房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范

1、文章來源網(wǎng)，僅供分享學(xué)習(xí)參考 1 房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范房屋租賃合同在現(xiàn)實(shí)生活中是一種常用的合同類型， 房屋租賃合 同看上去比較簡單， 合同條款也比較少， 但房屋租賃合同的糾紛卻時(shí) 常發(fā)生。根本的原因是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全面， 在履行 房屋租賃合同過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些原來沒有考慮到的情況。 為了避 免糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)法律問題：一、合同的主體資格問題1、在簽訂合同時(shí)，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使 用權(quán)證，如果沒有房產(chǎn)證， 則要看出租方有無房屋買賣合同或授權(quán)委 托書等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信情況，租金支付能力，社會(huì) 誠信狀況。2、承租方還要

2、審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。3、大型店面房統(tǒng)一出租， 出租方本身對出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)， 只是接受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對外出租， 但在合同履行期內(nèi)有個(gè)別業(yè) 主要求提前收回自己的商場攤位自己做生意， 由此發(fā)生糾紛如何處理， 在簽訂此類合同時(shí)承租方應(yīng)當(dāng)要求出租方對此有承諾或保證。4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報(bào)批 核準(zhǔn)登記手續(xù)。 例如專業(yè)性的市場， 開辦單位要對外大量分別出租攤 位，根據(jù)國家工商行政管理局的規(guī)定， 應(yīng)當(dāng)事先向工商行政管理部門 申領(lǐng)市場登記證，只有領(lǐng)了市場登記證方可對外招商宣傳及 出租，這一點(diǎn)也是承租人應(yīng)當(dāng)注意的。文章來源網(wǎng)，僅供分享學(xué)習(xí)參考 2 5、在房屋租

3、賃期內(nèi)，公司作為出租方如果發(fā)生了破產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn) 制、公司歇業(yè)或被注銷等情況，如何補(bǔ)救，承租方如不能繼續(xù)租賃房 屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償。6、在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的 家庭成員可否沿續(xù)原來的房屋租賃合同，繼續(xù)居住使用該房屋。二、租賃合同的標(biāo)的物在房屋租賃合同中， 要求寫明房屋的坐落地址、 房屋的間數(shù)層數(shù)、 建筑面積，房產(chǎn)證編號， 并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖作為 合同附件。還要寫清楚房屋的附屬設(shè)施。 有時(shí)合同中最好要標(biāo)明租賃 房屋的用途是居住，還是用作經(jīng)營場所。三、租賃期限的起算 租賃期限的起算一般有二種情況： 第一種情況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開始起算

4、。 第二種情況， 考慮到承租方要對房屋進(jìn)行裝修等因素， 或出租方 要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù)， 租賃期間的起算時(shí)間可約定在幾月幾日開 始或者合同簽字后多少日開始， 從合同簽訂之日到正式開始起算租賃 期限的這段時(shí)間稱為免租期。免租期內(nèi)，承租方無需承擔(dān)租金，但于 此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)。根據(jù)中華人民共和國合同法的規(guī)定，一次合同租賃期限最長 不得超過二十年。四、租金的計(jì)算及支付方式年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的， 但也可以雙方約定租金按一定比例或 一定金額每年遞增。租金支付時(shí)間，由雙方約定，按月支付，按季支 付，或按年度支付，但在約定按年度支付時(shí)，雙方應(yīng)約定年度的概念 及起始時(shí)間，否則，文章來

5、源網(wǎng)，僅供分享學(xué)習(xí)參考 3 可能引起誤解。五、租賃房屋的交付合同中應(yīng)當(dāng)約定房屋的交付時(shí)間。 租賃房產(chǎn)交付時(shí)， 雙方應(yīng)約定 派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好情況， 應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、 通訊費(fèi)、 閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用， 并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財(cái)物移交清單。六、履約保證金為了保護(hù)出租方的利益， 防止承租方提前撤場， 或拖欠有關(guān)費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金。七、稅收及有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān) 在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費(fèi)、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、保潔 費(fèi)等費(fèi)用，哪些有出租方承擔(dān)，哪些有承租方承擔(dān)。 并且承租方作 為公司，支付了房租金后， 一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票 以免被稅務(wù)

