房地產(chǎn)海南清水灣項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、1.62頁，WOR文檔，可修改目錄第一部分項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景2.分析結(jié)論第二部分投資環(huán)境與市場(chǎng)研究1.中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析-清水牛宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)本分析報(bào) 口 I 項(xiàng)目的啟示:2. 海南發(fā)展分析3. 三亞市場(chǎng)分析 三亞市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示: 3. 片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷:第三部分項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)1. 地塊分析 2.項(xiàng)目SWO分析第四部分 市場(chǎng)定位與項(xiàng)目評(píng)估1. 市場(chǎng)定位2. 項(xiàng)目發(fā)展評(píng)估第五部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1.項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃2.測(cè)算前提3. 銷售性物業(yè)經(jīng)營效益分析4. 經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析第六部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范建議1. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 2.風(fēng)險(xiǎn)防范建議第七部分附錄第一部分項(xiàng)目總論1.項(xiàng)目背景項(xiàng)

2、目位于海南島東部“中國椰樹海岸”、三亞大旅游圈陵水縣清水灣 中部，占地824畝。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)為以度假住宅為主的高尚度假區(qū)，欲打造成為頂級(jí)濱海 人文度假居住區(qū)。海南清水灣旅業(yè)有限公司擁有該地塊的土地使用權(quán)，并為本項(xiàng)目的開 發(fā)主體。2.分析結(jié)論(1)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)當(dāng)前，國內(nèi)度假居住市場(chǎng)發(fā)展迅速，中國富裕階層表現(xiàn)出強(qiáng)烈的休閑度假意愿及投資物業(yè)以實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)保值、增值的需求。未來，在中國經(jīng)濟(jì)持 續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的背景下，中國富裕階層、超富裕階層將急劇擴(kuò)大，為度假物業(yè) 市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。三亞，擁有中國唯一的熱帶濱海海岸線，憑借其優(yōu)越的自然條件已發(fā)展成為中國度假旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)。未來，隨著海南國際旅

3、游島相關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)，國家海岸、大三亞旅游圈等重大規(guī)劃的實(shí)施，瓊州海峽跨海通道、東 環(huán)鐵路等交通設(shè)施的修通，三亞奧林匹克國際村、文昌衛(wèi)星發(fā)射中心及航天 主題公園等重大設(shè)施的落成海南及三亞的國內(nèi)、國際影響力、知名度、 美譽(yù)度將進(jìn)一步提升，將吸引更多的國內(nèi)外游客前來休閑度假，市場(chǎng)前景樂 觀。本項(xiàng)目位于三亞東岸，擁有優(yōu)質(zhì)的一線海景。熱帶濱海資源之于全國的 稀缺性毋庸置疑，是海南置業(yè)客戶最大的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)。一線海景物業(yè)處于市 場(chǎng)價(jià)值頂峰且無價(jià)格天花板，各區(qū)域海景物業(yè)價(jià)格趨同。在三亞城區(qū)一線居 住用地開發(fā)殆盡、市場(chǎng)開始向東西拓展的契機(jī)下，本項(xiàng)目海景資源將極大削 弱目前區(qū)位陌生的不利影響，將能迅速在市場(chǎng)競(jìng)

4、爭(zhēng)中贏得一席之位。憑借準(zhǔn) 確定位、優(yōu)異品質(zhì)、優(yōu)秀營銷，項(xiàng)目將有良好的發(fā)展前景。(2)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目投資回報(bào)較高，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng):項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間為2009年上半年至2016年下半年，開發(fā)周期為8年。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目銷售性物業(yè)總投資405,785萬元，稅后凈利潤(rùn)244,390 萬元，稅后投資利潤(rùn)率為60.23%,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值113,661萬元，內(nèi)部收益 率30.40%,動(dòng)態(tài)投資回收期4.59年，具有較高的盈利水平。經(jīng)營性物業(yè)(酒店)總投資368,534萬元，稅后凈利潤(rùn)382,024萬元, 稅后投資利潤(rùn)率為103.66%,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值130,362萬元，內(nèi)部收益率 33.82%,動(dòng)態(tài)投資回收期5.61年

5、，具有較高的盈利水平。根據(jù)盈虧平衡分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格、銷售率較易實(shí)現(xiàn)，說明 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。綜上所述：項(xiàng)目市場(chǎng)前景優(yōu)越，投資回報(bào)高于行業(yè)一般水平，具有較高 的投資價(jià)值。項(xiàng)目具體分析過程請(qǐng)參閱全文。第二部分投資環(huán)境與市場(chǎng)研究1. 中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析(1) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況國內(nèi)生產(chǎn)總值快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市化水平快速提高1996年到2007年全國經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)快速增 長(zhǎng)。1996年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值為71176.59億元，至2007年底全國國內(nèi) 生產(chǎn)總值達(dá)到246637.00億元，比1996年增加138230.41億元，年均 增長(zhǎng) 11.96%。近幾年來中國固定資產(chǎn)投資年均保

6、持 20%以上的增幅，呈現(xiàn)出持續(xù)快速 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。中國城市化進(jìn)程快速，從1991年到2007年16年間中國城鎮(zhèn)化率增加 17%預(yù)計(jì)到2020年中國城市化率將達(dá)60%圖2-1 :1996-2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況圖2-2 : 2000-2007年全國固定資產(chǎn)投資額變化情況圖2-3 : 1991-2007年中國城鎮(zhèn)化率變化情況(%(2) 居民生活水平居民生活水平快速提高，富裕階層、超富裕階層增長(zhǎng)迅速、數(shù)量急劇擴(kuò)大全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，由1996年的4838.90元增加到 2007 年的 13786.00 元,恩格爾系數(shù)則從1996年的48.76%下降到2005年的36.30，城鎮(zhèn)

7、居民生活水平有較大提咼。圖2-4 : 1996-2007年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、恩格爾系數(shù)變化圖2001-2006年中國財(cái)富總量年均復(fù)合增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于全球平均水平。根據(jù)波士頓咨詢公司預(yù)測(cè)，到2011年中國百萬美元資產(chǎn)家庭總量將達(dá)到60.9萬戶。以亞太地區(qū)超富裕階層平均年增長(zhǎng)率計(jì)算，到2012年中國超富裕階層將超過萬人。圖2-9 :旅游度假需求變化與人均GDP變化的關(guān)系25%23.40%現(xiàn)旅游需求20%15%10%5%0% 中國8.60%I國際7060504030201002006 2011資料來源：波士頓咨詢公司全球財(cái)富報(bào)告60.931圖2-7 :中國超富裕階層數(shù)量變化及預(yù)測(cè)（人）在中國的

