房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度

1、1四川XX實(shí)業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度第一章第二章房地產(chǎn)成本管理職責(zé)第一節(jié) 第二節(jié)房地產(chǎn)建造成本控制系統(tǒng)第一節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)第二節(jié)建造成本管理組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)第三節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)的要求第四章第一節(jié)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制第三節(jié)施工圖預(yù)算管理 第四節(jié)建造成本控制目標(biāo)的制定 第五節(jié)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 第六節(jié)合同管理中的成本控制 第七節(jié)施工過程的成本控制 第八節(jié)工程材料及設(shè)備管理第九節(jié)工程結(jié)算管理第五章房地產(chǎn)開發(fā)的其它環(huán)節(jié)成本控制 第一節(jié)銷售環(huán)節(jié)的成本控制 第二節(jié) 期間費(fèi)用的成本控制第三節(jié)售后工程維修費(fèi)用的成本控制第七章第六章所屬企業(yè)的房地產(chǎn)成本控

2、制集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)項(xiàng)目部的成本管理職責(zé)第三章房地產(chǎn)成本開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制附則2第一章 總則第一條 為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力, 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度化、規(guī)范化、流程化，根據(jù)國(guó)家有關(guān) 法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合集團(tuán)相關(guān)管理規(guī)定和工作流程，制定本制度。第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理，是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性論證、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)、合同管理、施工 過程管理、工程材料及設(shè)備管理、樓盤銷售、竣工結(jié)算管理到售后工程 維修費(fèi)用管理的全過程成本控制流程管理。第三條開發(fā)成本控制管理的基本原則是： 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、 保 證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)

3、、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目 的。第四條開發(fā)成本控制管理的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落 實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努 力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。第五條集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、策劃設(shè)計(jì)部、投資發(fā)展部、項(xiàng)目部共 同負(fù)責(zé)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理工作，按照工作職責(zé)分工，負(fù)責(zé)相 對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理具體事項(xiàng)。第二章房地產(chǎn)成本管理職責(zé)第一節(jié) 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)第六條經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部是集團(tuán)成本管理的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)制定、修正 集團(tuán)成本管理制度，建立并完善集團(tuán)成本管理控制體系，督促、指導(dǎo)各 項(xiàng)目部建立完善成本管理制度。負(fù)責(zé)確定各開發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。并對(duì)開發(fā)項(xiàng)目每

4、個(gè)成本控制環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控和分析。第七條控制土地成本，在選擇新的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)市3場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，有針對(duì)性地選擇新的開發(fā) 項(xiàng)目，最大限度降低土地成本，新開發(fā)項(xiàng)目的毛利率應(yīng)不低于第八條 加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，實(shí)行限額設(shè)計(jì)法。在設(shè)計(jì) 合同中，應(yīng)明確提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)， 設(shè)計(jì)概算不得突破限額設(shè)計(jì)指標(biāo), 施工圖預(yù)算不得突破設(shè)計(jì)概算，否則應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)直到滿足 要求為止。第九條要充分發(fā)揮聯(lián)合審圖的作用，由策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織集團(tuán) 內(nèi)部的設(shè)計(jì)、技術(shù)方面的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組，加強(qiáng)對(duì)各專業(yè) 設(shè)計(jì)的審核，對(duì)不合理的設(shè)計(jì)，必須要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改；對(duì)審圖小組 審核降低

5、造價(jià)明顯的相關(guān)人員，可按一定比例給與獎(jiǎng)勵(lì)。第十條制定項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書，明確項(xiàng)目部的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā) 成本指標(biāo)、毛利指標(biāo)以及獎(jiǎng)懲條款。第十一條 定期跟蹤、檢查各項(xiàng)目部成本指標(biāo)執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)審核 各項(xiàng)目部預(yù)算和竣工結(jié)算。第十二條 利用集團(tuán) 0A0A 辦公系統(tǒng)，建立成本信息動(dòng)態(tài)管理監(jiān)控中 心，督促項(xiàng)目部及相關(guān)部門按照要求，及時(shí)錄入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)信息。第十三條 根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審 計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì) 意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投 資回報(bào)率等指標(biāo)。第二節(jié) 項(xiàng)目部的成本管理職責(zé)第十四條認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本

6、管理制度和項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度和實(shí)施方案，并自覺接受集團(tuán)監(jiān)督。第十五條 遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本15%15%。4異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證開發(fā)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。第十六條正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效 益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán) 格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。第十七條根據(jù)集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo)，分解成本費(fèi)用控制指 標(biāo)，制定降低成本的技術(shù)組織措施。第十八條嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，控

7、制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn) 場(chǎng)簽證費(fèi)用。在裝飾材料選用上，力求經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用。第十九條熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算 定額水平等成本控制因素，力求預(yù)結(jié)算準(zhǔn)確、合理，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)結(jié)算審 核制度。第二十條定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施 及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部。第二十一條 強(qiáng)化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、 在管理機(jī)制、技術(shù)等方面進(jìn)行改革創(chuàng)新，從根本上為降低成本打下基礎(chǔ)。第三章房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制系統(tǒng)第一節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)責(zé)建立本系統(tǒng)。直接分管、項(xiàng)目部經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制，負(fù)責(zé)開 發(fā)成本的管理和控制。

8、第二十四條各項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置成 本、工程、設(shè)計(jì)等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行，嚴(yán)格按照集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo)控制施工過程的成本費(fèi)用，保 證成本管理工作的順利進(jìn)行，自覺接受集團(tuán)總部監(jiān)督。第二十五條 各成本管理職能部門或崗位應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì) 房地產(chǎn)建造成本實(shí)行全過程監(jiān)控。第二節(jié)建造成本管理組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)第二十六條建造成本控制管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置:第二十二條為明確責(zé)任，有效地控制開發(fā)成本，根據(jù)成本控制職第二十三條根據(jù)集團(tuán)的管理體制，實(shí)行總經(jīng)理總負(fù)責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)5總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)投資發(fā)展部策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部項(xiàng)目部（項(xiàng)目部（所所屬屬審企企計(jì)業(yè)業(yè)監(jiān)（察一一

9、一. 二部）立項(xiàng)環(huán)節(jié)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、的成本控制合同管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本施工過施工過施工圖施工圖程及工程及工預(yù)算、施預(yù)算、施程材料程材料工招標(biāo)、工招標(biāo)、（設(shè)（設(shè)合同管合同管備）管備）管理、施工理、施工理環(huán)節(jié)理環(huán)節(jié)過程及過程及的成本的成本工程材工程材控制控制料（設(shè)料（設(shè)備）管理備）管理環(huán)節(jié)的環(huán)節(jié)的成本控成本控制制控制第二十七條建造成本控制管理機(jī)構(gòu)崗位職責(zé)說明:崗位名稱主要成員基本職責(zé)具體職責(zé)內(nèi)容6總經(jīng)理總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)副總經(jīng)理投資發(fā)展部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管策劃設(shè)計(jì)部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管負(fù)責(zé)成本控制管理總決分別負(fù)責(zé)對(duì)各分

