防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考

1、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考摘要：美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和衰退歷程顯示：一旦 國家大力推行緊縮性宏觀調(diào)控政策，便容易推動(dòng)個(gè)人住房貸 款市場(chǎng)由繁榮走向蕭條，而原本在繁榮期掩蓋起來的危機(jī)就 會(huì)在這一時(shí)期充分暴露。近幾年，國內(nèi)銀行業(yè)把個(gè)人住房貸 款視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并積極搶占個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，但與 此同時(shí)大都忽視了風(fēng)險(xiǎn)防范。隨著時(shí)間的推移和國家宏觀調(diào) 控力度的加大，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)正日漸浮出水面。為防 范危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大，需要加快建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估及個(gè) 人征信系統(tǒng)；盡快推動(dòng)住房按揭貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展；建 立存款保險(xiǎn)制度，變隱性保險(xiǎn)為顯性保險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；個(gè)人住房貸款市場(chǎng)；風(fēng)險(xiǎn)防范中圖分類號(hào)：

2、F239.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1005-2674(2008)12-0061-03一、美國金融危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的警示2007 年 4 月，美國次貸危機(jī)爆發(fā)， 由于大量次級(jí)抵押貸 款的違約，銀行壞帳急劇增加，許多專門從事次貸抵押業(yè)務(wù) 的貸款公司也遭到重創(chuàng)。隨著危機(jī)的進(jìn)一步加劇，次貸風(fēng)暴 迅速蔓延至世界主要國家。全球經(jīng)濟(jì)體普遍調(diào)低了增長預(yù) 期，雖然隨后美聯(lián)儲(chǔ)采取了包括降息在內(nèi)的多種調(diào)控措施， 但次貸風(fēng)暴似乎并未因此而減弱，金融恐慌更是由單一的次 貸領(lǐng)域向其他領(lǐng)域迅速擴(kuò)展。就金融危機(jī)對(duì)中國的影響而 言，直接影響和短期影響比較容易被觀測(cè)，其影響程度也相 對(duì)有限。但就其帶來的間接影響和長期

3、連帶效應(yīng)看，其作用 不可忽視。在經(jīng)歷了上世紀(jì) 90 年代的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂、 2001 年的 “9?11”事件以后，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了衰退的預(yù)期。美聯(lián)儲(chǔ)為 了避免經(jīng)濟(jì)衰退和通貨緊縮，刺激經(jīng)濟(jì)增長，于 2003 年 6 月將聯(lián)邦基金利率大幅下調(diào)至 1。這一劑貨幣政策的猛藥， 有效促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的升溫。在降息的同時(shí)，美國國會(huì)為了扶持 次級(jí)貸款者購房需求而制定了相關(guān)立法。這樣一來，降息與 法律扶持直接使得房地產(chǎn)開發(fā)商很容易獲得低成本的銀行 貸款，另一方面購房者又很輕易地在政策保護(hù)下獲得購房貸 款，而且在房?jī)r(jià)不斷持續(xù)上漲的背景下又不必過多考慮還款 問題。在這樣一個(gè)紅火的景象中，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房 地產(chǎn)商贏利

4、了，購房者似乎也得到了實(shí)惠，銀行的貸款看似 也沒有風(fēng)險(xiǎn)，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)也跟著“沾光” 。這是 一個(gè)大家都滿意，大家都盈利的局面。就在房地產(chǎn)被各方炒 得熱火朝天的時(shí)候，有人開始擔(dān)心美國經(jīng)濟(jì)是否出現(xiàn)過熱的 問題，美聯(lián)儲(chǔ)開始考慮加息。而新一輪加息的直接結(jié)果是房 價(jià)開始波動(dòng)并隨后持續(xù)走低，幾年來由房地產(chǎn)價(jià)格上漲吹起 來的經(jīng)濟(jì)泡沫終于出現(xiàn)了裂痕。房?jī)r(jià)走低制約了次貸者的還 款能力，還款出現(xiàn)資金斷鏈，產(chǎn)生次貸危機(jī)并擴(kuò)展到信用市 場(chǎng)，結(jié)果造成整個(gè)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩。從美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和衰退歷程中，我們可以看出 個(gè)人住房貸款市場(chǎng)景氣度對(duì)國家宏觀調(diào)控的敏感性較高。一 旦國家大力推行緊縮性宏觀調(diào)控政策，便會(huì)推