8、34.5萬名富 裕人士中，有4935名 屬于超富裕人士，他 們擁有的資產(chǎn)超過了3000萬美元。資料來源：美林與凱捷研究報(bào)告度假住宅市場(chǎng)發(fā)展情況受旅游度假市場(chǎng)帶動(dòng)，度假住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速世界旅游組織認(rèn)為，當(dāng)人均 GDP達(dá)到3000美元以上，人們開始尋求在 旅游休閑地置業(yè)。據(jù)預(yù)測(cè)，到 2020年前，我國人均GDP將快速增長(zhǎng), 異地度假置業(yè)需求將大量增加。自90年代中期開始，我國出現(xiàn)濱海度假候鳥性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi) 陸向海邊、由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移。圖2-8 :中國人均GDP變化情況及預(yù)測(cè)（美元）500040003000200010000屛 屛府胖褂屛 9 屛 200 界護(hù) 2（03 2004

9、 205 062010 2020注：2010、2020年人均GDF預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)：社科院社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所300US$1000US$3000US$5000- US$啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段300 10001000 30003000 50005000以上開始出現(xiàn)旅游需旅游大眾化、普遍出現(xiàn)到周邊國家旅洲際旅游開始出求化，國內(nèi)旅游興旺游的熱潮現(xiàn)本地置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品在度假地投資、在度假地置業(yè)置業(yè)國內(nèi)圖2-9 :旅游度假需求變化與人均 GDP變化的關(guān)系.宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)本項(xiàng)目的啟示:當(dāng)前中國度假居住物業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展體現(xiàn)出富裕階層強(qiáng)烈的休閑度假意愿，和投資物業(yè)以實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)保值、增值的需求。而未

10、來在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的背景下，中國富裕階層、超富裕階層將急劇擴(kuò)大，這將成為度假物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的強(qiáng)有力支撐。2. 海南發(fā)展分析(1)海南旅游的戰(zhàn)略目標(biāo)海南，中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，中國惟一的熱帶海島省份，中國最佳的國際性度假勝地。國家和海南的整體旅游規(guī)劃確定海南的旅游發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，到2020年要建設(shè)成為世界一流的熱帶海島度假勝地。(2)海南改革開放的態(tài)勢(shì)海南建省辦特區(qū)20周年，為又快又好的發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。2008年3月，國務(wù)院下文就海南建設(shè)國際旅游島提出要求:把以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為支撐海南長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、可持續(xù)發(fā) 展的重要支柱產(chǎn)業(yè)來培育，發(fā)揮海南省的生態(tài)環(huán)境和島嶼資源優(yōu) 勢(shì)，構(gòu)建具有

11、海南特色的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和更具活力的體制機(jī)制，將海南 建設(shè)成為綠色之島、開放之島、文明之島、和諧之島。同意海南省進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)，在旅游業(yè)對(duì)外開放和體制機(jī)制改革等方面積極探索，先行試驗(yàn)。此外，在專家研究層面，關(guān)于海南的開放中國科學(xué)院中國現(xiàn)代化戰(zhàn)略研究課題組發(fā)布的第8份中國現(xiàn)代化報(bào)告提出，將海南島未來建成亞洲的“生態(tài)型自由島”，實(shí)行自由貿(mào)易區(qū)的國際政策，包括：自由貿(mào)易、自由投資、自由旅游、自由購物和自由留學(xué)等政策。（3）海南旅游的優(yōu)惠政策同中國有外交關(guān)系和官方貿(mào)易往來的國家和地區(qū)的各類人士，均可在海南的口岸辦理“落地簽證”。21個(gè)國家5人以上的旅游團(tuán)隊(duì)到海南免簽證。經(jīng)中國民航總局批準(zhǔn)，海南成為中

12、國首個(gè)開放第三、第四、第五航權(quán)的試點(diǎn)省份，此外，還提供海南中途分程權(quán)一一允許外航經(jīng)營至海南的國際航線延伸到內(nèi)地除京滬穗以外的城市。國家已同意在海南的三亞、?？诘戎饕糜纬鞘性O(shè)免稅商店。（4）海南旅游發(fā)展趨勢(shì)海南旅游步入轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期，游客增長(zhǎng)加速，游客結(jié)構(gòu)優(yōu)化，旅游收入遞增，旅游綜合效益大幅度提升。表2-1 : 2003-2007年海南旅游主要指標(biāo)單位：旅游接待（萬人次），旅游收入（億元），旅游外匯（億美元）年份項(xiàng)目指標(biāo)2003%接待游客總數(shù)1234-1.67旅游總收入93.55-1.92接待國內(nèi)游客1205-0.91接待海外游客29.33-24.66接待外國人14.43-12.65國內(nèi)旅游收入

13、86.95-0.9旅游外匯收入0.8-13.5指標(biāo)%指標(biāo)%指標(biāo)%指標(biāo)%140313.715178.1316055.8184615111.0118.7125.0512.65141.4313.1171.3721.17137213.8614737.3615434.75177014.7130.865.2243.1939.9561.6942.8375.3122.0818.3827.3726.9446.5746.5772.8759.3127.36104.2419.89114.569.9123.577.87149.6321.010.822.51.2957.322.2977.523.0231.88200420

14、0520062007海南旅游總體上開始呈現(xiàn)國際化、度假化、品牌化和高端化發(fā)展趨勢(shì)。國際化。全力實(shí)施“大企業(yè)、大航線、大團(tuán)隊(duì)”進(jìn)入海南旅游戰(zhàn) 略。積極引入一批國外旅游公司和航空公司推海南旅游產(chǎn)品和開通 海南航線，國際旅游快速發(fā)展，國際游客的比重明顯提高。海南旅 游在多方面加強(qiáng)同國際旅游的對(duì)接。度假化。海南根據(jù)旅游資源特點(diǎn)和比較優(yōu)勢(shì)，確立了以度假產(chǎn)品為 主，度假、專項(xiàng)旅游和高檔次觀光產(chǎn)品相結(jié)合的方向，已經(jīng)建設(shè)了 亞龍灣、大東海等一批有影響的度假區(qū)，全省各類度假酒店的建 設(shè)、數(shù)量和接待水平走在全國前列。所推出的濱海度假和高爾夫休 閑在俄羅斯、韓國等國已初具影響。在國內(nèi)，至y海南度假已經(jīng)成為 越來越多

