某商業(yè)廣場全套物業(yè)運作方案(共62頁).doc

1、投資廣場業(yè)主公約 為加強投資廣場的管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據國家有關物業(yè)管理的法規(guī)、政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。一、在使用、經營、轉讓所擁有或合法取得使用權的物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃合同、物業(yè)管理合同以及本公約的規(guī)定。二、執(zhí)行業(yè)主委員會的決議、決定。三、委托物業(yè)管理公司負責房屋、設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理公司根據政府有關法規(guī)、政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作。五、業(yè)主或物

2、業(yè)使用人對物業(yè)管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理公司提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會解決。六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防爆工作，確保人身財產安全。七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關行政管理部門進行處理。八

3、、業(yè)主方委托物業(yè)管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。九、凡房屋建筑及附屬設施、設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。十一、在本物業(yè)范圍內，不得有下列行為：（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；（2）對房屋

4、的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品等；（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；（8）在公共場所、道路兩側亂設攤點；（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；（10）隨意停放車輛；（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵

5、物；（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。十二、人為造成公共設施、設備或其他業(yè)主設施、設備損壞，由造成損壞責任方負責修復或賠償經濟損失。十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理公司應收取的各項服務費用。十四、業(yè)主使用本物業(yè)內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規(guī)定交納費用。十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。投資廣場 層業(yè)主（物業(yè)使用人）簽字、蓋章：日 期：投資廣場寫字樓裝修管理規(guī)定 一、 總則1、為加強投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結構的穩(wěn)固與整體風格

6、的完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權益，參照國家相關法規(guī)，制定本管理規(guī)定。2、本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認同本規(guī)定所有條款；租戶在對租賃的寫字樓進行裝飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定。3、本規(guī)定由投資廣場物業(yè)管理處負責解釋，其中內容與國家或地方同類規(guī)章有異同之處以國家或地方法規(guī)為準。4、租賃雙方另有約定各項不在本規(guī)定的約定范圍之內。二、 一般規(guī)定1、租戶對承租區(qū)域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。 未經大樓物業(yè)管理處批準或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動大樓建筑主體和承重結構。 擴大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻

7、體。 對樓層上、下樓板大面積打孔。 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。 損壞大樓原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果，損壞移動采光通風與固定標識物等。 改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設備設施、監(jiān)控設施。 在公共區(qū)域內懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設施。 改變租賃區(qū)域或樓外立面結構，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。2、租賃方對承租區(qū)域的室內裝飾裝修，未經物業(yè)管理處同意，不得有下列行為： 對地板的裝飾，對吊頂的拆換裝飾。 搭建建筑物、構筑物。 拆改供冷、供暖管道和設施。 拆改電照器具、電照開關、風機開關、電源插座及有線電話網絡插座等。 室內墻壁裝飾、改

8、色。 在公用通道及走廊、電梯口使用改動顏色，粘貼、設置廣告物或其它類似行為。 樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點時。3、租賃方對承租區(qū)域的室內裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理處報送有關施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處批準，方可施工。 裝修超過大樓設計標準或規(guī)定，增加樓面載荷的，應經大樓原設計單位或者是有相應資質等級的設計單位提出的設計方案。 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應按照防水標準制訂施工方案，并做漏水試驗。 對本區(qū)域內的用電容量增加，應對照原大樓設計容量制定增容計劃，對空開、保護裝置的調整應有調整方案。 對房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設施的裝修改動，都須

9、有完整、詳細的方案及平面圖。 裝修施工安全措施，動用明火和進行焊接作業(yè)。三、 開工申報與監(jiān)督1、裝飾裝修工程開工前，應當先向大樓物業(yè)管理處申報登記并報詳細裝修方案，由物業(yè)管理處審查備案，取得書面同意后方可開工。2、裝修施工方應具備專業(yè)資質，裝修前應將裝修進程日程安排及安全防范計劃報物業(yè)管理處審查備案。3、裝修方案的內容應嚴格依照有關法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條款，不能與之相抵觸。4、委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關資質證書的復印件。5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理人員依據規(guī)定對整個裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現違規(guī)行為有權制止，對造成事實后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責任。