5、動(dòng)個(gè)人住房貸 款市場(chǎng)由繁榮走向蕭條，而原本在繁榮期掩蓋起來的危機(jī)就 會(huì)在這一時(shí)期充分暴露，從而影響商業(yè)銀行乃至國家金融體 系的穩(wěn)定。近幾年，國內(nèi)銀行業(yè)把個(gè)人住房貸款視為銀行的 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極搶占個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的同時(shí)，大都忽視了 風(fēng)險(xiǎn)防范。然而，從美國次貸危機(jī)的例子可以看出，個(gè)人住 房貸款實(shí)際上是一種風(fēng)險(xiǎn)較高且風(fēng)險(xiǎn)隱蔽性較強(qiáng)的貸款。隨 著時(shí)間的推移和國家宏觀調(diào)控力度的加大，個(gè)人住房貸款的 風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)浮出水面。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著特殊風(fēng)險(xiǎn)。第一，我國房地產(chǎn) 業(yè)長期實(shí)行預(yù)售制度。不可否認(rèn)預(yù)售制度對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的巨大推動(dòng)作用，但是很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題源于房屋 預(yù)售制度。預(yù)售制度的存在，助長了

6、投機(jī)因素。一些房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”。在土建時(shí)，讓建筑承包商帶資墊 付，將成本進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁；在取得預(yù)售許可證時(shí)，先收取定金、 預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款，將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。在房屋 預(yù)售制度下，一方面，消費(fèi)者要為開發(fā)商承擔(dān)一部分成本， 比如利息和保費(fèi)；另一方面，消費(fèi)者購房只能根據(jù)開發(fā)商的 承諾作出決定，主動(dòng)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商 不兌現(xiàn)約定， 或者不完全兌現(xiàn)， 消費(fèi)者的權(quán)益就將受到侵害。 第二，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著地價(jià)房?jī)r(jià)倒掛、 過分投資“預(yù) 期”的問題。拿地多少成為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的決定力量，單 位土地的市值也成為預(yù)測(cè)房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要 依據(jù)。在此形勢(shì)下， “房賣得好

7、不如地囤得好” 。土地樓板價(jià) 甚至高過現(xiàn)售市場(chǎng)房?jī)r(jià)，這種“面粉比面包貴”的“倒掛” 現(xiàn)象成為專家和房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“泡沫”的最大擔(dān)憂之一。 第三，商業(yè)銀行面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)。我國的商業(yè)銀行既為房地產(chǎn) 開發(fā)商建房提供貸款，又為購房者提供個(gè)人住房按揭貸款， 承擔(dān)著來自開發(fā)商與個(gè)人住房抵押貸款借款人的雙重風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)預(yù)售制度不僅導(dǎo)致了頻繁的侵權(quán)行為，更大大提高了 商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來開發(fā)商的自有資金 逐年下降。房企對(duì)銀行貸款的依存度越來越高，給銀行業(yè)帶 來了巨大風(fēng)險(xiǎn)：其一，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā) 建設(shè)，等于將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，一旦房?jī)r(jià) 走低，銀行隨時(shí)面臨危機(jī)；其二，

8、個(gè)別小開發(fā)商攜銀行貸款 和預(yù)售房款潛逃，也會(huì)給銀行造成損失。一向被各大銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房按揭貸款，也 已出現(xiàn)不良苗頭。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2007 年上半年居民戶貸款 同比增加 25.7，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民幣貸款同比 16.5的增速， 住房貸款供需兩旺，但背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻令人十分擔(dān)憂。北京與上海兩地的家庭平均負(fù)債率，已分別高達(dá)120 %150。從 2004 年至 2006 年 9 月末，上海中資銀行個(gè)人房 貸平均不良率在兩年多的時(shí)間里上升了 7 倍多，商業(yè)性房貸 逾期違約率上升 10倍。2005年1 月1 日實(shí)施的最高人民 法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 中，明確規(guī)定：

