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文檔簡介

1、.第第7 7章章 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法.第第7 7章章 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法本章的重點內(nèi)容:本章的重點內(nèi)容: 2.2.熟悉房地產(chǎn)管理法的基本原則、調(diào)整對象和熟悉房地產(chǎn)管理法的基本原則、調(diào)整對象和 適用范圍適用范圍 4.4.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷售、抵押、租賃和中介掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷售、抵押、租賃和中介服務的法律制度服務的法律制度 6.6.掌握違反掌握違反城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法及相關法律及相關法律法規(guī)的法律責任法規(guī)的法律責任. 7.1 7.1 房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)管理法概述 7.1.1 7.1.1 房地產(chǎn)管理法的概念房地產(chǎn)管理法的概念 廣義的房地產(chǎn)管理法廣義的房地產(chǎn)管理法: :是

2、指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務活動中形成的一定社會關系的法律經(jīng)營和各種服務活動中形成的一定社會關系的法律規(guī)范的總稱。規(guī)范的總稱。 狹義的房地產(chǎn)管理法狹義的房地產(chǎn)管理法: :是指是指19941994年年7 7月月5 5日第八日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過了屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。. 7.1 7.1 房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)管理法概述 7.1.2 7.1.2 房地產(chǎn)管理法的立法目的房地產(chǎn)管理法的立法目的 1 1加強對房地產(chǎn)的管理加強對房地產(chǎn)的管理 2 2維護房地產(chǎn)市場秩序維護

3、房地產(chǎn)市場秩序 3 3保障房地產(chǎn)權利人的合法利益保障房地產(chǎn)權利人的合法利益 4 4促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展. 7.1 7.1 房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)管理法概述 7.1.3 7.1.3 房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象和適用范圍房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象和適用范圍 1 1調(diào)整對象調(diào)整對象 房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象可分為房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象可分為房地產(chǎn)民事關房地產(chǎn)民事關系、房地產(chǎn)行政管理關系、房地產(chǎn)經(jīng)濟關系系、房地產(chǎn)行政管理關系、房地產(chǎn)經(jīng)濟關系。. 7.1 7.1 房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)管理法概述 7.1.4 7.1.4 房地產(chǎn)管理法的基本原則房地產(chǎn)管理法的基本原則 1 1節(jié)約用地,保護耕地

4、的原則節(jié)約用地,保護耕地的原則 2 2實行國有土地有償、有限期使用原則實行國有土地有償、有限期使用原則 3 3扶持發(fā)展居民住宅建設,逐步改善居民的居住扶持發(fā)展居民住宅建設,逐步改善居民的居住條件的原則條件的原則 4 4保護房地產(chǎn)權利人合法權益和房地產(chǎn)權利人必保護房地產(chǎn)權利人合法權益和房地產(chǎn)權利人必須守法須守法 5 5依法納稅的原則依法納稅的原則.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地7.2.1 7.2.1 城市房地產(chǎn)開發(fā)用地城市房地產(chǎn)開發(fā)用地 房地產(chǎn)開發(fā)用地:房地產(chǎn)開發(fā)用地:是進行房地產(chǎn)開發(fā)活動的土是進行房地產(chǎn)開發(fā)活動的土地,是依法取得土地使用權,進行投資開發(fā)建設基地,是依法取得土地使用

5、權,進行投資開發(fā)建設基礎設施和房屋的國有土地。礎設施和房屋的國有土地。 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法第第2 2條第條第3 3款規(guī)定款規(guī)定.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地7.2.2 7.2.2 土地使用權有償出讓制度土地使用權有償出讓制度 1 1土地使用權有償出讓的概念及特征土地使用權有償出讓的概念及特征 土地使用權有償出讓:土地使用權有償出讓:是指國家將國有土地使是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。者向國家支付土地使用權出讓金的行為。.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用

6、地 2. 2. 土地使用權有償出讓的雙方的權利與義務土地使用權有償出讓的雙方的權利與義務 土地使用權受讓方所享有的權利土地使用權受讓方所享有的權利 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 土地使用權受讓方所承擔的義務土地使用權受讓方所承擔的義務 土地使用權出讓方所享有的權利土地使用權出讓方所享有的權利 土地使用權出讓方所承擔的義務土地使用權出讓方所承擔的義務.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地 3 3土地使用權出讓的批準權限及補償土地使用權出讓的批準權限及補償 土地使用權出讓,由市、縣人民政府有計劃、土地使用權出讓,由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進