10、6、任何單位和個人對承租方的裝飾裝修行為中出現的影響公眾利益的質量事故，質量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權檢舉、控告、投訴。四、 其他規(guī)定1、裝修施工方應嚴格遵守物業(yè)管理處規(guī)定的裝修施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染及給其他租戶帶來的不便。2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應按物業(yè)管理處規(guī)定的位置、方式和時間堆放及儲運，嚴禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。3、裝修工程所使用的材料及設備應符合國家標準不得使用國家明令淘汰或禁用物品。4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業(yè)管理處的許可并服從調度，以保證物業(yè)管理處為大樓內其他租戶提供的各項優(yōu)質

11、服務不受影響。5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設施，并遵守物業(yè)管理處制定的其它管理規(guī)定，施工人員應接受投資廣場保安、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。6、裝修過程中應保持對公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產生的垃圾應立即清除。五、 承擔責任（違約責任）1、因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應當負責修復和賠償。2、租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的責令改正修復，造成損失的依法承擔賠償責任。3、租戶因裝修對其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應立即消除影響，立即改正。情況嚴重的應承擔賠償責任。4、租

12、戶未申報登記進行裝飾裝修活動，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責令改正。5、租戶違反本規(guī)定，將裝修工程委托給不具有相應資質等級企業(yè)施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責令改正。6、租戶裝修使用不符合國家標準材料造成空氣污染超標的責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責令改正。 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設施。 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。 擅自超過設計標準增加樓面荷載的。 損壞房屋原有節(jié)能設施的。 對立面、電梯口、走道等區(qū)域擅自進行廣告粘貼的。8、租戶及裝飾裝修施工方違反建設工程質量管理條例的由建設行政部門按照

13、有關規(guī)定處罰。9、租戶違反國家有關安全生產規(guī)定和技術規(guī)程，不采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火和進行焊接作業(yè)的或對安全事故隱患不采取措施予以消除的，責令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機關處理。六、 說明：1、室內裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區(qū)域的裝修。2、建筑主體：是指建筑實體的結構構造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。3、承重結構：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。4、大樓由于各處情

14、況異同，如對部分電力、通訊、給排水設施等、所改動計劃將由裝修前審查裝修方案后制定。5、本規(guī)定自2002年11月1日對入住投資廣場的所有業(yè)主統(tǒng)一實施，經租戶簽收后租戶有義務執(zhí)行。簽收人：投資廣場 層租戶（單位蓋章）日 期：工程部工具分配、領用及保管方案 一、 電氣班日常常用工具每人一套；領用人各自保管，其中：1、電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領用人使用和負責保管 。2、電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6活

15、絡扳手1把、8活絡扳手1把、10活絡扳手1把、12活絡扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責保管。3、其余工具為電氣班公用工具，由領班負責保管。當班人員如需使用分別借出，用完后負責歸還。二、 空調工具（廠家隨機配備的專用工具）由空調工負責領用和保管。三、 水暖工具全部由水暖工負責使用保管。四、 機修工具全部由機修工負責保管。五、 通用工具由綜合班領班負責保管，各班組如需要，均可借用。六、 工具保管責任人負責所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點盤存；凡

16、非正常損壞或使用保管不當造成的工具缺失和損毀，均由直接責任人負責照價賠償。責任界定不清的由保管責任人負責賠償。七、 上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將情況記錄在交接班記錄上。八、 離職或調崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。相關鏈接：工程部工具采購清單1-電氣工具類工程部工具采購清單2-空調水暖工具類工程部工具采購清單3-機修工具類工程部工具采購清單4-通用工具類工程部人員結構方案 一、 崗位結構工程部管理范圍內的設備系統(tǒng)類別繁多、專業(yè)性強，對人員的技術素質要求較高。通常情況下需要采用 “崗位細化”的結構模式：按設備類別分班組、根據運轉要求設置崗位及人員

17、編制；一個設備系統(tǒng)一個班組、一個班組多個班次。這樣的結構能夠達到分工明確、并較有技術保證。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。因此，在實際中，多數酒店及物業(yè)管理工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時負責某個區(qū)域的多個系統(tǒng)類別的設備的運行維護。這種模式是假日酒店管理集團首先應用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業(yè)技術能力，能夠勝任多個不同的專業(yè)類別的設備的運行維修?？紤]到高素質人員的招聘難度及公司實際的設備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結構采用如下方案：1、 在公司開業(yè)伊始的一段時間內，所招聘

