揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則教學(xué)提綱

1、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則精品文檔揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則目錄一、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一章征收評(píng)估總則第二章住宅房屋征收評(píng)估第三章非住宅非營業(yè)用房征收評(píng)估第四章營業(yè)用房征收評(píng)估第五章其他征收評(píng)估問題處理第六章征收評(píng)估報(bào)告第七章征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第八章征收評(píng)估工作資料存檔第九章附則二、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類及其說明附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K，K）修正說明表收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔附件五、住

2、宅房屋區(qū)位因素（K）修正說明表附件六、成本法評(píng)估說明附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表附件八、營業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說明附件九、裝飾裝修及附屬物評(píng)估價(jià)格參考表附件十、市區(qū)國有土地房屋征收區(qū)位劃分第一章征收評(píng)估總則第一條制訂依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國務(wù)院第590 號(hào)令）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（ GB/T50291-1999 ）、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、國有土地上房屋征收評(píng)估辦法以及揚(yáng)州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法等有關(guān)規(guī)定制定本細(xì)則。第二條適用范圍：在揚(yáng)州市區(qū)的國有土地上，從事房屋征收補(bǔ)償估價(jià)（以下簡稱征收評(píng)估）的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的

3、評(píng)估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條估價(jià)機(jī)構(gòu)：進(jìn)行房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。第四條估價(jià)人員：承擔(dān)房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)該是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔第五條被征收房屋區(qū)位劃分：根據(jù)揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)劃分為三類征收區(qū)位及分區(qū)分等（附件十），作為征收補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第六條房屋征收評(píng)估價(jià)格構(gòu)成：是被征收房屋（含一般裝修）征收補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格，一般裝修以外的室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容另行專項(xiàng)評(píng)估，不包含房屋征收中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)等。第

4、七條估價(jià)程序： 1.評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名參加征收項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定；2、由被征收人協(xié)商選定或多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；3.接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng)； 4.驗(yàn)收勘查資料，開展前期調(diào)查；5.擬定作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場勘察； 6.按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測算；7.確定測算結(jié)果，撰寫分戶初步評(píng)估結(jié)果； 8.提交分戶的初步評(píng)估結(jié)果；9.現(xiàn)場公示初步評(píng)估結(jié)果并咨詢答疑； 10. 提交整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告；11. 受理復(fù)核申請(qǐng)， 10 內(nèi)日作出復(fù)核結(jié)論； 12.評(píng)估材料存檔。第八條估價(jià)結(jié)果表達(dá)：一是制定房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案概算評(píng)估；二是作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第九

5、條估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評(píng)估結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第二章住宅房屋征收評(píng)估收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔第十條住宅房屋分類：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨(dú)門院落，上述分類的相關(guān)界定標(biāo)準(zhǔn)參見附件一。第十一條高檔住宅房屋征收評(píng)估方法：高檔住宅房屋的征收補(bǔ)償適用市場比較法評(píng)估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，具體操作按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。第十二條一般住宅房屋征收評(píng)估方法：一般被征收住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征收補(bǔ)償評(píng)估

6、價(jià)格測算的技術(shù)路線為：1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”的設(shè)定要求參見附件三；2.測算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評(píng)估出 “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件三。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格=××××Vs 可比實(shí)例價(jià)格， n 為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取 100 ；收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情

7、形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四；可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；3.確定分類基準(zhǔn)價(jià)格。為保證測算結(jié)果的客觀性，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”按成套單元住宅、獨(dú)門院落、非成套住宅三種情況，測算其對(duì)應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格，其公式為：， j1 ，2，3其中 o1 為成套單元住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，o2 為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格， o3 為非成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，j 為對(duì)應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；4.確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類

8、型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收住宅評(píng)估價(jià)格= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格×收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔Ki31 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。第三章非住宅非營業(yè)用房征收評(píng)估第十三條非住宅房屋分類：非住宅房屋分為營業(yè)用房、非營業(yè)用房兩類，非營業(yè)用房又分為辦公類、廠房倉儲(chǔ)類、其它類等，具體界定見附件一。第十四條非營業(yè)用房評(píng)估方法：非營業(yè)用房征收評(píng)估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。非營業(yè)用房

