太原市“西流村城中村改造項(xiàng)目”可行性分析報(bào)告

1、太原市“西流村城中村改造項(xiàng)目”可行性分析報(bào)告 太原市城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告? 項(xiàng)目名稱(chēng):太原市“西流村城中村改造 項(xiàng) 目 ” ( 暫定);建設(shè)地點(diǎn):山西省太原市尖草坪區(qū)西流村;項(xiàng)目?jī)?nèi)容:回遷房、商品住宅及部分商業(yè)用房等。項(xiàng)目由 興華地塊項(xiàng)目由 興華地塊和西流地塊組成,和西流地塊組成,總占地 687畝,距總占地 687畝,距太原市中心僅 5 公太原市中心僅 5 公里 ,距太原火車(chē)?yán)?,距太原火車(chē)站約 8公里、多條站約 8公里、多條交通要道可快速交通要道可快速到達(dá)市內(nèi)各區(qū),到達(dá)市內(nèi)各區(qū),交通十分便利交通十分便利170.43117.5 8.9327.5 16.5西流、興華地塊均為村鎮(zhèn)建設(shè)用地,

2、不涉及基本農(nóng)田變性?興華地塊 ?西流地塊興華地塊現(xiàn)狀為西流村委 西流地塊與大東流村、小會(huì)投資建設(shè)的現(xiàn)代建材城, 東流村居住用地混雜在一起,租期截止到2011年6月底, 地上以村級(jí)公建、村民住宅協(xié)議約定到期后商戶(hù)無(wú)條件 為主,居住環(huán)境較差。搬離;地塊西側(cè)現(xiàn)已整理出空地約58畝。2010年山西高盛瑞信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)高盛公司)通過(guò)尖草坪區(qū)領(lǐng)導(dǎo)介紹,與西流村村委會(huì)就太原市西流村城中村改造項(xiàng)目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模龐大,建設(shè)周期較長(zhǎng),村民回遷安置需要充裕的資金作保障,對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作管理團(tuán)隊(duì)也有很高的要求。為確保項(xiàng)目順利進(jìn)行,高盛公司在與區(qū)政府協(xié)商后,決定引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名

3、大型房企,聯(lián)合開(kāi)發(fā)西流村城中村改造項(xiàng)目。在與高盛公司接洽后,對(duì)方愿意與我公司合作開(kāi)發(fā)西流村城中村改造項(xiàng)目。注:高盛公司的股東早先在山西專(zhuān)門(mén)從事煤礦、鐵礦的開(kāi)發(fā),2009年受?chē)?guó)家行業(yè)調(diào)控影響企業(yè)轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),至今尚未成功運(yùn)作過(guò)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。通過(guò)和太原市相關(guān)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)溝通,項(xiàng)目操作流程如下:操作流程的關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明:雙方組建項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元我公司出資510萬(wàn)元,持股51%;高盛公司出資490萬(wàn)元,持股49%。投資利潤(rùn)分配雙方按照股權(quán)比例承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要的資金;最終按實(shí)際出資比例分配利潤(rùn)。項(xiàng)目運(yùn)作項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、總工程師及相關(guān)部門(mén)的經(jīng)理由我方委派;項(xiàng)

4、目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、施工總承包、大宗材料采購(gòu)、銷(xiāo)售代理等按照有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、利潤(rùn)最大化的原則由雙方協(xié)商確定。前期資金投入拆遷安置所需費(fèi)用(8000萬(wàn))由高盛公司先期投入,資金風(fēng)險(xiǎn)由其承擔(dān);土地進(jìn)入招拍掛時(shí)項(xiàng)目公司參與競(jìng)價(jià),所需資金由雙方按股權(quán)比例出資。? 土地出讓金用于村民回遷安置的土地免交土地出讓金;商品房開(kāi)發(fā)用地按照土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格下限的15%繳納;回遷安置用地面積按照宅基地面積的1.6倍計(jì)算,直接劃撥到全體村民入股成立的實(shí)體公司?；剡w安置房減免項(xiàng)目全額減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(70元/?);全額減免城市消防設(shè)施配套費(fèi)(5元/?);全額減免園林配套綠化工程建設(shè)資金(總投資的