18、的技工不可能對公司整體環(huán)境和設備狀況很熟悉，這段時間任務也會比較多，容易發(fā)生一些適應性的問題，基于這些原因，工程部的整體結構大致按設備的專業(yè)類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調、水暖、機修、鍋爐”六個崗位。2、 以上六個崗位中，相互間技術障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調”三個崗位合并為 電氣班，其余崗位合并為 綜合班。3、 在班組內實行“萬能工”模式：各崗位責任范圍的任務并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當班人員共同負責完成。但考慮到設備專業(yè)性，在開業(yè)初期的一段時間會指定一個技工負責一個專業(yè)對口的崗位。4、 每個班各設一名領班。5、 工程部組織結構圖二、 人員編制按以上結構，根據相應班

19、次的運行要求，工程部的人員編制如下表：工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人 1、 責任范圍：配電及電氣維修、電梯運行維修、空調運行維修。2、 人員分配：白班2人（含領班）、早班1人、中班1人、夜班1人綜合班5人 1、 責任范圍：水暖管道、潔具、五金構件及機械維修、鍋爐運行維修2、 人員分配：白班2人（含領班）、早班1人 中班2人、夜班1人三、 班次安排按以上結構及人員編制，工程部正常班次如下表：1、 電氣班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1領班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班3技工B 早班 早班 早班

20、早班 輪休 中班 中班4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休說明：1、除1領班外，其余人員實行輪班制：按以上排序2-3-4-5-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息。 2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:002、 綜合班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1領班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班2技工A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班4技工C 夜班 夜班 夜班

21、 夜班 夜班 夜班 輪休5鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休說明：1、除1領班和5鍋爐工外，其余人員實行輪班制：按以上排序2-3-4-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息日。 2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:00四、 工作時間及休息按以上班次的當班時段計算，每周工作時間為8h6T=48小時（包含當班時段內的就餐等時間）。每周可有一天休息， 國家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。五、 人力成本(工資)預算1、 本地同類工資水平參考級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 350-450元 試用期1-

22、3個月中級技工 550-650元 不含福利、獎金及花紅領班及高級技工 600-800元 不含福利、獎金及花紅2、 建議工資標準級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 450元 試用期3個月中級技工 600元 不含福利、獎金及花紅領班及高級技工 700元 不含福利、獎金及花紅3、 工程部人力（工資）成本預算按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領班2人700=1400元，其他8人600=4800元，合計1400+4800=6200元。（2）、每年（按13個月計）：620013=80，600.00元（3）、平均支出：月均6716.66元；日均220.8

23、2元?！咀ⅰ恳陨嫌嬎悴缓＠С?、獎金、保險及其他意外支出。六、 人員聘用方案專業(yè)特長 人數 相 關 要 求高低壓配電 2人 3年以上經驗、持操作證、能熟練維修各種電氣設備強弱電維修 3人 3年以上經驗、持操作證、熟悉各種強弱電氣線路及設備電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經驗、持特業(yè)資格證中央空調 1人 熟悉各種冷源設備和風機盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎水暖管道、機修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機械設備維修技能鍋爐 1人 持司爐證、多年經驗、熟悉水處理并有電氣或管道基礎【說明】1、以上共10人。2、領班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。3、有酒店工作經驗優(yōu)先。七、

24、人員到位計劃1、 開業(yè)前15-12天內：（1） 通知電梯、空調、鍋爐等專業(yè)性強的特種設備擬聘人員面試。（2） 確定各崗位擬聘用人員名單。2、 開業(yè)前12-10天內：（1） 電梯、鍋爐、空調主要設備崗位人員進場接受廠家或施工方技術培訓。（2） 聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補充招聘計劃。3、 開業(yè)前10-6天：（1） 通知電氣、機修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。（2） 組織所有人員進行星級服務公共科目知識、工程部運作規(guī)范、公司規(guī)章等內容的崗前培訓。（3） 安排主要人員上崗參加設備綜合調試及一些不提供安裝的設備（洗滌設備等）的安裝。4、開業(yè)前6-3天內：所有人員按要求全部到位，開始供電、供

25、水、電梯、鍋爐等的試運轉。5、詳見開業(yè)前后工程部工作進度計劃并以最終修訂方案為準。八、減員增效預案1、 結構更新開業(yè)后公司走上正常經營軌道，各項工作會形成一定規(guī)律而易于掌握。經過一段時間的磨合，各崗位人員對所負責的工作和整體運作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進行結構重組，在工程部內實行單一的全“萬能工”模式：合并兩個獨立的班組為一個整體、輪班運行，不再按崗位定崗定人。具體結構如下：工程部共7人，按以下班次運行：白班 4人 負責水、電、空調、電梯、鍋爐運行及設備保養(yǎng)維修。 1、 設領班一人。2、 其他人實行輪班制。3、 具體班次根據情況安排，并適時調整。中班 2人 負責設備運行及緊急故

