房地產(chǎn)公司目標(biāo)管理與績(jī)效考核體系(精)

1、房地產(chǎn)公司目標(biāo)管理與績(jī)效考核體系2005-1-14【摘要】房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)下屬子公司的管理應(yīng)該以目標(biāo)管理為核心。建立統(tǒng)一的 適用于各房地產(chǎn)子公司和項(xiàng)目的績(jī)效考核體系是至關(guān)重要的，這套考核體系包括項(xiàng) 目考核與年度考核兩部分，以項(xiàng)目考核為主體，以年度考核對(duì)項(xiàng)目考核的總體目標(biāo)進(jìn) 行分解、細(xì)化和調(diào)整，從而形成一套完整、高效的目標(biāo)管理模式。房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展 ，項(xiàng)目公司 越來越多，勢(shì)必加大集團(tuán)公司的管理半徑，增加管理的難度，這就有可能造成邊際投資 效益的下降。因此，如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)子公司的管理，正日益成為擺在大型企業(yè)集團(tuán) 面前一個(gè)非常緊迫和現(xiàn)實(shí)的課題。一般來說，單一的

2、房地產(chǎn)集團(tuán)通常由總裁辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、工程部等職能部門聯(lián)合成立集團(tuán)目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)下屬全資和絕對(duì)控股的子公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置與考核。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)更多地是 成立事業(yè)部”這樣的相對(duì)獨(dú)立的部門，采取模擬企業(yè)化運(yùn)作，對(duì)下屬所有房地產(chǎn)類子 公司統(tǒng)一管理。在這兩種模式中，集團(tuán)和下屬公司均以資產(chǎn)為紐帶建立法人治理結(jié) 構(gòu)和各種內(nèi)部控制制度，相互間形成合理分工：集團(tuán)總部作為決策中心、信息中心、 融資中心行使管理職能，各下屬子公司作為經(jīng)營(yíng)實(shí)體則是成本控制中心、服務(wù)中心 和利潤(rùn)中心。為了貫徹集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略，充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目公司的積極性，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要 素的最佳配置，從而促進(jìn)房地

3、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的圓滿實(shí)現(xiàn)，就需要制訂專門的 房地產(chǎn)子 公司管理辦法”并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為中心的責(zé)任考核體系。考核體系主要由項(xiàng)目考核和年度考核兩部分組成，績(jī)效的考核與獎(jiǎng)勵(lì)以項(xiàng)目考 核為準(zhǔn)。年度考核只是對(duì)項(xiàng)目考核目標(biāo)的分解，它以事先責(zé)成子公司總經(jīng)理在工資 總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團(tuán)根據(jù)其年度目標(biāo)完成情況決定是否返還和 返還比例作為獎(jiǎng)懲的主要手段。、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司成立、宗地的規(guī)劃指標(biāo)確定以后，以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告確定的開發(fā)進(jìn)度與收益測(cè)算為基礎(chǔ)，集團(tuán)事業(yè)部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行 統(tǒng)一設(shè)定。目標(biāo)主要包括利潤(rùn)目標(biāo)和開發(fā)進(jìn)度兩部分。1、與利潤(rùn)目標(biāo)相關(guān)的指標(biāo)包括：

4、規(guī)劃指標(biāo)：包括凈用地、全部和分項(xiàng)建筑面積等； 成本費(fèi)用：根據(jù)會(huì)計(jì)科目設(shè)置，含土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè) 施費(fèi)、建安造價(jià)、期間費(fèi)用六部分。需要指出的是 ，不可預(yù)見費(fèi)雖然在做項(xiàng)目可行 性研究時(shí)是必要的，但在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核中不宜作為單獨(dú)的成本科目 ； 利潤(rùn)目標(biāo)：包括平均售價(jià)、分項(xiàng)收入、凈利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)。2、與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)包括： 土地權(quán)證辦理； 拆遷安置； 方案設(shè)計(jì)； 報(bào)批報(bào)建； 營(yíng)銷策劃； 工程建設(shè)； 物業(yè)管理。3、項(xiàng)目的考核在決算后進(jìn)行，方法是： 以凈利潤(rùn)”指標(biāo)為核心，其數(shù)值不得低于項(xiàng)目考核書所列的目標(biāo)（但考慮到項(xiàng) 目開發(fā)往往是跨年度的，期間可能發(fā)生影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