10、管環(huán)節(jié)的成本控制管理及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本控制審核批準(zhǔn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；確定項(xiàng)目目標(biāo)總成本及目標(biāo)總成本的分解落實(shí)；批準(zhǔn)限 額設(shè)計(jì)指標(biāo)和建造成本控制指標(biāo)；批準(zhǔn)重大設(shè)計(jì)變更、確定裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次；審批工程預(yù)（結(jié)）算，負(fù)責(zé)工程招投標(biāo)，批準(zhǔn)各項(xiàng)銷售 費(fèi)用；審批各部門、項(xiàng)目部的方案、報(bào)告、申請(qǐng)等；重大決策需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)的，總經(jīng)理審核后報(bào)董事會(huì)決 策，董事長(zhǎng)或董事長(zhǎng)授權(quán)總經(jīng)理簽發(fā)；總經(jīng)理就建造成本管理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)落實(shí)總經(jīng)理審批分解后的目標(biāo)成本的控制及目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)對(duì)各環(huán)節(jié)的成

11、本控制管理；審核各部門、項(xiàng)目部的方案、報(bào)告、申請(qǐng)等；協(xié)調(diào)各部門之間成本控制管理工作的銜接及配合；分管領(lǐng)導(dǎo)就各環(huán)節(jié)的成本控制管理對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。尋找新的土地資源或開發(fā)項(xiàng)目；負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告的編制、修改、立項(xiàng)； 負(fù)責(zé)對(duì)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制管理； 集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作。負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招標(biāo)的具體工作，并對(duì)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)； 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，審查設(shè) 計(jì)圖紙，確定合理的設(shè)計(jì)安全系數(shù)，降低工程造價(jià)；負(fù)責(zé)跟蹤和協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)進(jìn)度；負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位接洽，及時(shí)跟蹤項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更和審查工 程相關(guān)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容；審核項(xiàng)目部編制的技術(shù)方案、報(bào)告、申請(qǐng)等； 參加甲定價(jià)材料（設(shè)備）或甲供材料

12、（設(shè)備）的定價(jià)工 作；審核并確定裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)、檔次；參加圖紙會(huì)審和工程竣工驗(yàn)收；集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作。負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制； 負(fù)責(zé)除設(shè)計(jì)招標(biāo)以外的所有招標(biāo)項(xiàng)目的具體工作，并對(duì) 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警；負(fù)責(zé)合同管理環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)工程結(jié)算審核環(huán)節(jié)的成本控制；參與立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工過程管理、工程材料及設(shè)備 管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的全過程成本控制；利用集團(tuán)0A辦公平臺(tái)，建立功能完備運(yùn)行可靠的信息 管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目成本及時(shí)化及動(dòng)態(tài)化，加強(qiáng)信息 共享，提高工作效率；擬定各項(xiàng)目開發(fā)總成本控制目標(biāo)，確定建造成本的各項(xiàng) 控制指標(biāo)；制定各項(xiàng)目開

13、發(fā)總成本控制目標(biāo)責(zé)任書，定 期檢查成本總控制情況；參加并審核甲定價(jià)材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的 定價(jià)工作；審核重大設(shè)計(jì)變更、簽證的成本確認(rèn)工作；審核項(xiàng)目部編制的報(bào)告、申請(qǐng)等； 審核已定標(biāo)準(zhǔn)、檔次的裝飾材料的單價(jià)； 參加圖紙會(huì)審和工程竣工驗(yàn)收； 建立投標(biāo)單位名冊(cè)及資料庫(kù)； 對(duì)整個(gè)集團(tuán)成本狀況定期進(jìn)行全面的總結(jié)分析，不斷完 善及改進(jìn)成本管理舉措，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)； 集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作。7負(fù)責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬定；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的成本測(cè)算，細(xì)化集團(tuán)下達(dá)的成本控制 指標(biāo)，提出成本管理控制要點(diǎn)，加強(qiáng)施工全過程成本管 理，并嚴(yán)

14、格按成本制度執(zhí)行；及時(shí)輸入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并 制定相應(yīng)對(duì)策，參與0A平臺(tái)的動(dòng)態(tài)成本管理；嚴(yán)格按照集團(tuán)的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變， 每月 對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及時(shí)編制（初審）預(yù)算報(bào)經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部復(fù)審；認(rèn)真審查設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)提出合理的修改建議；負(fù)責(zé)組織甲定價(jià)材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定 價(jià)工作；嚴(yán)格各工序的檢查驗(yàn)收，防止返工造成的浪費(fèi)；對(duì)工程預(yù)（結(jié)）算進(jìn)行初審；按規(guī)定向集團(tuán)上報(bào)各類報(bào)表；負(fù)責(zé)組織圖紙會(huì)審和工程竣工驗(yàn)收；對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行全面的總結(jié)分析，不斷完善及改進(jìn)成本 管理舉措，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作。負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)除

15、設(shè)計(jì)招標(biāo)以外的所有招標(biāo)項(xiàng)曰的具體工作；第三節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)的要求1 1、各項(xiàng)目部結(jié)合實(shí)際應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管 理制度（或規(guī)定），并報(bào)集團(tuán)總部備案，但不得與集團(tuán)房地產(chǎn)成本制度負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算、 施工招標(biāo)、 合同所屬企業(yè)負(fù)責(zé)人相關(guān)成本、工程、管理、 施工過程及工程所屬企業(yè)審計(jì)監(jiān)察 部集團(tuán)紀(jì)委材料（設(shè)備）米購(gòu)等科室的業(yè)務(wù)主管紀(jì)部門經(jīng)理、部門 業(yè)務(wù)主管紀(jì)委書記、紀(jì)委委材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制并對(duì)集團(tuán)下達(dá)的成本指標(biāo)負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警；負(fù)責(zé)合同管理環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬

16、定；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的成本測(cè)算，細(xì)化集團(tuán)下達(dá)的成本控制 指標(biāo)，提出成本管理控制要點(diǎn)，加強(qiáng)施工全過程成本管 理，并嚴(yán)格按成本制度執(zhí)行；及時(shí)輸入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并 制定相應(yīng)對(duì)策，參與0A平臺(tái)的動(dòng)態(tài)成本管理； 嚴(yán)格按照集團(tuán)的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變，每月 對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及時(shí)編制（初審）預(yù)算報(bào)經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部復(fù)審；認(rèn)真審查設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)提出合理的修改建議；負(fù)責(zé)組織甲定價(jià)材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定 價(jià)工作；嚴(yán)格各工序的檢查驗(yàn)收，防止返工造成的浪費(fèi)；對(duì)工程預(yù)（結(jié)）算進(jìn)行初審；按規(guī)定向集團(tuán)上報(bào)各類報(bào)表；負(fù)責(zé)組織圖紙會(huì)審和工程竣工驗(yàn)收；對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行全面的總結(jié)分析，不斷完善及