5、2%);全額減免中小學(xué)建設(shè)資金(基建投資的5%);全額減免新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)資金(8元/?);全額減免散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金(0.8元/?);全額減免人防工程異地建設(shè)費(fèi)(建筑面積每平米40元);開(kāi)發(fā)商品房部分,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半;改造中所涉及由市政府承擔(dān)的市政公用設(shè)施,有關(guān)部門(mén)優(yōu)先安排資金建設(shè)。項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全,2公里范圍內(nèi):(1)交通資源發(fā)達(dá) 地上公交系統(tǒng)情況:公共交通極為便捷。太原火車(chē)站、火車(chē)北站、長(zhǎng)途汽車(chē)站距項(xiàng)目5分鐘車(chē)程。項(xiàng)目距太原市中心僅5公里。距武宿機(jī)場(chǎng)約30分鐘車(chē)程。項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全,2公里范圍內(nèi):(2)教育資源豐富 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)一應(yīng)俱全。(3)商業(yè)、休閑

6、配套完善購(gòu)物商場(chǎng)、中心、體育廣場(chǎng)配套較為完善。(4)醫(yī)療服務(wù)配套齊全 多家專(zhuān)業(yè)醫(yī)院、綜合醫(yī)院分布項(xiàng)目周邊?！?”2011太原現(xiàn)轄六區(qū)(小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)、晉源區(qū))三縣(清徐縣、陽(yáng)曲縣、婁煩縣)一市(古交市)和兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)(太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、太原市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))、兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)(太原工業(yè)園區(qū)、太原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū))?？偯娣e 6988 平方千米,市區(qū)1460 平方千米,建成區(qū)(2009)330 平方千米。據(jù)山西省2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人,市區(qū)戶(hù)籍人口320多萬(wàn)。 2010年地區(qū)生產(chǎn)總值為177

7、8.05億元人民幣,比上年增長(zhǎng)11.0%,占山西省GDP的21.7%。太原市經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì),年平均增長(zhǎng)率大于10% 。 人均可支配及消費(fèi)支出穩(wěn)步提升,具有較強(qiáng)支付能力和消費(fèi)能力2010年城市居民人均可支配收入為17258元,比 上 年 增 長(zhǎng) 10.6% ; 城 市 居 民 人 均 消 費(fèi) 支 出12106 元 , 增 長(zhǎng) 3.4% 。 農(nóng) 村 居 民 人 均 純 收 入7611元,增長(zhǎng)11.5%;農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3879元,增長(zhǎng)5.2%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為33.8%。 隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好,太原市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)漸趨活躍,現(xiàn)已進(jìn)入快速發(fā)展階段。

8、? 土地供應(yīng)逐步減少商品房供應(yīng)較為緊張,存在需求缺口成交價(jià)格逐年升高,近兩年走勢(shì)平穩(wěn)?1、規(guī)劃定位 考慮到項(xiàng)目自身情況,及區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,該項(xiàng)目的建筑形態(tài)建議以高層板式建筑為主。2 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目前區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以本區(qū)域客戶(hù)為主?？傮w上來(lái)看,“中高收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶(hù)群定位,主要是政府公務(wù)人員、企事業(yè)單位中高層管理者、科研人員、教師、醫(yī)生以及私營(yíng)業(yè)主等中高收入者。項(xiàng)目目標(biāo)客群定位為:主力客戶(hù)群:太原市內(nèi)改善型住戶(hù)次級(jí)客戶(hù)群:太原周邊縣市客戶(hù)(1)商品住宅價(jià)格定位在調(diào)研地塊周邊商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格后,我們認(rèn)為興華地塊如按高端客戶(hù)進(jìn)行產(chǎn)品定位,商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)不會(huì)低于9000元/?;西

