制定有效的招商策略

1、制定有效的招商策略從經(jīng)營(yíng)層面分析，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者與各商店間形 成一個(gè)經(jīng)營(yíng)共同體， 他們之間利害與共， 購(gòu)物中心如果不具 備集客條件， 各商店難以獲得良好業(yè)績(jī)。 各商店如經(jīng)營(yíng)情況 不理想， 將無(wú)法承擔(dān)租金成本或抽成的營(yíng)業(yè)額比率支出。 因 此惟有建立共存共容的前提， 才能促進(jìn)購(gòu)物中心的全面繁榮 發(fā)展。策略一：運(yùn)用租金、抽成策略租金是商店使用硬體的兌加。 在招商之初， 擬參加經(jīng)營(yíng) 的廠商由于沒(méi)有具體資料可供投資前的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估， 故大 多會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)太大而躊躇不前。 購(gòu)物中心為達(dá)到全面招商的目 的，可采取租金與抽成的策略， 或可采取前 3 年逐年回歸正 常租金的策略， 從而樹(shù)立意向入主商家的贏利信

2、心， 減免其 疑慮。策略二：簽定知名主題商店利用主題商店的品牌影響力， 形成一大誘因， 消除其他 商家的疑慮，以其強(qiáng)大的集客能力來(lái)吸引其他投資者投入經(jīng) 營(yíng)行列，從而大大推動(dòng)購(gòu)物中心的招商作業(yè)。策略三：展現(xiàn)完整的行銷(xiāo)推廣計(jì)劃一個(gè)完整的行銷(xiāo)計(jì)劃是購(gòu)物中心全面招商策略成功的 重要保障。商店經(jīng)營(yíng)者希望擁有一個(gè)超大的全方位行銷(xiāo)計(jì)劃，以便于在計(jì)劃推動(dòng)過(guò)程中爭(zhēng)取最大商機(jī)。 此外完善的行銷(xiāo)計(jì)劃，能充分展現(xiàn)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)體制及成功契機(jī),回應(yīng)招商作業(yè)過(guò)程。策略四：顧客導(dǎo)向的商品架構(gòu)購(gòu)物中心發(fā)現(xiàn)商品架構(gòu)及整合性行銷(xiāo)的特色，等于告知擬參與投資的商店，這些商品可以在此銷(xiāo)售，這里為你創(chuàng)造 寬廣的商機(jī)。也可以為廠商解決商品銷(xiāo)

3、售的問(wèn)題， 因?yàn)樵诮?jīng) 營(yíng)商圈的策略運(yùn)作下，購(gòu)物中心能充分發(fā)揮集客力，帶來(lái)客 層規(guī)劃后的顧客群等效果，而這些效果是一般商店竭盡全力 也無(wú)法達(dá)到的。然后，擬參與經(jīng)營(yíng)的廠商可以于商品架構(gòu)中慎重選擇投入的業(yè)種，并考慮自身具備的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，做最有利的投資策 略評(píng)估。策略五：擁有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)行銷(xiāo)策略，結(jié)為利害與共的經(jīng)營(yíng) 團(tuán)隊(duì)購(gòu)物中心依靠其龐大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，組織行銷(xiāo)服務(wù)顧問(wèn)團(tuán) 隊(duì)，聘用有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家協(xié)助各商店解決有關(guān)行銷(xiāo)推廣的問(wèn) 題。一般商店無(wú)法提供此類(lèi)塑造優(yōu)勢(shì)條件， 同時(shí)購(gòu)物中心的 商店籍著橫向組織的運(yùn)作，容易達(dá)成共識(shí)，從而充分體會(huì)到 其它各商店的顧客都可能成為自身商店的好主顧， 于是顧客 導(dǎo)向理念深植這類(lèi)商店