26、障的處理。 夜班 1人 負責運行值班和緊急故障處理。 2、 人員精簡按以上結構，工程部人員在原有基礎上精簡1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進行。其中也有人員的正常流動和流失。3、 薪資增長實現以上結構后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔的工作任務也大大增加。將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。工程部工程部運作計劃 工程部為公司的經營提供能源供應、設施維修和工程協(xié)作等保障功能：直接管理和運行供水、供電、供汽及空調等供能設備；負責物

27、業(yè)設施的維護、保養(yǎng)和檢修；協(xié)助完成公司各種經營活動中需工程部提供支持的任務如：布置會場、制作宣傳道具等根據工程部的任務范圍，參照星級服務標準，計劃從以下幾個方面做好工程部的運作：一、建立完備的運作管理規(guī)范根據公司物業(yè)規(guī)模，參照星級酒店工程管理標準，擬出一套包括各種日常運作管理程序、崗位職責、規(guī)章制度、設備操作規(guī)程、檢修程序等內容的規(guī)范文件。這是工程部運作的依據，以此實程序化、制度化的管理。鏈接：凱比特投資廣場有限公司工程部運作管理規(guī)范二、建立精干、高效的工程服務隊伍根據工程部責任范圍廣、設備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強、技術要求高的特點，計劃按以下步驟逐步建立一支適應工程部運作要求的高素質技工隊伍。1

28、、 按公司整體運作管理方案制定工程部的運作模式和人員結構方案、相應聘用要求。 鏈接：工程部人員結構表2、 按各崗位專業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。3、 聘用人員上崗前進行公司規(guī)定、工程部運作規(guī)范、星級服務意識及團隊精神等方面的培訓，強化對公司文化的認同感和綜合素質，以適應新的工作環(huán)境。4、 各崗位人員到崗后，根據實際的崗位職責范圍，分別進行操作技術規(guī)程和職責制度的培訓，使其盡快進入工作角色。5、 制定一套考核制度，對工程人員的業(yè)務技能和敬業(yè)情況進行考核，努力營造務實求進的工作氛圍，調動每個人的積極性。6、 充分重視所有人的個人能力，尊重工程部每個人的建議；強調團隊精神；讓每個人都能充分發(fā)揮

29、自己的專長、積極貢獻自己的力量的同時，還能相互團結協(xié)作；形成一支技術過硬、作風優(yōu)良、團結穩(wěn)定的工程技工隊伍，集中力量高效完成各項工作任務。三、做好物業(yè)設備的運行和維修管理【一】 設備運行管理是工程部的主要任務，計劃采取以下措施努力提高管理水準 ：1、收集齊全的物業(yè)設施設備的技術資料，建立系統(tǒng)的設備檔案。2、按設備的技術要求制定詳實細致的操作和檢修程序。3、制定預防性維修計劃，按計劃的時間、項目內容對設備進行保養(yǎng)和檢修。4、與使用和保管設備的部門或責任人簽定設備使用維護責任書，強化設備的正當操作和及時有效的維護保養(yǎng)責任。5、建立完備的設備安裝、調試、運行、維護、檢修、改造、更新、報廢記錄，使設備

30、管理更規(guī)范。6、在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費?！径?建立完備可行的維修系統(tǒng)是設備設施維護檢修的保障基礎，計劃按以下模式對所有物業(yè)設施設備進行充分有效的維護保養(yǎng)和檢修：1、 維修功能所有設備設施維護、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來完成：【1】預防性維修：所有設備設施均制訂維護保養(yǎng)和檢修計劃，按既定時間、項目和流程實施預防性的檢修。【2】日常報修處理：設備設施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內的設備設施進行一次巡查，發(fā)現故障和異常及時處理?！?】增改翻新：根據設備設施

