北京市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)資料

1、北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí) 一 級(jí)（基本級(jí)） （征求意見(jiàn)稿）項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)（一）基本要求1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2 承接項(xiàng)目，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3 管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照政府有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格證書(shū)。4 有物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、熱情，文明用語(yǔ)。6 公開(kāi)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法。7 在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話，水、電、氣等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄（依法由

2、專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。8 設(shè)置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。9 每年1次對(duì)房屋及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。10建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能隨時(shí)保證預(yù)案的實(shí)施。11小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街道、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行公益性宣傳。12冬季、雨季以及重大節(jié)假日進(jìn)行安全檢查。（二）房屋管理1 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，有檢修記錄

3、和保養(yǎng)記錄。2 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于非因小修不及時(shí)進(jìn)行修繕而發(fā)生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。3 每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4 定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。5按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。6 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門(mén)。7 保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標(biāo)志清晰。（三）共用設(shè)施

4、設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)1 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外），共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。2 建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。3 有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。4 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于非因小修不及時(shí)進(jìn)行修繕而發(fā)生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。5 屬于特種設(shè)備的，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢驗(yàn)檢測(cè)，并符合相關(guān)規(guī)范。6 設(shè)備房保持整潔，無(wú)鼠害現(xiàn)象。7 庭院燈、樓道燈損壞

5、及時(shí)修復(fù)。8 危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。 9 公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序1 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的公共財(cái)產(chǎn)的看護(hù)。2封閉的小區(qū)，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執(zhí)勤，危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志。3 夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡邏，每次巡邏人數(shù)為2人，做到有計(jì)劃、有記錄。4 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理，車(chē)輛有序通行、停放。（五）保潔服務(wù)1. 小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次。2 .小區(qū)公共保潔區(qū)域每日

6、清掃1次。 3. 按照政府有關(guān)要求對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。4 .在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。5. 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳，維持正常的生活秩序。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理 按北京市園林局規(guī)定的三級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。（七）消防管理1 有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制。2 消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。3 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。4 每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。5 發(fā)生火情，及時(shí)處理，必要時(shí)及時(shí)報(bào)警，積極協(xié)助配

7、合消防人員的工作。6 設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資，設(shè)有消防監(jiān)控中心的要24小時(shí)專(zhuān)人值守。（八）停車(chē)管理1 有健全的機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度和管理方案。2 對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行。3 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視管理。4 定期存放的，應(yīng)簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。5 小區(qū)主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標(biāo)志。6 地下停車(chē)場(chǎng)保證照明，給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類(lèi)指示標(biāo)識(shí)清晰。（九）二次供水管理1 二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2水箱內(nèi)按要求使用紫外線消毒燈，并按規(guī)定定期清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證、水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋必須上

8、鎖。3操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入二次供水機(jī)房接近高位水箱。 （十）電梯管理1 無(wú)人值守電梯,應(yīng)24小時(shí)運(yùn)行。2 有人值守電梯，主梯6：0024：00不間斷運(yùn)行，0：006：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話和房號(hào)。3 凡設(shè)有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)8點(diǎn)、17點(diǎn)19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行。4 主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)進(jìn)行搶修，其它維修應(yīng)在23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)?nèi)進(jìn)行。5一旦發(fā)生電梯停電、關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。（十一）裝修管理服務(wù)1 按照政府有關(guān)住宅裝飾裝修管理的規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。2 受理裝修人的裝修申報(bào)登記，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。3 裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、不符合消防管理規(guī)定和治安管理規(guī)定等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告政府有關(guān)主管部門(mén)。