房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考

1、房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考Revised as of 23 November 2020房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展與思考房地產(chǎn)策劃是策劃師在全而地掌握市場(chǎng)情況之后，通過(guò)消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商、理念與市場(chǎng)現(xiàn) 實(shí)、環(huán)境營(yíng)造與成本控制等一系列的碰撞而產(chǎn)生的一個(gè)“靈感"集合。策劃的目的就是為 市場(chǎng)提供某種“更適合消費(fèi)者"的商品房，以便為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)最大的利潤(rùn)。在房地產(chǎn)策劃 作為一種中介服務(wù)，是在1994年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡的過(guò)程中，經(jīng) 過(guò)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸形成和發(fā)展超來(lái)的。經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，房地產(chǎn)策劃已發(fā)展成為一個(gè) 行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)策劃從業(yè)人員達(dá)幾千多人，專業(yè)策劃公司有幾百多

2、家涌現(xiàn) 出了一批有口皆碑的策劃人士，對(duì)繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著重要的作用。策劃師的素質(zhì)策劃成果宜接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，策劃人員應(yīng)具有很高的素質(zhì)。策劃宜接將委托項(xiàng)目擬定 在未來(lái)的市場(chǎng)上，并進(jìn)行虛擬的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商之所以重視策劃，就是因?yàn)榻?jīng)過(guò)策劃后 的項(xiàng)目能最大程度地占領(lǐng)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的利潤(rùn)。把握錯(cuò)了，未來(lái)的銷(xiāo)售 就會(huì)失敗。市場(chǎng)分析是編制策劃報(bào)告的基石，策劃師應(yīng)當(dāng)有較高的市場(chǎng)分析能力和豐富的 市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。這是策劃師從事策劃的前提條件.策劃涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，策劃師應(yīng)了解 有關(guān)的基本知識(shí)0如果不熟悉規(guī)劃、建筑設(shè)il以及廣告設(shè)汁等方而的專業(yè)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目要 想產(chǎn)生什么“靈感"就琳了。

3、這是對(duì)策劃師知識(shí)結(jié)構(gòu)方而的要求。項(xiàng)目策劃發(fā)生在項(xiàng)目開(kāi) 始建設(shè)之前，涉及許多甲方的商業(yè)秘密，策劃師有為委托人保守秘密的義務(wù)。這是對(duì)策劃 師最基本的逍徳要求。策劃伴隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，開(kāi)發(fā)時(shí)間有長(zhǎng)短，策劃師應(yīng)當(dāng)一如 既往地跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，及時(shí)調(diào)整策劃中不合適的措施，而不應(yīng)當(dāng)僅僅是完成一份服務(wù)合同 所規(guī)泄的任務(wù)。應(yīng)將策劃視為藝術(shù)品，精雕細(xì)刻，直至最高境界。這是策劃師最基本的行 為準(zhǔn)則。對(duì)于一個(gè)具有一總市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的策劃師，針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生一些創(chuàng)意，提出一些建 議不難，難的是如何與委托人溝通，使委托人接受策劃理念和建議。這既是對(duì)策劃師外交 能力的考驗(yàn)，也是一種職業(yè)道德。策劃切忌迎合委托人的思維，做出違心的

4、報(bào)告。目前在 從事房地產(chǎn)專業(yè)策劃的人員均沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)，水平參差不齊，這就要求行業(yè)規(guī) 范盡快建立培訓(xùn)，對(duì)策劃人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，對(duì)考試合格人員頒發(fā)資格證書(shū)，率先實(shí) 行房地產(chǎn)策劃執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)策劃有三忌目前房地產(chǎn)策劃在我國(guó)一些城市已發(fā)展到了相當(dāng)高的水平。策劃已成為投資商、開(kāi)發(fā)商、 中介機(jī)構(gòu)的共同議題，受到業(yè)內(nèi)人士的普遍關(guān)注，這在去年房交會(huì)上可略見(jiàn)一斑.在展銷(xiāo) 會(huì)上，各參展商營(yíng)銷(xiāo)手法應(yīng)有盡有，各參展臺(tái)吹拉憚唱、輕歌曼舞、各顯神通。但房地產(chǎn) 策劃決不單指營(yíng)銷(xiāo)策劃。從策劃承接方來(lái)說(shuō)，目前一般都由具有經(jīng)紀(jì)資格的代理機(jī)構(gòu)承 接。從內(nèi)容上來(lái)說(shuō)，既有為委托人提供投資決策而做的前期策劃.也有為了搞好代理