15、高消費(fèi)檔次游客的選擇。品牌化。希爾頓、喜來登、萬豪、假日、索菲特、凱賓斯基等一批 國際品牌酒店管理集團(tuán)進(jìn)入海南，天域、銀泰、紅樹林等國內(nèi)度假 酒店也形成品牌。南山文化旅游區(qū)、南灣猴島等景區(qū)在生態(tài)特色和 可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，形成了海南景區(qū)的良好品牌。海南推出的藍(lán) 色浪漫之旅、綠色神奇之旅、特色溫泉之旅、瀟灑高爾夫之旅等產(chǎn) 品初步形成了系列旅游產(chǎn)品品牌。高端化。通過大力推行轉(zhuǎn)型升級(jí)，在國際國內(nèi)市場(chǎng)上抓客源的高端 化，大大優(yōu)化了海南旅游的客源結(jié)構(gòu)；對(duì)旅游吸引物進(jìn)行高端化改 造，大力推出各類度假產(chǎn)品和專項(xiàng)產(chǎn)品，受到國內(nèi)外高端游客的歡 迎，成功實(shí)現(xiàn)了海南旅游旺丁更旺財(cái)。今后五年海南將采取以下戰(zhàn)略和措施，

16、推動(dòng)旅游業(yè)又好又快的發(fā)展。一是加快旅游國際化進(jìn)程，全面推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；二是大力培育旅游休閑新業(yè)態(tài)，促進(jìn)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；三是加大旅游宣傳促銷工作力度，進(jìn)一步拓展國際國內(nèi)高端客源市場(chǎng)；四是加快旅游體制和機(jī)制創(chuàng)新，構(gòu)建常態(tài)化、規(guī)范化的旅游市場(chǎng)監(jiān)管體系；五是加強(qiáng)旅游人才隊(duì)伍建設(shè)，增強(qiáng)全民旅游意識(shí)。(5) 海南的經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善中國作為一個(gè)大國迅速崛起，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，吸引了全世界的關(guān)注。中國大陸巨大的市場(chǎng)，給海南的發(fā)展提供了長(zhǎng)期而有力的支撐;海南經(jīng)濟(jì)步入新的發(fā)展時(shí)期;一批大型基礎(chǔ)項(xiàng)目、包括旅游業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶海南并加快規(guī)劃和建設(shè)(主要項(xiàng)目一覽表略)；加速國際化已經(jīng)列入海南的辦事日程，開

17、始著手推行旅游各項(xiàng)要素的國際化改造;國際化將為海南、也為介入海南的投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者帶來新的機(jī)遇;以上背景使本項(xiàng)目得“天時(shí)”之便，由于其開發(fā)建設(shè)適逢其時(shí)，將為項(xiàng)目的的運(yùn)作帶給明顯成效，并大大降低開發(fā)資金的使用成本。3. 三亞市場(chǎng)分析(1) 三亞城市概況 三亞，中國唯一的國際性熱帶濱海度假勝地北緯180，一條關(guān)于熱帶濱海的假日旅行線，集中了地球上最旖旎、最浪漫的熱帶海岸：夏威夷、巴厘島、加勒比海、呂宋島，以及中國唯一的三亞三亞向世界驕傲的亮出八張城市金名片:最佳休閑城市最佳人居城市最佳養(yǎng)生城市最美麗城市最陽光的城市最長(zhǎng)壽的城市最佳美麗城市最具吸引力城市(2) 三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)

18、，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值 5年內(nèi)(2002-2007年)增長(zhǎng)了 81.92億元，增長(zhǎng)了 2倍多。圖2-10 :三亞國內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速，第三產(chǎn)業(yè)投資占主導(dǎo)2007年，三亞市固定資產(chǎn)投資總額 109.77億元，比上年增長(zhǎng)59.9%。2007年，三亞1000萬元以上項(xiàng)目共完成投資97.74億元，比上年增長(zhǎng)62.8%,占固定資產(chǎn)投資總額的89.1%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第三產(chǎn)業(yè)占總投資的95.12%,共投資104.41億元，增長(zhǎng)66.9%。圖2-11 : 2003-2007年三亞市固定資產(chǎn)投資情況城市發(fā)展迅速，高于全國平均水平從近幾年的數(shù)據(jù)來看，三亞市的

19、人口增長(zhǎng)速度較為平穩(wěn)，城鎮(zhèn)化的整體進(jìn)程有條不紊。2007年三亞市的人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 49.6%。圖2-12 : 2003-2007年三亞城鎮(zhèn)化率的變化情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)三亞呈現(xiàn)出以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局。2007年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為51億元，所占比重由50.1%提高至50.2%,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為49.9%。圖2-13 : 2003-2007年三亞市三次產(chǎn)業(yè)在 GDF中的比重外資投資逐年增加，漸成外資投資熱點(diǎn)整體而言，近幾年三亞市引進(jìn)外資總額呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2007年，三亞實(shí)際利用外資1.3億美元，新簽利用外資協(xié)議合同33宗，新簽協(xié)議規(guī)定外商投資額15447萬美元。圖2-14

20、: 2003-2007年三亞市利用外資情況(3) 三亞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展展望 三亞居民生活水平持續(xù)改善，2013年實(shí)現(xiàn)全面小康2008年3月30日，由建設(shè)部、科技部、中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院、中國工程院、北京大學(xué)、清華大學(xué)等單位18名專家學(xué)者組成的評(píng)審組通過了三亞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略研究。該報(bào)告中提出，根據(jù)海南全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略部署，三亞將在2013年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)目標(biāo)。今后一段時(shí)期三亞應(yīng)以東部海棠灣國家海岸、西部崖城創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、南部鹿回頭半島、北部繞城高速公路及其連接線、中部文教及公共服務(wù)中心、中央商務(wù)區(qū)、檳榔村 5A級(jí)鄉(xiāng)村游、落筆洞文化旅游等八大工程為建設(shè)重點(diǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、

21、文化教育等民生工程的發(fā)展。三亞長(zhǎng)期堅(jiān)持國際性熱帶濱海旅游城市定位和發(fā)展目標(biāo)三亞總體發(fā)展戰(zhàn)略是，提升城市價(jià)值，實(shí)行高端戰(zhàn)略，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，把三亞建成旅游度假勝地，創(chuàng)新創(chuàng)意寶地，天涯文化源地和健康長(zhǎng)壽福地。三亞產(chǎn)業(yè)發(fā)展高端化三亞市產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求是高端取向、旅游帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)支撐；區(qū)域振興戰(zhàn)略要求是實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，加快區(qū)域合理布局，啟動(dòng)?xùn)|、西、南、北、中全方位發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，以東為重點(diǎn)，提升三亞城鄉(xiāng)總體建設(shè)水平并發(fā)揮三亞應(yīng)有的輻射作用。三亞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略研究報(bào)告指出，未來 5年，三亞經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化投資總額達(dá)1000億元人民幣。”(4) 三亞旅游業(yè)發(fā)展分析 旅游收入不斷增加，平均增長(zhǎng)高于全

