土地增值稅清算復(fù)核內(nèi)容

1、土地增值稅清算復(fù)核內(nèi)容（一）扣除鞭目除工資、福利費、折舊費、拆遷補償 外, 原始單據(jù)是否是稅 務(wù)發(fā)票、財政收據(jù)、完稅憑證。工資、福利 費、折舊支出是否是與直接組織 管理項目人員有關(guān)，支出是 否合理?？鄢?目是否全部與清算 項目有關(guān)，是否將其他 項 目支出、與項 目無關(guān)支出計入清算項目；是否存在將房地產(chǎn) 開發(fā)費用擠入房地產(chǎn)開發(fā)成本的情況；是否存在 為政府、城 市建設(shè)委員會及其他單位代墊支出；存在和其他項目共同的 支出是否已進行分攤，分攤方法是否合理；拆遷補償支出是 否符合規(guī)定標準并取得支付 對象簽字名冊。（二顱目成本歸集期間是否嚴格界定，立項之前的費用 是否存在扣除 問題，項目竣工驗收后發(fā)生的

2、除執(zhí)行尚未執(zhí)行 完畢的合同、裝飾 裝修支出外的后 續(xù)維護、維 修及其他后 續(xù) 支出費用是否存在扣除 問題。（三對入開發(fā)成本的甲方供材支出是否存在重復(fù)扣除 問題。（四）施車位開具的發(fā)票是否為工程項目所在地主管 地方稅務(wù)機關(guān)開具，與開具 發(fā)票金額對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加 是否及時、足額入庫，施工單位是否存在以商品 銷售發(fā)票替 代工程款的不合規(guī)發(fā)票。（五）取得的工程頃目建筑安裝（包括裝修）發(fā)票金額、甲 供材料發(fā)票金額與工程咨詢造價報告之間的勾稽關(guān)系是否 正確，是否存在超工程 總造價 獲取發(fā)票，蓄意加大開 發(fā)成本 現(xiàn)象。（六）建安營業(yè) 稅是否存在異地 繳納問題。（七）工程造價咨詢單 位是否取得建 設(shè)部門核

3、發(fā)的工程 造價咨 詢資質(zhì)證書 ，工程結(jié) 算報告與建委 備 案的工程 總承包 合同 約定的條款是否相符，工程 結(jié)算審核報告實際 采用的定 額與 備案合同 約定使用定 額是否一致，是否存在因采用不同 定額虛增建安成本的情況。（八）銷售收入與 實測銷 售面 積是否 對應(yīng) ，是否存在應(yīng)開 具發(fā)票而未開具 發(fā)票少 計銷 售收入 問題。（九）與轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn) 有關(guān)的稅金及附加是否屬于清算 項 目，計 算的扣除金 額是否正確。（十）需延伸檢查 事 項1、對 房開企 業(yè)取得土地 時未及 時索取 發(fā)票的，檢查銷 售 土地方土地 轉(zhuǎn)讓 有關(guān)稅收是否按 規(guī)定繳納。2、甲方供材未開具建安發(fā) 票的，檢查 甲方供材是否存

4、在 漏稅 問題。3、建安營業(yè) 稅存在異地 繳納 的，檢查 是否存在各 縣區(qū)引 稅問題。三、需要明確的政策（一）關(guān)于土地增值 稅清算 時收入確 認的問題土地增 值稅清算 時，已全額開具商品房 銷售發(fā)票的，按 照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全 額開具發(fā)票 的，以交易雙方 簽訂 的銷售合同所 載的售房金 額及其他收益 確認收入。銷 售合同所 載商品房面 積 與有關(guān)部 門實際測 量面 積不一致，在清算前已 發(fā) 生 補、退房款的，應(yīng) 在計 算土地增 值稅時予以 調(diào)整。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的 質(zhì)量保 證金，其扣除項目 金額 的確定 問題房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工 驗收后，根據(jù)合同 約定，扣

5、留建筑安裝施工企 業(yè)一定比例的工程款，作 為開發(fā)項 目的質(zhì) 量保 證金，在計算土地增 值稅時，建筑安裝施工企 業(yè)就質(zhì)量 保證金對房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具 發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以 扣除；未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得 計算扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā) 利息支出的扣除 問題1、財務(wù)費 用中的利息支出，凡能 夠按轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)項目計 算分 攤并提供金融機構(gòu) 證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能 超過按商業(yè)銀 行同類同期貸款利率 計算的金 額。其他房地產(chǎn) 開發(fā)費用，按照“取得土地使用 權(quán)所支付的金 額”與“房地 產(chǎn) 開發(fā)成本 ”金額之和的 5%計算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)項目計算分 攤利息支出或不能 提供

