南京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理暫行辦法

1、南京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理暫行辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，進(jìn)一步完善物業(yè) 服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)南 京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例 等有關(guān)法律、 法規(guī)， 結(jié)合本市實(shí)際， 制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)第三 方評(píng)估活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估，是指物業(yè)服務(wù)第三方 評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)）接受業(yè)主自治組織、建 設(shè)單位、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或街道辦事處 （鎮(zhèn)人民政府） 的委托， 依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等提供專業(yè)評(píng)估服 務(wù)。第三條 本市鼓勵(lì)建立物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。物業(yè)

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則， 依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告 應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)評(píng)估機(jī) 構(gòu)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，建立并公布本市物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的 日常監(jiān)督管理和相關(guān)矛盾協(xié)調(diào)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。第二章 物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專家委員會(huì)第五條 在本市從事物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估活動(dòng)的機(jī)構(gòu)應(yīng) 當(dāng)具備下列條件：（一）具有獨(dú)立法人資格， 專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)；（二）注冊(cè)資本 100 萬(wàn)元以上；（三）有固定的辦公場(chǎng)所和開

3、展物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)所需 設(shè)施、設(shè)備和辦公條件；（四）相關(guān)專業(yè)的專職管理和技術(shù)人員不少于 5 人；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第六條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布本市物 業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況， 根據(jù)物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)經(jīng)歷、 技術(shù)力量、 社會(huì)信譽(yù)和考核結(jié)果等情況建立物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案。第七條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織建立本市物 業(yè)服務(wù)評(píng)估專家委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)評(píng)估專家委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估報(bào)告 的異議鑒定。第三章 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估活動(dòng)第八條 物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估活 動(dòng)，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂書面評(píng)估委托合同，約定評(píng)估內(nèi)容及 費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估費(fèi)用收取遵循自愿協(xié)商、

4、市場(chǎng)調(diào) 節(jié)、委托方與付費(fèi)方相一致的原則。第九條 物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)范圍包括：（一）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估；（二）前期物業(yè)管理項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估；（三）物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況評(píng)估；（四）物業(yè)管理項(xiàng)目交接；（五）物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算；（六）首次業(yè)主大會(huì)籌備指導(dǎo)及業(yè)主自治活動(dòng)過(guò)程指 導(dǎo)；（七）其他需要評(píng)估的事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，個(gè)人不 得承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)。第十條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估應(yīng)當(dāng)出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào) 告應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和委托合同約定，不 得具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。第十一條 物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)及從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估業(yè)務(wù)的人 員與委托人或評(píng)估事項(xiàng)

5、有利害關(guān)系、可能影響公正評(píng)估的， 應(yīng)當(dāng)回避。第十二條 已交付使用物業(yè)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上 的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿 意，要求物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè) 服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，委托其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 履約情況進(jìn)行評(píng)估。確定物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：（一）已交付使用物業(yè)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè) 主向建設(shè)單位提出聯(lián)名申請(qǐng)，確定一名業(yè)主為申請(qǐng)人代表；（二）建設(shè)單位收到聯(lián)名申請(qǐng)后， 根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約 的約定，核實(shí)業(yè)主人數(shù)， 5 日內(nèi)就核實(shí)情況書面回復(fù)申請(qǐng)人 代表；（三）申請(qǐng)人代表收到書面回復(fù)后，與建設(shè)單位、物業(yè) 服務(wù)企業(yè)在 5 日內(nèi)協(xié)商確

6、定物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并形成三方確認(rèn) 的書面協(xié)議。第十三條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位選定物業(yè)評(píng) 估機(jī)構(gòu)協(xié)商不成的，業(yè)主可向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng) 隨機(jī)抽取物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并提供下列材料：（一）業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)書面資料、申請(qǐng)人代表身份證明和 聯(lián)系方式；（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；（三）臨時(shí)管理規(guī)約。 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門收到申請(qǐng)之日起 5 個(gè)工作日內(nèi) 會(huì)同申請(qǐng)人代表在物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄中，通過(guò)搖號(hào)方式隨機(jī) 選取一家。第十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委 托協(xié)議。評(píng)估結(jié)果自評(píng)估評(píng)報(bào)告出具之日起一年內(nèi)有效，并 向全體業(yè)主公告。評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的，評(píng)估報(bào) 告有效期限應(yīng)當(dāng)作出相應(yīng)

7、調(diào)整。第十五條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 協(xié)助物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供 必要的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。在評(píng)估活動(dòng)中，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)當(dāng)事人 不配合、不提供相關(guān)資料的，物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。第十六條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括：（一）評(píng)估目的、依據(jù)和方法；（二）評(píng)估日期和基準(zhǔn)日；（三）評(píng)估收集資料和查勘數(shù)據(jù)， 評(píng)估結(jié)果及有效期限；（四）物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)公章和評(píng)估人員簽章。第十七條 物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持評(píng)估檔案資料的齊全 完整，評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料保管期限不得低于 3 年。第十八條 物業(yè)服務(wù)評(píng)估委托方或者評(píng)估報(bào)告利益相關(guān) 方對(duì)物業(yè)評(píng)

8、估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng) 估報(bào)告之日起 20 日內(nèi)向出具評(píng)估報(bào)告的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出 異議。出具評(píng)估報(bào)告的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面異議申 請(qǐng)之日起 7 日內(nèi)對(duì)異議進(jìn)行復(fù)核。 復(fù)核后改變?cè)u(píng)估結(jié)果的， 應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；維持原評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)書面告知 異議申請(qǐng)人。物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)未及時(shí)進(jìn)行異議復(fù)核的，委托方可以向區(qū) 物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門督 促物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)整改。逾期未整改的，由市物業(yè)管理行政主 管部門依法實(shí)施行政處罰。第十九條 物業(yè)服務(wù)評(píng)估委托方或與評(píng)估報(bào)告利益相 關(guān)方對(duì)原物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到 復(fù)核意見之日起 7 日內(nèi)向物業(yè)服務(wù)評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒 定。物業(yè)服務(wù)評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到書面申請(qǐng)之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)選派成員組成 3 人以上單數(shù)的專家組對(duì)評(píng)估結(jié)果 進(jìn)行鑒定，并向申請(qǐng)人和物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具書面鑒定意見。第二十條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立日?？己?機(jī)制，定期公布物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用名錄。物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳 述、重