商業(yè)項(xiàng)目策劃招商商場設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計劃書

1、商業(yè)項(xiàng)目策劃招商 、 商場設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計劃書for河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街僑樂集團(tuán)上海地區(qū)辦事處管理為核心業(yè)務(wù)的多元化大中華商業(yè)房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)以商業(yè)經(jīng)營策劃 、 資產(chǎn)新創(chuàng)建集 團(tuán)成員 香港新世界集團(tuán)服務(wù)旗艦）， 一切以正式合約為本計劃書為要約邀請 （ invitation to treat針對貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況 ， 如果我們作為貴司河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 ”商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃 、 銷售招商 、商場管理的顧問 ，在我們的具體工作中 ，我們將會把貴司的項(xiàng)目顧問工作分為以下三個階段進(jìn)行 第一階段 市場分析與定位市調(diào)工作市場調(diào)查時收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程 。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集對于項(xiàng)目分析十分重要

2、，是一切研究的基礎(chǔ) 。市調(diào)信息收集的準(zhǔn)確 、全面與否 ，將直接關(guān)系到我們后續(xù)對項(xiàng)目的商業(yè)定位 、 業(yè)態(tài)規(guī)劃 、銷售招商等工作的質(zhì)量 。 我司在營運(yùn)方面是專業(yè)的地產(chǎn)咨詢顧問及管理專家， 所以我們只要進(jìn)入某一城市地產(chǎn)市場 ，就一直保持著對該城市信息的嚴(yán)密追蹤 。同時 ，我們也擁有強(qiáng)大的市場信息數(shù)據(jù)庫 ，并且在以往的市調(diào)過程中 ，摸索出了城 市印象法 、相對高度法 、連續(xù)跟蹤法 、 案例分析法等一系列成熟的市調(diào)工作方法 ，依次作為我們市調(diào)工作的保證。對于貴司項(xiàng)目具體情況而言，其市調(diào)工作主要包括以下幾個方面1 、 調(diào)查目的 這是一個為什么要調(diào)查的問題，調(diào)查的目的是我們對于這個地區(qū)有了一些定論之后確定的

3、， 也就是說 ， 只有在項(xiàng)目有了一個或若干個假設(shè)后，調(diào)查才能有的放矢 ，商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃才能達(dá)到高度準(zhǔn)確性 。 特別是貴 司項(xiàng)目所處的商業(yè)中心地段 ， 更要有一個基本客戶群的實(shí)際情況 ，我們將調(diào)查目標(biāo)確定為濟(jì)源市及其周邊區(qū)域 大型商業(yè)綜合項(xiàng)目及商圈等分布狀況 ， 以此確定在貴司 “河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 ”項(xiàng)目未來客戶群體的分布情 況及招商銷售計劃 。 2 、 調(diào)查方法這是一個如何調(diào)查的問題對客戶群的調(diào)查方法有問卷法法作為一個重點(diǎn)調(diào)查方法來繼續(xù)這是一個調(diào)查范圍的問題，調(diào)查方法有多種 。 針對競爭項(xiàng)目的調(diào)查方法有 “神秘顧問法 ”、同業(yè)討論法 ； 針 、 在售項(xiàng)目深訪法 ；綜合的項(xiàng)目調(diào)查方法有

4、案例分析法等 。我們將會把案例分析， 并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法 。 3 、 預(yù)定客戶群選擇。 在此項(xiàng)目所在的競爭項(xiàng)目相對地區(qū) ， 對客戶群的調(diào)查是最關(guān)鍵的 。 在對客戶群調(diào)查之前 ， 必須先確定我們的初步目標(biāo)客戶群 ， 以及最有效的調(diào)查對象來源 ， 以使調(diào)查的有效程度及準(zhǔn)確性達(dá) 到最高 。二 、地段分析區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀分析 ， 將包括區(qū)域在城市中的功能定位 狀況等 。對于此區(qū)域地段而言 ， 尤其要注重對于已有的城市印象分析 中心 ，使得在此項(xiàng)目的運(yùn)作過程中 ，針對此地段分析尤為重要 。1、人口的由來與遷移 、 經(jīng)濟(jì)狀況 、基礎(chǔ)設(shè)施。由于貴司項(xiàng)目所處地段為濟(jì)源市的