6、金融機構(gòu) 證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按 “取得土地使用 權(quán) 所支付的金 額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 10%計算扣 除。全部使用自有 資 金，沒有利息支出的，按照以上方法扣 除。3、房地產(chǎn) 開發(fā)企 業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款 的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除 時不能同 時適用上述 1、2項 所述兩種 辦法。4、土地增值 稅清算 時，已經(jīng)計入房地 產(chǎn)開發(fā)成本的利息 支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費 用中計算扣除。（四）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開 發(fā)繳納 的土地 閑置費的扣除 問 題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開 發(fā)繳納 的土地 閑置費不得扣除。（五）關(guān)于取得土地使用權(quán)按國家 規(guī)定繳納的費用扣除 問題按國家 統(tǒng)一規(guī)定交納的

7、有關(guān) 費用，是指納稅人在取得土 地使用 權(quán)時按國家 統(tǒng)一規(guī)定交納的登記、過戶 手續(xù)費等有關(guān) 費用。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用 權(quán)時 支付的契稅的 扣除 問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用 權(quán)所支付的契稅， 應(yīng)視 同“按國家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費用”，計入“取得土地使用 權(quán)所支付的金 額”中扣除。（七）關(guān)于繳納的規(guī)費扣除 問題 對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)繳納 的規(guī)費 ，只要取得合法 財 政票據(jù)的，參照山東 省地方稅 務(wù)局關(guān)于印 發(fā) <山 東省地方稅 務(wù)局房地 產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)土地增 值 稅 預(yù)征和清算管理 暫行辦法 > 的通知（魯 地稅 發(fā)200433 號）第十九條第四款的 規(guī)定：“與

8、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在 轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)時繳納 的營業(yè)稅、 城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn)交納的教育 費附加和 經(jīng)省以 上人民政府批準征收的 規(guī)費、基金，也可視 同稅金予以扣除 ” 的規(guī)定執(zhí)行。（八）關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 未取得合法票據(jù) 問題 對土地成本未取得合法票據(jù)的，相關(guān)主管稅 務(wù)機關(guān) 進一 步核實在土地 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 未開具 發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓土地 時稅收 繳納情況，若確屬 偷漏稅的，追繳相關(guān)稅款、滯納 金及罰款， 并責(zé)令其按 規(guī)定開具 轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)發(fā)票作為房地 產(chǎn)企業(yè) 土地增 值稅扣除憑 證。（九）關(guān)于拆遷安置土地增 值稅計算問題1、房地產(chǎn) 企業(yè) 用建造的本 項 目房地 產(chǎn) 安置回遷 戶

9、的，安 置用房 視同銷 售處理，按國家稅務(wù)總 局關(guān)于房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)土地增 值稅清算管理有關(guān) 問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確 認為房地產(chǎn) 開發(fā)項 目的拆遷 補償費。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)支付給回遷 戶的補 差價款，計入拆遷 補償費 ；回遷戶支付給房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 補差價款，應(yīng) 抵減本 項 目拆遷 補償費。2、開發(fā) 企 業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開 發(fā)建造的，房屋價 值按國稅 發(fā) 2006187 號第三條第（一）款的 規(guī)定計算，計入本項目的拆遷 補償費 ；異地安置的房屋屬于 購入的，以實際 支付的 購房支出 計入拆遷 補償費。3、貨

10、幣 安置拆遷的，房地 產(chǎn) 開 發(fā)企業(yè) 憑合法有效憑據(jù) 計 入拆遷 補償費。對拆遷補償費應(yīng) 確認是否 實際發(fā) 生，尤其是支付 給個人 的拆遷 補償款、拆遷（回遷）合同和簽 收花名冊或 簽收憑證是 否一一 對應(yīng)。對 以上要件缺一不可，否 則不得作 為扣除項目 扣除。納稅人因從事拆遷安置從政府部 門取得的 補償 以及 財 政補貼 款項，抵減土地征用及拆遷 補償費。（十）關(guān)于轉(zhuǎn)讓 舊房準予扣除 項目的加 計問題財政部 國家稅 務(wù)總局關(guān)于土地增 值稅若干 問題的通 知（財稅200621 號）第二條第一款 規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓 舊房及 建筑物，凡不能取得 評估價格，但能提供 購房 發(fā) 票的，經(jīng)當(dāng) 地稅 務(wù)部門

11、確認，條例第六條第（一） 、（三）項規(guī) 定的扣除 項目的金 額，可按發(fā)票所 載金額并從購買 年度起至 轉(zhuǎn)讓年度 止每年加 計 5%計算”。計算扣除 項目時“每年”按購房發(fā)票所 載日期起至售房 發(fā)票開具之日止，每 滿 12 個月計一年；超過 一年，未滿 12 個月但超 過 6 個月的，可以 視同為一年。（十一）關(guān)于稅金扣除問題對公司開 發(fā)多個 項目的，無法區(qū)分是哪個 項目上繳稅金 的，要由公司提供 說明，并在完稅憑 證上蓋章注明 為哪個 項 目上繳的稅金。（十二）關(guān)于開發(fā)間 接費用與期 間費 用的劃分 問題 對房地 產(chǎn)已建未售房屋的物 業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán) 交易 費和售 樓處的水電、辦 公費、行政性罰