7、行。有步驟地進行。 4 4國家對土地使用權出讓宏觀調(diào)控和實行總量控國家對土地使用權出讓宏觀調(diào)控和實行總量控制制 土地使用權出讓必須符合土土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地 5 5土地使用權出讓最高年限的規(guī)定土地使用權出讓最高年限的規(guī)定 土地使用權出讓最高年限土地使用權出讓最高年限: :中華人民共和國城中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十三條第十三條規(guī)定規(guī)定.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地7.2.3 7.2.3

8、 土地使用權出讓的方式土地使用權出讓的方式 土地使用權出讓,可以采取土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙拍賣、招標或者雙方協(xié)議方協(xié)議的方式。的方式。 .7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地7.2.4 7.2.4 土地使用權出讓合同土地使用權出讓合同 1 1土地使用權出讓合同的概念土地使用權出讓合同的概念 土地使用權出讓合同土地使用權出讓合同: :是指市、縣人民政府土是指市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者之間,就出讓城市國有土地管理部門與土地使用者之間,就出讓城市國有土地使用權所達到的明確相互之間權利義務關系的協(xié)地使用權所達到的明確相互之間權利義務關系的協(xié)議。議。.7.2 7.2

9、 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地 土地使用權出讓合同分為三種類型:土地使用權出讓合同分為三種類型: (1 1)宗地出讓合同)宗地出讓合同 (2 2)成片開發(fā)土地出讓合同)成片開發(fā)土地出讓合同 (3 3)劃撥土地使用權補辦出讓合同)劃撥土地使用權補辦出讓合同.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地 2 2土地使用權出讓合同的主要內(nèi)容土地使用權出讓合同的主要內(nèi)容 土地使用權出讓合同的內(nèi)容土地使用權出讓合同的內(nèi)容: :是指合同當事人是指合同當事人用以確定關于土地使用權出讓中雙方權利和義務的用以確定關于土地使用權出讓中雙方權利和義務的各項條款。各項條款。 3 3土地使用權的終止與續(xù)期土地使用權的終

10、止與續(xù)期.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地7.2.5 7.2.5 土地使用權劃撥土地使用權劃撥 1 1土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥的概念 土地使用權劃撥土地使用權劃撥: :是指縣級以上人民政府依法是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用者使用的行為。.7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地 2 2土地使用權劃撥的范圍土地使用權劃撥的范圍 (1 1)國家機關用地和軍事用地;)國家機關用

11、地和軍事用地; (2 2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地; (3 3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;用地; (4 4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。.7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)7.3.1 7.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 1 1房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā): :是指在依法取得國有土地使用權是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為,它包括的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為,它包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)和房屋開發(fā)。.

12、7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)7.3.1 7.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 1 1房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā): :是指在依法取得國有土地使用權是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為,它包括的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為,它包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)和房屋開發(fā)。.7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 2 2房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)的特點 (1 1)房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動,綜合性強)房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動,綜合性強 (2 2)房地產(chǎn)開發(fā)投資大,風險大)房地產(chǎn)開發(fā)投資大,風險大 (3 3)房地產(chǎn)開發(fā)周期較長)房地產(chǎn)開發(fā)

13、周期較長 (4 4)政策性強)政策性強.7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 3 3房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)的原則 (1 1)嚴格城市規(guī)劃的原則)嚴格城市規(guī)劃的原則 (2 2)堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng))堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則一的原則 (3 3)必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、)必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設配套建設 .7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)7.3.2 7.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的條件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè): :是指以營利為目的,從事房是指以營利為目的,

14、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織,包括房地產(chǎn)開發(fā)的專地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織,包括房地產(chǎn)開發(fā)的專營企業(yè)和兼營企業(yè)。營企業(yè)和兼營企業(yè)。.7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)2 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定將房地產(chǎn)開將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四四個等級。發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四四個等級。 .7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)7.3.3 7.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理: :是指人民政府對房地產(chǎn)是指人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、設計到竣工驗收的全程管理。開

15、發(fā)項目從立項、設計到竣工驗收的全程管理。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 7.4.1 7.4.1 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 1 1房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易的概念 狹義的房地產(chǎn)交易狹義的房地產(chǎn)交易: :是指當事人之間進行的房是指當事人之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。 廣義的房地產(chǎn)交易廣義的房地產(chǎn)交易: :是指當事人之間不僅進行是指當事人之間不僅進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為,還包括與房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為,還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關系的房地產(chǎn)價格的確定、地產(chǎn)交易行

