廣安商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、市場調(diào)查分析報告、調(diào)研目的 二、廣安市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、廣安城市概況2、廣安城市總體規(guī)劃3、廣安城市商圈分布4、城南商圈典型商業(yè)城南典型商業(yè)-中橋建材市場5、城北商圈典型商業(yè)城北商圈典型商業(yè)一龍馬商業(yè)廣場 二、廣安市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀1、在售商業(yè)代表匯總2、城南在售商業(yè)基本情況分析(1)城南在售商業(yè)-承平盛世(2)城南在售商業(yè)-錦繡山河低碳智慧新城3、棗山在售商業(yè)基本情況分析4、在售商業(yè)小結(jié)一、調(diào)研目的附件1:2015年廣安主要樓盤成交情況匯總表13(1)城南商圈典型商業(yè)-中天國際商業(yè)廣場城南商圈典型商業(yè)-摩爾春天城南商圈典型商業(yè)-家園建材市場(1)棗山在售商業(yè)-泰和國際商貿(mào)城棗山在售商業(yè)-億聯(lián)輕工博

2、覽城棗山在售商業(yè)-萬貫風(fēng)情街棗山在售商業(yè)-川渝家居10棗山在售商業(yè)-臨港大市場10(6)棗山在售商業(yè)-時代奧特萊斯11棗山在售商業(yè)-廣安國際會展中心11棗山在售商業(yè)-寰亞國際廣安皮革城1212本次調(diào)研主要針對廣安市各商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在售競品項目、商業(yè)氛圍較好的市場及項 目同類產(chǎn)品進行調(diào)查分析，為項目后期推售提供理論數(shù)據(jù)和第一手的市場資料。二、廣安市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、廣安城市概況:人口：廣安市轄2個市轄區(qū)、3個縣，代管1個縣級市，市區(qū)人口47萬，城區(qū)面積40余平方公里區(qū)位:廣安區(qū)地處“川東門戶”，位于華鎣山中段西側(cè)、成渝經(jīng)濟區(qū)環(huán)渝腹地區(qū)塊，交通便 利，國道、省道、縣道縱橫交錯，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通水泥路，村村通公

3、路，廣安區(qū)已融入重慶 經(jīng)濟圈。經(jīng)濟:截止2013年數(shù)據(jù)顯示，廣安處于四川省經(jīng)濟發(fā)展中下水平的城市;經(jīng)省統(tǒng)計局審定，2014年，廣安市GDP完成919.6億元，同比增長10.2%。其中, 二三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值155.7億元、482.9億元和281.0億元，分別增長4.1%、11.1%和11.7%。2、廣安城市總體規(guī)劃廣安城區(qū)發(fā)展方向:1、廣安主城區(qū)發(fā)展方向規(guī)劃策略：東跨、西進、南擴、北控、中優(yōu)。2、前鋒輔城發(fā)展方向規(guī)劃策略：西聯(lián)、東優(yōu)、南擴、北控?？臻g布局:廣安中心城區(qū)城市結(jié)構(gòu)為“中心組團式結(jié)構(gòu)”。廣安中心城區(qū)城市形態(tài)為“一主一輔 三中心”。一主：廣安主城-新老互動的人文城（包括廣安老城區(qū)、協(xié)

4、興組團、棗山組團、官盛 組團、奎閣組團等5個功能組團）輔：前鋒輔城-產(chǎn)城一體的智慧城。三中心：廣安城市主公共中心、奎閣城市副公共中心、前鋒城市副公共中心。1小時3、廣安城市商圈分布4、城南商圈典型商業(yè)(1)城南商圈典型商業(yè)-中天國際商業(yè)廣場市場名商業(yè)類別商業(yè)規(guī)模開盤時間恒大中天國際城市綜合體7萬2009年地理位置 鋪位形式 層高開業(yè)時間金安大道1段 獨立單層街鋪約6米2014年出入口2市場性質(zhì)零售樓層及經(jīng)營分區(qū)商業(yè)一層以服裝扎堆經(jīng)營為主，商業(yè)二層以休閑娛樂、餐 飲為主售價1樓3萬-7萬/rf;2樓1萬-2萬/rf銷售率98%主流面積40rf租金一層主力面積100-200元/rf/月、4-16萬