9、的成本法應(yīng)用說明參見附件六。第十五條成本法評(píng)估技術(shù)路線：1. 測算土地重新購建價(jià)格（ PD ）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取該土地的重新購置價(jià)格，也可采用成本法求取該土地的重新開發(fā)成本；2. 測算建筑物重新購建價(jià)格（ PJ ）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格；3測算建筑物折舊（ C）：現(xiàn)場勘察對(duì)照附件七所示的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計(jì)測算確定建筑物的折舊額；4.補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非

10、營業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格Vi 為： i PD PJ C。收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔第四章營業(yè)用房征收評(píng)估第十六條營業(yè)用房分類：營業(yè)用房分為商場類、商務(wù)類、商鋪類、餐飲類、旅館類、娛樂類等六類，具體界定見附件一。第十七條營業(yè)用房評(píng)估方法：營業(yè)用房征收評(píng)估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實(shí)例比較修正方式或收益法方式。第十八條收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格：設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評(píng)估被征收營業(yè)用房樣本房的基

11、準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。考慮到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計(jì)算：o 為基準(zhǔn)價(jià)格， a 為設(shè)定樣本房的年純收益，r 為資本化率， n 為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。第十九條營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被征收營業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過商業(yè)用途修正、街道商業(yè)路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格= 商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔Kxy商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；Km 街道商業(yè)路線因素修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；K 為被

12、征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章 其他征收評(píng)估問題處理第二十條“地大于房 ”的評(píng)估：對(duì)被征收住宅房屋及“住改非 ”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1. “地大于房 ”面積 S合法土地使用面積合法房屋建筑面積2. “地大于房 ”土地單價(jià) W= （ O- PJ ×g）KjO 該征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；PJ 該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，參見附件六；g該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見附件七；Kj分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。3.國有劃撥土地上 “地大于房 ”土地單價(jià) W=W× 60% 。4. “地大

13、于房 ”補(bǔ)償金額 W 或W ， ×S第二十一條非住宅房屋劃撥土地評(píng)估：征收評(píng)估時(shí)涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，則應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除，該出讓金數(shù)額近揚(yáng)州市人民政府關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價(jià)的50% 進(jìn)行計(jì)算。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評(píng)估價(jià)格的確定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十二條2010 年 7 月 1 日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前，取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的住宅房屋，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營的房屋建筑面積，根據(jù)其提供的持續(xù)年審合格

14、的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證確定的經(jīng)營年限，取非住宅性質(zhì)和住宅性質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的加權(quán)平均值計(jì)算。（參見附件八）第二十三條裝飾裝修評(píng)估：房屋征收評(píng)估中，一般裝修以外的裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估。裝飾裝修部分專項(xiàng)補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估可以按照下列公式進(jìn)行：裝飾裝修專項(xiàng)補(bǔ)償價(jià)格各單項(xiàng)裝飾裝修項(xiàng)目總金額×裝潢綜合成新率測算中涉及的裝飾裝修工程費(fèi)用單價(jià)以及裝潢綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評(píng)估具體情況，參照本細(xì)則附件七、附件九的規(guī)定選取。第二十四條其它評(píng)估：房屋附屬物補(bǔ)償價(jià)格可對(duì)照本規(guī)范附件十的規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度

15、以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔第六章征收評(píng)估報(bào)告第二十五條出具報(bào)告要求：征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收評(píng)估報(bào)告。第二十六條簽名蓋章：征收評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。第二十七條報(bào)告裝楨：房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第七章征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第二十八條評(píng)估

16、委托：被選定的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂征收評(píng)估委托協(xié)議。第二十九條評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評(píng)估機(jī)構(gòu)必須確定受委托征收評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十條現(xiàn)場勘察：所有征收評(píng)估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收評(píng)估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并拍攝被征收房屋內(nèi)外的照片等影像資料?，F(xiàn)場勘察記錄資料是征收評(píng)估測算和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔第三十一條評(píng)估到戶：評(píng)估人員應(yīng)逐戶逐項(xiàng)評(píng)估，做到評(píng)估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確，不得錯(cuò)

17、計(jì)或缺項(xiàng)。第三十二條內(nèi)部審核評(píng)議：征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第八章征收評(píng)估工作資料存檔第三十三條整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：（1）評(píng)估委托協(xié)議；（2）房屋征收決定；（3）評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（4）評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（5）標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（6）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（7）確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（8）其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。第三十四條保存期限：完

