全國(guó)年4月自學(xué)考試《資產(chǎn)評(píng)估》試題及其答案

1、請(qǐng)?jiān)诎俣任膸?kù)下載僅限個(gè)人使用全國(guó) 2014 年 4 月高等教育自學(xué)考試統(tǒng)一命題考試資產(chǎn)評(píng)估試題和答案課程代碼： 00158【該純文字文檔答案附帶教材頁(yè)碼參考】一、單項(xiàng)選擇題 ( 本大題共 30 小題，每小題 1分，共30 分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。未涂、錯(cuò)涂或多涂均無(wú)分。1、下列選項(xiàng)中，不屬于資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)的是【】A、預(yù)測(cè)性B、咨詢性C、市場(chǎng)性D、科學(xué)性正確答案： D（ 1 分）教材 P32、按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力進(jìn)行分類，可分為【】A、有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)B、單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)C、短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)D、可確指的資產(chǎn)和不可確

2、指的資產(chǎn)正確答案： B（ 1 分）教材 P73、下列原則中，屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是【】A、獨(dú)立性原則B、預(yù)期性原則C、替代性原則D、貢獻(xiàn)性原則正確答案： A（ 1 分）教材 P174、下列各類資產(chǎn)中，適合采用市場(chǎng)法評(píng)估的是【】A、專用設(shè)備B、受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)C、大部分無(wú)形資產(chǎn)D、通用設(shè)備正確答案： D（ 1 分）教材 P335、資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)損耗與會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)折舊【】A、是相同的概念B、是不同的概念C、有時(shí)相同，有時(shí)不同D、在量上是相同的正確答案： B（ 1 分）教材 P446、當(dāng)資產(chǎn)利用率大于1 時(shí)，表示資產(chǎn)【】A、實(shí)際已使用年限比名義已使用年限長(zhǎng)B、實(shí)際已使用年限比名義已

3、使用年限短C、實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限D(zhuǎn)、實(shí)際使用年限比總使用年限長(zhǎng)正確答案： A（ 1 分）教材 P407、折現(xiàn)率本質(zhì)上是【】A、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率B、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C、特定條件下的收益率D、超額收益率- 0 -百度文庫(kù)下載僅個(gè)人使用正確答案： C（ 1 分）教材P518、某設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命為1O 年，目前已使用3 年，其控制系統(tǒng)意外受損，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用需lO萬(wàn)元，目前該設(shè)備重置成本為50 萬(wàn)元，則該設(shè)備成新率為【】A、 44B、 50C、 56D、 80實(shí)體性貶值 =不可修復(fù)性損耗引起的貶值+可修復(fù)性損耗引起的貶值=（ 50-10 ） 3 10+10=22（萬(wàn)元）貶值率 =實(shí)體性貶值重置成本=22

4、 50=44%成新率 =1- 貶值率 =1-44%=56%正確答案： C（ 1 分）教材P889、在用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估設(shè)備與參照物進(jìn)行比較，其中屬于個(gè)別因素的是【】A、制造廠家B、交易動(dòng)機(jī)C、交易地區(qū)D、交易數(shù)量正確答案： A（ 1 分）教材P94lO、某生產(chǎn)線尚可使用5 年，但與新型設(shè)備相比，技術(shù)陳舊，導(dǎo)致原材料利用率低，在相同產(chǎn)量的情況下， 該生產(chǎn)線每年多耗用 100 噸 A 材料。目前 A 材料每噸市場(chǎng)價(jià)格為800 元。 企業(yè)所得稅率 25，折現(xiàn)率10。則該生產(chǎn)線功能性貶值約為【】A、 18.86萬(wàn)B、 22.74萬(wàn)C、 30.33萬(wàn)D、 40.00萬(wàn)該設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成

5、本=800 100=80000 （元）該設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本（1- 所得稅率）=80000（ 1-25%） =6 0000 （元）該設(shè)備的功能性貶值 =年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)=60000（ P/A,10%,5 ） =6 0000 3.7908=22 7448（元）正確答案： B（ 1 分）教材 P8911、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模作為一項(xiàng)影響土地價(jià)格的區(qū)域因素，其主要影響的是【】A、商業(yè)用地B、住宅用地C、工業(yè)用地D、公用事業(yè)用地正確答案： C（ 1 分）教材 P11112、應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)修正的因素是【】A、特殊地理位置B、特殊區(qū)域環(huán)境C、特殊交易時(shí)間