4、經(jīng)營(yíng)者的頭腦中，逐漸形成利害與共 的有組織的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。根據(jù)不同定位制定招商辦法主題商店條件及其招商辦法開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者對(duì)主題商店的確定人多已有較成熟的目標(biāo), 或尚處于確定性的多目標(biāo)有等選擇階段， 代表對(duì)自身購(gòu)物中 心未來(lái)發(fā)展特色已有相當(dāng)?shù)某梢?jiàn)。符合業(yè)主之?dāng)M定發(fā)展方向。具有良好形象過(guò)去三年具有良好經(jīng)營(yíng)績(jī)效f具有經(jīng)營(yíng)管理特色購(gòu)物中心的招商作*擁有帶動(dòng)發(fā)展及集客能力為之國(guó)內(nèi)外具有大店鋪經(jīng)營(yíng)能力者 業(yè)大多委托專(zhuān)業(yè)代理 專(zhuān)業(yè)構(gòu)進(jìn)并提升本購(gòu)物中依形象 者，皆為優(yōu)先考慮或主動(dòng)爭(zhēng)取的對(duì)象資開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)擬定招商計(jì)劃，一般商店的數(shù)量大多以白計(jì)，而且此項(xiàng)工作有屬于設(shè)定目標(biāo)事業(yè)發(fā)展的招商作業(yè)。因 此，針對(duì)前來(lái)應(yīng)征者的評(píng)估條

5、件，應(yīng)專(zhuān)門(mén)制定評(píng)估表，被委 任招商作業(yè)的專(zhuān)業(yè)公司，必須附有完整的評(píng)估資料。擬定有吸引力的招商租賃合約招商租賃合約除了應(yīng)該含有一般租賃契約的內(nèi)容外，還 應(yīng)賦予合約這樣一個(gè)核心思想：每個(gè)營(yíng)業(yè)單元必須充分了解 其所應(yīng)負(fù)的責(zé)任，滿(mǎn)足購(gòu)物中心統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。購(gòu)物中心與般商店最大的差異在于，擁有許多業(yè)種但是必須呈現(xiàn)統(tǒng) 化的營(yíng)運(yùn)特質(zhì)，因此購(gòu)物中心必然會(huì)制定許多規(guī)劃， 以使總 體經(jīng)營(yíng)具有一致化的特性。各商店應(yīng)明確責(zé)任，在保持其原 有的特色下，亦須不違背購(gòu)物中心整體性的特色， 不至于破 壞購(gòu)物中心整體營(yíng)運(yùn)的效果，并減輕對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的 過(guò)度依賴(lài)。由此可見(jiàn)，購(gòu)物中心的游戲規(guī)則必須依賴(lài)各個(gè)商店努力 執(zhí)行并相互監(jiān)控

6、，使執(zhí)行效果能呈現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng) 管理者及部分自營(yíng)商店，尤應(yīng)帶動(dòng)執(zhí)行，起到以身作則的作 用。購(gòu)物中心租賃合約應(yīng)具備彈性購(gòu)物中心租賃合約的簽訂應(yīng)采取較周延、保留彈性的特 色，以免產(chǎn)生拘束入主廠商營(yíng)運(yùn)的負(fù)面效果。 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā) 商應(yīng)于合約草擬之后，模擬在該合約之下，商店經(jīng)營(yíng)是否能 發(fā)展較多的正面效果，合約條款是否賦以激勵(lì)效果。例如租 金抽成采取定額累退的激勵(lì)租金率，確定租賃合約在促進(jìn)營(yíng) 運(yùn)更為順暢，而不是創(chuàng)造不利的捆綁條件。商店租賃契約書(shū)可采取固定格式，但必須保留相當(dāng)?shù)膹?性條款，如特定業(yè)種的經(jīng)營(yíng)、租金支付方式可選擇性條款等。契約簽訂后可采取法院公證或律師簽證方式，以示公信。f管理費(fèi)用及其他