18、成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔第三十五條資料證據(jù)保全：評(píng)估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過程中形成的有關(guān)評(píng)估資料同時(shí)提交委托方。第九章附則第三十六條細(xì)則附件：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。第三十七條特種業(yè)務(wù)：凡房屋征收評(píng)估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、工程造價(jià)分析、停產(chǎn)停業(yè)損失等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。第三十八條范圍外征收評(píng)估：市區(qū)集體土地上的房屋重置價(jià)格及裝飾裝修、附

19、屬物等的評(píng)估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。第三十九條實(shí)施時(shí)間：本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。揚(yáng)州市區(qū)國有土地房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類及其說明住宅房屋分類包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等密度低（容積高檔住宅 率 1）、層次少（ 4）、環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔房屋住宅房屋；以上房屋均是指以商品開發(fā)建設(shè)方式建造的房屋。一單指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施般成套元住宅等。住住宅宅獨(dú)指辦理合法手續(xù)后獨(dú)門獨(dú)院住宅房屋，院落為房門院落 獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔屋生活設(shè)施基本齊全等。非成

20、除以上兩類房屋以外的房屋。套住宅非住宅房屋分類1、營業(yè)用房分類以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混商框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場場類建所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途筑之用。商 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、鋪類建 巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家筑店，多數(shù)為單開間。以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)商 營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層務(wù)類建 和高層建筑，底層和 2、3 層等低層部分為大廳形式筑的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。營各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健業(yè)娛身

21、娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常樂類建性有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施筑較復(fù)雜。用房分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、甚而星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人旅 間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常館類建 為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)筑模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐

22、 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，飲類建 建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相筑應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。2、非營業(yè)用房分類廠以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼房倉混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或儲(chǔ)類大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻建筑體，水泥地面，木門或鐵皮門。非以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼營業(yè)辦混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚性用公類墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。房建筑

23、室內(nèi)普通裝修。其以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建它類筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混建筑房屋。附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評(píng)估情形。1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的房屋；2.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1) 鋼結(jié)構(gòu)， (2) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， (3) 磚混結(jié)構(gòu)

24、， (4)磚木結(jié)構(gòu)， (5)簡易結(jié)構(gòu)；收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔4.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；5.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑年代相近；6.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場交易價(jià)格；7.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不應(yīng)超過十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；8.采用可比實(shí)例修正測算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；9.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20 ，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30；10. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般

25、不應(yīng)超過 20%, 在交易實(shí)例較少的情況下 ,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過 30% 。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求及說明住宅房屋征收評(píng)估時(shí)根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔2. 應(yīng)是層高 5 層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為七成新或八成新（已使用15 年或 10 年）；4. 每一征收項(xiàng)目評(píng)估一般設(shè)定一套 “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”，

26、遇有征收項(xiàng)目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套 “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)。5. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是套型結(jié)構(gòu)所在已使朝向否成套層次用年限成二室混合多套半一廳層3/510 年一室或 15年朝南坐落位置小區(qū)配套征收項(xiàng)目范圍同征收項(xiàng)目內(nèi)相對(duì)中央位置范圍內(nèi)情況。上。室內(nèi)水電及裝修普通室內(nèi)裝修普通廚衛(wèi)設(shè)施其他條件采光、通風(fēng)、日照等條件中等。建70分權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)，證筑面積87M2證照情況照齊全攤占地6獨(dú)門院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶院落內(nèi)2-3 層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8

27、5M 以上，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況；7. 首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”的原型，如無法滿足要求，再根據(jù)具體情況，可從方便操作提高效能的考收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定虛擬“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”。 住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的住宅房屋；2.可比實(shí)例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近；4.可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價(jià)格類型；5.可

28、比實(shí)例的交易價(jià)格應(yīng)是正常市場交易價(jià)格；6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異不得超過十二個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；8. 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過 20%, 在交易實(shí)例較少的情況下 ,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過 30% 。分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔分類成套獨(dú)門院落非成套分類調(diào)整系98 102105-11090-94數(shù) j分類基準(zhǔn)

29、價(jià)格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。在計(jì)算“地大于房 ”情形下， Kj 的取值為：成套住宅為100 ，獨(dú)門院落為108 ，非成套為 92。附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K、K）修正說明表成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1 表鋼混結(jié)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡構(gòu)易結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)類型一 二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等等系1119989989-7713-08-03-8-3-8-7-2-4-數(shù)取值7-9111711210710297921019683782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2 表待估房九屋成新三四五六七八成及以樣本房成以下 成成成成成上屋系數(shù)73-778995-1