6、D、特殊交易主體正確答案： D（ 1 分）教材P12513、被評(píng)估建筑物賬面原值為200 萬(wàn)元， 竣工于 2005 年底，要求評(píng)估2009 年底該建筑物的重置成本，根據(jù)調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值環(huán)比價(jià)格指數(shù)2006 年為 3，2007 年為 -3 ， 2008 年為 3， 2009 年為 5，該建筑物的重置成本最接近于【】A、 206.00 萬(wàn)元B、 216.00 萬(wàn)元- 1 -C、 216.11 萬(wàn)元D、 333.33 萬(wàn)元重置成本 =賬面原值綜合價(jià)格指數(shù)=賬面原值（1+各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）=200 (1+3 ) (1-3 ) (1+3 ) (1+5 )=216.10533( 萬(wàn)

7、元 )正確答案： C（ 1 分）教材P15714、運(yùn)用使用年限法估算建筑物成新率的關(guān)鍵在于【】A、測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物實(shí)際已使用年限B、測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限C、測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物折舊年限數(shù)據(jù)D、評(píng)定一個(gè)較為合理的建筑物完損等級(jí)正確答案： B（ 1 分）教材 P15815、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估程序包括：1、確定評(píng)估方法； 2、鑒定無(wú)形資產(chǎn)；3、明確評(píng)估目的；4、撰寫評(píng)估報(bào)告； 5、搜集相關(guān)資料。其正確的排列是【】A、12345B、53124C、32154D、 2 3 5 l 4正確答案： C（ 1 分）教材 P18616、某項(xiàng)專利技術(shù)的法定保護(hù)期自2008年 1月15日起 15

8、 年， 2010年 1 月 15 目作為評(píng)估基準(zhǔn)日，預(yù)計(jì)在 2018 年 1 月會(huì)有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)并在生產(chǎn)上得到廣泛運(yùn)用，該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為【】A、8 年B、1O年C、13 年D、15 年正確答案： A（ 1 分）教材 P20917、被評(píng)估的專有技術(shù)自評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為5 年，經(jīng)專業(yè)人員分析， 未來(lái) 5 年預(yù)期稅后收益可維持在每年100 萬(wàn)元，若折現(xiàn)率為10，則該專有技術(shù)的評(píng)估值約為 【】A、 316.99萬(wàn)元B、 379.08萬(wàn)元C、 435.53萬(wàn)元D、 500.00萬(wàn)元n各年專有技術(shù)收益5100= 379.0786769（萬(wàn)元）專有技術(shù)的價(jià)值(1

9、r )i=i 1i 1 (1 10% )i正確答案： B（ 1 分）教材P22018、甲企業(yè)擬許可乙企業(yè)使用其商標(biāo)，評(píng)估人員運(yùn)用收益法對(duì)該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，預(yù)測(cè)其未來(lái)收益的范圍應(yīng)為【】A、甲企業(yè)與乙企業(yè)使用該商標(biāo)的全部產(chǎn)品帶來(lái)的收益B、乙企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)及投資收益C、甲企業(yè)使用被評(píng)估商標(biāo)的產(chǎn)品帶來(lái)的收益D、乙企業(yè)使用被許可商標(biāo)的產(chǎn)品帶來(lái)的收益正確答案： D（ 1 分）教材 P22519、被評(píng)估企業(yè)2008 年 5月購(gòu)入特種鋼材200 噸，單價(jià)為 4000 元， 2009 年 2 月購(gòu)入 300噸，單價(jià)為 4500元。 2010年 5 月評(píng)估時(shí)，企業(yè)尚存100 噸，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為每噸

10、4600- 2 -元，則該材料的評(píng)估值應(yīng)為【】A、 400000 元B、 430000 元C、 450000 元D、 460000 元評(píng)估值 =數(shù)量市場(chǎng)價(jià)格 =100 4600=460000 元正確答案： D（ 1 分）教材 P25320、某企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量為100 臺(tái)，每臺(tái)實(shí)際成本 60元，根據(jù)會(huì)計(jì)核算資料，生產(chǎn)該產(chǎn)品的材料費(fèi)用與工資等費(fèi)用的比例為60： 40，根據(jù)目前價(jià)格變動(dòng)情況和其他相關(guān)資料，確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為1.20，工資等費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.1O 。該產(chǎn)成品的評(píng)估值為【】A、 6600元B、 6960 元C、 7200元D、 13560 元產(chǎn)成品材料成材料綜合工資、費(fèi)用工資、

