商業(yè)街銷售方案

1、商業(yè)街銷售方案、返租銷售目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度（商鋪銷售見光死，一般在開業(yè)前銷售率需達(dá)到90%、 招商方式及進(jìn)度（項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營前景不容樂觀）決定了采用純銷售或帶租約銷售 模式（3-5年的租約，且租金與回報(bào)不匹配、非合理方式，不但無法實(shí)際項(xiàng)目利 益最大化，且無法有效帶動項(xiàng)目銷售，并勢必造成惡性循環(huán)為綜合體銷售埋下惡 果。因此，返租銷售是項(xiàng)目唯一選項(xiàng)。返租銷售是商鋪銷售中傳統(tǒng)主流營銷手法，差別只是返租年限長短、回報(bào)率 不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持購鋪信心已成為共識。對于開發(fā)商而言，返租回報(bào)是有利的。其一，可極大刺激客戶購鋪欲望,促進(jìn)銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)項(xiàng)目的滾動開發(fā)?？蔀楹罄m(xù)項(xiàng)目減少

2、一大筆銀行貸款利息，且可縮短開發(fā)周期，減免經(jīng)營管理費(fèi)，降低經(jīng) 營風(fēng)險(xiǎn)，對于整個(gè)公司的良性運(yùn)作有極大幫助。其二、由商業(yè)經(jīng)營管理 公司與客戶簽定返租協(xié)議，有效轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，讓開發(fā)企業(yè)全身而退。對于購鋪客戶而言，我們美食街主要目標(biāo)客戶群是普通中產(chǎn)階級投資者。該類型投資者購買商鋪通?；谧陨碛幸徊糠珠e錢但又不多， 而去投資 大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風(fēng)險(xiǎn)又大，放在銀行利 息又太低。相比之下，投資商鋪物業(yè)既可以享受開發(fā)商提供的返租回報(bào)又可以坐等商鋪的升值以獲取差價(jià)就成為他們投資的最佳選擇。如何設(shè)計(jì)一套合理返租模型項(xiàng)目曾經(jīng)在15年以5年8咖報(bào)的帶租約方式銷售，業(yè)績慘淡。分析原因:?市場前景

3、不樂觀，觀望情緒較濃;?項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢影響；?銷售定價(jià)過高；?利益刺激力度不夠;因此，即使項(xiàng)目重啟施工， 其它方面的不足仍需重點(diǎn)解決。 尤其是下半年萬 達(dá)廣場已正式進(jìn)入市場， 項(xiàng)目將面臨從地產(chǎn)大鱷口中奪食的巨大危機(jī)， 而利益刺激就是最有效的競爭手段。1、返租年限 購買商鋪是長期投資行為，往往需要15年以上才可實(shí)行回本，如果僅僅保 障5年的收益對投資者而言風(fēng)險(xiǎn)仍是較大。因此，給予投資者越長的回報(bào)年限客戶購買信心越足。返租10年返租10年，投資者的回報(bào)一般就能達(dá)到百分之七八十，對投資者有極大的 投資保障，直接刺激銷售信心。市場對北泉的商業(yè)有太多的負(fù)面感受，不下重利不足于逆轉(zhuǎn)市場趨勢。2、返租年利

4、率回報(bào)率的高低反映了商鋪投資的價(jià)值，直接影響投資者的購買意愿。年回報(bào)率8%提供8租金回報(bào)的理由：對于8的租金回報(bào)來講，高于存款利息近3倍，客戶購鋪對于他們來 說只需支付50的首期款， 其余的供鋪款可用返租租金沖抵，10年后的 商鋪用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收益。如果低于8的回報(bào)，客戶投資者 比較投資風(fēng)險(xiǎn)就會感覺到明顯的不劃算，而不會有購買欲望。另外，我們從項(xiàng)目回籠資金利息來看，如果發(fā)展商回籠資金1億元，每 年可獲取活期銀行利息275萬。完成銷售資金的回籠可減少項(xiàng)目的貸款 利息等于節(jié)省了成本，如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好 的收益率，那么對投資客戶的補(bǔ)貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收

5、益彌補(bǔ)。補(bǔ)貼僅僅作為一種資金成本而已。8的租金回報(bào)， 發(fā)展商的補(bǔ)貼較少， 一般來講不會有太大的壓力， 同時(shí) 如果美食街銷售效果好，能促進(jìn)和提高綜合體市場售價(jià)，其附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)展商的補(bǔ)償部分以美食街3單元為例:從目前美食街招商租金來看，一層平均在45元 平左右，根據(jù)租金10%勺年增長率，預(yù)計(jì)未來10年的平均租金可達(dá)到70元 平。建筑面積（平米）單價(jià)（元平）總價(jià)（元）8%回報(bào)率返租10年支出（元）10%曾長率10年租金收入（元）10311514828411862419412從分析看，10年租金收入與返租支出持平。8%的10年返租方案是可行的。附表:年增長率補(bǔ)貼金額（元）9%年增長率10年租金收

6、入（平均68元 平）44338%p增長率10年租金收入（平均65元 平）224087%p增長率10年租金收入（平均62元 平）403826%年增長率10年租金收入（平均59元 平）583585%年增長率10年租金收入（平均56元 平）763323、返租租金抵首付前四年租金抵首付如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實(shí)施一次性返租到首付，可使商鋪 投資客的層面擴(kuò)大，這樣不到10萬就可以買到一個(gè)商鋪。通過降低首期門檻, 可一舉解開商鋪滯銷難題。仍以美食街3單元為例:建筑面積單價(jià)總價(jià)正常首付4年返租租金扣除返租后首付（平米）（元平）（元）（元）（元）（元）1031151482825782816474593083由此，我們的美食街返租模型就為:首付不到10萬購搶金旺鋪8%回報(bào)10年返租當(dāng)金房東二、自營商戶購房對于自營戶購房給予創(chuàng)業(yè)基金補(bǔ)貼。補(bǔ)貼比例為商鋪總金額的10%并直接在首付款中減免。三、五年無條件回購對于購鋪5年以上的，如果購鋪者想退房的話，開發(fā)商將給予無條件回購。只要沒辦房產(chǎn)證，開發(fā)商會扣除5年的返租租金后以原價(jià)回購，如果辦