7、公共空間維護(hù)管理費(fèi)用水費(fèi)、電費(fèi)、保全費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等4訂約經(jīng)期的商品（編號(hào)）、業(yè)種租金百分率：依每年銷(xiāo)貨I凈使忱積及公共使用部分的約定使用條件客戶(hù)定位額之百分比:的主H序及;萬(wàn)千姿彩在中華保證金商場(chǎng)的亠租賃人商店名稱(chēng)保證人特色是集購(gòu)物、娛樂(lè)S休閑期間次食、旅游景點(diǎn)等多功能圈一體化I租賃物件交給租賃人的日期商店編號(hào)的大型消費(fèi)中心，將購(gòu)物當(dāng)作一種享受，而不僅僅是為了玉尺） 東西。消費(fèi)成為一種帶動(dòng)文明的生活方式， 感受現(xiàn)代都市文 明和潮流的變化，尋找消費(fèi)的樂(lè)趣。中華廣場(chǎng)的概念成為主體的消費(fèi)形式，它給消費(fèi)者一個(gè)逛街的微環(huán)境，滿(mǎn)足消費(fèi)者各式各樣的需求，延長(zhǎng)了消費(fèi)者在商場(chǎng)的逗留時(shí)間，各種功能之間產(chǎn)生互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，

8、代出了龐大的人流量。如何完成大型商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目的招商活動(dòng)？招商是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要步驟。 目前，業(yè)界通行的是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)原則。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)購(gòu)物中心的永續(xù)發(fā)展起著極大的作用。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提倡專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一管理購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛的發(fā)展， 使不少人以投資其中的小商鋪而感時(shí)尚。隨著越來(lái)越多的散鋪面臨著一哄而上搶租客的窘境，購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)應(yīng)突破散鋪各自為政的傳統(tǒng)做法，提倡由專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一管理。堅(jiān)持統(tǒng)一招商原則商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)零售后，散戶(hù)經(jīng)營(yíng)難以達(dá)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的效果。般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)有階段性規(guī)律:商業(yè)地產(chǎn)租1收支平他產(chǎn)租金回報(bào)規(guī)開(kāi)業(yè)1逐步實(shí)現(xiàn)收支平

9、丁業(yè)品牌培二54品牌投入減少租金上升盈利中小散戶(hù)在經(jīng)營(yíng)商鋪時(shí)都希望即時(shí)獲利， 但是缺乏這個(gè)系統(tǒng)性培養(yǎng)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。一般大型的購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在統(tǒng)一招商時(shí)，會(huì)把商戶(hù)分為三個(gè)層次:第一層是主力商戶(hù)通常主力商戶(hù)可以享受到商場(chǎng)平均租金以下的優(yōu)待。 這些主力客戶(hù)多是以獲得公認(rèn)的知名商業(yè)品牌， 它們能帶來(lái)固定旺盛的人流，并能提高商場(chǎng)的知名度。為了吸引這類(lèi)品牌入駐，商場(chǎng)往往要給予他們種種優(yōu)惠政策， 譬如一年內(nèi)減免租金，甚至補(bǔ)貼上百萬(wàn)元的裝修費(fèi)作為入駐條件。第二層是次主力商戶(hù)次主力商戶(hù)需付的租金一般為整個(gè)項(xiàng)目的平均租金。第三層是普通商戶(hù)普通商戶(hù)需要承擔(dān)的租金較主力商戶(hù)和次主力商戶(hù)都要高。這種多級(jí)客戶(hù)的系統(tǒng)

10、劃分，使大型購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)能夠達(dá)到總體上的贏利。但是對(duì)于小業(yè)主分散經(jīng)營(yíng)的商鋪而言，每個(gè)小業(yè)主都希望獲取最大利益，不可能自然形成主力、次主力和普通租戶(hù)的劃分，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)同一商場(chǎng)內(nèi)不同商鋪的經(jīng)營(yíng)效果懸殊。如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已來(lái)臨，購(gòu)物正慢慢地從一種消費(fèi)發(fā)展到一種享受。消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境的注重引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)難題。 那么，怎樣才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的人性化設(shè)計(jì)呢?大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)影響后期經(jīng)營(yíng)由于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模開(kāi)發(fā)起步比較晚，國(guó)內(nèi)的發(fā)展商在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)比較薄弱，其中開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心與住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別認(rèn)識(shí)不全面就是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。