22、國水平近幾年三亞旅游業(yè)高速發(fā)展，旅游業(yè)總收入連年增加，2005、2006年旅游業(yè)總收入增長(zhǎng)率均高于海口和全國平均水平。圖2-15 :三亞旅游業(yè)年收入增長(zhǎng)率對(duì)比分析旅游人數(shù)持續(xù)增多，國際游客比重不斷上升2003-2007年三亞國內(nèi)游客年均增長(zhǎng)49.83萬人，年平均增長(zhǎng)率為14.09%;國際游客在2003年非典以后迅速攀高，年均增長(zhǎng) 9.67萬人，年平均增長(zhǎng)率為40.17%。國際游客占總游客數(shù)量比例不斷增加。圖2-16 : 2003-2007年三亞國內(nèi)游客人數(shù)變化情況 圖2-17 : 2003-2007年三亞國際游客人數(shù)變化情況圖2-18 : 2003-2007年三亞國際游客占總游客數(shù)量比例高端度

23、假散客多根據(jù)三亞旅游局的抽樣調(diào)查，2008年春節(jié)期間散客、自由人和自駕車游客占游客總量的55%游客在三亞停留3天以上的占89.04%；游客人均天消費(fèi)在500元以上的占84.14%,其中人均天消費(fèi)在2000元以上的占23.50%;沙灘休閑、濱海游樂、潛水等度假旅游產(chǎn)品倍受游客青睞。(5) 三亞酒店市場(chǎng)分析 酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速在三亞旅游蓬勃發(fā)展的大背景下，三亞酒店業(yè)發(fā)展迅速，量、質(zhì)齊升。1995年前，三亞只有國大、東方、南中國等少數(shù)酒店。而且，這些酒店全部集中在市區(qū)，亞龍灣還沒有一家。截至2007年底，三亞共有旅游飯店171家，其中五星級(jí)酒店17家，成為全國高星級(jí)酒店最密集的城市之一。喜達(dá)屋、萬豪

24、、洲際、希爾頓、凱賓斯基等20多家國際品牌酒店陸續(xù)入駐三亞，使三亞成為中外知名飯店管理集團(tuán)的小“聯(lián)合國”。在酒店數(shù)量急劇增長(zhǎng)的同時(shí)，各酒店經(jīng)營業(yè)績(jī)持續(xù)良好，近5年三亞酒店接待量年均增長(zhǎng)達(dá)20.02%,呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。表2-2 : 2007年三亞部分酒店入住情況金銀島大酒店149四星年平均70%左右、旺季90%以上、淡季50%左右三亞海航度假酒店611五星會(huì)議客戶占25%左右，國內(nèi)客戶占80%天富源大酒店476五星淡季45%，旺季90%上，全年6570%假日度假酒店266五星淡季50%，旺季90%X上，全年75%南中國238四星60%海天大酒店175四星60%珠江花園酒店239四星70%銀泰

25、度假酒店420五星酒店無明顯淡旺季區(qū)分入住率均在90%以上。興華園大酒店三星長(zhǎng)年入住率較咼 80%麗景海灣大酒店198四星70%明珠海景酒店180四星全年平均70%左右山海天大酒店203五星65-70%喜來登大酒店511五星78%希爾頓大酒店501五星67%天域大酒店787五星全年70%左右環(huán)球城大酒店257四星60%萬豪大酒店456五星68%三亞灣大東海亞龍灣資源越好、檔次越高的灣區(qū)酒店經(jīng)營情況越好亞龍灣的酒店房間價(jià)格和入住率遠(yuǎn)高于大東海和三亞灣。08年春節(jié)期間，亞龍灣一線海景客房最高價(jià)格超過 8000元人民幣，豪華客房最高價(jià)格更是達(dá)9100元人民幣，創(chuàng)歷史新高。圖2-19 : 2007年三

26、亞各灣區(qū)酒店客房?jī)r(jià)格區(qū)間比較天 假 山 喜希三亞灣大東海亞龍灣三亞淡旺季差異減小，星級(jí)酒店經(jīng)營業(yè)績(jī)趨好近幾年三亞加強(qiáng)宣傳、推廣，增加溫泉、高爾夫、會(huì)議組織、夏季團(tuán)隊(duì)游推廣，淡季旅游市場(chǎng)有所提升。而隨著國內(nèi)帶薪休假機(jī)制的建立與推廣，三亞旺淡季差距將不斷縮小。11-3月為商務(wù)客戶為主，7月以后，暑假散客為主，每年 4月開始進(jìn)入淡季，但 今年4月入住率也很高。喜來登酒店4-10月是傳統(tǒng)的淡季，經(jīng)營會(huì)有一定壓力，但現(xiàn)在淡季旺季的區(qū)別沒有以前那么 大了。紅霞谷高爾夫 亞不僅是避寒圣地，通過從產(chǎn)品、服務(wù)、宣傳營銷各方面努力，完全可以克服 氣溫因素及消費(fèi)者心理因素成為避暑天堂 環(huán)球城大酒店總經(jīng)理圖2-20

27、:三亞旅游淡旺季變化高消費(fèi)水平的國際游客將越來越多相比國內(nèi)游客，三亞國際游客具有逗留時(shí)間長(zhǎng)、消費(fèi)水平高等特點(diǎn)。近幾年隨著三亞知名度的提升及國際航班的開通，俄羅斯、韓國、日本等國際游客驟增。在大東海景區(qū)，銀泰、珠江花園兩家酒店最多時(shí)就分別入住600多名俄羅斯客人，并且一住就是十來天。未來，隨著海南“國際旅游島”政策的落實(shí)，及三亞軟、硬件設(shè)施的進(jìn)一步完善，來三亞休閑度假、商務(wù)會(huì)議等國際游客將進(jìn)一步增多,將推動(dòng)三亞酒店市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。會(huì)議市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，國內(nèi)及國外大中型企業(yè)對(duì)三亞商務(wù)會(huì)議旅游需求越趨旺盛目前全球會(huì)議旅游收入約為 2200億美元以上，并且將以每年 8%至10%的速度遞增。我國每年的商務(wù)

28、旅行支出高達(dá)103億美元，約占亞洲商務(wù)旅行市場(chǎng)的17%。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)議旅游市場(chǎng)將進(jìn)步擴(kuò)張。2006年三亞接待的大型會(huì)議團(tuán)超過 2000個(gè)。目前三亞的會(huì)議接待功 能基本由酒店承擔(dān)，越是高檔的酒店會(huì)議越多，亞龍灣的會(huì)議占了整 個(gè)三亞會(huì)議份額的40% 日益增長(zhǎng)的會(huì)議旅游客戶將成為酒店的重要客戶，將對(duì)平抑淡旺季差 異、優(yōu)化酒店客源結(jié)構(gòu)具有重要作用。在旺季會(huì)議能占70%甚至可能天天有會(huì)議。萬豪酒店圖2-21 : 2007年三亞各灣區(qū)酒店價(jià)格及會(huì)議市場(chǎng)分額比較(5)三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺、發(fā)展迅速2004年以來，商品房施工面積平均增長(zhǎng)率為42.71%,增長(zhǎng)迅速。2007年，房地產(chǎn)