17、改進(jìn)成本 管理舉措，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；集團(tuán)規(guī)定的其他成本控制管理工作。負(fù)責(zé)各個(gè)環(huán)節(jié)的行政督察紀(jì)負(fù)責(zé)各個(gè)環(huán)節(jié)的行政督察紀(jì)委負(fù)責(zé)對(duì)重大成本事項(xiàng)進(jìn)行全程監(jiān)督;項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程及工程材項(xiàng)目部經(jīng)理料（設(shè)備）成本總監(jiān)管理環(huán)節(jié)的工程總監(jiān)成本控制并各業(yè)務(wù)主管對(duì)集團(tuán)下達(dá)的成本指標(biāo)負(fù)責(zé)第二十八條制度建設(shè)及工作流程的建立8內(nèi)容相抵觸。項(xiàng)目成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序（含成本管理獎(jiǎng)罰機(jī)制）；項(xiàng)目計(jì)劃統(tǒng)計(jì)管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法 ）；2 2、集團(tuán)總部應(yīng)制定建造成本控制的工作流程，明確責(zé)任，洛實(shí)到人，指導(dǎo)各開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制。建造成本控制的工作流程見附件3 3、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各項(xiàng)目部成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)

18、上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度及建造成本控制工作流程。第二十九條計(jì)劃管理1 1、各項(xiàng)目部應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況:1.11.11.21.21.31.3項(xiàng)目合同管理制度;1.41.4項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定;1.51.5項(xiàng)目資金撥付程序;1.61.6項(xiàng)目費(fèi)用控制制度;1.71.7項(xiàng)目?jī)?nèi)部分配與獎(jiǎng)勵(lì)制度;1.81.8設(shè)計(jì)修改（變更）審批制度;1.91.9現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定;1.101.10項(xiàng)目銷售管理辦法;1.111.11材料設(shè)備管理制度;1.121.12項(xiàng)目信息管理制度。1.11.1開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）;1.21.2期間費(fèi)用計(jì)

19、劃;1.31.3降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。9成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù),10綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、 圖表化。集團(tuán)總部應(yīng)逐步完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。第三十條分析檢查1 1、各項(xiàng)目部在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析, 結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是:1.11.1計(jì)劃及其執(zhí)行情況;1.21.2實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因;1.31.3分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策;評(píng)價(jià)

20、、結(jié)論與提示。2 2、集團(tuán)總部對(duì)各項(xiàng)目的成本控制情況進(jìn)行分析檢查第三十一條信息交流成本超降占單項(xiàng)工程成本總額2 2 %以上、占其本身預(yù)算成1010 %以上的的項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)以及時(shí)總1 1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括:1.11.1項(xiàng)目基本情況;1.21.2按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表;1.31.3成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料;1.41.4當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。2 2、按例外管理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部:2.12.1當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整;2.22.2本或計(jì)劃成本11計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)

21、目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的 成本增、減項(xiàng)目、事件）；2.32.3合作條件更改;2.42.4補(bǔ)交地價(jià)。3 3、各項(xiàng)目部應(yīng)將所發(fā)生相關(guān)成本信息錄入集團(tuán)總部成本信息庫(kù)。第四章房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制第一節(jié)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制第三十二條投資發(fā)展部是立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。第三十三條 新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須由投資發(fā)展部向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理 提交立項(xiàng)請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是:1 1、立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范。2 2、市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)。3 3、投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理。4 4、投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求。5 5、投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。報(bào)集團(tuán)辦公會(huì)討論通過，再上

22、報(bào)市國(guó)資委批準(zhǔn)；市國(guó)資委批準(zhǔn)批準(zhǔn)后, 最后由董事長(zhǎng)召開董事會(huì)作出決策，董事長(zhǎng)簽發(fā)正式立項(xiàng)文件?？尚?性研究報(bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方 背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：1 1、成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;2 2、投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排;3 3、稅務(wù)環(huán)境及其影響；第三十四條可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查、總經(jīng)理審閱后12資金計(jì)劃;競(jìng)投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。第二十五條若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新

23、向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理提交立項(xiàng)申請(qǐng)。第三十六條招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)辦公會(huì)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。第三十七條立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注征地費(fèi)用新征土地拆遷安置費(fèi)用市政配套費(fèi)用規(guī)劃條件盡可能少交或晚交，力爭(zhēng)減 免房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi) 用自建部分按照集團(tuán)工程體系 走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定 辦理滿足集團(tuán)利益最大化，合理 提高容積率，降低土地成本投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容付款總額明確買斷內(nèi)容明細(xì)為集團(tuán)爭(zhēng)取最大利益投資發(fā)展部投資發(fā)展部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部

24、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部開發(fā)形式付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多投資發(fā)展部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、策劃設(shè)計(jì)部三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)投資發(fā)展部手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)合作方式分成比例交房時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)付款總額及付款時(shí)間明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤符合集團(tuán)要求雙贏原則;盡可能地延后交房,不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)選擇有利于集團(tuán)利益的方式投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)

25、計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、財(cái)務(wù) 部、策劃設(shè)計(jì)部立項(xiàng)環(huán)節(jié)的 成本控制根 據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 方式的不同 而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)由于 有國(guó)家多項(xiàng) 法規(guī)政策的 限制，運(yùn)作時(shí) 靈活度較小， 基本原則是 在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大 限度地控制 企業(yè)的費(fèi)用。投資發(fā)展部、策劃設(shè)計(jì)部、 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、 財(cái)務(wù)部在項(xiàng) 目開發(fā)前期 起主要作用，因此，這一環(huán) 節(jié)成本控制 的主要任務(wù) 由投資發(fā)展部、 策劃設(shè)計(jì) 部、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 部、財(cái)務(wù)部來 承擔(dān)。1314第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制第三十八條策劃設(shè)計(jì)部是規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。第三十九條 根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)

26、定位，結(jié)合經(jīng)審批的可行性研究報(bào) 告，由策劃設(shè)計(jì)部擬訂規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)任務(wù)書 （包括經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部初步擬 訂的建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查、總經(jīng)理審閱后 報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過。設(shè)計(jì)要點(diǎn)任務(wù)書應(yīng)作為設(shè)計(jì)合同的組成部 分。第四十條 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 應(yīng)采取招標(biāo)方 式， 擇優(yōu)確定。第四十一條 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目 標(biāo)），應(yīng)由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭、有關(guān)專家為主及相關(guān)部門人員參加組織召開“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案論證會(huì)”審查論證通過， 經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)后方可進(jìn)入下一 設(shè)計(jì)階段 （如單體設(shè)計(jì)、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)） 。 每一階段都必須要 求設(shè)計(jì)單位出具 設(shè)計(jì)概 （預(yù)）算，經(jīng)