5、銷(xiāo)售 而做的前期策劃.也有為了搞好代理銷(xiāo)售而做的銷(xiāo)售策劃。但作為一個(gè)行業(yè)，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)為 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)做的總體策劃，這是中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展的最高形態(tài)。中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目總體策劃水 平能綜合地反映該機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃時(shí)應(yīng)注意以下三個(gè)方而的問(wèn)1、策劃不能趕潮流。服飾有“時(shí)裝"，消費(fèi)理念有“時(shí)尚”，但房地產(chǎn)策劃最忌“跟 風(fēng)”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性（在自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性方而），因而即使 同一發(fā)展商在同一地段也建不出完全相同的商品房，因?yàn)槠鋬r(jià)值在市場(chǎng)上難以同等實(shí)現(xiàn)。萬(wàn)科成功地策劃了 “四季花城”，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風(fēng)趕潮流的 現(xiàn)象，那只能說(shuō)明兩個(gè)原因：一

6、是房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性，發(fā)展不正常；二是策劃人員江郎才 盡、行業(yè)敗落。一些市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)歐陸豪宅跟風(fēng)，導(dǎo)致部分發(fā)展商吃盡了苦頭，現(xiàn)在又開(kāi) 始時(shí)髦“改名"O 一個(gè)商品的商標(biāo)固然重要，但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷(xiāo)量的東西: 質(zhì)量好則有口皆碑，質(zhì)量差則臭名遠(yuǎn)揚(yáng)。著名商標(biāo)是企業(yè)“創(chuàng)"出來(lái)的而不是風(fēng)水大師“取"出來(lái)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售是否火爆，主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場(chǎng)，有 沒(méi)有拴住主要消費(fèi)群，有沒(méi)有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上，名稱只要能 反映其位置、環(huán)境特點(diǎn)、項(xiàng)目功能、交通狀況或社區(qū)特色，就是好名稱，不一定要與網(wǎng)絡(luò) 掛鉤。一個(gè)項(xiàng)目名稱要伴隨家居70年，現(xiàn)在

7、時(shí)髦的名稱三五年后你會(huì)發(fā)現(xiàn)是如何的“土" ！十年后，網(wǎng)絡(luò)在我們生活中算什么！如果一個(gè)輕稱與項(xiàng)目各要素亳無(wú)關(guān)系.將名 稱改得響亮一些、溫馨一些，能突出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)是必要的。若將改洛作為策劃 的主要內(nèi)容就本末倒置了。目前市場(chǎng)上有幾個(gè)樓盤(pán)打的是網(wǎng)絡(luò)概念，這說(shuō)明房地產(chǎn)策劃師 能緊跟時(shí)代，觸角敏銳，創(chuàng)意不錯(cuò)。但能打多久呢住宅也打e概念工廠也打e概念2、策劃上不能搞一些言堂。項(xiàng)目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、銷(xiāo)售及招租全過(guò)程，涉及眾多的學(xué)科。策劃需要有民主的策劃氣氛，一個(gè)策劃方案應(yīng)由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。目前由于在策劃上沒(méi)有設(shè)立行業(yè)管理，機(jī)構(gòu)沒(méi)有 資質(zhì)證