11、在做住宅項(xiàng)目時(shí)，可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析和研究給產(chǎn)品定位、決定戶(hù)型的比例以及住宅產(chǎn)品的類(lèi)型等， 然后通過(guò)銷(xiāo)售中心直接進(jìn)行銷(xiāo)售。但購(gòu)物中心等大型的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則截然不同，其銷(xiāo)售對(duì)象并非直接面向消費(fèi)者,而是商家，特別是主力店。開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)找到主力商家，按照主力商家的要求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。如果發(fā)展商的規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合主力商家的要求，購(gòu)物中心就會(huì)面臨后期招商的巨大壓力。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一：先策劃后設(shè)計(jì)，策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)前期規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)不善根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體操作方式，對(duì)于購(gòu)物中心類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問(wèn)公司合作，甚至應(yīng)由專(zhuān)業(yè)策劃顧問(wèn)公司

12、代理或策劃、招商。因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都有自身明確的市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)以高度專(zhuān)業(yè)化的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)才能與入主商家實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。比如，一些大型住宅項(xiàng)目為了銷(xiāo)售順利， 開(kāi)發(fā)商將商業(yè)街作為住宅區(qū)的道具配套出售，不太計(jì)較商業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈虧，于是,許多大型商業(yè)街雖然設(shè)有餐飲消費(fèi)空間，裝修氣氛也好，但由于其硬件配套如通風(fēng)排煙設(shè)備等較為欠缺，后期經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響。這種問(wèn)題的出現(xiàn)就是因?yàn)樵撟≌_(kāi)發(fā)商沒(méi)有把握好商業(yè)地產(chǎn)的特性和具體操作方式，如果該住宅開(kāi)發(fā)商在商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)中有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃方案可循， 這種問(wèn)題完全可以規(guī)避。先策劃后設(shè)計(jì)，規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可以說(shuō)，購(gòu)物中心類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)達(dá)到項(xiàng)目升值的目

13、的。 在整個(gè)合作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商、投資商作為最大的投資方，同時(shí)也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。因此，將策劃思想貫穿項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)始終，以專(zhuān)業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行操作是為了盡可能地避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)回報(bào)無(wú)疑掃除了諸多障礙。對(duì)于絕大多數(shù)靠住宅項(xiàng)目起家的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),無(wú)疑應(yīng)先明確商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、 招商渠道以后再做設(shè)計(jì)。各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的定位都有所不同，如咖啡、休閑、娛樂(lè)、電腦游戲等體驗(yàn)式的商業(yè)可以兼容，而另有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的，即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂(lè)福，或者國(guó)內(nèi)的華聯(lián)超市。這些業(yè)態(tài)不管是大是小都必須首先明確商業(yè)業(yè)態(tài)的形式，如果缺乏這方面的信息，必將面臨招商的巨大壓力。因此充分利用專(zhuān)

14、業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，以期在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等方面作出詳盡的報(bào)告。這樣做的目的在于：一方面可以與商家進(jìn)行充分溝通，對(duì)其規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行多方了解;另一方面，為國(guó)外的企業(yè)，財(cái)團(tuán)，連鎖店等提供自己在市場(chǎng)上的信譽(yù)保證。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)二：注重各單位空間的個(gè)性對(duì)于購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不應(yīng)只是一個(gè)概念問(wèn)題。每個(gè)人對(duì)空間都會(huì)產(chǎn)生不同的感受， 每個(gè)廣場(chǎng)、每個(gè)商鋪都應(yīng)該有自己的個(gè)性，如做餐飲酒吧和國(guó)貿(mào)品牌店就完全應(yīng)該采用不同的設(shè)計(jì)手法；商業(yè)的外觀設(shè)計(jì)也不應(yīng)僅僅取決于建筑材料的應(yīng)用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍。因此,要使消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好感覺(jué)，

15、就需要建筑師的就精心設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)三：借鑒歐洲人性化設(shè)計(jì)尺度購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)平易近人，如此才能吸引人流。其實(shí)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，小的尺度更能讓人覺(jué)得舒服、親切。美國(guó)的尺度體現(xiàn)寬闊、高大，好像是給巨人和神用的；亞洲的尺度常常給人狹窄、壓抑的感覺(jué)，香港、東京是典型代表;而歐洲的商業(yè)小鎮(zhèn)的商鋪設(shè)計(jì)就充滿(mǎn)了人情味，所以舒適的尺度應(yīng)該借鑒歐洲的商業(yè)街、步行街設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)四：因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗因各個(gè)地方文化存在差異，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)也必須因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區(qū)都規(guī)劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及；而北京的高檔樓盤(pán)大都規(guī)定禁