29、開發(fā)投資51.37億元，增長(zhǎng)73.2%。其中，商品房投資 45.24億元，增長(zhǎng)63.0%。房屋施工面積476.03萬平方米，增長(zhǎng) 31.97% 房屋竣工面積93.83萬平方米，下降4.2%，商品房銷售面積 92.97萬平方米。呈現(xiàn)出供需兩旺景象。圖2-23 : 2003-2006年三亞市商品房施工面積變化外地客戶是市場(chǎng)發(fā)展的有力支撐近年來，慕名前來三亞購房度假養(yǎng)老的消費(fèi)者絡(luò)繹不絕，當(dāng)中百分之八十來自島外。據(jù)三亞市房地產(chǎn)交易管理所提供的資料顯示，2008年1 月，三亞市商品房銷售總套數(shù)2090套，其中島外銷售1806套，占總銷 售套數(shù)的86.41%。島外客戶中，東北高寒地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、首都

30、北京是三亞商品房主要銷售市場(chǎng)。另外，韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家購房約占3%并呈上升發(fā)展趨勢(shì)。圖2-24 : 2007年三亞商品住宅島外購房客戶組成其他34%哈爾濱25%上海、江浙地區(qū)20%北京21%資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(6)重大規(guī)劃影響海南“國際旅游島”海南正在申請(qǐng)建立國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)，將從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善和政策性優(yōu)惠開放上積極擴(kuò)大海南的實(shí)力和影響力。設(shè)立海南國際旅游島的總體發(fā)展目標(biāo)：把海南建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的購物天堂、度假天堂。政策內(nèi)涵：實(shí)行入境免簽；全面開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)；實(shí)行旅游零關(guān)稅

31、；擴(kuò)大航權(quán)開放；舉辦大型活動(dòng)積極擴(kuò)大影響力。預(yù)期效應(yīng)：一是直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；二是帶動(dòng)海南對(duì)外開放，提升海南國際化程度；三是推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國際對(duì)接；四是帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)文明程度的提高。瓊州海峽跨海通道公路鐵路兩用的瓊州海峽跨海通道將大大加強(qiáng)海南島的對(duì)外聯(lián)系，將有力促進(jìn)海南自駕游的發(fā)展。國家發(fā)改委、鐵道部、交通部和海南省、廣東省于2008年3月7日在 北京簽署會(huì)議紀(jì)要，明確未來的瓊州海峽跨海通道為“公路鐵路兩用 通道”，標(biāo)志這一重大工程前期工作已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。文昌衛(wèi)星發(fā)射中心海南文昌衛(wèi)星發(fā)射中心的建設(shè)及投入使用，將進(jìn)一步提升海南影響力，并將填補(bǔ)航天主題公園的國內(nèi)空白。海南文昌衛(wèi)

32、星發(fā)射中心將于 2014年投入使用。文昌航天發(fā)射場(chǎng)建設(shè)包 括航天主題公園在內(nèi)的配套區(qū)，配套區(qū)擬建的航天主題公園，將填補(bǔ) 國內(nèi)乃至整個(gè)亞洲的空白，對(duì)未來海南實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)、 建設(shè)國際旅游島將產(chǎn)生重要影響。海南東環(huán)鐵路東環(huán)鐵路的建設(shè)將大大提高海南東部沿海地區(qū)旅客運(yùn)輸能力和服務(wù)質(zhì)量。2007年9月29日，總投資192.2億元的海南東環(huán)鐵路正式開工。這是 海南省迄今為止投資規(guī)模最大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，預(yù)計(jì)四年后建成通 車。海南東環(huán)鐵路北起?？谑校窘?jīng)文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣,南至三亞市，全線近期共設(shè)十四個(gè)車站，每小時(shí)速度為二百公里。建成后乘客從?？谥寥齺唭H需九十分鐘，較高速公路平均旅行時(shí)間

33、三 小時(shí)縮短一半，同時(shí)旅客還可以在舒適快速的列車上，飽覽海南東海 岸旖旎的自然風(fēng)光和人文景觀。三亞奧林匹克國際村奧林匹克國際村落戶三亞鐵爐港，將大大提升三亞的國際知名度。2008年3月9日，國際奧委會(huì)官員在京透露“奧林匹克國際村”擬選址 海南三亞。奧林匹克國際村落戶三亞將與“火炬首傳”相互呼應(yīng)，三 亞進(jìn)而將成為傳承奧林匹克精神遺產(chǎn)的城市之一，這是三亞、海南甚 至全國的驕傲。如果奧林匹克國際村落戶三亞，將有大量運(yùn)動(dòng)員到三亞集訓(xùn)、休閑度 假，三亞將又一次被世人所矚目。奧林匹克國際村選址于海棠灣鐵爐港，鄰近清水灣，將有效帶動(dòng)清水 灣區(qū)域發(fā)展。三亞市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示:中國熱帶濱海海岸線有且僅有200多

34、公里長(zhǎng)，而三亞的空氣質(zhì)量是世界 第二、中國第一的，如此優(yōu)質(zhì)的自然資源不僅稀缺，而且不具可復(fù)制 性、可再生性一一三亞，是中國唯一的三亞。目前，三亞的旅游業(yè)和度假地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，是中國度假產(chǎn)業(yè)金字塔 的塔尖，也是中國度假產(chǎn)品與國際市場(chǎng)接軌的橋頭堡，已成為國內(nèi)資 金和外資投資爭(zhēng)相開發(fā)的熱點(diǎn)。未來，隨著系列重大項(xiàng)目的實(shí)施、落成，以及相關(guān)旅游優(yōu)惠政策的完 善，三亞的國內(nèi)、國際知名度、美譽(yù)度將大大提升，度假居住市場(chǎng)前 景樂觀。3.片區(qū)市場(chǎng)分析(1) 清水灣概況 清水灣位置海南島南部熱帶海灣灣區(qū)從西到東依次為紅塘灣、三亞灣、大東海、亞龍灣、海棠灣、土福灣、清水灣和香水灣。土福灣、清水灣、和香 水灣同隸屬陵水