5、/年，二層150rf左右16營業(yè)率98%個別位置尚未出租，毛坯商戶簽約年限3年或5年轉(zhuǎn)讓費0商業(yè)代表經(jīng)營狀況開業(yè)時生意火爆，目前經(jīng)營情況一般，由招商公司統(tǒng)一招 商。小結(jié)：廣安市服裝分布較為散亂，該市場影響力品牌服裝類稀少，周邊項目越來越多,造成市場競爭激烈，商管和物業(yè)公司不作為，運營活動也鮮有出現(xiàn)。(目前招商公司正在 每年遞減房租挽留更多商戶)(2)城南商圈典型商業(yè)-摩爾春天市場名摩爾國際商業(yè)中心地理位置廣安市城南濱河路一段商業(yè)類別城市綜合體鋪位形式獨立商鋪商業(yè)規(guī)模13萬rf層高5.2M開盤時間/開業(yè)時間2014年售價1層3-5萬，2層1-2萬/rf銷售率95%主流面積40-60rf租金1層1

6、0-15萬/年2層4-6萬/年營業(yè)率80%商戶簽約年限1年1簽春天百貨，KFC永轉(zhuǎn)讓費5-10萬商業(yè)代表輝超市，太平洋影院市場整體經(jīng)營狀況主街道生意火爆，內(nèi)街位置90%為空鋪。小結(jié)：從永輝超市和春天百貨入駐項目以來，分散了中天國際較多人流，其主要原因是華潤商品的價格比永輝商品的價格相對較高；但內(nèi)街空鋪率太高，存在商業(yè)斷層，嚴重 降低了商業(yè)氛圍。(3)城南商圈典型商業(yè)-家園建材市場市場名家園建材市場地理位置西溪路和金安大道 交匯處建筑形式賣場鋪位形式內(nèi)場分割式獨立商 鋪市場規(guī)模約1萬rf開業(yè)時間/主流面積100rf租金2-5萬/年主次通道4MX 8M層高約5M樓層及經(jīng)營分區(qū)一層衛(wèi)浴陶瓷，二層燈飾

7、，三層家居市場性質(zhì)零售轉(zhuǎn)讓費3-6萬市場整體經(jīng)營狀況一般小結(jié)：該市場商鋪租金主要因早租和晚租而定，早租的商戶現(xiàn)在2萬1年，晚租現(xiàn)在5萬1年，目前經(jīng)營狀況一般；大多數(shù)商家在項目上做生意多年，由于項目體量限制，商家稀少，商品稀少，待棗山各同類別行業(yè)完全開業(yè)后，將直接替代家園建材市場。(4)城南典型商業(yè)-中橋建材市場市場名商業(yè)類別中橋建材市場專業(yè)市場地理位置鋪位形式金安大道和建安中路交匯處商業(yè)街獨立門 面開盤時間/開業(yè)時間約1996年市場性質(zhì)專業(yè)市場主流面積100rf租金3-4.5萬/年營業(yè)率100%轉(zhuǎn)讓費8-10萬市場整體經(jīng)營狀況良好小結(jié)：據(jù)商戶反饋，本市場開業(yè)20年左右，由當(dāng)時開發(fā)商開發(fā)全體自主

8、持有，因此租金相差幅度不大，目前市場情況經(jīng)營情況良好，最新轉(zhuǎn)讓費已達到5、城北商圈典型商業(yè)城北商圈典型商業(yè)一龍馬商業(yè)廣場市場名龍馬商業(yè)廣場地理位置洪州大道商業(yè)規(guī)模10萬rf商業(yè)類別步行街市場性質(zhì)零售主流面積25-45rf10萬。租金2-4萬營業(yè)率100%轉(zhuǎn)讓費6-10萬小結(jié)：城北城南商業(yè)發(fā)展相比，城北目前整體現(xiàn)狀比較落后；該市場單鋪面積小，不 利于大型品牌商業(yè)入駐；市場內(nèi)街道較窄，市場無運營管理公司，街區(qū)內(nèi)坡度、高差大， 不利于商業(yè)良性發(fā)展。二、廣安市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀1、在售商業(yè)代表匯總序號 項目名稱商業(yè)類型所屬商圈開發(fā)體量1泰合國際專業(yè)市場棗山30萬rf,商業(yè)17萬rf2億聯(lián)輕工博 覽城專業(yè)市場