16、止餐飲業(yè)進(jìn)入;等等。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)五：強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性目前，中國(guó)一些商業(yè)建筑設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)氣派， 很多大商廈遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去甚是雄偉，但內(nèi)部空間設(shè)計(jì)卻普遍缺乏人情味,整個(gè)購(gòu)物環(huán)境設(shè)計(jì)并不理想，讓人感覺(jué)像是一個(gè)迷宮。因此,對(duì)于購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，從而起到引導(dǎo)公共購(gòu)物的作用，如整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化，營(yíng)造空間的安全感和舒適感。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)六：強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性鑒于購(gòu)物中心人流量大的原因，其交通組織設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜。購(gòu)物中心交通組織設(shè)計(jì)可以從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：一方面，一開(kāi)始就把人流分開(kāi)，讓人往樓上走。比如一進(jìn)門(mén)就有通往二層或者直接上三四層的扶梯。 另一方面，把人流

17、往深處引。只要顧客能夠看到，走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益，對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)者來(lái)說(shuō)，這個(gè)思路也應(yīng)當(dāng)受到充分地重視。對(duì)此，通?？梢酝ㄟ^(guò)大中庭、天窗的引導(dǎo)作用來(lái)處理,從而做到店鋪的均好性。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)七：注重室外廣場(chǎng)的利用現(xiàn)在的購(gòu)物中心趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的融合。室外廣場(chǎng)是購(gòu)物中心購(gòu)物空間的延伸，其不僅是購(gòu)物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經(jīng)常在購(gòu)物中心的室外廣場(chǎng)上搭建展臺(tái)。進(jìn)行多種多樣的促銷(xiāo)活動(dòng)。這種由現(xiàn)代商業(yè)演化而來(lái)的促銷(xiāo)形式，業(yè)已成為了一種習(xí)慣性的商業(yè)模式。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)械開(kāi)發(fā)流大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有機(jī)開(kāi)發(fā)流程步驟步驟一：準(zhǔn)確的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（硬件+軟件）購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)

18、品設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的硬件設(shè)計(jì)和軟件設(shè)計(jì)。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的硬件設(shè)計(jì)購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)內(nèi)容購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的硬件設(shè)計(jì)包括商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。而其中尤以方案設(shè)計(jì)為重中之重。方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)為宏觀設(shè)計(jì)，決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率，室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì)， 即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)通用方法般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合既可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但

19、必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度， 否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì)屬于對(duì)商場(chǎng)整體進(jìn)行管理操作平臺(tái)服務(wù)軟件，該設(shè)計(jì)能為每個(gè)購(gòu)物中心度身設(shè)計(jì)不同的管理程式，使購(gòu)物中心在硬件規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)步完整體現(xiàn)操作的管理規(guī)劃設(shè)計(jì)。這種服務(wù)軟件主要由專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)一操作服務(wù)，既可使購(gòu)物中心在軟件硬件規(guī)劃_合一的基礎(chǔ)上順利迎接開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)。步驟二：購(gòu)物中心準(zhǔn)確定位的支持點(diǎn)分析經(jīng)營(yíng)方式量。在此扌位否則將明確功能定位位如購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、展覽、表演、活動(dòng)等功能服務(wù)。態(tài)位疋芋者的諸疋業(yè)疋所謂功能性，欷市場(chǎng)疋位圍繞市場(chǎng)定位展尹標(biāo)消費(fèi)群所謂市場(chǎng)定位,目標(biāo)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模定物中心段都圍繞著這心所能提供給商家或以業(yè)態(tài)定位吸引投資者目前商鋪的市場(chǎng)狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模,購(gòu)物中心發(fā)展紛紛推出經(jīng)營(yíng)性定位，及把物業(yè)先設(shè)定為服 裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)方向, 然后將之切割出售。從而免除了客戶(hù)買(mǎi)了之后不知做什么, 或者想做某種生意而苦于沒(méi)有一種