9、流地塊按照普通商品住宅考慮,銷(xiāo)售均價(jià)不會(huì)低于5500元/?。(2)商業(yè)用房?jī)r(jià)格定位一般情況下,一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),商業(yè)地產(chǎn)的平米單價(jià)應(yīng)該是住宅地產(chǎn)價(jià)格的23倍左右,結(jié)合興華地塊的位置,以及周邊具有可比性商業(yè)的價(jià)格,我們認(rèn)為興華地塊商業(yè)用房均價(jià)應(yīng)不會(huì)低于20000元/?。(3)地下車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格定位經(jīng)與太原當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售公司了解,地上露天停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格和地下停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格在11萬(wàn)元13萬(wàn)元/個(gè),地下獨(dú)立車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格在13萬(wàn)元16萬(wàn)元/個(gè),戶(hù)型和車(chē)位配比均不低于1:1,且銷(xiāo)售火爆。 項(xiàng)目周邊地下車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格在15萬(wàn)元/個(gè)左右,我們按照項(xiàng)目地段和產(chǎn)品定位進(jìn)行區(qū)分后認(rèn)為,興華地塊的地下車(chē)位的價(jià)格不會(huì)低

10、于15萬(wàn)元/個(gè),西流地塊地下車(chē)位的價(jià)格不會(huì)低于13萬(wàn)元/個(gè)。 本項(xiàng)目是城中村改造項(xiàng)目,首要問(wèn)題是確保村民按期回遷安置。西流村村委會(huì)要求開(kāi)發(fā)商3年內(nèi)必須完成440000?回遷安置房的建設(shè)。因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是在確保資金不斷鏈的前提下,盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金回流。我們將項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)建設(shè),一期工程啟動(dòng)440000?的回遷房,配套300000?的商品房,項(xiàng)目的市政配套、小區(qū)綠化交叉進(jìn)行。?2011年7月與高盛公司簽訂“合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)”,注冊(cè)新公司;2011年10月底前完成西流村村民拆遷工作;2012年1月完成土地摘牌;2012年6月領(lǐng)取建筑工程施工許可證;項(xiàng)目分四期建設(shè),一期工程770000?,其中回遷房

11、440000?,商品房330000?;剩余的960000?商品房分三期開(kāi)發(fā),每期開(kāi)發(fā)約320000?。2012年4月,一期商品房開(kāi)工建設(shè),6月完成正負(fù)零施工,同年9月回遷房開(kāi)工建設(shè),12月一期商品房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售; 2013年3月,回遷房施工至正負(fù)零,同年6月一期商品房主體封頂, 二期工程開(kāi)工建設(shè),9月二期工程完成正負(fù)零施工,7>2014年3月, 二期商品房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,回遷房主體封頂,同年6月二期工程主體封頂,7月三期工程開(kāi)工建設(shè),9月三期工程完成正負(fù)零施工; 2015年3月,三期商品房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,回遷房交付使用,10月二期工程交付使用,四期工程開(kāi)工建設(shè), 12月四期工程完成正負(fù)零施工,三期工程主

12、體封頂; 2016年5月,四期商品房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,12月四期工程主體封頂; 2017年3月,三期工程交付使用, 12月四期工程交付使用。 1300383 30017235200 165139200 414021375 226.5 17.5100 0.5132510000 801400 272535 95375535375 3 370670100 0.51853 3564855 435525 4801 9 89367804304 100 18043 10000 80715 875835 3065301200201 6 04 61.95 6.28 51.46 0.6 1.46 建設(shè)用地面積? 4580

13、02.29 商品房銷(xiāo)售面積總計(jì)? 1264341.00總建筑面積?含回2171101.00 回遷房面積? 535375.00遷房地上建筑面積? 1704341.00 臨街商業(yè)用房面積? 89367.00地下建筑面積? 466760.00 商品住宅銷(xiāo)售面積? 1174974.00開(kāi)發(fā)建設(shè)周期(年) 6 資金投入峰值(億元) 7.83土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用序 單方造價(jià) 總價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算 備注計(jì)算依據(jù)號(hào) (元/?) (萬(wàn)元)一 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 1515.67 1264341.00 191632 按可銷(xiāo)售面積計(jì)算1 村民拆遷安置過(guò)渡費(fèi) 63.27 1264341.00 8000 西流村提供數(shù)據(jù)2 經(jīng)