31、的具體情況和實際需要，對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理，使設備設施重新恢復使用價值，得到良好的利用。2、 維修結構【1】 主管負責根據物業(yè)設施規(guī)模制訂維修程序和維修計劃?！?】 以各專業(yè)班組為單位，按既定的責任范圍，分別負責所屬區(qū)域或設備設施的維護、保養(yǎng)和檢修。【3】 重要設備設施和綜合專業(yè)性設備設施由主管負責組織相關班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。3、維修控制【1】主管負責監(jiān)督各班組按既定的程序和計劃實施，控制維修成本、效率和質量。各班組按程序和計劃在領班的組織和帶領下，實施并完成設備維護、保養(yǎng)和檢修?！?】日常報修處理由報修部門負責驗收設備維修修復質量并簽收耗用材料記錄。工程報修

32、單具實填寫并由報修部門驗收簽字后一份工程部備查、一份報修部門留存、一份匯總交財務核對材料成本。【3】設備設施的預防性維修項目由使用或保管部門進行驗收并簽收耗用材料記錄。設備計劃檢修記錄具實填寫并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財務核對材料成本。【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實填寫巡查檢修記錄，并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財務核對材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占公司日常經營成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的關鍵是1提高所有人的節(jié)能意識。2制定必要的規(guī)定和制度。3采取必要的技術措施。計劃從以下幾方面入

33、手，促進能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：1、 做好耗能設備的維修保養(yǎng)，使其經常保持良好的性能狀態(tài)。2、 對主要耗能設備如：空調系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運行狀況進行分析，制定出利于節(jié)能的運行程序。3、 在保證公司營業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設備的使用。如：及時關閉暫無開啟必要的燈具、空調等。并將這些內容形成制度。4、 對各部門進行空調、水電設施的使用和節(jié)能常識的培訓。5、 優(yōu)先維修造成能源浪費的設備故障。6、 工程部在日常巡檢過程中對節(jié)能情況進行監(jiān)督。7、 準確抄錄各種能耗數據，按時進行分析，根據發(fā)現的問題不斷采取節(jié)能措施。8、 在設備的選購、維修和運行管理中，積極采用有利于節(jié)

34、能的新技術、新材料。五、做好安全運行管理工程部是公司的要害部門之一。將以“安全是最大的效益”的原則，加強安全防范和日常運作中的安全管理，并從以下幾個方面努力確保工程部在安全運行上“萬無一失”。1、 積極配合安保部門，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓、消防設施維護和安全保障演練等方面的工作。2、 加強各崗位安全操作管理。所有崗位的技工均要求持相應專業(yè)資格證上崗。鍋爐、空調和電梯等工種還要有“特種行業(yè)操作證”。3、 將設備運行和維修過程中的安全操作規(guī)定制度化、程序化。4、 制定工程部的安全考核制度，強化每個人的安全意識和責任心。5、 經常對各崗位人員進行設備技術原理、操作維修技術方面的培訓，

35、是每個人都能切實掌握正確的程序，從技術基礎上保證運行安全。6、 重點設備和崗位確定專人對運行安全負責，定期進行安全檢查和評估。7、 關心了解各崗位人員的思想狀態(tài)，及時化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。8、 制定必要的安全預案，發(fā)生事故是力爭降低損失。六、做好與各部門的協(xié)調工作及時與各部門交換情況，了解掌握物業(yè)出租、VIP接待、設備使用過程中的異常等方面的信息，便于優(yōu)質的做好供能、檢修和協(xié)作工作。同時，將工程部的設備檢修計劃、能耗統(tǒng)計數據、設備故障率等情況反饋給其他部門。將根據實際的部門結構和運作方案擬出詳細的“與各部門協(xié)調工作計劃”除以上方面外，將結合日常運作中的實際情況，及時

36、對本計劃進行完善補充。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實際，努力做好工程保障工作。經理崗位責任1、 堅決貫徹執(zhí)行公司總經理的指示 ，直接對總經理負責。2、 對工程部所有人員和設備全權管轄和調配。挑選和配備下屬各崗位管理人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍、切實保障動力設備的安全運行與裝修設施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調水準/3、 制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制度、操作規(guī)程及設備檢修保養(yǎng)制度。4、 深入現場、掌握人員和設備狀況，堅持每天作如下檢查：（1） 審核運行報表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現異常，分析原因，及時采取節(jié)能措施。（2） 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術參