11、費(fèi)用產(chǎn)成品評(píng)估值本比例調(diào)整系數(shù)成本比例綜合調(diào)整系數(shù)實(shí)際成本60 （601.20 401.10） 6960（元）正確答案： B（ 1 分）教材 P2602l 、對(duì)某企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，經(jīng)核實(shí)，截至評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面應(yīng)收賬款實(shí)有額為500 萬(wàn)元，前 5 年應(yīng)收賬款余額累計(jì) 1000 萬(wàn)元，處理壞賬金額累計(jì)50 萬(wàn)元，則該企業(yè)的應(yīng)收賬款評(píng)估值為【】A、 25 萬(wàn)元B、 450 萬(wàn)元C、 475 萬(wàn)元D、 500 萬(wàn)元壞賬比例 =評(píng)估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額 / 評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額100%= 50/1000 100%=5%應(yīng)收賬款評(píng)估值 =應(yīng)收賬款賬面價(jià)值 - 已確定壞賬損失 - 預(yù)計(jì)壞賬損失=500

12、-500 5%=475(萬(wàn)元 )正確答案： C（ 1 分）教材P26222、作為投資者，從總的方面來(lái)看，長(zhǎng)期投資的根本目的是為了【】A、獲取投資收益及資本增值B、控制另一家企業(yè)C、與另一家企業(yè)建立起持久的供貨關(guān)系D、與另一家企業(yè)建立起持久的銷貨關(guān)系正確答案： A（ 1 分）教材P27123、被評(píng)估債券為5 年期一次性還本付息債券，票面金額為50000 元，年利息率為3，不計(jì)復(fù)利，評(píng)估時(shí)該債券購(gòu)入時(shí)間已滿3 年，設(shè)定折現(xiàn)率為10，該被評(píng)估債券的評(píng)估值最有可能是（B） 7-275 、 276A、 35703 元B、 47521 元C、 54500 元D、 57500 元- 3 -F債券到期時(shí)本金和

13、利息之和評(píng)估值 Pn（1評(píng)估基準(zhǔn)日到債券還本付息的期限期限1 r折現(xiàn)率 ）50000 （ 1+3%5）（元）=2=47520.66（110%）正確答案：（ 1 分）教材 P24、下列關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍的描述中，錯(cuò)誤 的是（ C ）8-293 （理解）A、一般范圍即企業(yè)資產(chǎn)范圍B、具體范圍即有效資產(chǎn)范圍C、具體范圍是從法的角度界定D、一般范圍大于具體范圍正確答案：（ 1 分）教材 P25、某企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為60，負(fù)債的利息率為8，企業(yè)所得稅率為25，籌資費(fèi)用忽略不計(jì)；國(guó)庫(kù)券利率為5，該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6，采用加權(quán)平均資本成本模型估測(cè)，該企業(yè)適用的折現(xiàn)率為（B） 8-316A、 7.2B、

14、8.O C、 9.2D、 11.0 折現(xiàn)率 =（各項(xiàng)籌資渠道占總資本比重資本成本率）=（ 1-60%） 8（ 1-25 ） +60（ 5 +6）正確答案：（ 1 分）教材 P26、在運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)累加法確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率時(shí)，不需要考慮的是（ C ） 8-315A、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)B、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)C、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正確答案：（ 1 分）教材 P27、下列關(guān)于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的描述中，錯(cuò)誤 的是【】A、該方法也可稱為成本加和法B、該方法可評(píng)估企業(yè)價(jià)值C、該方法可評(píng)估所有者權(quán)益價(jià)值D、該方法可評(píng)估企業(yè)證券價(jià)值正確答案： D（ 1 分）教材 P32628、對(duì)于評(píng)估對(duì)象結(jié)果的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究屬于【】A

15、、正常評(píng)估B、限制性評(píng)估C、評(píng)估復(fù)核D、評(píng)估咨詢正確答案： D（ 1 分）教材P33129、下列關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告責(zé)任制度的描述中，正確的是【】A、評(píng)估報(bào)告需要至少一名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字B、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可同時(shí)在兩個(gè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以拒絕在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上簽字D、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可應(yīng)邀在本人未實(shí)際參與評(píng)估的項(xiàng)目報(bào)告上簽字正確答案： C（ 1 分）教材P34030、下列選項(xiàng)中，屬于資產(chǎn)評(píng)估程序性準(zhǔn)則的是【】- 4 -A、評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則B、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則C、企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則D、珠寶、首飾、藝術(shù)品評(píng)估準(zhǔn)則正確答案： A（ 1 分）教材P346二、多項(xiàng)選擇題( 本大題共1O小題，每小題1