27、營(yíng)計(jì)劃部對(duì)設(shè)計(jì)單位出具設(shè) 計(jì)概（預(yù)）算進(jìn)行審查，并與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、 比較，均不能超過我方事先編制的建造成本概（預(yù)）算中確定的各 成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。第四十二條 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土、門窗等建 材用量要求的條款和裝修標(biāo)準(zhǔn)條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算 原則上不得突破我方編制的建造成本概（預(yù)）算。第四十三條 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)前，根據(jù)獲通過規(guī)劃方案估算和市場(chǎng)情況 必須提出相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)的控制指標(biāo)。在設(shè)計(jì)過程中嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì) 指標(biāo)進(jìn)行控制，若施工圖預(yù)算指標(biāo)超出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)則要求設(shè)計(jì)單位按 照限期完成設(shè)計(jì)修改直至滿足限額設(shè)計(jì)指標(biāo)要求為止。第四十四條由分管領(lǐng)導(dǎo)、策劃設(shè)計(jì)

28、部、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、投資發(fā)展部、15項(xiàng)目部等各部門中的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組，對(duì)施工圖進(jìn)行符合規(guī)范性審查、圖紙質(zhì)量審查、成本審查、施工可行性審查。對(duì)于審查出來的相關(guān)問題，必須要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改直至滿足設(shè)計(jì)要求為止。審查需明確責(zé)任部門及負(fù)責(zé)人，責(zé)任人撰寫審查報(bào)告，并提出建設(shè)性意見，相關(guān)審查人簽字后，由審查小組匯總形成正式圖紙會(huì)審意見報(bào)告報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后存檔。第四十五條規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:控制 要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門規(guī) 戈U設(shè) 計(jì)(1)可行 性規(guī)劃設(shè) 計(jì)1、市場(chǎng)信息搜集和分析2、 市政狀況信息分析3、規(guī)劃要點(diǎn)確立4、 可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部、

29、經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部、投 資發(fā)展 部規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)招投標(biāo) 領(lǐng)導(dǎo)小 組(2)可行 性規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案評(píng) 審1、組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)， 對(duì)可行性規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審、 確定。2、 未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重 新評(píng)審。專題辦 公會(huì)議(3)設(shè)計(jì) 成果1、 對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，策劃 設(shè)設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品2、 設(shè)備選型方案提前確定策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部(1)方案 設(shè)計(jì)1、 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況，結(jié)合市場(chǎng)分析，確 定產(chǎn)品定位，制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書2、 設(shè)計(jì)任務(wù)書需報(bào)內(nèi)部專家評(píng)審?fù)ㄟ^，總經(jīng)理審 批策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部、 投資發(fā) 展部方案

30、設(shè)計(jì)招投標(biāo)策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部方案設(shè)計(jì)評(píng)審專題辦 公會(huì)議(2)報(bào)批1、注意市政設(shè)計(jì)2、 注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完 整策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部(1)擴(kuò)初 設(shè)計(jì)要求1、對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整2、 設(shè)計(jì)要求3、 內(nèi)部審核策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部(2)成本 概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算，設(shè)計(jì)院的概算 不得高于集團(tuán)的投資估算。否則，重新調(diào)整設(shè)計(jì)。策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部項(xiàng)目部備注規(guī)劃環(huán)節(jié) 的成本控 制所占權(quán)重最大，具 有“一錘定 音”的地位 和作用：在 規(guī)劃環(huán)節(jié) 進(jìn)行成本控制是實(shí) 現(xiàn)事前控 制的關(guān)鍵， 可以最大限度的減 少事后變 動(dòng)帶來的成本。

31、所以 該環(huán)節(jié)控 制要點(diǎn)和 控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜， 基本原則 是，劃， 論， 批。周密規(guī)科學(xué)討嚴(yán)格審策劃設(shè)計(jì) 部 和 各類 評(píng) 審 委員 會(huì) 在 該環(huán) 節(jié) 承 擔(dān)主 要 的 職能。1617（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖1、 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求、及施工圖要求進(jìn)行擴(kuò)初設(shè) 計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)2、 專家評(píng)審3、 內(nèi)部評(píng)審專題辦公會(huì)議設(shè)計(jì)調(diào)整策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部地質(zhì)勘察地質(zhì)勘察1、2、3、搜集權(quán)威地質(zhì)資料按勘察要求招標(biāo)制定詳細(xì)的地質(zhì)勘察報(bào)告策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部（一）施工圖設(shè)計(jì)要根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配 套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要 求2、 樁基設(shè)計(jì)2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式 和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審，進(jìn)行

32、成本預(yù)算比較，選擇結(jié)構(gòu)可 靠可行成本較低的樁基方案。3、 凡設(shè)計(jì)單位將施工圖建安造價(jià)控制在限額設(shè)計(jì) 要求內(nèi)且有節(jié)余的，按節(jié)余額的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)；超 過限額設(shè)計(jì)造價(jià)的，按合同相關(guān)規(guī)定追究其責(zé)任 外，還必須調(diào)整設(shè)計(jì)，直至滿足為止。1、策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部、項(xiàng) 目部施工圖設(shè)計(jì)（二）報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部（三）圖報(bào)建按政府相關(guān)規(guī)定出圖報(bào)建（四）要點(diǎn)審圖1、規(guī)范性審查：從設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及產(chǎn) 品定位等方面進(jìn)行審查，辨別是否符合要求。2、 圖紙質(zhì)量審查：審查圖紙當(dāng)中的錯(cuò)、漏、碰、 缺等問題，審查圖紙標(biāo)注尺寸是否準(zhǔn)確、節(jié)點(diǎn)是否 明確、內(nèi)容是否完整。3、 成本審查：對(duì)結(jié)構(gòu)選

33、型、配筋、砼含量、裝飾 材料標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行審查，看是否符合建造成本控制總 體目標(biāo)要求。策劃設(shè)計(jì)部 策劃設(shè)計(jì)部策劃設(shè)計(jì)部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部項(xiàng)目部（五）測(cè)算面積4、施工可行性審查：相關(guān)作法是否施工可行，是 否節(jié)約措施費(fèi)用。設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合項(xiàng)目部策劃設(shè)計(jì)部裝修方案設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)要求方案（二）材料設(shè)備選型 成本方案（三）招投標(biāo)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確 定方案設(shè)計(jì)要求1、市場(chǎng)信息調(diào)研2、 根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備1、制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表2、 裝飾綜合價(jià)格拆分分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部策劃設(shè)計(jì)部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功 能的經(jīng)濟(jì) 評(píng)估市

34、場(chǎng)調(diào)研策劃設(shè)計(jì)部有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能策劃設(shè)計(jì)部（2）市政配套方案1、市政狀況調(diào)研2、 爭(zhēng)取政府有利條件策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部、 策劃設(shè) 計(jì)部、經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃 部、投資發(fā)展部 及監(jiān)理集團(tuán)等 相關(guān)部門互相 配合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部 項(xiàng)目部、 客戶服務(wù)部 策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃 部 項(xiàng)目部、客戶服 務(wù)部項(xiàng)目部、客戶服 務(wù)部項(xiàng)目部、客戶服 務(wù)部項(xiàng)目部18第三節(jié)建造成本控制目標(biāo)的制定和下達(dá)營(yíng)責(zé)任書，明確各項(xiàng)目部的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本指標(biāo)（詳見附件二：項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本表）。及下屬企業(yè)應(yīng)客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，分解成本費(fèi)用控制 指標(biāo)，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，編制項(xiàng)目總成本費(fèi)用計(jì)劃、分析項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)和制定