5、完成結(jié)果的重大情況 ，因此, 每年集團(tuán)可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)做出調(diào)整 ，最終的考核指標(biāo)即以項(xiàng)目每年 的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相加后確定。超出凈利潤(rùn)”目標(biāo)的部分，集團(tuán)給予子公司一定比例 作為獎(jiǎng)金。 為防止出現(xiàn)利潤(rùn)與成本不同步增長(zhǎng)的情況，項(xiàng)目的 凈利潤(rùn)”指標(biāo)必須以項(xiàng)目 考核書確定的 成本利潤(rùn)率”為參照，成本利潤(rùn)率每下降1%,超出凈利潤(rùn)部分的獎(jiǎng)勵(lì)比 例下調(diào)1%。 對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以辦理完畢 98%以上業(yè)主的入住手續(xù)為準(zhǔn)，每遲延10天， 超出凈利潤(rùn)部分的獎(jiǎng)勵(lì)比例下調(diào)1%。 在完成凈利潤(rùn)”指標(biāo)的前提下，如果子公司通過努力積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策,使項(xiàng)目稅費(fèi)與正常情況及同類項(xiàng)目相比得到較大減免的 ；或者子公司通

6、過努力，使 主要的成本科目實(shí)際發(fā)生額與考核指標(biāo)及同類項(xiàng)目相比確有明顯下降的，經(jīng)查證屬實(shí)，按減免或下降額的一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)（但為此所產(chǎn)生的招待公關(guān)等費(fèi)用應(yīng)計(jì)入成 本費(fèi)用總額，列入當(dāng)年的年度考核。二、年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核以企業(yè)的每一個(gè)會(huì)計(jì)年度為期，根據(jù)項(xiàng)目考核書的要求和確立的指標(biāo)，還需要對(duì) 子公司進(jìn)行年度考核。為建立科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，強(qiáng)化激勵(lì)手段，考核結(jié)果與子公司的 利益分配掛鉤。事業(yè)部責(zé)成子公司總經(jīng)理將本年度工資總額中除按月發(fā)放以外的部分扣存（約占3040%,然后在年終時(shí)根據(jù)考核結(jié)果決定是否返還年薪及其額度。年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)由經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和綜合管理指標(biāo)兩部分組成 ，滿分100分。其中經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)占70%綜合

7、管理指標(biāo)占30%。兩者的考核均實(shí)行百分制，在對(duì)每項(xiàng)指標(biāo)逐一考 核評(píng)分，累計(jì)所得分?jǐn)?shù)后乘以各自權(quán)數(shù)即為該公司當(dāng)年兩種指標(biāo)考核的最終得分。 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核分兩期進(jìn)行：中期預(yù)核：在第三季度對(duì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行中 期審核；年度考核:次年1月對(duì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行年度審核。獎(jiǎng)懲以年度考核為 準(zhǔn)。年度考核完成后，由事業(yè)部牽頭成立的目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)財(cái)務(wù)內(nèi)審 制度負(fù)責(zé)審核，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署審核報(bào)告后，核發(fā)被扣存年薪。1、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)及考核年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)主要包括銷售收入和管理費(fèi)用指標(biāo)。其中工資總額、招待費(fèi)兩項(xiàng) 彈性較大的科目單獨(dú)列出。其他的項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用列入綜合管理目標(biāo)作專項(xiàng)考 核?？己朔种档挠?jì)算方法是：

8、 成本費(fèi)用總額和成本費(fèi)用率采取雙向控制、統(tǒng)配使用，可支配費(fèi)用隨收入增 減而增減。如：某年的管理費(fèi)用指標(biāo)245萬元敏入指標(biāo)6200萬元X100%=當(dāng)年的成 本費(fèi)用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以 經(jīng)營(yíng) 收入為核心，成本控制為調(diào)節(jié)因素”為考核分值的原則。 經(jīng)營(yíng)收入的考核辦法為：以各項(xiàng)實(shí)際完成收入的數(shù)值除以各項(xiàng)核定指標(biāo)再乘 以各項(xiàng)收入占總收入的權(quán)數(shù)，得出此項(xiàng)收入的考核分值。經(jīng)營(yíng)收入考核值為各項(xiàng)收 入的考核分值累加數(shù)。設(shè)定：Ai為實(shí)際收入；Bi為經(jīng)營(yíng)指標(biāo)數(shù),i為權(quán)數(shù)，則經(jīng)營(yíng)收入分 值為:藝 Ai/Bi x i x 100% 計(jì)算出經(jīng)營(yíng)收入的考核分后，以實(shí)際完成的

