房屋層高凈高空間容積率縮水問題處理的法律分析

1、房屋層高凈高、空間、容積率縮水問題處理的法律分析一、商品房?jī)舾摺翱s水”責(zé)任的定性如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房在建筑凈高方面與合同約定不符，究竟屬于欺詐、一般違約還是意思表示錯(cuò)誤，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任，具體分析如下：(一)是否構(gòu)成違約如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后單方擅自變更凈高，或因建設(shè)施工誤差過大導(dǎo)致實(shí)際凈高與合同約定不符，屬于違約行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，房屋凈高允許存在合理誤差。如構(gòu)成常規(guī)違約，購(gòu)房人主張解除商品房買賣合同的，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的房屋構(gòu)成根本違約的情況下購(gòu)房人才能解除。住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中的凈高要求是最低標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)的，可

2、認(rèn)定構(gòu)成根本違約，購(gòu)房人方可請(qǐng)求賠償并解除合同。就房地產(chǎn)開發(fā)凈高案件而言，凈高雖然減少，但仍高于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，且對(duì)正常居住使用不產(chǎn)生重大的影響，不符合購(gòu)房人解除合同的條件，因此購(gòu)房人單方主張解除合同的，一般不會(huì)得到法院的支持。(二)是否構(gòu)成欺詐若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在欺詐購(gòu)房人的故意，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意隱瞞經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)中的凈高而虛報(bào)凈高，而購(gòu)房人因陷入對(duì)凈高的理解錯(cuò)誤而訂立了商品房買賣合同的，購(gòu)房人有權(quán)根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院變更或者撤銷該商品房買賣合同，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房人的損失。事實(shí)踐當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被認(rèn)定對(duì)購(gòu)房人實(shí)施欺詐的可能性較小，多為過失所致。(三

3、)是否構(gòu)成“意思表示錯(cuò)誤”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張將全部或局部?jī)舾咴诤贤袝鴮憽皒米”成“y米”(舉例)，應(yīng)屬于“筆誤”，系意思表示行為的錯(cuò)誤，即做出意思表示的人雖知表示行為之客觀意義，但于行為時(shí)，誤用文字或表示方法，以致文字表意與其內(nèi)心效果意思不一致。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張全部或局部?jī)舾呤恰皔米 ”系“筆誤”，應(yīng)當(dāng)負(fù)舉證責(zé)任。如能夠證明“y米”確實(shí)系“筆誤”，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房簽署合同時(shí)已經(jīng)確定的圖紙已經(jīng)確定“全部或局部?jī)舾呤莤米”，銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的其他資料記載的凈高或者購(gòu)房人能夠獲悉或應(yīng)當(dāng)獲悉的信息資料表明“全部或局部?jī)舾呤莤米”，如能完成上述舉證，向法院說明情況，則漿被法院判定

4、為“意思表示錯(cuò)誤”的可能性較大。還需要注意的是，做出意思表示的人即使能夠證明其在意思表示發(fā)生錯(cuò)誤，也應(yīng)承擔(dān)對(duì)方受到的損失，對(duì)前述損失的賠償范圍法律未作明確規(guī)定，有人解釋為信賴?yán)娴膿p失，但是法律對(duì)信賴?yán)鎿p失的賠償范圍也不明確，仍需要法院的自由裁量。二、對(duì)商品房?jī)舾卟环奶幚憩F(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)商品房因違約、欺詐或“意思表示錯(cuò)誤”等導(dǎo)致的凈高縮水問題而給購(gòu)房者救濟(jì)的具體法律規(guī)定，在商品房買賣合同對(duì)于凈高縮水如何處理已有約定的情況下，應(yīng)按合同約定處理。在合同未作約定的情況下，一般也不宜強(qiáng)制要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將凈高恢復(fù)到約定凈高，購(gòu)房人只能要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失。購(gòu)房人在索賠時(shí)，往往無法證明所受

5、損失的具體金額雖然無法證明，但法院也不會(huì)判決駁回訴訟請(qǐng)求，都會(huì)判定一定的賠償額。一般有如下幾種有代表性的做法計(jì)算賠償額：(一)按凈高縮水比例賠償按房屋凈高縮水比例確定賠償額，計(jì)算公式：賠償額=凈高縮水比例×房?jī)r(jià)款=(約定凈高-實(shí)際層高)÷約定凈高×房?jī)r(jià)款(二)按(空間)體積縮水比例或大小賠償按商品房體積縮水比例或者大小確定賠償額，計(jì)算公式：賠償額=體積縮水比例×房?jī)r(jià)款。或，賠償額=減少空間×每立方米分?jǐn)偟姆績(jī)r(jià)。其實(shí)，方法(一)、(二)的賠償額會(huì)相同。(三)建筑容積率折算法(如單純是單層凈高縮水，整棟樓的建筑面積不增加，則不適用)若每套房屋的凈高

6、減少且整幢樓的建筑面積卻增加的，則容積率就增大(容積率=總建筑面積/總用地面積)，實(shí)際容積率與約定容積率之比再折算為價(jià)格，計(jì)算相應(yīng)的每套凈高縮小可得到的補(bǔ)償。(四)參照適用面積縮水處理的司法解釋參照類推適用最高人民法院關(guān)于商品房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋關(guān)于商品房面積縮水的規(guī)定，解決凈高縮水/體積縮水/容積率縮水問題。最高人民法院關(guān)于商品房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋規(guī)定，面誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積

7、誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人)。以此類推：凈高縮水/體積縮水/容積率縮水誤差超過3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，實(shí)際凈高/體積/容積率小于合同約定的，誤差在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人)。(五)以相應(yīng)的縮水工程造價(jià)及利息為標(biāo)準(zhǔn)賠償金額按以房地產(chǎn)開企業(yè)縮水所節(jié)省的工程造價(jià)及利息為標(biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)算至某一房屋。該法將違約方通過該違約獲得的利益可作為對(duì)守約方的賠償計(jì)算依據(jù)。這種賠償計(jì)算方法也較少見，不易計(jì)算。(六)通過司法鑒定確定損失的方法委托鑒定機(jī)構(gòu)，對(duì)同地段符合約定凈高的房屋和凈高縮水的房屋進(jìn)行估價(jià)鑒定，計(jì)算賠償差額。(七)法官拍腦門自由裁量方式確定損失額在現(xiàn)行法律沒有規(guī)定、合同也沒有約定凈高縮水如何處理的情況下，或約定不明確的情況下，法院或仲