35、相關(guān)成本控制措施。項(xiàng)成本數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)資料，分析成本節(jié)超原因，每月上報(bào)成本控制情況報(bào)表;集團(tuán)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部應(yīng)每季度分析、總結(jié)下屬開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目部上報(bào)的成本 動(dòng)態(tài)資料，匯編集團(tuán)建造成本動(dòng)態(tài)報(bào)表及評(píng)價(jià)各下屬開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目部（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo) 成本總額策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部、經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部招投標(biāo)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（4）智能化設(shè)計(jì)1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析2、 智能化內(nèi)容控制客戶服務(wù)部策劃設(shè) 計(jì)部、項(xiàng) 目部招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏（5）銷售承諾保持各部門與客戶服務(wù)部的信息暢通，保障銷售承 諾與實(shí)際功能的一致性招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組客戶服務(wù)部項(xiàng)目部設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用凡屬

36、設(shè)計(jì)原因造成的設(shè)計(jì)修改，按合同相關(guān)規(guī)定追 究其相關(guān)責(zé)任。策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部、經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部材料設(shè)備（1）選型1、在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙 階段就考慮了材料設(shè)備的安裝策劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部、經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部（2）采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組第四十六條經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部是建造成本控制目標(biāo)監(jiān)控的責(zé)任部門。第四十七條集團(tuán)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部應(yīng)及時(shí)制定各項(xiàng)目部的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)第四十八條根據(jù)集團(tuán)下達(dá)的成本控制指標(biāo)，各相關(guān)部門、項(xiàng)目部第四十九條各下屬開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目部按照集團(tuán)要求及時(shí)錄入各19的成本控制狀況；為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)。控制要點(diǎn)如下:控制要點(diǎn)控制

37、內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門編制預(yù)1.按審批的施工圖編制預(yù)算經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2.施工圖預(yù)算計(jì)費(fèi)按政府推薦費(fèi)率,項(xiàng)目部、責(zé)任書的制定制定責(zé)任書責(zé)任書的審批1.根據(jù)預(yù)算制定經(jīng)營(yíng)責(zé)任書控制指標(biāo)，責(zé)任書指標(biāo)是考核工程造價(jià)的唯一標(biāo)準(zhǔn)2.根據(jù)市場(chǎng)平均投標(biāo)下浮率作為責(zé)任書的控制指標(biāo)3.責(zé)任書指標(biāo)內(nèi)容必須齊全、數(shù)量必須正確，必須明確開發(fā)成本指標(biāo)、毛利指標(biāo)以及獎(jiǎng)懲條款4.開發(fā)成本中的不可預(yù)見費(fèi)不能超過總建安造價(jià)的5%由經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部經(jīng)理簽署意見，分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審閱后報(bào) 總經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部責(zé)任書下達(dá)部門、責(zé)任書的執(zhí)行責(zé)任書的執(zhí)行1.對(duì)責(zé)任書的總控指標(biāo)詳細(xì)分解2.嚴(yán)格按照責(zé)任書指標(biāo)和要求執(zhí)行

38、3.及時(shí)錄入各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)資料，分析成本節(jié)超原因，定項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部期上報(bào)成本控制情況報(bào)表1.發(fā)生增減50萬元以上的重大結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更、責(zé)任書的調(diào)整責(zé)任書的調(diào)整2.發(fā)生增減3.發(fā)生增減50504.其它發(fā)生增減萬元以上室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)變更萬元以上室外環(huán)境景觀工程變更50萬元以上成本事項(xiàng)的重大調(diào)整5.所有重大的設(shè)計(jì)修改必須按程序?qū)徟?，否則為不認(rèn)可成本經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目部四、責(zé)任書的控制責(zé)任書控制1、 以部分工資作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，項(xiàng)目經(jīng)理按工資的50%抵押，項(xiàng) 目總監(jiān)按工資的30%抵押，其他正式員工按工資的20%抵押， 聘用員工不抵押2、正常合理降低成本，提取降低額的30%作為獎(jiǎng)金，3、 經(jīng)批準(zhǔn)超出成本指標(biāo)，按

39、超額部分的30%增加利潤(rùn)指標(biāo)4、 未經(jīng)批準(zhǔn)增加成本，增加部分的20%從獎(jiǎng)金中扣除；如增加 成本超過建安工程費(fèi)和室外工程費(fèi)用之和的5%以上，成本總監(jiān) 要撤職，獎(jiǎng)金減半發(fā)放，項(xiàng)目經(jīng)理和其他總監(jiān)職務(wù)降一級(jí)，工 資下浮二檔，獎(jiǎng)金扣20%;5、經(jīng)批準(zhǔn)或未經(jīng)批準(zhǔn)增加成本超過建安工程費(fèi)和室外工程費(fèi) 用成本指標(biāo)之和10%的，要追查項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部的相關(guān)責(zé)任，負(fù)主要責(zé)任的，部門或項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人（含成 本總監(jiān)）要降職或免職，主要責(zé)任人給予降級(jí)或辭退處理，并 扣發(fā)50%的當(dāng)年獎(jiǎng)金，所在部門或項(xiàng)目部將在年度考核中扣分10分，負(fù)次要責(zé)任部門或項(xiàng)目部將視情節(jié)輕重酌情處理。6、 項(xiàng)目被評(píng)為市優(yōu)質(zhì)樣板工程，另加

40、獎(jiǎng)金10萬元；7、 工期和銷售進(jìn)度獎(jiǎng)罰在年度目標(biāo)責(zé)任書中予以明確。8出現(xiàn)重大質(zhì)量安全事故，每發(fā)生一次罰10萬元；項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部第五十條第五十一條第四節(jié) 施工圖預(yù)算管理經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部是施工圖預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。施工圖預(yù)算是確定工程造價(jià)、招投標(biāo)、實(shí)行預(yù)算包干、考核設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況、撥付工程款和考核工程成本的依據(jù)。20施工圖預(yù)算由經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部自行或委托造價(jià)咨詢公司編制。第五十二條工程預(yù)算應(yīng)具備以下基本條件:1 1、已進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審;2 2、已有正式批準(zhǔn)的施工方案和施工組織設(shè)計(jì);3 3、有明確的設(shè)備材料規(guī)格、型號(hào)、品牌及訂貨分工。第五十二條編制的工程預(yù)算書，應(yīng)當(dāng)有人工、材料、設(shè)備

