產權式商鋪投資利好與風險分析

1、產權式商鋪投資利好與風險分析【講評要點】1.小產權分割商鋪和帶租約出售商鋪的區(qū)別。2.產權式商鋪有哪幾大優(yōu)勢？3.產權式商鋪存在的主要風險：開發(fā)模式、經驗缺乏、經營不善、承諾擔保。4.規(guī)避產權式商鋪的風險，要了解開發(fā)商的實力、調查經營管理水平、明晰產權分割情況。【反面案例】2003年9月，碧溪家居廣場大打廣告，宣傳“16萬產權商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業(yè)面積，分成一個個13.34平方米的標準攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發(fā)售。并承諾各項手續(xù)齊全，可以在國家規(guī)定的時間內為購買者辦理土地證和房產證。關于投資風險問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產、營業(yè)收入

2、以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。 碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法碧溪3年內可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。2003年10月2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業(yè)主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現資金困難，10月1日要開始停業(yè)整頓，所以9月末無法按期返還業(yè)主的第三個季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業(yè)主保證：一個月內發(fā)放租金及違約金，3個月后可退還首付款，6個月后按合同規(guī)定退購房款。與此同時，業(yè)主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未

3、還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。2004年12月，第一批九名業(yè)主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺法院判決碧溪家居廣場商業(yè)用房轉讓合同無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請求。2005年5月10日，勝訴業(yè)主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場，遞交律師函，希望碧溪盡快執(zhí)行法院的判決，要給出還款計劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復?！菊姘咐康谌龢O文化中心作為產權式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經營主體，是一所集知識性休閑、文化性消費為一體的復合型文化主題商場。第三極文化中心以文化消費為主題定位，全部經營與文化相關的產品。在商業(yè)業(yè)態(tài)管理方

4、面發(fā)展商聘請了文脈公司進行商業(yè)業(yè)態(tài)的控制、規(guī)劃和調整，保證商業(yè)部分的經營品質，同時為投資者計算穩(wěn)定、優(yōu)質的投資回報。經過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，第三極文化中心將十一層商業(yè)共分為六個大本營，以47層的圖書大本營作為吸引人流的主動力源，9、10層以目的性消費業(yè)態(tài)旅游及教育大本營作為附動力源，通過兩個動力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業(yè)態(tài)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展。在商業(yè)管理方面，為了保證第三極文化中心的經營品質，獲得穩(wěn)定的增值能力和潛力，特地聘請擁有很強的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業(yè)管理公司，以實現對投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報。i【專家講評】兩

5、種不同類型產權式商鋪的區(qū)別隨著商業(yè)地產的持續(xù)升溫，產權式商鋪成為了風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準確的話，確實能夠實現很高的回報，這也是近年來產權式商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。 產權式商鋪是西方發(fā)達國家及我國開放發(fā)達城市流行的一種房產投資方式，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統(tǒng)一經營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產權商鋪主要有兩種形式，即“小產權分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。小產權分割商鋪。小產

6、權分割商鋪是將產權和經營權分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業(yè)主。但投資者無需插手商鋪的經營管理或者轉租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經營管理，業(yè)主即可根據與發(fā)展商的合同約定，坐等回報或者共擔風險。小產權分割商鋪一般會打出35年內8%10%的年投資回報率的承諾，以投資回報率10%來計算，大約56年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對較低，對中小投資者尤其具有吸引力。雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產權面積分得越散，后續(xù)經營越難以保證，投資風險也在無形之中增大了。上文

7、中的碧溪家居廣場就是小產權分割商鋪失敗的典型代表。帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實質上是售后返租的改良，客戶購買產權式商鋪的同時，即與開發(fā)商簽定租約，將所購房產租給開發(fā)商，租期三五年不等，有的甚至長達十年。租賃期內，業(yè)主可定期從發(fā)展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%至8%（每年)。租約期內由開發(fā)商將統(tǒng)一房產轉租經營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產權分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經營狀況。為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經有租約合同或者有意向租戶，同時要在商

8、鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶的租金遞增等條款。產權式商鋪的四大優(yōu)勢產權式商鋪作為一種新型的商業(yè)品種，一經推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢不可分割。產權式商鋪的獨特魅力，在于它具有房地產投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。它擴大了投資平臺，分解了投資風險，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項目。產權式商鋪的優(yōu)勢主要有以下幾點：1.進入門檻較低。產權式商鋪投資額相對較小，無須參與經營管理，收益穩(wěn)定，因為降低了置業(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項通過銀行的按揭貸款，即可擁有產權式商鋪，實現了廣大消費者置業(yè)投資的夢想。2.投資回