37、數，發(fā)現偏差，及時修正。（3） 現場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現不良傾向及時糾正。（4） 現場巡查重點設備運行技術狀況，發(fā)現隱患，立即與有關班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。（5） 現場檢查重要維修工程及增改工程的工作質量與進度，發(fā)現失控及時采取措施。（6） 現場巡查主要公共場所動力設施，發(fā)現問題及時組織維修。5、 審定下屬班組工作計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調配，檢查計劃執(zhí)行情況。6、 組織制訂設備更新、改造工程計劃，重大維修保養(yǎng)計劃，備件購進計劃，并組織實施。7、 根據營業(yè)要求與科技發(fā)展狀況，經常征詢一線業(yè)務部門意見，不斷改進原設計缺陷，大力支持

38、下屬進行技術改造，使動力設備日漸完善。8、 深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經常對下屬進行職業(yè)道德、服務意識教育，培養(yǎng)員工公司責任感。9、 編制培訓計劃，定期對人員進行培訓，提高管理水平，把工程部建設成為一支高素質、高技術水準、高效率、高服務質量的隊伍。10、核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督導下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。11、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，發(fā)行不合理的設備，完善設計和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質量。 班組主管崗位責任制1、 模范執(zhí)行

39、崗位責任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成各項工作任務。2、 管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。3、 主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協(xié)助經理作好班組管理工作，解決技術上的疑難問題。4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題，設備發(fā)生故障時，有效組

40、織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。5、 負責制訂本班設備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經理審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。6、 做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經理審閱。7、 做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯中央空調系統(tǒng)參數一、主機銘牌數據機組型號 BZ 175V111（K）BO出廠編號 02063518檢驗員號 QA01制造日期 2002年6月制冷量 175萬Kcal/h制冷量 2035Kw冷水入口溫度 12C冷水出口溫度 7C冷水流量 350M/h冷水壓限 0.8mPa燃料低值熱值 8500Kcal/Nm熱源最大耗量 169

41、8KW溴化鋰溶液量 6.2t電壓/頻率 380v/50Hz耗電量 10.4KW大件運輸重量 23.6t二、主機常用數據燃料耗用量制冷：128kg/小時制熱：140kg/小時電消耗：105kw三、系統(tǒng)其它數據1、 總造價 約400萬元2、 設計使用年限 20年3、 冷卻水塔電功率 15kw/n4、 冷卻水泵（單臺） 55kw/n5、 冷凍水泵（單臺） 55kw/n6、 冷卻水首次充注耗用量 6.5t7、 冷凍水首次充注耗用量 100t四、 機盤管標稱功率統(tǒng)計1、1F 前樓（南樓） 建行：1152W大堂：1920W農行：1344W合計：4416W后樓合計：480W2、2F 前樓 證券交易大廳：17

42、86W中庭：768W證券辦公室：1402W后樓：826W3、3F 前樓 咖啡廳：1786W東側廳：2938W后樓：922W4、4F/6F-14F/16F-18F 前樓：672W后樓：672W共13層合計：17.472KW5、5F 前樓：776W后樓：832W6、15F 前樓：988W后樓：832W7、19F（前樓） 768W8、總計：41.478KW(約為42KW)五、系統(tǒng)設備折舊1、 計算公式：設備折舊額=（設備原總值預計凈殘值）/預計使用壽命2、 計算條件 主機：設計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時 系統(tǒng)其它設備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時 系統(tǒng)原值按40

43、0萬元 / 凈殘值忽略不計3、 折舊額結果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時六、成本計算1、計算條件：柴油：3000元/t 電：1.5元/Kwh 水：1.5元/t2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t384元/h制熱：140kg/h*3000元/t420元/h3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元22.5元/h4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元82.5元/h5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元82.5元/h6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元15.75元/h7、風機盤管電耗：42kw/h*1.5元63元/h8、系統(tǒng)總成本為 ：折舊額+油耗+總電耗， 計算

44、結果為：制冷：806.5元/h制熱：842.5元/h8、 折合成風機單位電耗為：制冷: 806.5元/h42kw/h(風機電耗)19.21元/kwh制熱:842.5元/h42kw/h(風機電耗)20.06元/kwh注：人力及維持費用未計六、中央空調系統(tǒng)計量方案方案一：按以上計算結果（風機每消耗電能h折合成空調成本）可對各區(qū)域裝表控制并計量收費（估算為：21元0.70.8=37.5元/KWh）。方案二：按以上計算結果（風機耗電折合成空調成本），結合各區(qū)域空調負荷（風機標稱功率與風口數量），可估算出空調系統(tǒng)運行單位小時的各區(qū)域所需成本，并據此收費。工程部工程部主管崗位責任崗位責任： 1、 模范執(zhí)行