41、和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，單列甲供材料明細(xì)。第五十四條編制的工程預(yù)算書必須計(jì)算工程量準(zhǔn)確，價(jià)格及取費(fèi)準(zhǔn)確，資料完整,編制完成及時(shí)，且滿足招標(biāo)要求。第五十五條工程預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注一、選擇 乙方仔 細(xì)公司咨詢公司的資質(zhì)及實(shí)力審查選擇現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù) 責(zé)的工程造價(jià)咨詢公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部分管領(lǐng) 導(dǎo)、總經(jīng) 理審批咨詢公司預(yù)算（1）咨詢公司編制 預(yù)算內(nèi)容 的審查1、 要求必須提供計(jì)算后的預(yù)算及與承包商核對(duì)后的 預(yù)算，并同時(shí)提供與承包商工程量的核對(duì)差異情況說 明，要求細(xì)致，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部必須逐項(xiàng)核實(shí)確認(rèn)，復(fù)核 其

42、預(yù)算中造價(jià)比例大的項(xiàng)目，如建筑面積、砼含量、 外架、地面、墻面、裝飾等2、 審查其工料機(jī)單價(jià)的準(zhǔn)確性、取費(fèi)費(fèi)率及措施費(fèi) 項(xiàng)目等內(nèi)容的合理性3、檢查咨詢公司計(jì)算工程量及造價(jià)的準(zhǔn)確性，誤差 超過合同要求，應(yīng)按合同要求扣除一部分咨詢費(fèi)用作 為罰款經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部項(xiàng)目部三、鋼筋用 量的 核算（1）施工圖中的鋼 筋用量1、 委托咨詢公司計(jì)算鋼筋工程量的，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部專 人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì) 算工作2、 由經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部自行計(jì)算鋼筋用量經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部項(xiàng)目部預(yù)算分析1、總分類要求：分專業(yè)，分地下室、裙樓，塔樓2、結(jié)構(gòu)部分包括：腳手架、垂直運(yùn)輸、超高補(bǔ)貼、 挖地槽、鑿樁頭、回填土、砼及鋼筋砼結(jié)構(gòu)，砌體

43、及 墻板，金屬構(gòu)件、屋面隔熱及防水、樓地面找平及墊 層，內(nèi)外墻抹灰。3、建筑部分包括：鋁合金門窗，幕墻、內(nèi)墻乳膠漆及墻磚、外墻涂料及墻磚、廚房及衛(wèi)生間墻地磚、各經(jīng)營(yíng)計(jì)類吊頂、樓梯欄桿、屋面磚及其它裝修 劃部4、安裝部分包括：給排水、電氣、通風(fēng)空調(diào)的布管， 布線，安裝燈具、插座、潔具及各類設(shè)備等項(xiàng)目部工程預(yù)算 要做到透 明、 公平、科學(xué)、嚴(yán) 謹(jǐn)、統(tǒng)一標(biāo) 準(zhǔn)、控制得 當(dāng)，以最低 及準(zhǔn)確的成本，確保 工程成本 控制。工程 預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控 制難點(diǎn)在 于控制計(jì)算工程量、 工料機(jī)單 價(jià)、取費(fèi)費(fèi) 率及措施費(fèi)項(xiàng)目的 準(zhǔn)確性。為 招標(biāo)工作 及項(xiàng)目成本管理提 供參考依 據(jù)。（2）各種指標(biāo)分析1、 按以上分類要求

44、分析各項(xiàng)單項(xiàng)（位）工程每平米 建筑面積指標(biāo)含量，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本拆分，建立項(xiàng) 目分解目標(biāo)成本，指導(dǎo)項(xiàng)目施工2、 提供招標(biāo)文件中的工程量清單資料及參考預(yù)算21第五節(jié)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制第五十六條經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部是施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。主要負(fù)責(zé)編制標(biāo)底、招標(biāo)文件、發(fā)送和接受標(biāo)書，召集招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì) 議、書寫會(huì)議紀(jì)要、發(fā)中標(biāo)通知書等工作。第五十七條 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部組織各專業(yè)造價(jià)師編制擬招標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)底預(yù) 算，標(biāo)底預(yù)算編制完成并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后，方可進(jìn)行招標(biāo)。第五十八條 所有工程招標(biāo)工作必須嚴(yán)格按照深圳市振業(yè)（集團(tuán)） 股份有限公司招標(biāo)管理規(guī)定的相關(guān)規(guī)定及工作流程要求執(zhí)行。第五十九條 直接發(fā)包的

45、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的承包商中選擇 合適施工單位，應(yīng)綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)條件等進(jìn)行對(duì)比選擇。第六十條 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公 關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。第六一條施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專 業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不 得因工程緊而不簽合同就開工。第六十二條 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力 量等，由經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部建立投標(biāo)單位名冊(cè)及資料庫(kù)，便于對(duì)已招標(biāo)項(xiàng)目作 比較。對(duì)于合作不合格單位，列入不能合作單位名單，該單位被禁 止參加集團(tuán)所有項(xiàng)目的投標(biāo)或承包工作；對(duì)于信譽(yù)、合作良好單位，經(jīng) 集團(tuán)辦公會(huì)討論批準(zhǔn)，

46、董事長(zhǎng)或董事長(zhǎng)授權(quán)總經(jīng)理可以直接簽發(fā)施工委 托意向書。第六十三條 應(yīng)嚴(yán)禁承建單位將其所承建工程項(xiàng)目擅自轉(zhuǎn)包或違法 分包給其他承包商。第六十四條施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:22控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門1、投標(biāo)單位的選擇(1)(2)(3)(4)(5)(6)資質(zhì) 管理水平 技術(shù)力量 歷史記錄 資金實(shí)力 合作經(jīng)歷1、 從集團(tuán)認(rèn)可名冊(cè)中的承包商、供貨商、監(jiān)理 公司中選擇投標(biāo)單位。2、 項(xiàng)目部、策劃設(shè)計(jì)部、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部分別推薦2項(xiàng)目部至3家投標(biāo)單位參加投標(biāo)，對(duì)于信譽(yù)、合作良好 單位經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后可直接參加投標(biāo)。3、 策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)審查。經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部、策 劃設(shè)計(jì)

47、 部2、招投標(biāo)文件招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含:（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）（13）（14）（15）工期；工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn); 質(zhì)量要求； 付款方式； 招標(biāo)范圍； 結(jié)算方式； 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 投標(biāo)注意事項(xiàng)； 廢標(biāo)條件接標(biāo)時(shí)間；開標(biāo)時(shí)間；定標(biāo)方法； 招標(biāo)單位補(bǔ)充意見；標(biāo)準(zhǔn)合同條文；圖紙、其他要求等。1、2、3、4、主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本策劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作。投資發(fā)展部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)工作。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部負(fù)責(zé)土建、工程監(jiān)理、環(huán)境、裝修、材料設(shè)備等工程項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。5、評(píng)標(biāo)方法及標(biāo)準(zhǔn)：合理低價(jià)法。經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部、策 劃設(shè)計(jì) 部、投資發(fā)展部項(xiàng)目部