16、 分，共 1O分 )在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂、少涂或未涂均無(wú)分。31、下列選項(xiàng)中，適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有【】A、繼續(xù)使用假設(shè)B、預(yù)期收益假設(shè)C、重置成本假設(shè)D、公開市場(chǎng)假設(shè)E、清算假設(shè)正確答案： ADE（ 2 分）教材P1532、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件有【】A、必須具有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價(jià)格B、形成資產(chǎn)的耗費(fèi)是必需的C、需要一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)D、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的E、評(píng)估結(jié)果易于被各方面接受正確答案： CD（ 2 分）教材P3033、在機(jī)器設(shè)備評(píng)估

17、中，可能涉及規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)的指標(biāo)有【】A、重置成本B、實(shí)體性貶值C、功能性貶值D、經(jīng)濟(jì)性貶值E、不可修復(fù)費(fèi)用正確答案： AD（ 2 分）34、房地產(chǎn)是三者的結(jié)合，該三者指的是【】A、實(shí)物B、權(quán)益C、功能D、質(zhì)量E、區(qū)位正確答案： ABE（ 2 分）教材P9835、價(jià)格指數(shù)法在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面存在不足，因此這種方法一般只限用于【】A、單位價(jià)值量小的建筑物重置成本估算B、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建筑物重置成本估算C、用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物重置成本估算D、運(yùn)用其他方法有困難的建筑物重置成本估算E、更新重置成本正確答案： ABD（ 2 分）教材P15636、在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，通

18、過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的鑒定，可以解決的問(wèn)題包括【】A、確定無(wú)形資產(chǎn)種類B、確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限- 5 -C、確定無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估方法D、確定無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估目的E、證明無(wú)形資產(chǎn)的存在正確答案： ABE（ 2 分）教材 P18737、在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估產(chǎn)成品時(shí)，需要考慮的因素包括【】A、使用價(jià)值B、生產(chǎn)成本C、市場(chǎng)前景D、近期交易價(jià)格E、技術(shù)水平是否先進(jìn)正確答案： ACDE（ 2 分）教材 P26138、股票的清算價(jià)格取決于【】A、股票的賬面價(jià)格B、資產(chǎn)出售損益C、折價(jià)溢價(jià)水平D、發(fā)行價(jià)格E、清算費(fèi)用正確答案： ABE（ 2 分）教材 P27739、在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，反映企業(yè)償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)有【】A、流動(dòng)比率

19、B、速動(dòng)比率C、資產(chǎn)負(fù)債率D、資產(chǎn)利潤(rùn)率E、銷售利潤(rùn)率正確答案： ABC（ 2 分）教材 P29940、一份合格的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須包含的內(nèi)容有【】A、評(píng)估對(duì)象和范圍B、評(píng)估目的C、評(píng)估基準(zhǔn)日D、重要參數(shù)確定依據(jù)和過(guò)程E、重要的聲明正確答案： ABCDE（ 2 分）教材P336非選擇題部分注意事項(xiàng)：用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。三、名詞解釋( 本大題共2 小題，每小題3 分，共 6 分)41、商譽(yù)正確答案： 教材 P238商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。這是由于企業(yè)所處地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于經(jīng)營(yíng)效率高、歷史悠久、人員素質(zhì)高等多種

20、原因，與同行業(yè)企業(yè)相比較，可獲得超額利潤(rùn)。42、現(xiàn)值性評(píng)估正確答案： 教材 P332評(píng)估基準(zhǔn)日與報(bào)告日期是相同（或接近）的資產(chǎn)評(píng)估為現(xiàn)值性評(píng)估。四、簡(jiǎn)答題 ( 本大題共2 小題，每小題7 分，共 14 分 )- 6 -43、選擇資產(chǎn)評(píng)估方法主要應(yīng)考慮哪幾方面因素?正確答案： 教材 P54資產(chǎn)評(píng)估的方法主要有成本法、市場(chǎng)法、收益法等多種方法。資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性，為評(píng)估人員提供了適當(dāng)選擇評(píng)估途徑、有效完成評(píng)估任務(wù)的現(xiàn)實(shí)可能。資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇主要應(yīng)考慮下面幾個(gè)因素：（ 1）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。（ 2）資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。（ 3）評(píng)估方法的選擇還要受可搜集

21、數(shù)據(jù)和信息資料的制約。44、簡(jiǎn)述流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。正確答案： 教材 P248（ 1）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。（ 2）必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。（ 3）既要認(rèn)真進(jìn)行清查，又要分清主次，掌握重點(diǎn)。（ 4）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。在特定情況下，也可以采用歷史成本作為評(píng)估值。五、計(jì)算題 ( 本大題共 4 小題，每小題 1O分，共 40 分)45、某設(shè)備購(gòu)置于 2006 年 l2 月，歷史成本為 200 萬(wàn)元； 2007 年 12 月進(jìn)行了技術(shù)改造，投入費(fèi)用 15 萬(wàn)元， 2010 年 12 月評(píng)估，評(píng)估人員獲得以下資料：（ 1） 2006 2010 年，該類設(shè)備定基價(jià)格指數(shù)分別為105