45、崗位責任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟 下，及時完成各項工作任務。2、 管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。3、 主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協(xié)助經理作好班組管理工作，解決技術上的疑難問題。4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題，設備發(fā)生故障時，有效

46、組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。5、 負責制訂本班設備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經理審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。6、 做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經理審閱。7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總。保安部任務及職責一、 室外保守1、 停車場警衛(wèi)（寫字樓、公寓、中餐廳）注意車輛進出程序、流程安排、規(guī)劃好3個大門的秩序，具體事項如下：A、 檢查車輛停放B、 處理好車輛的盜竊事件C、 處理好車場內交通事故D、 處理好亂停亂放車輛E、 處理好逆行車輛F、 夜間對所有進出車輛進行檢查2、 崗亭警衛(wèi)（南大門、西大門）A、 出入

47、車輛人員登記B、 出門貨物要有憑證，并檢查是否屬實二、 室內保守1、 客人活動區(qū)域監(jiān)控2、 地下室的監(jiān)控三、 消防安全工作1、 報警與處理A、 嚴格做好預防工作B、 如遇火災，應及時處理，并與有關部門聯(lián)系2、 檢查消防器材四、 室內保守辦公室管理1、 案件處理A、 酒店內打架斗毆事件的處理，必須有詳細的處理程序，并作文字報告。B、 樓層安全工作C、 安全檢查對酒店內重點要害部位每月進行一到二次的安全檢查，檢查人數不得少于2人，并做好記錄。五、 內保內勤工作1、 大廳警衛(wèi)2、 巡邏警衛(wèi)電工安全技術操作規(guī)程一、 工作之前1、 電氣操作人員應思想集中；電器線路在未經測電筆確定無電前，應一律視為“有電

48、”，不可用手觸摸，不可絕對相信絕緣體，應認為有電操作。2、 應詳細了解工作地點、工作內容、周圍環(huán)境，再選安全位置進行工作。3、 工作前應詳細檢查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防護用品，以防工作時發(fā)生意外。4、 維修線路要采取必要的措施，在開關手把上或線路上懸掛“有人工作切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。5、 使用測電筆時，要注意測試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用電筆只許試五百伏以下的電壓。6、 如需在線路進行檢修時，事先可通知用電單位停電時間，再到配電室填好停電標然后進行，并要注意安全操作。7、 在架空線路進行檢修前，應首先停電，試電，并掛好臨時接地線，以防發(fā)生

49、意外。二、 工作之中8、凡四百伏至一千伏之內的線路上，禁止帶電操作，如必須帶電作業(yè)時，要有可靠的安全操作措施 ，經領導同意后，在有人監(jiān)護下方可進行。9、電工人員工作時，必須頭腦清醒、思想集中、不得酒醉、打鬧、神志不清。身體不適者禁止工作。10、工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應包好，以防發(fā)生觸電。11、安裝燈頭時，開關必須控制火線，燈口處必須接在“0”線。12、所用之導線及保險絲，其容量大小必須合乎規(guī)定標準，選擇開關時必須大于所控制之設備的總容量。13、如工作中途因停止，當重新工作時，必須詳細檢查各項設備之變化，待充分了解后方可進行工作。14、嚴格遵守勞動紀律，服從工作地帶班者指揮，不得任

50、意離工作崗位。15、在一切金屬器外殼上，都必須施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力的1/3。16、設備安裝時，要進行詳細檢查，電器的絕緣電阻不得小于0.5兆歐，并按機床說明書的各項要求，進行調整、試驗。三、 工作結束后17、工作結束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護裝置，隨時安裝好。18、操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗一定要和有關人員聯(lián)系好，以免發(fā)生意外。四、 登高操作19、登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必須經常檢查，切實保護好，如發(fā)現損壞，不合安全規(guī)定應立即停止使用。20、使用梯

51、子進行工作時，梯子角度以60為宜，禁止二人同時上、下梯子，操作時需有人在地面監(jiān)護。21、登桿工作一定要使用安全帶和安全帽。安全帶不準拴束在橫擔上。22、使用之工具及材料必須裝入工具袋內吊送，不準隨便亂拋，以免砸傷人；有人在電桿上工作時，任何人不可站在電桿下。23、數人同登一桿工作時，必須戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己的位置后，才能開始工作。24、登桿之后，必須驗無電時才可開始工作。為了防止中途送電，線路上需掛臨時地線。25、如遇雷雨及大風天氣時，嚴禁在架空線路上進行工作。26、工作完畢后必須拆除臨時地線，并檢查是否有工具等物漏忘在電桿上。27、新建線路或檢修完工后，送電前必須認真