9、報穩(wěn)定。與股票、儲蓄、住宅相比，產權式商鋪以其可觀的回報收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強調的是，產權式商鋪通過鋪位的 ii劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經營品種的特色，實現了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業(yè)、教育服務和商務辦公于一體，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將有助于投資回報的順利實現。3.減緩資金壓力。對于發(fā)展商來說，一旦商業(yè)規(guī)模達到了一定體量，如何實現資金回籠便成了一大難題。有關專家表示，大規(guī)模的商業(yè)經營需要業(yè)態(tài)的支撐，需要大型商家的拉動。而對于大型的零售商來說

10、，高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎。即使是資金規(guī)模龐大的商業(yè)旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經營始終是他們考慮的首選方式。同時，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產權式商鋪無疑為發(fā)展商解決了一道難題。4.降低經營成本。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，也省卻了占領市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現過多的法律問題。產權式商鋪存在的四大風險產權式商鋪的架構中存在著三方

11、利益的沖突：發(fā)展商關心的是售價，業(yè)主關心的是投資回報率，經營者希望租金越低越好。由于產權分散在不同的主體身上，三權分立的局面，使得產權式商鋪實際上蘊含著很大的風險。因此，投資者要根據商業(yè)項目的具體情況而作出恰當的投資舉措。開發(fā)模式的風險。目前，市場上很多產權式商鋪的開發(fā)商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經營項目的價格，以實現更多的附加價值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。案例中的碧溪家居廣場為了高價銷售商鋪，獲取套現，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相對比較小的投資方式變成了高風險投資。歸根到底，是開發(fā)商

12、將其本身的風險轉嫁給了投資者。一旦出現問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風險則由投資者自己承擔。專業(yè)經驗缺乏的風險。雖然產權式商鋪是一種良好的商業(yè)模式，但由于大部分開發(fā)商和經營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經營好產權式商鋪，則缺乏實戰(zhàn)經驗。開發(fā)企業(yè)雖然也在努力學習國外的先進管理經驗，但對商業(yè)項目的經營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業(yè)管理公司，雖然擁有先進的管理水平，卻因為不能很好地了解國內消費者的生活方式和消費習慣，而產生“水土不服”的情況。經營不善的風險。在長期的承租期中，如果經營管理不善，不僅不能實現預期的經營目標，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場

13、為例，商家雖然在運營前期按合同約定正常返還業(yè)主租金，但在營業(yè)一年之后，因為經營管理上的錯漏頻出，無法按時支付投資者應得的租金收入，從而導致了業(yè)主狀告開發(fā)商的最終結果。此外，開發(fā)商出售產權式商鋪，但是投資者能否得到產權仍是個問題。分割銷售后所帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾，也一直是產權式商鋪所要解決的問題。承諾擔保的風險。在承諾回報中很多投資者認為有擔保最可靠，很多商鋪承諾每 iii年810的回報，并有各種形式的擔保。但是擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數十億元集團資產作擔保也并非就高枕無憂。有些開發(fā)商承諾用自己產業(yè)的經營收入作擔保，然而項目未來的運

14、作情況具有眾多不可確定的因素，如果經營效益不好，承諾的投資回報將無法實現。即使有項目用集團數十億元資產作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后。還有些開發(fā)商通過擔保公司來實現承諾，但問題是很多擔保公司實力不強，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實現所謂的承諾回報。產權式商鋪規(guī)避風險的原則產權式商鋪作為新生的商業(yè)地產模式，可謂是“優(yōu)勢與風險并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現的經營風險。 了解開發(fā)商的實力。具有實力和好口碑的開發(fā)商從物業(yè)選址建設到銷售都會有全盤的考慮，選擇他們的物業(yè)投資風險相對較低。業(yè)界有句名言叫

15、“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對商鋪投資是至關重要的。有眼光的開發(fā)商會在城市變遷中捕捉到商機，從而實現高額的經營利潤。投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，明確開發(fā)商的經營實力，以保證自己的投資回報順利實現。案例中的第三極文化中心的發(fā)展商是中關村文化發(fā)展股份有限公司，它在圖書經營上有多年經驗，是以發(fā)展文化產業(yè)為經營目標的大型綜合性文化企業(yè)，而不是單純的房地產開發(fā)商，從而保證了物業(yè)經營的高管理水平。 調查經營管理水平。從某種意義上來說，商業(yè)物業(yè)的升值和延續(xù)是靠經營出來的。商業(yè)物業(yè)經營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環(huán)，促使商業(yè)物業(yè)的升值。業(yè)主選擇的開發(fā)商應該對投資回報有理性認識，不能只考慮高額獲利因素。同時，開發(fā)商要充分考慮風險變化因素，具有財務保障體系的提供，使業(yè)主的利益不受損害。明晰產權分割情況。為了避免風險，小業(yè)主在簽約前應該有充分考慮，要明確產權問題。雙方約定的投資回報率一方面合同上要有明確約定，另一方面應有第三方提供擔保。并且一定要明確這樣的承諾回報是由誰來承擔責任。因為，由誰來承擔責任，比承諾什么，更值得投資者來關注。商鋪投資在目前是一種高風