16、為有著密切關系的房地產(chǎn)價格的確定、房地產(chǎn)交易的中介服務等。房地產(chǎn)交易的中介服務等。.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 2 2房地產(chǎn)交易的一般原則房地產(chǎn)交易的一般原則 (1 1)房地產(chǎn)交易時權屬不可分離的原則)房地產(chǎn)交易時權屬不可分離的原則 (2 2)房地產(chǎn)價格評估的原則)房地產(chǎn)價格評估的原則 (3 3)房地產(chǎn)成交價格申報的原則)房地產(chǎn)成交價格申報的原則 (4 4)房地產(chǎn)交易行為要式性的原則)房地產(chǎn)交易行為要式性的原則 .7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易7.4.2 7.4.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: :是指房地產(chǎn)權利人通過買賣

17、、贈是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 2 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 以出讓方式取得土地使用權以出讓方式取得土地使用權 以劃撥方式取得土地使用權的以劃撥方式取得土地使用權的 .7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 3 3房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形 4 4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 5 5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易7.4.37.4.3商品房銷售商品房銷售 商品房預售和商品房現(xiàn)房銷售商品房預售和商品房現(xiàn)房銷

18、售 商品房預售商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為?;蚍績r款的行為。 .7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將已是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將已經(jīng)建設的房屋出售給承購人,由承購人支付房價款經(jīng)建設的房屋出售給承購人,由承購人支付房價款的行為。的行為。.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 1 1商品房預售商品房預售 商品房預售的條件商品房預售的條件 商品房預售的行為商品房預售的行為.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交

19、易 2 2商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售 商品房現(xiàn)房銷售的條件商品房現(xiàn)房銷售的條件 商品房現(xiàn)房銷售的行為商品房現(xiàn)房銷售的行為 商品房現(xiàn)房銷售的價格商品房現(xiàn)房銷售的價格 商品房買賣合同商品房買賣合同.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易7.4.47.4.4房屋租賃房屋租賃 1 1房屋租賃的概念房屋租賃的概念 房屋租賃:房屋租賃:是指房屋所有權人作為出租人將其是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。金的行為。 按房屋所有權不同可分為公房租賃和私房租賃。按房屋所有權不同可分為公房租賃和私房租賃。.7.4 7.4 房

20、地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 2 2房屋租賃的范圍房屋租賃的范圍 3 3房屋租賃合同房屋租賃合同 4 4租賃雙方的主要權利和義務租賃雙方的主要權利和義務.7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易7.4.57.4.5房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 1 1房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押:房地產(chǎn)抵押:是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以行為,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。.7.4

21、7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 2 2房地產(chǎn)抵押的范圍房地產(chǎn)抵押的范圍 3 3房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同 4 4房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記 5 5房地產(chǎn)抵押人和抵押權人的權利和義務房地產(chǎn)抵押人和抵押權人的權利和義務 6 6抵押權的實現(xiàn)抵押權的實現(xiàn).7.4 7.4 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易7.4.67.4.6房地產(chǎn)中介服務機構房地產(chǎn)中介服務機構 1 1房地產(chǎn)中介服務機構房地產(chǎn)中介服務機構 房地產(chǎn)中介服務機構房地產(chǎn)中介服務機構: :是指在房地產(chǎn)市場上為是指在房地產(chǎn)市場上為從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易等活動的主體提供咨從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易等活動的主體提供咨詢、經(jīng)紀和評估等業(yè)務服務的機構。詢、經(jīng)紀和

22、評估等業(yè)務服務的機構。 房地產(chǎn)中介服務機構成立的條件房地產(chǎn)中介服務機構成立的條件.7.57.5 房地產(chǎn)權屬登記管理房地產(chǎn)權屬登記管理7.5.1 7.5.1 房地產(chǎn)權屬登記制度房地產(chǎn)權屬登記制度 房地產(chǎn)權屬登記房地產(chǎn)權屬登記: :是指法律授權的權威機構依是指法律授權的權威機構依法對房地產(chǎn)的權屬現(xiàn)狀及變更予以確認的一項重要法對房地產(chǎn)的權屬現(xiàn)狀及變更予以確認的一項重要活動,它包括了土地使用權和房屋所有權以及由上活動,它包括了土地使用權和房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房地產(chǎn)他項權利進行述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房地產(chǎn)他項權利進行的登記。的登記。.7.57.5 房地產(chǎn)權屬登記管理房地產(chǎn)權屬登記管理7.

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