計的出發(fā)點都是安全可靠合理耐用,而節(jié)約造價是次要的，換句話說，建設(shè)單位沒錢你還開發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價人員實力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多，那么設(shè)計單位修改圖紙也需要一個心理承受過程和技術(shù)檢驗過程，況且重新出一份圖紙需要時間,對建設(shè)單位接下來的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會有所干擾,財務(wù)成本也會逐日提升,聰明的建設(shè)單位才倒不如踏踏實實不會這么辦那，所以限額設(shè)計對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一句空話,的告訴設(shè)計單位需要設(shè)計什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來的實惠。另外根據(jù)市場實際情況,造

3、價人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，建設(shè)部04年出臺了 218號文，明確了一些限制，大家不妨看看；這個階段能控制造價的比率至多5 %。說設(shè)計可以控制工程造價的70 %"指設(shè)計階段是重點，此時開發(fā)公司若有懂設(shè)計的、懂成本的人員參與， 根據(jù)開發(fā)項目的特點在委托設(shè)計前明確提出設(shè)計上要求，以防設(shè)計圖紙頻繁變更，造成工期推遲。3、審圖與設(shè)計的完善：國家已經(jīng)開始注意這個過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是走過場，而遼寧正開始。由于大的設(shè)計院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計人員不可 能做到百分百準(zhǔn)確的銜接， 甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，所以需要政府審圖機構(gòu)進行可靠的審查,審圖機構(gòu)對圖紙上一

4、些錯誤和疏漏會進行修改和補充,這些都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進行招標(biāo)會減少很多圖紙設(shè)計風(fēng)險、減少一些不平衡報價所帶來的損失，我們造價人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒；此階段占 5%。政府審圖機構(gòu)一般只對設(shè)計國家強制性規(guī)范條文進行審核，細部問題還靠開發(fā)公司自己解決。4、招標(biāo)文件與合同的編制：這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響,工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對合同中 等”字的運用要慎重,對甲供甲控材料

5、要明確， 對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎懲條款要實際等等。另外正常情況下我認為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無法購買，三是乙方材料質(zhì)量不合格,四是甲方自己有進貨渠道可以購買物美價廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫存。甲供材對甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三是質(zhì)量問題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對于甲供材的使用與保護不力,不能經(jīng)打細算，增大損耗，導(dǎo)致成本增加，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保

6、統(tǒng)籌的模式等等。這個階段不多廢話，最少占成本控制的 20%。5、施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個工程項目來說,工程質(zhì)電的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“縣施工公司”或“分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司， 一定要在準(zhǔn)入上機制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)， 另外對其注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首

7、選邀請招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心， 一般情況下不要搞華而不實的公開招標(biāo);10%。此階合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚;段由于一般造價人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價控制的 6、施工組織設(shè)計的審定：一般造價工程師不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交 給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。可是在施工組織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索 賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土 距離、模板、腳手架攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)

8、范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)你可能就吃個啞巴虧了，這種事情可是倘若屢見不鮮?。辉谑┕じ麟A段中投入的人員和機械是不是與施工組織設(shè)計中預(yù)期的一致, 施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點把工程結(jié)束以緩解自身的財務(wù)壓力，所以只會多投入提前交工， 不過這時你也要看看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計吻合,般情況下如果施工組織設(shè)計中沒有寫明趕工措施,你必須要求他補充趕工方案。這個階段雖然控制造價的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計的審定，造價人員必須參與，因為他可控制造價5%。7、圖紙會審：一般由監(jiān)理方主持，有時也由建設(shè)

9、方主持,建設(shè)方施工方設(shè)計方一起坐下來,對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并出正式文件,作為設(shè)計變更的一部分直接進行結(jié)算。它與審圖不同， 審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的,所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設(shè)計實際多了，而且對造價人員來說相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大幫助； 二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何,而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計變更建議，很重要??！因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，但也可能提出一些不力和無益的建議和變更，作為造價人員必