9、經(jīng)營(yíng)收入（工Ai為基數(shù)乘以核定的 費(fèi)用率，得出實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用（用B表示,再將實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用（用a表 示除以實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用（B以100減去,即為成本費(fèi)用指標(biāo)考核得分。 設(shè)定：a為實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，功實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用，則成本費(fèi)用指標(biāo)考核 得值為：100-a / BX100 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的總分值為：工Ai/Bi x i X+（000- a / Bx 100 x 70%2、綜合管理目標(biāo)及考核綜合管理目標(biāo)考核為：根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營(yíng)情況，按滿分100分設(shè)定各項(xiàng)管理 工作的內(nèi)容、分值與考核辦法，由集團(tuán)事業(yè)部會(huì)同集團(tuán)相關(guān)職能部門根據(jù)對(duì)子公司 的檢查記錄進(jìn)行評(píng)分。其內(nèi)容主要有： 項(xiàng)

10、目工程進(jìn)度：重要的進(jìn)度目標(biāo)，每項(xiàng)每遲延若干天扣一定的分?jǐn)?shù) 財(cái)務(wù)管理：包括自主融資額不得低于多少、財(cái)務(wù)紀(jì)律、預(yù)算編制與執(zhí)行情 況、前面所說的專項(xiàng)費(fèi)用控制等等。 綜合管理：包括集團(tuán)勞動(dòng)人事制度執(zhí)行情況、員工培訓(xùn)、信息溝通、規(guī)劃設(shè) 計(jì)和營(yíng)銷方案等重大事項(xiàng)的及時(shí)上報(bào)審批、合同管理、文件、車輛、檔案、物資、 保密等事項(xiàng)的管理等等。 安全管理：有健全的安全管理機(jī)構(gòu)與制度、不發(fā)生民事轉(zhuǎn)刑事案件和非正常 死亡、無重大職工人身安全、盜竊、火災(zāi)等事故。 品牌建設(shè)：包括認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)的CIS系統(tǒng)、爭(zhēng)創(chuàng)統(tǒng)一的集團(tuán)房產(chǎn)品牌、業(yè)主 投訴率控制在一定數(shù)值以內(nèi)等等； 土地儲(chǔ)備：積極在項(xiàng)目所在地和周邊進(jìn)行新項(xiàng)目的考察調(diào)研、爭(zhēng)取在

11、一定的 時(shí)間內(nèi)有新的項(xiàng)目簽約。3、獎(jiǎng)懲辦法 總分70分以下:原扣存年薪不予發(fā)還。 7090分:得分每增加1分，返還5%原扣存年薪。 90分以上:全額發(fā)還被扣存年薪并發(fā)放獎(jiǎng)金，但獎(jiǎng)金在年終時(shí)不發(fā)放，而是根據(jù) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核書的規(guī)定，在項(xiàng)目決算后統(tǒng)一考核發(fā)放。三、經(jīng)營(yíng)授權(quán)在現(xiàn)代企業(yè)管理的 委托一代理”關(guān)系中，權(quán)力和責(zé)任應(yīng)該是對(duì)等的。因此，集團(tuán) 事業(yè)部對(duì)下屬房地產(chǎn)子公司的管理堅(jiān)持宏觀監(jiān)控、微觀放開”的原則。簡(jiǎn)單地說，事業(yè)部主要通過預(yù)算控制等手段加強(qiáng)宏觀監(jiān)控，但對(duì)被考核方的諸多微觀指標(biāo)不作 具體考核。同時(shí)，對(duì)考核目標(biāo)的責(zé)任人一一子公司的總經(jīng)理賦予下列權(quán)限：1、擁有結(jié)合各自實(shí)際情況制訂年度、季度、月度等各類經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及專項(xiàng)促銷 活動(dòng)、報(bào)經(jīng)集團(tuán)審批同意后執(zhí)行，并要求集團(tuán)各相關(guān)職能部門給予配合的權(quán)力。2、 擁有授權(quán)經(jīng)營(yíng)的子公司資產(chǎn)管理權(quán)和預(yù)算計(jì)劃內(nèi)資金的使用權(quán)（流動(dòng)資金的 調(diào)度、公司制度明確規(guī)定未授權(quán)的除外。3、擁有子公司內(nèi)部人事任免權(quán)和調(diào)配權(quán)（由集團(tuán)任免的人事及子公司間調(diào)配的 除外。4、擁有子公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、調(diào)整或撤并權(quán)。5、擁有對(duì)子公司內(nèi)部員工進(jìn)行考核、獎(jiǎng)懲和經(jīng)濟(jì)分配的權(quán)力。6擁有集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度及集團(tuán)總裁授予的其它權(quán)力。四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的調(diào)整為確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核的嚴(yán)肅性和科學(xué)性，目標(biāo)本身的設(shè)置應(yīng)該是剛性的，考核期