9、棗山30萬rf,商業(yè)23萬rf3萬貫風(fēng)情街城市綜合體棗山36萬rf,商業(yè)20萬rf4川渝家居專業(yè)市場棗山23萬rf5臨港大市場專業(yè)市場棗山60萬rf,商業(yè)22萬rf6時代奧特 萊斯社區(qū)底商+酒 店+住宅棗山62萬平rf7廣安國際會住宅+公寓+商棗山40萬rf展中心業(yè)8寰亞國 際廣安皮商業(yè)+酒店+住宅棗山10萬rf,商業(yè)2萬rf革城9承平盛世社區(qū)底商城南60萬rf,商業(yè)2.2萬rf10錦繡山 河低碳智社區(qū)底商城南113萬rf慧新城2、城南在售商業(yè)基本情況分析(1)城南在售商業(yè)-承平盛世項目名稱承平盛世地理位置廣安區(qū)東南片區(qū)宏志大道規(guī)模60萬rf商業(yè)規(guī)模2.2萬rf物業(yè)類別社區(qū)底商樓層1層售價2.

10、2萬主流面積50rf優(yōu)惠一次性97折銷售率售罄銷售模式硬售開盤時間1期商業(yè)2015年11月7日說明：項目主要以住宅為主，目前住宅已銷售70%(2)城南在售商業(yè)-錦繡山河低碳智慧新城、錦繡山河低碳項目名稱塔與西溪峽區(qū)域一期成交均價:4200-4300元/50元/rf,二期成交均價：4200-地理位置廣安區(qū)廣安白智慧新城規(guī)模113萬貳商業(yè)規(guī)模物業(yè)類別社區(qū)底商樓層售價準(zhǔn)，上下浮動30-主流面積50-160rf4300元/rf商業(yè)未開盤開盤時間說明：本地住宅名盤，銷售情況極好，去年完成銷售1100多套，約合銷售率70% 3、棗山在售商業(yè)基本情況分析(1)棗山在售商業(yè)-泰和國際商貿(mào)城項目名稱泰合國際商貿(mào)

11、地理位置物流園區(qū)規(guī)模292148rf商業(yè)規(guī)模171356rf物業(yè)類別專業(yè)市場樓層4層售價/主流面積25-100rf優(yōu)惠/銷售率/租金1層50元/rf、2層38元/rf、3層25元/rf、4層18元/rf租賃政策前二年免租，租金9折(租賃年限5-8年)說明：開業(yè)后運營管理方無作為，市場內(nèi)包含種類多，與傳統(tǒng)專業(yè)市場相比，具有廣泛吸客性，海寧皮革城的融入；配合招商公司推進，先招商后銷售的工作思路，也未嘗不 能改善未來經(jīng)營情況；但如若保持現(xiàn)狀，未來商鋪的推售變得難上加難。(2)棗山在售商業(yè)-億聯(lián)輕工博覽城項目名稱億聯(lián)輕工博覽城地理位置廣武路與物流大道交匯處規(guī)模30萬rf商業(yè)規(guī)模一期15萬，二期8萬商業(yè)

12、類別專業(yè)市場樓層3層售價1樓1萬，2樓8000,3樓6000元主流面積30-50rf5%1樓15-35說明：1樓以汽車配件為主；2樓以皮草為主；3樓電商。3種業(yè)態(tài)都是目的性消費極 強的品類，目前該市場開業(yè)半年多，毫無商業(yè)氛圍，電梯也并未使用，現(xiàn)狀難以支撐未來 銷售。（3）棗山在售商業(yè)-萬貫風(fēng)情街項目名稱萬貫風(fēng)情街地理位置站前大道桃園路交匯處？規(guī)模36萬rf商業(yè)規(guī)模20萬rf物業(yè)類別綜合體樓層3層售價1樓12000，2樓8000, 3樓6000主流面積30-80rf銷售率30% （一共約600套，備案180套）優(yōu)惠一次性97折銷售模式硬售優(yōu)惠一次性97折銷售率40% (2、3層銷售模式返租5年（

13、回報分別為6 7、7、8 8%租金元,2樓20-40開業(yè)時間元,3樓不需要租2015年5月30日租賃政策開盤時間5年免8個月租金風(fēng)情街20155%說明：市場定位與其地理位置不相符合，零售需要人氣密集的地方。(4)棗山在售商業(yè)-川渝家居項目名稱川渝家居地理位置物流園區(qū)規(guī)模商業(yè)類別23萬rf專業(yè)市場商業(yè)規(guī)模樓層一期66760rf3售價一期均價1萬，二期均價6000主流面積30-50rf優(yōu)惠全款9折，按揭9.5折二期：交1萬抵3萬，一次性優(yōu)惠3%按揭優(yōu)惠1%銷售率20-30%銷售模式返租10年， 前3年20%回報， 共計81%開盤時間2014年1月2日開業(yè)率50%租金1層28，2層18,3層8元租賃