10、須進行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的； 在圖紙會審中要注意一點： 因為只是大家坐在一起研究出來的，時間精力都有限，所以必須讓設(shè)計方把圖紙會審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無異于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的，所以作為甲方一定要分析清楚,不能把錢白白浪費在變更上。此階段占5%。圖紙會審中發(fā)現(xiàn)的問題只是一小部分，關(guān)鍵是施工階段暴露的問題才多，這取決于現(xiàn)場工程師的專業(yè)水平及敬業(yè)精神還有施工單位的施工經(jīng)驗等。8、分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現(xiàn)在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集

11、，高級裝飾、機電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應(yīng)分包，對于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包,如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責(zé)任不清，我認為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。對于分包中總包管理費和施工配合費問題合同中一定要寫清晰,分清專業(yè)配合費和專項配合費計費基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。分包一定要注意時間，例如你在主體施工快結(jié)束時才進行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進場了， 主

12、體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地，這時窩工損失機械停置工期拖延的錢你就拿吧,可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架， 所以很多分包工程必須作長時間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進行。這個階段占10%。造價人員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人的合同寫好，不留漏洞。9、設(shè)計優(yōu)化：基本就是甲方自己提出的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計變更的權(quán)力，設(shè)計方提出的設(shè)計變更多從技術(shù)上考慮。作為造價人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度， 否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變， 這幾條造價書中也有，大家可要記牢了。其中經(jīng)濟上合

13、理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本,可是會提高房地產(chǎn)的售價、口碑、社會效益等潛在指標(biāo)，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設(shè)計優(yōu)化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。這個階段占10、施工中增加造價部分的管理：包括對工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等的管理，這部分造價人員都會，我只說明其中一項，就是定額沒有的分部分項工程單價的確定要及時合理。這個階段占10%11、材料市場價格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價的60-70%,而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原

14、料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造成價格差異很大， 而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年,所以在開發(fā)中會有材料價格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，而且矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的，有的省實行材料價格指派員制度，就是到某特定時間， 這些人打聽市場行情之后匯報，然后根據(jù)匯報結(jié)果出價格信息，正確性時效性難以把握。 造價人員不應(yīng)該完全相信政府的價格信息， 而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場，了解材料各個參數(shù);第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對比政府的價格信息找出差異；第三深入工地詢問小包工頭或工人,了解一

15、些綜合單價或分解單價；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠信商家?？傊?材料價格的掌握是最煩瑣最耗費精力的工作，不過一旦你掌握了，對公司對自己都有極大好處,此階段占10%12、結(jié)算審計：最后的階段，即是施工單位最后的機會也是建設(shè)單位最后的努力。造價人員般應(yīng)該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實效,7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價書上的九個順序；第三事件的責(zé)任清理，如果由于施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；第四熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾

16、水摸魚；第五分析總包分包、 工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；第六依照造價書中的說法一步步審核。這樣作基本保證你的結(jié)算完整并比較正確,般差額在1-3 %之內(nèi)就算合理，精度要求越高審計時間越長耗費精力也越大。結(jié)算審計本著客觀、獨立、科學(xué)、公證的原則，對雙方均有好處。這個階段由于處在最后，所以占比例為10%以上只是我的個人之見，希望大家補充指正。物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識

17、、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識、消防知識、法律常識教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識及消防專業(yè)知識，在工作中的操作與運用，并基本掌握現(xiàn)場保護及處理知識2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門衛(wèi)守護，定點守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主

18、要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時能夠運用所學(xué)的技能保護公司財產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時全面掌握保安專業(yè)知識以及在具體工作中應(yīng)注意的事項及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護公司財產(chǎn)和員工生命財產(chǎn)的安全。3）法律常識及職業(yè)道德教育通過法律常識及職業(yè)道德教育，使保安樹立法律意識和良好的職業(yè)道德觀念，能夠運用法律知識正確處理工作中發(fā)生的各種問題；增強保安人員愛崗敬業(yè)、無私奉獻更好的為公司服務(wù)的精神。4）工作技能培訓(xùn)其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識L、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進一步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo):2、每月接受主管領(lǐng)導(dǎo)指派人員對安全生產(chǎn)責(zé)任狀的落一、目標(biāo)值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費用，保障安全生產(chǎn)投