12、款、工程審計費 以及工程竣 工驗收后發(fā)生的工 資、福利費應(yīng) 作為期間費用處理；對未在 土地增 值稅清算管理 規(guī)程列舉開發(fā)間接費用明細范圍內(nèi)，而 又難以區(qū)分 為項 目開發(fā)成本和期 間費用的，作為企業(yè)發(fā)生的 期間費 用處理。（十三）關(guān)于扣除成本截止 時間問題扣除成本的 實際發(fā) 生時間 原則上以 項目竣工 驗收報告 上的驗收竣工 時間為 界限，在竣工 驗收日后 發(fā)生的 費用不允 許扣除。（十四）關(guān)于房地產(chǎn)項 目有關(guān)涉稅面 積確認問題 房地產(chǎn)項 目有關(guān)涉稅面 積一律以 測繪報 告為依據(jù)。 （十五）關(guān)于普通住房的界定 問題普通住房 標準為同時滿 足以下條件：住宅小區(qū)建筑容 積 率 1.0 以上、單 套建

13、筑面 積 144 平方米以下、實際 成交價格低 于同級別土地住房平均交易價格 1.44 倍以下。普通住房面積 標準以房屋 產(chǎn)權(quán)證 上注明的建筑面 積為 準，不包括 單獨注明 的車庫、地下室面積。住宅小區(qū)建筑容 積率以規(guī)劃部門批準文 書為準。單 套建 筑面 積以套內(nèi)面 積進行計量的，應(yīng)換算成建筑面 積。（十六）關(guān)于納稅人開 發(fā)多個房地 產(chǎn)項 目，其共有的成本 費用，以及分期分批開 發(fā)項 目共有的公共配套 設(shè) 施的成本 費 用扣除 問題納稅人開 發(fā)多個房地 產(chǎn)項 目，其共有的成本 費用，以及 分期分批開 發(fā)項目共有的公共配套 設(shè)施的成本 費用不能 夠 直接 認定的，按照下列 順序合理分 攤：1、將

14、 “取得土地使用 權(quán)所支付的金 額、土地征用及拆遷 補償費 ”按照實際占用土地面 積占土地 總面積的比例，在可 售與不可售的房地 產(chǎn)之 間進行分配。2、將 “前期工程 費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè) 施費、公共 配套 設(shè)施費、開發(fā)間 接費用、房地產(chǎn) 開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī) 定的其他扣除 項目”，按照建筑面 積占 總建筑面 積的比例，在可售與不可售的房地 產(chǎn)之間進 行分 配。3、屬于全體業(yè) 主共有或者無 償移交 給政府、公共事業(yè)單 位用于非 營利性社會公共事 業(yè) 的公共配套 設(shè)施費 ，一般按照 可售面 積 分 攤各期、各項 目 應(yīng)負擔(dān)的成本。4、對 于成片開 發(fā)分期清算 項目的

15、公共配套 設(shè)施費用，在 先期清算 時應(yīng) 按實際發(fā) 生的費用進行分攤。對 于后期清算 時 實際支付的公共配套 設(shè)施費用分 攤比例大于前期的金 額時， 允許在整體 項目全部清算 時，按照整體項目重新 進行調(diào)整分 攤。（十七）關(guān)于納稅人取得土地使用 權(quán)后未 進行實質(zhì) 的開 發(fā)即轉(zhuǎn)讓的成本 費用扣除 問題1、納 稅人取得土地使用 權(quán)后，未進行任何形式的開 發(fā)即 轉(zhuǎn)讓的，計算其增 值額時 ，只允許扣除取得土地使用 權(quán)所支 付的金 額，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費用以及與 轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)有關(guān)的稅金（包括 營業(yè)稅、城市維護 建設(shè)稅、教育費 附 加和印花稅） 。2、納稅人 僅進行土地開 發(fā)（如“三通一平 ”

16、等）不建造房 屋即轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的，在計算其增 值額時 ，允許扣除取得 土地使用 權(quán)所支付的地價款，按國家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費 用，開發(fā) 土地所需成本和加 計開發(fā) 土地成本的 20%，以及與 轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)有關(guān)的稅金（包括 營業(yè)稅、城市維護 建設(shè)稅、 教育費附加和印花稅） 。3、納稅人購買未竣工房地 產(chǎn)后，未進行任何 實質(zhì) 性的改 良或開 發(fā)即再 轉(zhuǎn)讓的，計算其增 值額時 ，只允許扣除取得房 地產(chǎn)所支付的金 額，按國家統(tǒng)一規(guī)定交 納的有關(guān) 費用以及與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅、城市維護 建設(shè)稅、教育 費附加和印花稅）。（十八）關(guān)于內(nèi)稅人將公共配套 設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用土地增 值稅計算問題公共配套 設(shè)施原則上應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，若納稅人將 公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自