9、“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的 居住房屋，不得拍賣、變賣或抵押。 ”這就給銀行提出了一 個(gè)嚴(yán)峻問題：自住型住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦貸款人停 止還款銀行將無法處置變現(xiàn)。因此，考慮到現(xiàn)實(shí)中的資金回 收難度，自住型住房抵押對(duì)銀行的保障作用大打折扣，一旦 房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向?qū)τ谡麄€(gè)銀行業(yè)無疑是一場(chǎng)災(zāi)難。除此以外，不能 忽視的是由于流動(dòng)性過剩，越來越多的人把錢投到了房市， 投機(jī)行為產(chǎn)生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出 國際警戒線。高空置率不僅造成了資源的浪費(fèi)，更是為金融 危機(jī)埋下伏筆。二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防范1 加快建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估及個(gè)人征信系統(tǒng) 完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)

10、新的基石。缺乏 最基本的個(gè)人信用征集體系。將造成風(fēng)險(xiǎn)控制手段的局限、 目標(biāo)市場(chǎng)劃分不清、對(duì)借款人約束力不夠等問題。雖然目前 上海等少數(shù)城市開始進(jìn)行個(gè)人征信的試點(diǎn)工作，但就全國而 言，這項(xiàng)工作的進(jìn)展依舊緩慢，亟待加強(qiáng)。美國次貸危機(jī)的 爆發(fā)源于原始資產(chǎn)池中次級(jí)貸款者的大量違約，通過對(duì)貸款 構(gòu)成要素的比較可知，中國的住房貸款申請(qǐng)人多數(shù)具有相當(dāng) 的還款能力，能在一定程度上抵制違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但更值 得引起注意的是中國個(gè)人信用評(píng)價(jià)制度的缺失，貸款機(jī)構(gòu)和 借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，加快建設(shè)中國的個(gè)人 征信系統(tǒng)迫在眉睫。現(xiàn)實(shí)的情況 是，商業(yè)銀行普遍把房 地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，為了爭(zhēng)取

11、更多的 市場(chǎng)份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法 來降低貸款標(biāo)準(zhǔn)、減少審查步驟、放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影 響銀行資產(chǎn)安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2006 年有關(guān)部門對(duì) 16 個(gè)城市的 住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均 22.31 的借款人辦理貸款時(shí) 未曾與銀行直接見面。北京、杭州、廣州等城市，該比例分 別高達(dá) 35.4、 32.83和 32.2。甚至于產(chǎn)生未經(jīng)批準(zhǔn)，擅 自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。2 盡快推動(dòng)住房按揭貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展 資產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品是一把“雙刃劍” ， 它既可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn)，又可能不斷孕育更大的風(fēng)險(xiǎn)。但是 我們不能因?yàn)樗呢?fù)面效應(yīng)止步不前，而是應(yīng)該盡快推

12、動(dòng)住 房按揭貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展，避免房貸風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀 行體系；同時(shí)使銀行回籠大量資金，以解決當(dāng)前存在的“短 存長貸”問題。另一方面，在推行資產(chǎn)證券化的過程中要以 原生資產(chǎn)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，選擇銀行的優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行證券化，加 強(qiáng)信息披露，注意掌握規(guī)律，做到趨利避害。2005 年 12 月 15 日，中國建設(shè)銀行推出了國內(nèi)首個(gè)住房 抵押貸款證券化產(chǎn)品。經(jīng)過兩年的發(fā)展，與龐大的個(gè)人按揭 貸款余額相比，個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品市場(chǎng)的規(guī)模仍 然太小，根本無法適應(yīng)龐大的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí) 市場(chǎng)的需要。由于資產(chǎn)證券化提供的流動(dòng)性占比很小，我國 的個(gè)人住房抵押貸款的資金主要來源仍然是居民的銀行存 款。