22、、 120、125、 130、 140；（ 2）該設(shè)備技術(shù)領(lǐng)先于同類設(shè)備，在同樣產(chǎn)量情況下，每年節(jié)約人工成本6 萬(wàn)元，節(jié)約原材料1O萬(wàn)元；（ 3）該設(shè)備過(guò)去的利用率為 80，尚可使用 5 年，評(píng)估基準(zhǔn)日后， 利用率可達(dá) 100；（ 4）折現(xiàn)率為 10，企業(yè)所得稅率為 25。要求：請(qǐng)?jiān)u估該設(shè)備公允價(jià)值。( 計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù))正確答案： 教材 P88、 P83（ 1）重置成本 =歷史成本評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)/ 設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)=200 140/105+15 140/120=266.67+17.5=284.17（萬(wàn)元）（ 2）加權(quán)投資年限=（加權(quán)更新成本）（更新成本）1

23、00=（ 4 266.67+3 17.5 ） /284.17 80% 100 =3.15 （年）（ 3）成新率 =尚可使用年限（加權(quán)投資年限尚可使用年限）=5/ （ 3.15+5 ） 100%=61.35%（ 4）功能性溢價(jià)=稅前節(jié)約成本（1- 所得稅率）折現(xiàn)系數(shù)=（ 6+10）（ 1-25%）（ P/A， 10%， 5） =12 3.7908=45.49(萬(wàn)元 )（ 5）評(píng)估值 =重置成本成新率+功能性溢價(jià)=284.17 61.35%+45.49=219.83 （萬(wàn)元）46、某房地產(chǎn)公司于2005 年 1 2 月以有償出讓方式取得一塊土地50 年使用權(quán)， 面積為 5000平方米，并于2007

24、 年 1 2 月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的辦公樓，建筑面積為20000 平方米，全部用于出租，每年實(shí)收租金約為1 800 萬(wàn)元，該辦公樓的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60 年，殘值率為O，評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物重置價(jià)格為每平方米3000 元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0 元，空置率在5左右，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 2.5 ，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5 ，稅金為年租金的18，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的O.2 ，- 7 -土地資本化率為8，建筑物資本化率為10。要求：試根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地 2009 年 12 月的價(jià)格 ( 包括總價(jià)和單價(jià) ) 。 ( 計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整 )正確答

25、案： 教材 P133（ 1）房地合一的房地產(chǎn)的年總收入=90 12 20000（ 1-5%） =20 520 000 （元）（ 2）房地合一的房地產(chǎn)的年總費(fèi)用 =20 520 000（ 2.5% 18%）3000 20000（ 1.5% 0.2%） =5 226 600 （元）（ 3）房地合一的房地產(chǎn)的年純收益=20 520 000-5 226 600=15 293 400（元）（ 4）建筑物年折舊費(fèi)=3000 20 000/48=1250 000（元 / 年）（ 5）建筑物的價(jià)值=300020 000-1250 000 2=57 500 000 （元）（ 6）建筑物的年純收益=建筑物的價(jià)值建

26、筑物的還原利率=57 500 000 （ 10%+1/46） =7 000 000 （元）（ 7）土地純收益=房地合一的房地產(chǎn)的年純收益- 建筑物的年純收益=15 293 400-7 000 000=8 293 400（元）（ 8）土地總價(jià)樓價(jià)（剩余使用年限（ 46 年）純收益的現(xiàn)值） =年純收益年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,r,n)=8 293 400 1-1/(1+8%)46/8%=100 660 386（元）（ 9）土地單價(jià)（地面價(jià)）=土地總價(jià)樓價(jià)/ 土地面積 =100 660 386/5 000=20 132（元 /平方米）（ 10）土地單價(jià)（樓面價(jià)）=土地總價(jià)樓價(jià)/ 建筑面積 =100 660 386/20 000=5033（元 /平方米）47、甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)電動(dòng)腳踏車的專利技術(shù)給乙企業(yè)。甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用該專利，甲乙兩企業(yè)的設(shè)計(jì)能力分別為300 萬(wàn)臺(tái)和 200 萬(wàn)臺(tái)。該專利為甲企業(yè)兩年前自行研制開發(fā)并獲得專利證書；專利的重置完全成本為500 萬(wàn)元，近兩年通貨膨脹率分別