48、招投標(biāo)工作招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審核；總經(jīng)理簽發(fā)3、標(biāo)底制定根據(jù)圖紙或項(xiàng)目清單計(jì)算工程量，參照信息價(jià)及 市場(chǎng)價(jià)計(jì)算造價(jià)。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部項(xiàng)目部（1）經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)4、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（2）技術(shù)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)評(píng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)必須把各投標(biāo)單位的清單報(bào)價(jià)進(jìn)行匯 總分析，得出各項(xiàng)目的相對(duì)報(bào)價(jià)，同內(nèi)部標(biāo)底價(jià) 進(jìn)行對(duì)比，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾項(xiàng)：1、對(duì)照招標(biāo)文件，查看投標(biāo)人的投標(biāo)文件是否 完全響應(yīng)招標(biāo)文件；2、 應(yīng)對(duì)總報(bào)價(jià)、主要項(xiàng)目單價(jià)、其他項(xiàng)目、措 施費(fèi)項(xiàng)目、主要材料單價(jià)、是否有計(jì)算錯(cuò)誤等進(jìn) 行分項(xiàng)評(píng)分；3、 對(duì)工程量大的單價(jià)和單價(jià)過高于或低于各投 標(biāo)單位清單項(xiàng)目均價(jià)的項(xiàng)目要重點(diǎn)查或要求投 標(biāo)單位解釋澄清；4、 對(duì)措施費(fèi)用合價(jià)包干的項(xiàng)目單價(jià)

49、， 要對(duì)照施 工方案的可行性進(jìn)行審查；5、對(duì)工程總價(jià)、各項(xiàng)目單價(jià)及要素價(jià)格的合理 行進(jìn)行分析、測(cè)算；6、 對(duì)投標(biāo)人所采用的報(bào)價(jià)技巧，要辨證的分析 判斷其合理性；1、總工期是否符合要求，工期計(jì)劃安排是否科 學(xué)、合理，能否得到保證；2、實(shí)施方案的效率、科學(xué)性、安全保證、穩(wěn)定項(xiàng)目部、策劃設(shè)性，及對(duì)環(huán)境的影響； 經(jīng)營(yíng)計(jì)3、投標(biāo)人的項(xiàng)目組成員狀況，特別是項(xiàng)目經(jīng)理劃部與工程師的年齡、經(jīng)歷、學(xué)歷及工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；4、施工技術(shù)措施是否可行及符合招標(biāo)文件要求；5、 企業(yè)資信及能力及與我司的合作經(jīng)歷；綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位。招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定。 集團(tuán)紀(jì)委簽署明確審查意見，經(jīng)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員會(huì)簽后, 認(rèn)計(jì)部審

50、計(jì)監(jiān)察部、報(bào)董事長(zhǎng)確（3）定標(biāo)備注：施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、客戶服務(wù)部等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)23容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控 制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。第六節(jié) 合同管理中的成本控制管理制度執(zhí)行。現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量保證、處罰要求、索賠條款及廉政要求等要有詳細(xì)條款,對(duì)設(shè)計(jì)合同必須明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)和對(duì)超出限額設(shè)計(jì)的處罰。條款（或者隨意降低工程造價(jià)，在施工中又惡意進(jìn)行變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證）， 從而影響工程進(jìn)度以及計(jì)劃的實(shí)施。第六十九條確定合同總價(jià)必須合理，對(duì)于合同外增加工程項(xiàng)目工 程造價(jià)超出合同總價(jià) 5 5 %

51、的必須簽訂補(bǔ)充合同。在支付合同款時(shí)，必須 嚴(yán)格按照合同要求比例審批支付。第七十條 合同的主辦部門在執(zhí)行合同的過程中應(yīng)嚴(yán)格對(duì)照合同的 所有條款要求認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行，相關(guān)部門應(yīng)履行全面執(zhí)行條款的職能和監(jiān) 督執(zhí)行的職能。第七十一條為預(yù)防合同糾紛，減少因合同疏漏而造成的經(jīng)濟(jì)損失, 合同文件的訂立必須規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)。還必須注意:1 1、合同條款規(guī)定用語必須肯定、準(zhǔn)確、不能含糊;2 2、合同條款對(duì)實(shí)際可能發(fā)生的情況做到充分預(yù)料和規(guī)定，必不可少的條款必須明確闡明，不可漏項(xiàng);3 3、合同條款之間不能存在矛盾，必須前后呼應(yīng)，表達(dá)意思一致;4 4、合同對(duì)對(duì)方約束必須公平，以招標(biāo)文件的要求及投標(biāo)文件的應(yīng)標(biāo)條件合理簽定，以保

52、證工程實(shí)施中施工順利、質(zhì)量?jī)?yōu)良、工期保證、 投資合理。第七十二條 在執(zhí)行格式化標(biāo)準(zhǔn)文本時(shí)，應(yīng)本著保護(hù)集團(tuán)利益的原 則，從本集團(tuán)角度充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)不斷修改和完善集團(tuán)格式化標(biāo) 準(zhǔn)合同中的通用條款和專用條款。第七十三條 如采用格式化標(biāo)準(zhǔn)文本時(shí)，參與審批的有關(guān)部門和人 員只需對(duì)合同填空內(nèi)容和補(bǔ)充條款做重點(diǎn)審查即可；但合同的具體執(zhí)行 及監(jiān)督則是全面的，經(jīng)辦部門在執(zhí)行時(shí)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)照合同的所有條款，財(cái) 務(wù)部、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、策劃設(shè)計(jì)部應(yīng)履行全面的第六十五條經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部是合同管理環(huán)節(jié)成本控制的責(zé)任部門。第六十六條合同的洽談、簽訂和履行必須嚴(yán)格按照集團(tuán)的合同第六十七條合同中的重點(diǎn)條款必須突出，對(duì)工程造價(jià)、設(shè)計(jì)變更

53、、第六十八條要防止承包方為了取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的24監(jiān)督職能。第七十四條 我方應(yīng)做好合同履行工作，及時(shí)地尋找和發(fā)現(xiàn)自己在 合同執(zhí)行中出現(xiàn)的漏洞、失誤，以保證自己不違約。在發(fā)出一個(gè)指令, 作出一個(gè)決策時(shí)要考慮是否會(huì)違反合同，是否會(huì)產(chǎn)生索賠。如我方違約, 有關(guān)經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，認(rèn)真與對(duì)方友好協(xié)商，對(duì)合同條款 進(jìn)行修改或補(bǔ)充，如遇對(duì)方違約，應(yīng)及時(shí)追究對(duì)方的違約責(zé)任，避免我 方損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。第七十五條 集團(tuán)定期對(duì)合同履行情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，并對(duì)此進(jìn)行 合同履行情況評(píng)估，評(píng)估不合格的單位應(yīng)單獨(dú)列入不能合作單位名 單，并要嚴(yán)格監(jiān)控其合同未履行完的后續(xù)合同履行情況。合同履行完 畢或合同未