5、商業(yè)其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （ 1） 宏觀地段分析5 ） 交通環(huán)境分析 2 、 未來在城市結(jié)構(gòu)（2） 中觀地段分析 （ 3） 微觀地段分析 （4） 城市印象分析 中的位置項(xiàng)目區(qū)域自身的發(fā)展和變革 、政府的政策傾斜 、 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 、人口的遷移 、區(qū)域中的突發(fā)時間等 ，都 會影響到 “河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 ”的項(xiàng)目區(qū)域未來在城市中的位置 ， 從而決定項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展 、 環(huán)境狀況改造所帶來的此區(qū)域市場變化加以分析。 其趨勢 。就目前而言 ，尤其要對項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況 中 ， 主要內(nèi)容包括 ：（1 ） 項(xiàng)目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的變遷 造對項(xiàng)目區(qū)域長短期影響三 、2 ） 項(xiàng)目區(qū)域在

6、未來城市結(jié)構(gòu)中的地位3 ） 區(qū)域更新改項(xiàng)目區(qū)域市場分析1 、 市場形勢分析 區(qū)域房地產(chǎn)形勢 ， 是由區(qū)域的過去與現(xiàn)狀 量、價位、產(chǎn)品品質(zhì) 、購買特征 、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn) 。 其中，主要內(nèi)容包括 ： 潛在競爭項(xiàng)目分析 （5 ） 市場空以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，在供應(yīng) 、銷售1 ） 相關(guān)物業(yè)市場供應(yīng)分析 （2 ） 相關(guān)物業(yè)市場需求分析 （3） 現(xiàn)有競爭項(xiàng)目分析 （4 ） 間分析四、市場定位工作1 、 客戶群定位根據(jù)上述市場調(diào)查結(jié)果 ， 確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群 ，如涉外客戶 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （ 1） 區(qū)域客戶群分析、外地客戶 、 地緣客

7、戶等 ，并得到（ 2） 目標(biāo)客戶群分析 2 、 亞客戶群定位不同的商業(yè)需求動機(jī)可能是不同的 ， 尤其對于客戶群構(gòu)成相對復(fù)雜的貴司項(xiàng)目更是如此。這就需要我們進(jìn)行亞客戶群即目標(biāo)客戶群的細(xì)分 ，根據(jù)各類客戶在經(jīng)營目的 、經(jīng)濟(jì)狀況 、行業(yè)、文化 、生活模式等方面的不同 將其分解 ， 并進(jìn)行詳細(xì)論述 。 只有客戶群進(jìn)一步分成不同動機(jī)的亞客戶群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營行為 ，制定出相應(yīng)的市場定位與廣告策略 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （1） 亞客戶群定位 （2） 亞客戶群類群分析3 ） 亞客戶群經(jīng)營行為分析 3 、 產(chǎn)品定位由目標(biāo)客戶群的需求動機(jī)分析得出項(xiàng)目產(chǎn)品定位 。上述客戶群的多種需求動機(jī)將反映在

8、產(chǎn)品偏好上 ， 具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式 、單體形式 、配套設(shè)施 、環(huán)境塑造 、 建筑外觀風(fēng)格等 。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計之間 的推導(dǎo)過程 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （1） 商業(yè)規(guī)劃概念 （ 2） 產(chǎn)品概念 （3） 物業(yè)風(fēng)格建議 （4） 設(shè) 施配套建議 （5） 環(huán)境特征建議 （ 6） 租售價格定位建議五、租售策略建議， 并結(jié)合貴司項(xiàng)目投資匯報的需要 ， 我們將具體地 向貴司提供所需要的總體租售策略 。這包括不同類型的物業(yè)投資順序 、規(guī)模 、產(chǎn)品定位以及價格策略 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （1） 租售模式建議 （2） 租售程序建議 第二階段 商業(yè)概念設(shè)計結(jié)合項(xiàng)目出租與出售的可能性和貴司