6、部門查處。特別要提醒的是，在合同中要寫明，租金是否 是含稅價(jià)。八、合同中應(yīng)約定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期維 修保養(yǎng)，哪些由承租方維修。這里應(yīng)當(dāng)注意，出租方對房產(chǎn)及設(shè)施的定期維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先通 知承租方，并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時(shí)間進(jìn)行以保證承租方的正 常經(jīng)營不受影響或干擾。九、水、電供應(yīng)出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、 不間斷的、 能滿足承租方滿負(fù)荷 正常運(yùn)轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如，作為商場 或工廠用途的，供電量應(yīng)不小于250kw或電容量不小于300kva。還 要約定，如上述技文章來源網(wǎng)，僅供分享學(xué)習(xí)參考 4 術(shù)條件非因市政部門原因或不可抗力， 而因故中斷， 則出

7、租方應(yīng)當(dāng)在多少時(shí)間之內(nèi)修復(fù)。十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營活動(dòng)的， 出租方須確 保承租方可根據(jù)其營業(yè)需要， 自行確定營業(yè)時(shí)間， 并確保承租方在其 營業(yè)時(shí)間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥 洗室等設(shè)施。十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng)當(dāng)在 合同中約定， 涉及到墻體、 頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使 用的，承租方在使用廣告位置之前， 應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同約 定各自的廣告牌位置。十二、優(yōu)先購買權(quán)，在租賃期內(nèi)，出租方與承租方之間的優(yōu)先購 買權(quán)也應(yīng)約定清楚。例如， 出租方有一幢三層樓的大樓，每層有五間 房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內(nèi)

8、，出租人準(zhǔn)備整幢大 樓出賣，那么， 原來的承租人有無優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)的范圍是 什么。十三、財(cái)產(chǎn)損壞賠償， 在租賃合同中要訂明由于房屋之缺陷或損 壞，或由于出租方負(fù)責(zé)提供的設(shè)施、 公共管線在設(shè)置上的缺陷或損壞， 或由于出租方或出租方雇員、 代理人行為失職或疏忽， 而使承租方人 員或財(cái)產(chǎn)受到直接或間接的損失時(shí)， 出租方應(yīng)對承租方負(fù)責(zé)并賠償遭 受的實(shí)際損失。反之，如果承租方有損壞財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)向出租方賠 償。十四、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，原則上房產(chǎn)險(xiǎn)由出租方投保，承租方自行投資 的設(shè)備及財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)由承租方投保。十五、合同提前終止 若甲乙雙方協(xié)商一致， 可提前終止或解除本合同。其它則雙方可 約定：文章來源網(wǎng)，僅供

9、分享學(xué)習(xí)參考 5 1、承租方提前終止合同的情形有：(1)若不可抗力事件發(fā)生，致使房產(chǎn)周圍環(huán)境發(fā)生重大變化，承 租方所租房屋營業(yè)的市場，環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在，合同不宜維續(xù)履行， 則承租方有權(quán)提前終止合同而無需承擔(dān)任何法律責(zé)任。(2)出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承租方通 知的補(bǔ)救期內(nèi)又沒能及時(shí)補(bǔ)救， 致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I業(yè) 或使承租方的合同權(quán)益受到實(shí)質(zhì)的損害。(3)出租方未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)辦妥房屋租賃證或其他因出 租房產(chǎn)所需的許可和手續(xù)。2、出租方提前終止本合同的情形有：(1)承租方逾期支付租金超過多少日。(2)承租方擅自改變房屋用途的。(3)未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。(4)承租方利用承租房產(chǎn)進(jìn)行非法活動(dòng)。十六、違約責(zé)任雙方應(yīng)當(dāng)約定， 一方違反本合同有關(guān)條款， 應(yīng)向?qū)Ψ街Ц抖嗌龠`