14、營(yíng)用地土地出讓金 169.06 1264341.00 21375 按土地評(píng)估值的15%繳納3 住宅市政配套設(shè)施費(fèi) 35 1635726.00 5725 按經(jīng)營(yíng)性建筑面積計(jì)算含財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、市政4 村民回遷住宅 3189 535375 147970 費(fèi)用、前期報(bào)建費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5 契稅及服務(wù)費(fèi) 67.72 1264341.00 8562前期費(fèi)用 前期費(fèi)用單方造價(jià)序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算 總價(jià)(萬(wàn)元) 備注計(jì)算依據(jù)(元/?)二 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 119.40 1635726.00 19531 按建筑面積計(jì)算1 測(cè)量勘探費(fèi) 2.14 1635726.00 350 建安費(fèi)×0.12%2 設(shè)計(jì)費(fèi) 35

15、.63 1635726.00 5829 建安費(fèi)×2%3 報(bào)建證照費(fèi) 2.50 1635726.00 409 建安費(fèi)×0.1%4 標(biāo)底編制費(fèi) 4.45 1635726.00 729 建安費(fèi)×0.25%5 招投標(biāo)管理費(fèi) 1.50 1635726.00 245 建安費(fèi)×0.06%6 標(biāo)底(合同)審查費(fèi) 0.89 1635726.00 146 建安費(fèi)×0.05%7 施工圖審查費(fèi) 1.80 1635726.00 294 按建筑面積計(jì)算勞?；? 57.01 1635726.00 9326 建安費(fèi)×3.2%工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)9 6.13 163572

16、6.00 1002 建安費(fèi)×0.245%土地使用稅10 4.00 348002.07 835 按經(jīng)營(yíng)性土地面積計(jì)算11 建設(shè)場(chǎng)地清理費(fèi) 8.00 458002.29 366 按建設(shè)用地面積計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用序 單方造價(jià)(元項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算 總價(jià)(萬(wàn)元) 備注計(jì)算依據(jù)號(hào) /?)三 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 1803.06 1635726.00 294931 1 建安費(fèi) 1781.68 1635726.00 291434.10 按建筑面積計(jì)算 興華地塊商業(yè)用房 2500.00 89367.00 22342 按建筑面積計(jì)算 興華地塊商品住宅 1500.00 804304.00 120646 按

17、建筑面積計(jì)算 興華地塊地下車(chē)位 2500.00 306530.00 76633 按建筑面積計(jì)算 西流地塊商品住宅 1500.00 370670.00 55601 按建筑面積計(jì)算 西流地塊地下車(chē)位 2500.00 64855.00 16214 按建筑面積計(jì)算2 工程監(jiān)理費(fèi) 21.38 1635726.00 3497 建安費(fèi)×1.2%市政及服務(wù)配套費(fèi) 市政及服務(wù)配套費(fèi)序項(xiàng)目名稱(chēng) 單方造價(jià)(元/?) 計(jì)算 總價(jià)(萬(wàn)元) 備注計(jì)算依據(jù)號(hào)小區(qū)市政及服務(wù)配套工程四 384.10 1635726 62828 按建筑面積計(jì)算費(fèi)1 小區(qū)外市政配套工程費(fèi) 190.00 1635726 31079 按建筑

18、面積計(jì)算 電貼費(fèi)及入網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 90.00 1635726 14722 按建筑面積計(jì)算 熱源建設(shè)費(fèi) 100.00 1635726 16357 按建筑面積計(jì)算 上下水、雨水入網(wǎng)費(fèi) 40.00 1635726 6543 按建筑面積計(jì)算2 小區(qū)內(nèi)市政配套工程費(fèi) 154.10 1635726 25206 按建筑面積計(jì)算 上下水、雨水工程費(fèi) 40.00 1635726 6543 按建筑面積計(jì)算 供電工程費(fèi) 25.00 1635726 4089 按建筑面積計(jì)算有線電視、寬帶、電話(huà)工 5.00 1635726 818 按建筑面積計(jì)算程費(fèi) 燃?xì)夤こ藤M(fèi) 3000.00 11750 3525 按每戶(hù)3000元計(jì)算 智能化設(shè)施 20.00 1635726 3271 按建筑面積計(jì)算 道路、綠化、景觀工程費(fèi) 200.00 348002 6960 按建筑面積計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和期間費(fèi)用等 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和期間費(fèi)用等總價(jià)序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)