9、的投資匯報需要性、 商業(yè)概念設(shè)計 （需外聘專業(yè)商場設(shè)計建筑師進(jìn)行 ， 費(fèi)用另算 ）1 、 總體商業(yè)規(guī)劃概念設(shè)計 ：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計概念表達(dá)清楚 ，并 配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明 （需發(fā)展商提供原始圖紙 ，表明平面位置 、紅線、規(guī)劃要求 、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道 路）；2、楚，空間結(jié)構(gòu)分析圖 ：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達(dá)清 并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明 ；人流動線分析圖 ：以平面圖的形式表達(dá)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動線體系 到最佳的商業(yè)組合 ；3、，并力圖尋找4 、 外觀環(huán)境特色分析圖 ：以平面圖的形式標(biāo)明地塊的現(xiàn)狀 、項(xiàng)目處和環(huán)境將未來能實(shí) 現(xiàn)的景觀 ，并分析產(chǎn)品四置外向的特色

10、景觀 ；5、 產(chǎn)品概念設(shè)計特色建議 ：針對設(shè)計及建筑產(chǎn)品本身的功能 、外觀 、結(jié)構(gòu) 、設(shè)施裝修 用料等提供設(shè)計概念 ， 并對建筑的外觀設(shè)計特別提供特色要求，以增強(qiáng)建筑物之時代感及風(fēng)格6 、 概念設(shè)計輔助資料 ：提供我司積累的相關(guān)設(shè)計資料 ，包括許多輔助性的圖片和文 字；7 、 商戶組合策略 ：以平面圖的形式 ，將我司對商鋪市場分析后的成果 ，綜合商戶組合 落實(shí)在各層區(qū)的建議圖上 ；8、設(shè)計工作會議 ：由投資商召集 ，與設(shè)計單位一起 ， 將概念設(shè)計最終落實(shí)為設(shè)計圖 紙；9 、 方案評審 ：根據(jù) 貴司項(xiàng)目之實(shí)際需要 ，對 貴司聘請設(shè)計公司所作之方案 ，進(jìn)行審 核評定 ， 并出具相應(yīng)評審意見 ，以供

11、 貴司作為方案修訂之參考 。二、招商策劃。 在經(jīng)濟(jì)可行性原則的基礎(chǔ)上 ， 并針對貴司項(xiàng)以下內(nèi)容是指我們?yōu)橘F司項(xiàng)目招商推廣出具報告的具體內(nèi)容 目的財務(wù)安排及資金回收計劃 ， 制定出合理的招商計劃 ：1 、 整體市場招商策略定位 由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位 影響因素等 ， 這些都決定了我們的銷售策略 。 招商及銷售總體計劃建議。商業(yè)行為分析包括決策人 、決策時間 、 客戶心理特征 、1)2)招商及銷售策略計劃建議其中 ， 主要內(nèi)容包括 ：2.3.(3) 不含在標(biāo)本工作安排內(nèi) )其中 ， 主要內(nèi)容包括 ： 分階段價格策略1)2)項(xiàng)目平均定價宣傳推廣策略建議 ( 商場推廣活動

12、之設(shè)計 、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供2 、 定價策略對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言 ， 價位的確定既是整個營銷計劃的核心 ，也是未來展開項(xiàng)目競爭最重要的工具 ，為 此，我們必須制定出與我們項(xiàng)目相匹配的租售價格策略競爭性價格策略(3) 這是針對周邊地區(qū)相關(guān)的競爭項(xiàng)目 ， 制定出的相關(guān)競爭性策略 ，以使得我們項(xiàng)目在市場競爭中 ，能夠儲備 好相應(yīng)的應(yīng)變預(yù)案 。其中 ， 主要內(nèi)容包括 ：1 ) 競爭對手策略分析2 ) 項(xiàng)目競爭優(yōu)劣勢分析第三階段 商場物業(yè) 、設(shè)施管理前期介入 . 服務(wù)范圍一)前期管理籌備工作1. 協(xié)助發(fā)展商建筑施工單位對各項(xiàng)設(shè)施 、 設(shè)備智能化管理 、節(jié)能等提供專業(yè)意 見。提供各排水系統(tǒng)布置和預(yù)理