8、書(shū)，委托書(shū)難以判斷其實(shí)力和水準(zhǔn)。導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為自己能承接策劃，并聲言 自已的策劃是最好的，有點(diǎn)王遊賣(mài)瓜的味道。因此，在建立策劃行業(yè)管理體制時(shí)，應(yīng)當(dāng)考 慮從事策劃專業(yè)人員的權(quán)威性及數(shù)量。3、開(kāi)發(fā)商最好不要自己做策劃。中國(guó)有句古訓(xùn)，就是旁觀者淸。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在決策初 期屬企業(yè)的商業(yè)秘密，企業(yè)決策層一旦接受該項(xiàng)目并準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)，按常理必然產(chǎn)生“偏愛(ài) 的情結(jié)再加上對(duì)市場(chǎng)缺乏充分的認(rèn)識(shí)，在策劃過(guò)程中必然產(chǎn)生一些偏差這些偏差往往 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是致命的！ 一些滯銷(xiāo)樓盤(pán)，不能說(shuō)沒(méi)有策劃，而是在策劃看錯(cuò)了未來(lái)的市場(chǎng), 這些樓盤(pán)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是沒(méi)有委托中介公司做前期總體策劃。那么由開(kāi)發(fā)企業(yè) 自己做自己項(xiàng)目的

9、策劃是否可行因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，由于存在企業(yè)主要決策層無(wú)形的影 響，策劃人員的靈感受到左右（不排除主動(dòng)迎合），琳以做出正確的策劃。這也是我主張 將“不迎合委托人的思維，不做違心的策劃"作為策劃人員最基本的職業(yè)逍徳的原因。策 劃要委托專業(yè)策劃公司（具有某種資質(zhì)）來(lái)承接。因?yàn)椴邉澒疽源藶闃I(yè)，必須建立自己 的品牌。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，一個(gè)很“臭”的策劃有可能葬送貝事業(yè)。策劃行業(yè)存在的問(wèn)題策劃行業(yè)是近幾年發(fā)展壯大起來(lái)的。有關(guān)房地產(chǎn)策劃的規(guī)定，行業(yè)內(nèi)也沒(méi)有任何皆理措 施。由于處于皆理盲區(qū)，策劃行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)了許多問(wèn)題，如不及時(shí)采取措施予以規(guī) 范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介行業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的

10、影響。1、以策劃、企劃為幌子，注冊(cè)成立公司，非法從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。由于中介立法中沒(méi) 有涉及房地產(chǎn)策劃，有些人利用這一漏洞成立“策劃”或“企劃”機(jī)構(gòu)，逃避主管部門(mén)的 監(jiān)管，非法從事房地產(chǎn)策劃或中介服務(wù)活動(dòng)。通過(guò)“策劃”結(jié)識(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，號(hào)稱自己是專 業(yè)策劃公司.然后通過(guò)非法策劃又拿到樓盤(pán)代理。房地產(chǎn)策劃既無(wú)執(zhí)業(yè)許可又無(wú)資質(zhì)證 書(shū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)只能以營(yíng)業(yè)執(zhí)照來(lái)判斷導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)非法經(jīng)營(yíng)得以進(jìn)行。2、中國(guó)策劃研究院率先開(kāi)展房地產(chǎn)策劃師的資質(zhì)認(rèn)證，這不僅是策劃人員的需要，也是 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。目前房地產(chǎn)專業(yè)策劃人員均沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，知識(shí)結(jié)構(gòu)參差不 齊，而策劃涉及眾多的學(xué)科，行業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)從業(yè)人員提供專業(yè)培訓(xùn)，建立執(zhí)業(yè)許可制度。目 前中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有應(yīng)其資質(zhì)狀況的許可證書(shū)，企業(yè)難以識(shí)別，導(dǎo)致一些策劃水平很低的從業(yè) 人員、沒(méi)有策劃實(shí)力的機(jī)構(gòu)承接策劃，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)走入死角，使原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn) 市場(chǎng)雪上加霜。隨著改革的不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，需要有發(fā)達(dá)的服務(wù)行業(yè)。培 養(yǎng)策劃師、建立行業(yè)規(guī)范已迫在眉睫。3、沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)難以適從。一份總體策劃報(bào)告，包括詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)査分析、規(guī)劃 設(shè)訃建議、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析以及銷(xiāo)售方略等內(nèi)容0知識(shí)含量高、調(diào)査成本大、時(shí)間跨度長(zhǎng), 中介策劃公司應(yīng)當(dāng)收取較高的費(fèi)用。在收費(fèi)問(wèn)