35、黎族自治縣。清水灣位于東經(jīng)109°北緯18°,三亞東海岸，距三亞市區(qū)航空距離 45 公里，60分鐘左右車程，處于三亞1小時(shí)旅游交通圈內(nèi)。清水灣度假區(qū)背山面海，海岸線東西長(zhǎng)約12公里，南北縱深最窄處1公里；整個(gè)地塊呈東西狹長(zhǎng)形狀，總用地面積36498畝。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：大區(qū)位位于背靠欣欣向榮的廣闊的中國大陸、面向經(jīng)濟(jì)日益增 長(zhǎng)的東南亞地區(qū)、處于東南亞地理中心位置的海南島。中區(qū)位一一位于目前海南島的亮點(diǎn)地區(qū)、濱海度假發(fā)達(dá)的東部海 岸。根據(jù)中國社科院專項(xiàng)研究課題，海南島東部將建設(shè)挑戰(zhàn)世界一 流旅游海岸一一法國藍(lán)色海岸、西班牙太陽海岸和澳大利亞黃金海 岸的主題旅游海岸，初步命名為“中國椰

36、樹海岸”。這將是填補(bǔ)亞 洲“空白”的高檔次大型海岸度假地。小區(qū)位 位于陵水“熱帶珍珠海岸”的清水灣中心位置，海南島 東海岸難得的坐北朝南、背山面海的寶地，東面毗鄰海南著名景區(qū) 南灣猴島，西部為開始大規(guī)模開發(fā)的新型高檔度假區(qū)海棠灣，地理 位置極佳。圖2-25 :陵水、清水灣區(qū)位圖¥圖2-26 :清水灣片區(qū)12公里海岸線 交通狀況 目前內(nèi)部交通較差，未來對(duì)外交通便捷。連接三亞與?？诘臇|線高速公路從項(xiàng)目北側(cè)東西穿越，從英州鎮(zhèn)和新村鎮(zhèn)兩個(gè)出入口與清水灣銜接;海榆省道從清水灣北側(cè)東西穿越，是對(duì)外的主要交通干道;在建的東環(huán)鐵路預(yù)計(jì)于2011年開通；規(guī)劃在新村和英州鎮(zhèn)之間有“高峰”站點(diǎn)；屆時(shí)從?？?/p>

37、到陵水縣城不到 70分鐘，從三亞機(jī)場(chǎng)到清水灣僅需20分鐘。圖2-27 :清水灣對(duì)外交通圖-tJt-*.?？谑?J-新;xrf沖*悴s fnlBwr-111KHJ flSJMB / 開發(fā)現(xiàn)狀清水灣目前處于一級(jí)開發(fā)階段。清水灣旅游開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)面積15000畝，2006年引入雅居樂進(jìn)行 級(jí)開發(fā)（圖2-24中1區(qū)、II區(qū)、HI區(qū)），計(jì)劃投資130億元，2年內(nèi) 完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，10年內(nèi)整體一級(jí)開發(fā)完畢。目前雅居樂在建基礎(chǔ)設(shè)施，已修建共 9公里道路，并開始動(dòng)工規(guī)劃中的18洞高爾夫球場(chǎng)及球場(chǎng)周邊住宅項(xiàng)目。圖2-28 :清水灣開發(fā)計(jì)劃表2-2 :清水灣開發(fā)計(jì)劃1個(gè)高爾夫、2個(gè)已完成道路修建，目區(qū) 670

38、0頂級(jí)酒店、7個(gè)住雅居樂前在建2個(gè)18洞高爾宅物業(yè)夫及其周邊住宅項(xiàng)目雅居樂清水灣旅業(yè)824畝未完成一級(jí)開發(fā)；07I 區(qū) 3300意向雅居樂2500畝（未年10月開始本項(xiàng)目的出讓）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)II 區(qū) 4700綠城集團(tuán)綠城已完成規(guī)劃自然與人文資源陵水縣與三亞同屬熱帶濱海旅游帶，歷史悠久，濱海資源極為優(yōu)質(zhì)豐富。全縣有16海南東線黃金旅游線上唯一的黎族自治縣，民俗風(fēng)情濃郁: 個(gè)民族，是個(gè)黎、漢、苗族人口居多的“大雜居，少聚居”的地方, 少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?5.15%（2000年）。黎苗族人民素有勇敢、 勤勞、熱情、好客、能歌善舞的特點(diǎn)，黎苗族土著文化、民族風(fēng)情最 有代表性。熱帶旅游資源豐富（見表

39、 2-3）：按國家標(biāo)準(zhǔn)，旅游資源共分 31個(gè)亞 類，陵水擁有其中的 28個(gè)，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣齊備, 河、灣、湖、島、林、溫泉、巖洞應(yīng)有盡有，自然景觀特色鮮明，海 岸線長(zhǎng)達(dá)57.5公里。圖2-29 :陵水縣旅游資源分布表2-3 :陵水縣旅游資源列表南灣猴島分界州島香水灣土福灣清水灣全國最大的中華 獼猴保護(hù)區(qū)潛水勝地椰子島吊羅山國 家森林公 園英州椰田黎苗風(fēng)情村海南東部唯一的熱帶原始森林景區(qū)高峰溫泉紅鞋溫泉新村瀉湖黎安瀉湖（2）城市規(guī)劃大三亞旅游規(guī)劃及陵水旅游規(guī)劃都將有力推動(dòng)陵水基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目 的快速完善及片區(qū)知名度的迅速提高?！皣液０丁币?guī)劃:陵水處于大三亞輻射圈內(nèi)，規(guī)劃與三亞亞

40、龍灣、海棠灣、?？诃偤Ｂ?lián)動(dòng)共同打造“國家海岸”。圖2-30 :大三亞旅游空間總體布局為“一頭、二翼、一脊、一體”脊：生態(tài)與文化景.也2琴血軸（三亞一五指護(hù)竺:奇山林度假組f "二*弋卻燼（樂寧-五指山”T人*溫泉康體度假組團(tuán)（保亭薜丿丄二-陵水-萬寧）滋一.少坯一科/嚟苗風(fēng)情文化體驗(yàn)組S 蓋強(qiáng)（三亞-保亭-陵水薩詹三亞主城區(qū)發(fā)展方向：國家海岸一一 與?？?、瓊海濱海海灣聯(lián) 動(dòng)，打造世界級(jí)的大美三“中國椰樹海岸”規(guī)劃:海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃中規(guī)劃了兩條產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：東部旅游經(jīng)濟(jì)地區(qū)將打造成國際知名的熱帶濱海休閑度假勝地；西部工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸從?？诘綐窎|九所的西部沿海地區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，