30、00（八成）805-839-885-930-97103-108系數(shù)75-8899100105（七成）850-875-950-985-102-107-1153.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3 表收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔臥室北西東一間兩間三間及以朝向朝南朝南上朝南修正999100101102系數(shù)689注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5 的浮動(dòng)。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4 表樓層數(shù)樓層系數(shù)一二三四五六七(%)層樓層樓層樓層樓層樓層樓層樓所在樓層99999595一98 9876二999997979998三91110010080000四999810

31、027五993950六8893七86說明： a. 底層地下室為車庫的，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少 1%；b. 頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2%。c. 如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±0.5 的浮動(dòng)。獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1 表鋼混結(jié)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡結(jié)構(gòu)易結(jié)構(gòu)構(gòu)類型一二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等 等系111998998772- 7-91數(shù)取值 13-08-03-8-3-8-7-9-4-1171121071029792101968378

32、2.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2 表待估房九屋成新三四五六七八成及以樣本房成以下 成成成成成上屋系數(shù)73-77890-95-100（八成）805-839-885-9397103-108系數(shù)75-88995-100105（七成）850-875-950-98102-107-1153.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3 表臥室朝北西東一間兩間三間及向朝南以上朝南朝南修正系999100101102數(shù)689注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5 的浮動(dòng)。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4 表套型一等二等三等四等五等等級(jí)系數(shù)10198959289取值103100979491收

33、集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說明表如下：等級(jí)一等二等三等四等五等內(nèi)容設(shè)計(jì)合理，設(shè)計(jì)較內(nèi)部內(nèi)部不內(nèi)部功能布局得 為合理，內(nèi)功能布局功能布局 滿足上當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè) 部功能布局較為凌凌亂，房 述要求說亂，設(shè)施間比較分 的獨(dú)門明施，明廚明衛(wèi)， 明確，有獨(dú)大臥明廳，露天 立的廚衛(wèi)設(shè)不全，搭散院落院落整潔施，露天院建廚衛(wèi)，落較為整潔院落凌亂非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1 表鋼混結(jié)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡結(jié)構(gòu)易結(jié)構(gòu)構(gòu)類型一 二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等等系1119989989-772- 7-91數(shù)取值 13-08-03-8-

34、3-8-7-4-11711210710297921019683782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2 表待估三九房屋成新四五六七八成以成及以樣本成成成成成下上房屋系數(shù)7779-85-90-95-100（八成）3-805-83889397103-108系數(shù)7885-90-95-100105（七成）5-850-879598102-107-115收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔3.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3 表檐22.33333.0-.2-.4-.6-.8-高2.6.6-8-2.94.02.73.13.33.53.74.0系99101111111數(shù)取值47002040608103-115

35、上表數(shù)字在實(shí)際勘察時(shí)可對(duì)照實(shí)際檐高作范圍為±0.5 1.5 的變動(dòng)。4.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4 表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。套型一等二等三等四等五等等級(jí)系數(shù)10198959289取值103100979491住宅功能因素等級(jí)說明表如下：等級(jí)一等二等三等四等五等內(nèi)容通行通行設(shè)施內(nèi)部不滿方便，二較為方不全，無功能布局足上述要室朝南，便，一室朝南房間凌亂，房求的非成說明陽光充朝南間大小不套住宅房沛，空氣一，通行屋流暢，房不便間大小合適有關(guān)說明1K 、K的取值范圍應(yīng)該界于80120 之間；收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔2可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)

36、體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：K K 附件五、住宅房屋區(qū)位因素（ K32 ）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因因素評(píng)分等級(jí)素類項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)一二三四五別等等等等等容自然自然景觀、風(fēng)向 a1176543環(huán)境空氣污染、噪音、水76543征文 a12收項(xiàng)離市區(qū)主干道的距離18765交通 a210目條件公交線路情況 a2298765周邊所在學(xué)區(qū) 1 公里內(nèi)學(xué)19876教育校情況 a310大環(huán)醫(yī)療設(shè)施醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布19876境情況 a320商業(yè)重要商業(yè)配套設(shè)施21111配套設(shè)施 a4109876征規(guī)劃建筑小區(qū)布局與外形11198收項(xiàng) 設(shè)計(jì)等 a51210收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除精品文檔目范建筑密度、外型等圍內(nèi)87543a52小環(huán)境綠化率、室外公共活11987