13、一旦長期居高的儲(chǔ)蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金 短缺危機(jī)。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券， 引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，并減少風(fēng) 險(xiǎn)積聚。問題的關(guān)鍵在于如何結(jié)合我國國情，選擇適合我國 的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙， 使住房抵押貸款證券化能在其一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上合理 運(yùn)作和健康發(fā)展。國家應(yīng)委托證監(jiān)會(huì)協(xié)同各有關(guān)部門制定出 有利于整體法律環(huán)境建設(shè)的相關(guān)制度，建立信用擔(dān)保機(jī)制， 完善現(xiàn)行可變利率抵押貸款，提高信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)信任 度，加強(qiáng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、協(xié)調(diào)與有效監(jiān)管。3 建立存款保險(xiǎn)制度，變隱性保險(xiǎn)為顯性保險(xiǎn)所謂存款保險(xiǎn)制度，是一個(gè)國家為了

14、保護(hù)存款人的利益 和維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定，通過法律形式建立的一種在銀行因 意外事故破產(chǎn)時(shí)進(jìn)行債務(wù)清償?shù)闹贫龋从筛骷掖婵钚越鹑?機(jī)構(gòu)交納保費(fèi)，一旦投保機(jī)構(gòu)面臨危機(jī)或破產(chǎn)，就由存款保 險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為存款人支付一定限度的存款。存款保險(xiǎn)制度是一種 為危機(jī)銀行“買單”的制度，廣義上講每個(gè)國家都有存款保 險(xiǎn)制度，即使沒有顯性的存款保險(xiǎn)制度，當(dāng)一個(gè)國家爆發(fā)大 的系統(tǒng)性銀行危機(jī)時(shí)，政府也會(huì)采取救援措施。存款保險(xiǎn)制 度目前已經(jīng)成為各國維護(hù)金融體系安全的重要手段。存款保 險(xiǎn)的作用方式并不等同于最后貸款人。最后貸款人機(jī)制的資 金主要來源于央行的再貸款，而存款保險(xiǎn)資金則來源于投保 機(jī)構(gòu)交納的保費(fèi)。設(shè)計(jì)良好的存款保險(xiǎn)制度有助

15、于維護(hù)金融 穩(wěn)定和市場(chǎng)秩序：存款保險(xiǎn)制度有利于保護(hù)存款人利益，避 免銀行擠兌，提高銀行業(yè)的信譽(yù)，實(shí)現(xiàn)金融體系穩(wěn)定；有助 于完善市場(chǎng)退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)銀行間的公平競(jìng)爭(zhēng)；有助于強(qiáng)化 金融監(jiān)管，減輕監(jiān)管機(jī)構(gòu)和公眾的負(fù)擔(dān)。在我國，中央政府對(duì)所有銀行存款提供擔(dān)保。雖然以往 國內(nèi)的銀行危機(jī)都由國家和央行作為強(qiáng)有力的后盾，但是隨 著銀行的全面改革，國有銀行已沒有百分之百的信用保障， 央行不可能再像以前那樣提供無限的再貸款供給。一旦陷入 困境，央行將獨(dú)家承擔(dān)最后貸款人和救援者的責(zé)任，這等于 把全國的信用風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸谘胄幸患疑砩?，一旦發(fā)生信用危 機(jī)，央行其實(shí)是無力擔(dān)此重任的。我國建立存款保險(xiǎn)制度已 勢(shì)在必行。在 2006 年發(fā)布的國家“十一五”規(guī)劃綱要中已 明確提出要“規(guī)范金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)退出機(jī)制，建立相應(yīng)的存款 保險(xiǎn)、投資者保護(hù)和保險(xiǎn)保障制度” ；按照 2007 年全國金融 工作會(huì)議的有關(guān)精神，加快建立存款保險(xiǎn)制度已被納入議事 日程。但是存款保險(xiǎn)制度、機(jī)構(gòu)的設(shè)立與完善并非“一朝一 夕”的事情，可以先在各商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi)部實(shí)行存款保險(xiǎn)， 或者按區(qū)域建立存款保險(xiǎn)基金，然后再向符合國際慣例、全 國集中統(tǒng)一的存款保險(xiǎn)制度過渡?！扒败囍b，后事之師” 。金融危機(jī)來勢(shì)洶洶，但也又 一次佐證了任何創(chuàng)新都要經(jīng)歷不斷的修正、探索，才能