41、形成工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸。陵水恰處在海南東部中國椰樹海岸的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，東部中國椰樹海岸的五大空間節(jié)點(diǎn)是指以5個(gè)城市（?？?、三亞、博鰲一瓊海、洋浦一儋州、東方）為重要空間發(fā)展點(diǎn)，形成集聚型、據(jù)點(diǎn)式開發(fā)。各重要節(jié)點(diǎn)之間以及其他節(jié)點(diǎn)之間建立高速通道連接（高速公路、軌道交通等），不僅建立便捷的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系條件，更建立全省“一個(gè)半小時(shí)生活圈”概念，使全省各城市、各大開發(fā)區(qū)、各旅游度假區(qū)之間的空間聯(lián)系都可以在一個(gè)半小時(shí)左右到達(dá)。表2-4 :陵水各灣區(qū)規(guī)劃土福灣國際主題休閑度假區(qū)赤嶺以自然保護(hù)、生態(tài)觀光為主 要功能的熱帶濱海觀光目的 地國家海岸的主題品牌酒店帶；具有活力和魅 力的主題功能社區(qū)；特色文化板塊、主題性 公

42、共服務(wù)設(shè)施生態(tài)保護(hù)功能一一保護(hù)山體資源，禁止開山 挖石和砍伐樹木；生態(tài)觀光功能一一登高遠(yuǎn) 眺、生態(tài)觀光；香水灣A區(qū)國內(nèi)知名的生態(tài)型濱海旅游 度假區(qū)主要功能為星級(jí)酒店及度假別墅，區(qū)域南部 布置少量商業(yè)及旅游服務(wù)設(shè)施香水灣B區(qū)具有民俗風(fēng)情的熱帶海濱型 國際旅游度假目的地商業(yè)服務(wù)區(qū)、酒店區(qū)、產(chǎn)權(quán)度假別墅區(qū)、高 爾夫球場(chǎng)、生態(tài)公園以及旅游碼頭“珍珠海岸”規(guī)劃:陵水海岸定位為“珍珠海岸”，將打造成世界一流度假休閑娛樂天堂，是海南島東部主題旅游海岸上的亮點(diǎn)之一一 O“珍珠海岸”各灣區(qū)通過差異化定位，以實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)聯(lián)動(dòng)（見表 2-4 ）。陵水將通過高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平管理，打造“珍珠海岸休閑

43、度假之洲”的個(gè)性化旅游品牌?！笆晃濉币?guī)劃：陵水確定了做強(qiáng)旅游業(yè)、做精農(nóng)業(yè)、做大海洋漁業(yè)、加快發(fā)展資源型加工業(yè)的“三做一加”發(fā)展思路，把旅游業(yè)放在首位，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口?！笆晃濉逼陂g陵水將大力開發(fā)建設(shè)旅游、度假項(xiàng)目:香水灣休閑旅游度假中心，總投資 50億，年接待110萬人次;土福灣國際旅游度假中心，總投資 26億，年接待16萬人次;清水灣休閑度假中心，總投資 55億，年接待65萬人次;咼峰溫泉康體療養(yǎng)中心，總投資 21億，年接待20萬;陵水兩岸改造與椰子島海濱文化旅游及旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資 18億，年接待23萬人次;吊羅山熱帶雨林旅游中心，總投資 2億，年接待11萬人次;南灣浪漫天緣娛

44、樂中心（猴島景區(qū)），總投資4億，年接待95萬人 次。（3）陵水房地產(chǎn)市場(chǎng)分析多家知名企業(yè)競(jìng)相開發(fā)，房?jī)r(jià)與三亞市場(chǎng)成功接軌。雅居樂、吉利集團(tuán)等多家知名企業(yè)已進(jìn)入陵水各片區(qū)（見表2-5），表明開發(fā)商對(duì)陵水發(fā)展的預(yù)期非常有信心。土福灣的“海棠福灣”和“香水灣1號(hào)”已經(jīng)開始銷售，別墅實(shí)現(xiàn)單價(jià)2萬以上，與三亞房?jī)r(jià)成功接軌。表2-5 :陵水各區(qū)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐情況地塊位置開發(fā)商規(guī)模與投資額開發(fā)內(nèi)容香水灣富力、富豪旅業(yè)、萬 通、海南萬福、海南易 通生態(tài)、海南弘海、吉 利集團(tuán)等14家企業(yè)53億，每畝地規(guī) 定投資強(qiáng)度不小于100萬8家四五星級(jí)度假 酒店清水灣 高峰溫泉中 央1區(qū)雅居樂，清水灣旅業(yè)130億20億五星級(jí)

45、酒店、溫 泉度假酒店、生 態(tài)園、旅游房地 產(chǎn)土福灣（赤嶺）東和、萬通、航通、匯安等32億片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷:在全國度假物業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，緊抓外部機(jī)遇及依靠自身優(yōu)勢(shì)，陵水、清水灣的旅游度假市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年將迅速起步并蓬勃發(fā) 展。機(jī)遇:中國財(cái)富階層迅速崛起，對(duì)自然資源條件優(yōu)越的度假物業(yè)需求龐 大;一線海景別墅目前和未來都極具稀缺性，而三亞城區(qū)附近一線海景 用地基本開發(fā)殆盡，且未來不再批一線海景居住用地(三亞市城市 總體規(guī)劃(1995-2010 )強(qiáng)調(diào)“未來三亞海濱一線地必須用于公共性 的開發(fā)項(xiàng)目，包括度假酒店、度假村、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等)， 市場(chǎng)已開始向腹地發(fā)展、向東西兩翼擴(kuò)張；

46、陵水及清水灣為其東向 輻射的首站承接地，具有巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。優(yōu)勢(shì):資源優(yōu)勢(shì)：依山傍海、海岸線綿長(zhǎng)、陽光充足，發(fā)展旅游業(yè)得天獨(dú) 厚。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南有三亞可以依托，北有萬寧可以承接，南北逢源，兩 頭得利。后發(fā)優(yōu)勢(shì)：陵水資源優(yōu)于三亞，且可避免三亞城市建設(shè)走過的彎 路，借助后期更好的市場(chǎng)環(huán)境創(chuàng)新及超越。政策優(yōu)勢(shì)：陵水縣將旅游業(yè)確定為第一產(chǎn)業(yè)，恰逢國家鼓勵(lì)海南把 旅游業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來大力發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，在“積極探索，先行 實(shí)驗(yàn)”的指導(dǎo)方針下，旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)將大有可為。圖2-31 :美麗的清水灣，正成為投資開發(fā)的熱點(diǎn)第三部分項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)1.地塊分析(1) 項(xiàng)目位置項(xiàng)目地塊位于陵水黎族自治縣東部沿海清水灣