13、參考建議 。提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。4. 提供給水系統(tǒng)布置及公共區(qū)域清潔用水設(shè)置建議 。5.提供消防系統(tǒng)設(shè)施布置建議 。6.草擬管理公約 、出售與出租條件 ， 方便發(fā)展商出租物業(yè)時對各類管理文件妥當(dāng)齊全 。7.配合銷售部門訂定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。8.9.10. 據(jù)。制定物業(yè)驗(yàn)收 、 移交 、交付使用程序 。 擬定及籌組項(xiàng)目之物業(yè)管理中心 ， 制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度 。核查設(shè)備安裝 、調(diào)試運(yùn)行情況 ， 并指導(dǎo)物業(yè)管理工程人員收集 、整理有關(guān)數(shù)11.12.二 . 服務(wù)內(nèi)容1.籌建管理中心2.3.4.制定招聘計劃 ， 參與員工選聘 。 制定管理費(fèi)預(yù)算 。制定樓宇交付使用的各項(xiàng)流程

14、。5.6.制定員工守則 、 崗位制度 、工作細(xì)則及勞動合同 。 制定各部門管理制度 、 各項(xiàng)表格 。7.8.制定員工上崗培訓(xùn)計劃 。 。 對各部門員工進(jìn)行上崗培訓(xùn) 。9.定期檢討人員架構(gòu) 、薪酬建議及員工福利 ， 及時作出適當(dāng)調(diào)整 。（二）財務(wù)1.2.3.制定財務(wù)制度 。監(jiān)管財務(wù)各項(xiàng)工作 ， 并就工作作出意見及建議 。 定期制定各項(xiàng)預(yù)算支出 。4.定期作好各項(xiàng)稅務(wù)安排 。三）工程委派專業(yè)職員出席發(fā)展商組織的研究或協(xié)調(diào)會議并提供物業(yè)管理意見 制定智能化管理項(xiàng)目 ， 并提出智能化設(shè)備安裝的各項(xiàng)意見及建議 。一） 行政人事1. 我們將協(xié)助管理中心防止停電 、火警 ， 設(shè)備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn) 。

15、2. 我們有多名具備綜合技能的技術(shù)人員 ， 24 小時隨時候命 ，為客戶提供服務(wù) 。（四） 與租戶的關(guān)系 1. 我們將協(xié)助管理中心定期與業(yè)主聯(lián)絡(luò)主對租戶的要求或建議作出及時的回 復(fù) ， 以達(dá)到與租戶間的良好關(guān)系 。包括 ：公眾責(zé)任險 、3. 我們將協(xié)助管理中心與各租戶商討對項(xiàng)目的各項(xiàng)保險 水險 、第三者人生意外險等 ）做出預(yù)算購買報告 。4. 我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查，以確保投訴事項(xiàng)得到適當(dāng)?shù)奶幚怼?. 我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查 見。，以確保收集租戶對管理上的意6. 本公司透過定期巡察及召開會議 ， 及時向租戶反映有無改善工作的意見及建 議。三、顧問工作時間與顧問工作費(fèi)用 （一）顧問工作時間定：根據(jù)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況 ， 我們工作范圍將分三部分進(jìn)行 ，具體工作時間表將按貴司之項(xiàng)目進(jìn)度另行訂二）顧問工作費(fèi)用1、 市場分析與定位 （包括制定市場調(diào)查報告及相關(guān)費(fèi)用 ）： 人民幣 萬元整 （ rmb）。萬元整 （rmb）， 服務(wù)期暫定為半年 。招商傭金 ： 按相等于出租面積個