54、履行完畢但確定不再繼續(xù)履行，合同主辦部門應(yīng)做好終止記 錄。并對(duì)合同對(duì)方單位進(jìn)行合同履行情況評(píng)估，評(píng)估不合格的單位應(yīng)單 獨(dú)列入不能合作單位名單。第七十六條 加強(qiáng)合同索賠與反索賠的意識(shí)，提高全員合同索賠與 反索賠的能力，正確處理好承包商的施工索賠，也對(duì)承包商違約的地方25提出索賠要求，維護(hù)自身的合法權(quán)益。以友好、平等的方式解決各種分 歧、爭(zhēng)端，減少合同糾紛，減少雙方各自損失。第七十七條合同主辦部門和各相關(guān)審查人員，未按要求做好合同 審查工作，導(dǎo)致合同漏洞，給集團(tuán)造成經(jīng)濟(jì)損失的，視其情節(jié)輕重，追 究相關(guān)人員的責(zé)任。第七十八條工程進(jìn)度款的支付原則上不向承包商支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的

55、15%15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料 款。工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理:2.12.1承包商按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;2.22.2項(xiàng)目部工程、預(yù)算人員會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提 供照片）、工程質(zhì)量證明等資料;2.32.3經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部復(fù)核工程價(jià)值量;2.42.4經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。3 3、應(yīng)要求承包商在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4 4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款,

56、預(yù)留至少 10%10%工程尾款和 5%5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。第七十九條工期延誤屬于承包商責(zé)任時(shí)，我司對(duì)承包商應(yīng)進(jìn)行索 賠，即由承包商支付延期竣工違約金。我司在確定違約金的費(fèi)率時(shí), 般要考慮以下因素：我司盈利損失；由于工期延長(zhǎng)而引起的貸款利息增 加；工程拖期帶來的附加監(jiān)理費(fèi)；由于本工程拖期竣工不能使用，租用1 1、26其他建筑時(shí)的租憑費(fèi)等。第八十條施工缺陷指承包商的施工質(zhì)量不符全施工技術(shù)規(guī)程的要求，或使用的設(shè)備和材料不符合合同規(guī)定，或在保修期未滿以前未完成應(yīng)該負(fù)責(zé)補(bǔ)修的工程時(shí)，我司有權(quán)向承包商追究責(zé)任。如果承包商未在規(guī)定的期限內(nèi)完成修補(bǔ)工作，我司有權(quán)雇傭他人來完成工作，發(fā)生的費(fèi)用由

57、承包商承擔(dān)。第八十一條合同管理環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)及處理措施:控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注合同交底合同造價(jià)變更、簽證質(zhì)量要求雙方職責(zé)合同條款的審查承包商的承 包工程范圍工期要求和補(bǔ)償條件合同變更處 理爭(zhēng)執(zhí)的解決雙方的違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)審查參加人員合同交底2投標(biāo)定價(jià)3協(xié)商定價(jià)4按定額和協(xié)商條件定價(jià)5設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方式必須注明辦理設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的程序要求2明確質(zhì)量條款和細(xì)分處罰標(biāo)準(zhǔn)3杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)小業(yè)主的投訴、索賠雙方的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)必須明確集團(tuán)的合同均須采用書面形式，常用合同必須 使用集團(tuán)格式化標(biāo)準(zhǔn)合同，對(duì)合同填空內(nèi)容和 補(bǔ)充條款做重點(diǎn)審查范圍劃分必須與圖紙相對(duì)應(yīng)清晰

58、明了，不能理 解有歧義最大限度地利用合同賦予的權(quán)力，如指令權(quán)、審批權(quán)、檢查權(quán)等來控制工期、安全和質(zhì)量如工程變更、簽證等處理程序必須以合同附件 形式加以明確通常可以通過協(xié)調(diào)、調(diào)解、仲裁等手段解決違約條件要清楚。對(duì)我司不利的違約條款或我 司可能違約的情形，盡量避免違約金或保證金 數(shù)額賠償過大要考慮合同履行時(shí)可能出現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn)合同主辦部門主要經(jīng)辦人；項(xiàng)目部相關(guān)人員; 合同另一方人員在合同實(shí)施前，項(xiàng)目部必須組織本部門、協(xié)辦 部門、監(jiān)理部門及合同對(duì)方對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行分 析和交底；將合同和合同分析文件下達(dá)落實(shí)到 具體的責(zé)任人，使參加的各個(gè)實(shí)施者都了解相 關(guān)合同的內(nèi)容，并能熟練地掌握它，可以有效 減少合同執(zhí)

59、行中的爭(zhēng)執(zhí)和索賠事件的發(fā)生項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目 部：對(duì)合同的合理性、 合 法性、 完整 性、執(zhí) 行及風(fēng) 險(xiǎn)防范 負(fù)全責(zé)項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部及法律事務(wù)部策劃設(shè)計(jì) 部、經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃部、財(cái)務(wù) 部根據(jù)本部門的業(yè) 務(wù)特點(diǎn)對(duì) 合同條款進(jìn)行審定， 并提出修 改意見；法 律事務(wù)部 對(duì)合同條款的規(guī)范 性、合法性 進(jìn)行審定， 規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為預(yù)防 合同糾 紛，減少 因合同疏漏而 造成的 經(jīng)濟(jì)損 失，達(dá)到成本控 制的目 的。2728合同內(nèi)容必須嚴(yán)格按照合同的工程內(nèi)容和要求完成嚴(yán)格執(zhí)行合同的工期和質(zhì)量要求嚴(yán)格按照程序要求進(jìn)行設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃增加合同造 價(jià)增加工程項(xiàng)目工程造價(jià)超出合同總價(jià)5%必須 簽

60、訂補(bǔ)充合同項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃四、合同實(shí)施中的成本控制索賠處理反索賠五款的支付1、 防止對(duì)方提出索賠，通過有效的合同管理， 使自己不違約，處于不能被索賠的地位；2、 發(fā)生索賠，對(duì)承包商所提出的索賠要求進(jìn)行 評(píng)審和修正，認(rèn)真核定索賠款額，避免事態(tài)及 損失進(jìn)一步擴(kuò)大；1、 反駁對(duì)方（合同伙伴）不合理的索賠要求，即 反駁索賠報(bào)告，推卸自己對(duì)已發(fā)生的干擾事件項(xiàng)目部的責(zé)任，否定或部分否定對(duì)方的索賠要求;2、 對(duì)承包商的工期延誤、施工缺陷及承包商在 保修期內(nèi)不履行維修義務(wù)等進(jìn)行索賠；3、對(duì)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)失誤索賠，凡因設(shè)計(jì)單 位錯(cuò)誤，漏項(xiàng)或擴(kuò)大規(guī)模和提高標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工 程靜態(tài)投資超支，要按照合同想光規(guī)定扣減設(shè) 計(jì)