47、度假區(qū)中部；距三亞市區(qū)航空距離45公里，60分鐘車程；距英州鎮(zhèn)6公里、離陵水縣18公里。圖3-1 :項(xiàng)目位置圖(2) 規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目占地面積824畝，呈規(guī)則四邊形，為一線海景用地，權(quán)屬明晰，內(nèi)部無拆遷。地塊由雅居樂集團(tuán)公司負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，2008年上半年開始進(jìn)行本地 塊土地通平工作，已達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。表3-1 :項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)549,334平方米0.7956437,611平方米 旅游度假居住用地70年100米(3) 地塊資源地勢(shì)平整，自然資源條件優(yōu)越:地塊內(nèi)部主要為沙地，地勢(shì)平整，北面略高;北側(cè)臨湖、椰樹林和山，景觀資源好;南向擁有一線海景資源，海岸線長(zhǎng)近 800米，海灘質(zhì)量極好。琴化！(4) 項(xiàng)目四

48、至東至：規(guī)劃為區(qū)域內(nèi)次要交通干道；道路以東為雅居樂用地，已取土地證，目前為沙地未開始建設(shè);南至：防護(hù)林和沙灘，一線強(qiáng)勢(shì)海景;西至：規(guī)劃為區(qū)域內(nèi)次要交通干道，目前仍為土路，路的西側(cè)為高坡及防護(hù)林;北至：規(guī)劃為區(qū)域內(nèi)主要交通干道，目前仍為土路；規(guī)劃路以北為湖和椰樹林。東至：雅居樂用地南至：防護(hù)林和沙灘西至：規(guī)劃路、防護(hù)林北至：規(guī)劃路、湖、椰林(5) 交通規(guī)劃 未來交通通達(dá)性高：號(hào)路規(guī)劃為內(nèi)部次干道，目前待建。號(hào)路聯(lián)通海榆西路和本地塊；號(hào)路、號(hào)路聯(lián)通高速公路與清水灣區(qū)域。；號(hào)路為雅居樂在建的規(guī)劃路，直接聯(lián)通東線高速公路，為未來區(qū)域內(nèi)外交通通行主線。隨著東環(huán)鐵路的建設(shè)修通，將有力加強(qiáng)項(xiàng)目與鳳凰機(jī)場(chǎng)、美

49、蘭機(jī)場(chǎng)等地區(qū)的聯(lián)系，交通便捷性大大提高。三亞繞城高速公路已動(dòng)工，屆時(shí)從機(jī)場(chǎng)到清水灣只需 30分鐘。圖3-3 :地塊內(nèi)、外交通圖（1）東環(huán)鐵路高峰站東線高速圖3-4 :地塊內(nèi)、外交通圖（2）2.項(xiàng)目SWO分析 （1）優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于三亞東岸，處于政府大力打造的大三亞旅游圈內(nèi)，市場(chǎng)承接力較強(qiáng);項(xiàng)目具有可與亞龍灣相媲美的稀缺一線海景資源，且一線海景居住用 地稀缺，這是項(xiàng)目最關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);隨著內(nèi)部交通的完善及海南東線鐵路的修通，項(xiàng)目未來交通通達(dá)性良 好;隨著清水灣及其周邊地區(qū)旅游、度假項(xiàng)目的建成，區(qū)域未來度假配套 設(shè)施完善;清水灣定位為度假居住區(qū)，與其他灣區(qū)相比，居住功能更加純粹，是 吸引度假者前

50、來置業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(2)劣勢(shì)(W清水灣及其周邊還處于土地一級(jí)開發(fā)階段，要形成區(qū)域度假居住氛圍 還需要一定的時(shí)間。(3)機(jī)會(huì)(0)隨著海南“旅游國際島”總體發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施及實(shí)現(xiàn)，將進(jìn)一步提升 海南的國際吸引力，本項(xiàng)目的客源市場(chǎng)將更趨廣泛;片區(qū)其他項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將為片區(qū)市場(chǎng)的快速起步、發(fā)展提供必要條 件;東線鐵路的修建，將大大加強(qiáng)片區(qū)與海南其它片區(qū)及海南以外地區(qū)的 聯(lián)系，吸引更多的外來置業(yè)者。(4)威脅(T)陵水片區(qū)未來幾年的推盤量較大，將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力；特別是旁 邊的雅居樂項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目具有較大的影響;眾多品牌開發(fā)商進(jìn)軍陵水市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目未來的銷售情況有一定影 響。分析總結(jié):項(xiàng)目面臨著極

51、大的市場(chǎng)機(jī)遇及利好，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)前景較好。但未來片 區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較大，項(xiàng)目品質(zhì)的好壞和營銷策略的優(yōu)劣將是競(jìng)爭(zhēng)中能否 取勝的關(guān)鍵。第四部分 市場(chǎng)定位與項(xiàng)目評(píng)估1.市場(chǎng)定位(1)把握市場(chǎng)價(jià)值，特色化發(fā)展市場(chǎng)價(jià)值：熱帶濱海資源之于全國的稀缺性毋庸置疑，是海南置業(yè)客 戶最大的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)。一線海景物業(yè)處于市場(chǎng)價(jià)值頂峰且無價(jià)格天花 板，各區(qū)域海景物業(yè)價(jià)格趨同。本項(xiàng)目海景資源將極大削弱目前區(qū)位 陌生的不利影響，將能迅速在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之位。特色化發(fā)展：在資源同質(zhì)、產(chǎn)品類型雷同的海南市場(chǎng)上，準(zhǔn)確把握目 標(biāo)客戶的本質(zhì)度假需求、進(jìn)行項(xiàng)目文化、理念的塑造及特色風(fēng)格的打 造將成為取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。(2)

52、客戶定位度假需求可分為享樂需求、休養(yǎng)需求、享受需求和品味需求，依次由較 低層次到較高層次。追求格調(diào)品味的度假客戶講求度假生活的精致享受，不 注重價(jià)格，但注重品質(zhì)；講求度假生活的氣質(zhì)享受，不看重新奇概念，但看 重藝術(shù)性、審美性；講求度假生活的圈層享受，不喜歡大眾化，但偏愛與圈 子里的人分享快樂這是度假生活享受的最高境界。追求格調(diào)品味的度假客戶在進(jìn)行度假物業(yè)的置業(yè)時(shí)，主要考慮的是項(xiàng)目是否具有品味的居住環(huán) 境、純粹的社交圈子、人文的度假氛圍和格調(diào)的休閑活動(dòng)等等。目前，三亞已開發(fā)的灣區(qū)，充斥著各類游客，漫溢著喧囂與浮華，缺少 純粹的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍。而清水灣，純粹的高尚度假居住區(qū)，遠(yuǎn)離世俗 與虛華，是度假客戶追求格調(diào)品味度假生活的理想之地。而本項(xiàng)目通過高品 質(zhì)打造，將成為格調(diào)品味型度假客戶置業(yè)的首選。(3)形象定位理念定位:定義“格調(diào)生活”概念，倡導(dǎo)度假生活新理念，引領(lǐng)度假生活新潮流!形象定位:亞東岸？頂級(jí)濱海人文度假居