52、檢查，看是否合乎要求，并和有關工作人員聯(lián)系好，方能送電。五、 其它方面28、彎管時注意安全，防止燒傷燙傷。29、電氣安裝打墻眼時，要思想集中，互相注意防止錘頭傷人。30、發(fā)生事故或重大設備、人身事故和發(fā)現嚴重事故因素時，應立即向上級報告，迅速排除。31、發(fā)生觸電時，不要慌亂，應先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。32、發(fā)生火警時，應立即切斷電源，用四氯化碳粉質滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。電梯維保安全規(guī)程1、 開啟廳門時，電梯不一不定在此層，小心跌入井道。2、 停電盤車時，必須先關掉總電源，由兩人或兩人以上操作。3、

53、 進入橋頂或底坑，開啟廳門后，一定先關掉急停開關方可進入，維修完后，維修人員出來后，再把電梯打上正常。4、 轎頂檢修，務必小心支架掛人或運行中的對重撞人。5、 底坑檢修，務必小心運行中的轎廂或對得撞人。6、 非維修人員，不得私自持有機械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機房鑰匙。7、 非維修人員，不得擅自進入機房，嚴禁動用電梯專用電源或控制屏。8、 未經維修人員許可，任何人不得進入轎頂或底坑。9、 愛護電梯，人人有責。高壓室送電操作規(guī)程1. 關上柜門抽出絕緣隔板順時針轉90接地開關分閘取出操作柄再次插入順時針轉90隔離開關合閘到位2. 操作柄插入孔（）順時針轉動180負荷開關合閘到位.高壓室停電操作

54、規(guī)程。1. 操作分閘手動按鈕負荷開關分閘到位。2. 操作柄插入孔(I)逆時針轉90隔離開關分閘取出操作柄驗電無電時將操作柄插入孔(I)逆時針轉90接地開關合閘到位;3. 打開儀表門插入絕緣隔板將閉鎖桿撥向左邊打開柜門。三菱電梯維保工作單每日巡查保養(yǎng)項目：1、 電梯有無異常聲響。2、 各層門及滑塊檢查、調整、清潔、潤滑。3、 各層門鎖限位動作可靠性檢查。4、 轎門及自動門機構檢查調整、清潔。5、 操縱箱各開頭控鈕、信號燈正常。6、 確認平層誤差在規(guī)定范圍內。7、 樓層提示、呼梯按鈕燈正常。8、 廳門、開關門靈活可靠。9、 消防開關工作正常。10、 控制屏內檢查：變壓器、接觸器、繼電器。11、 配

55、合廠家月保工作，以及年檢。每月巡查保養(yǎng)項目：1、 漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關間隙。2、 對重緩沖距、轎廂緩沖距檢查、對重保護欄、補償鏈連接可靠運行正常。3、 上下限位開關動作可靠性檢查。4、 安全間隙檢查調整，清潔，開關動作正常。5、 底坑安全開關工作正常。6、 液壓緩沖器油位檢查，限位開關動作可靠。7、 廳門、轎門、機電聯(lián)鎖開關動作可靠性。8、 轎門、廳門、道軌檢查、清潔潤滑。9、 安全觸板動作靈活、開關接線可靠。10、 光電保護裝置工作正常。11、 轎頂安全窗限位開關工作正常。12、 轎頂檢修開關工作正常。13、 轎頂感應器工作正常，清潔調整。14、 限速器開關動作正常。15、 制動器動作靈活，維持電壓正常，間隙正常，軸銷加油潤滑。16、 限位開關動作正常。17、 緊急?？垦b置（MELD）工作正常。每年保養(yǎng)項目：1、 電動機、 拽引機檢查。2、 主付靴及靴襯檢查。3、 各導軌支架聯(lián)接螺栓檢查。4、 鋼絲繩漲力檢查調整。5、 轎頂繩頭對重繩頭檢查。6、 引輪、導向輪檢查，清潔潤滑。7、 引輪、繩槽及鋼絲繩磨損程度檢