14、政策第一年免半年租金，約合1萬/年說明：該項目銷售極少，市場經(jīng)營情況欠佳，市場商戶反饋，目前不能出售；目前招商以華美二期業(yè)態(tài)定位為五金機電，商貿(mào)城以板材為主作為招商噱頭，促進招商。(5)棗山在售商業(yè)-臨港大市場項目名稱臨港大市場地理位置商貿(mào)物流園區(qū)物流大道規(guī)模60萬rf商業(yè)規(guī)模22萬rf(兩期 開發(fā)體量分別約物業(yè)類別專業(yè)市場樓層50%3層售價1樓均價主流面積30-80rf銷售率9000,2樓均價600060%開業(yè)率不足20%優(yōu)惠一次性3%老帶新2%業(yè)主購買3%銷售模式返租5年，36%回報率開盤時間2014年5月開業(yè)時間2015年1月說明：市場內(nèi)幾乎空鋪，商戶數(shù)量極少，目前不需要租金，銷售前景堪

15、憂。(6)棗山在售商業(yè)-時代奧特萊斯項目名稱時代奧特萊斯地理位置棗山大道廣安南站西側(cè)規(guī)模62萬rf商業(yè)規(guī)模/物業(yè)類別綜合體樓層4層1樓6000-售價12000, 2層主流面積30-60rf8000,3層6000優(yōu)惠一次性97折，按揭99折銷售率50%銷售模式硬售開盤時間2015年12月19日(7)棗山在售商業(yè)-廣安國際會展中心項目名稱廣安國際會展中心地理位置物流園區(qū)廣安南站正門規(guī)模40萬rf商業(yè)規(guī)模/商業(yè)類別綜合體樓層4層1樓1.5萬,2售價樓1萬，3樓主流面積30-100rf8000,4樓不售銷售率40%優(yōu)惠一次性9折，按揭99折銷售模式硬售開盤時間2016年交房時間2018年說明：業(yè)態(tài)無規(guī)

16、劃，只要做生意即可入駐，從開盤后未組織任何營銷活動。(8)棗山在售商業(yè)-寰亞國際廣安皮革城項目名稱寰亞國際廣安皮革城地理位置物流大道與黎明大道交匯處規(guī)模10萬rf商業(yè)規(guī)模2萬rf物業(yè)類別樓層售價1樓1萬，2、3樓6000-8000元主流面積50rf銷售模式硬售說明：項目處于封盤期，原因未知；市場內(nèi)無人氣。4、在售商業(yè)小結(jié)(1) 土地供應(yīng)市場(2月份數(shù)據(jù)，3月份無成交)區(qū)域官盛新區(qū)中橋組團土地編號GS-B-11-1GC2015- 44GC2015- 45GC2015- 47GC2015- 48用？?途商業(yè)、住宅用地商住用地商住用地商住用地商服用地土地面積(rf)63734812575420244

17、7039045容積率容積率3.02.22.22.51.5出讓方式拍賣拍賣拍賣拍賣拍賣起始價（萬元）1148013360891078801100土地年限（年）商業(yè)40住宅70商業(yè)40住宅70商業(yè)40住宅70商業(yè)40住宅70商業(yè)40從土地供應(yīng)市場來看，目前廣安土地供應(yīng)區(qū)域主要集中在官盛新區(qū)和中橋組團，棗山組團暫未出現(xiàn)。（2）開發(fā)情況:2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資4813億元，比上年增長9.9%。商品房施工面積38981.4萬平方米，增長6.8%。商品房銷售面積7671.2萬平方米，增長7.4%。目前廣安市在售商業(yè)主要集中在棗山以專業(yè)市場為主，城南城北主要以住宅為主，鮮有大型商業(yè)入市；廣安市整體開發(fā)體量大；市場上在售鋪位面積小，總值低目標(biāo)客戶群 體經(jīng)濟實力呈直線降低。（3）營銷策略:大多數(shù)樓盤以先招商后銷售的方式推盤，行銷配合活動營銷作為銷售主要渠道，硬售、 返租模式在市場上并存；調(diào)研樓盤中，一拖二，一拖三等建筑形式的銷售