新買房屋驗(yàn)收注意細(xì)則

1、 在逾期快兩個(gè)月的時(shí)候，我們終于接到了收房的通知。說(shuō)實(shí)話在接到樓盤工作人員的電話時(shí)，我們是既激動(dòng)又忐忑。激動(dòng)的是我們的房子終于可以見(jiàn)到廬山真面目了，忐忑的是花了這么多的銀子我們?cè)撛趺礃硬拍茉谑辗繒r(shí)能夠做到心中有數(shù)、有條有理而不是被工作人員牽著鼻子走。    到了售樓部，說(shuō)實(shí)話我很慶幸我做了功課，因?yàn)楫?dāng)天來(lái)收房的人很多，工作人員都想讓每個(gè)人趕緊簽字、趕緊交物業(yè)管理費(fèi)、趕緊拿鑰匙走人。當(dāng)時(shí)我堅(jiān)決沒(méi)有同意 簽字，而是要求一定要先驗(yàn)房然后交錢收鑰匙。在我強(qiáng)烈要求下，物業(yè)的工作人員不得不先帶我驗(yàn)了房。所以收房時(shí)感覺(jué)還是蠻有底的。    忘了說(shuō)了，我也請(qǐng)了

2、專業(yè)的驗(yàn)房師，他們真的很認(rèn)真。圖片稍后會(huì)穿上。    現(xiàn)在把我做的功課交上來(lái)，希望也能給要收房或即將收房的人一點(diǎn)點(diǎn)幫助吧。    一、收到收樓通知書或收樓電話通知時(shí)時(shí)應(yīng)考慮到 開(kāi)發(fā)商在收樓前十幾天通過(guò)掛號(hào)信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時(shí)間及須準(zhǔn)備的資料。在出門前，除了通知中要求攜帶的各種證件外，如有條件，請(qǐng)盡 量準(zhǔn)備下列物品：直角尺、卷尺、紙、筆、易貼便條、試電筆(或其他即插型小電器)、數(shù)碼相機(jī)或DV、小錘子、礦泉水等。買房,購(gòu)房【特別提示：DV 或者數(shù)碼相機(jī)最好具有日期顯示功能，以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。紙筆，則是用來(lái)記錄發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。易貼便

3、條用來(lái)寫下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地 方，以便維修人員查找。試電筆，檢查電源是否已全部接通。直角尺，量度墻身、地板是否平直。小錘子，用于檢查空鼓，如天花板、地板、窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、瓷片等， 如果敲擊的聲音有少許回響，則是有點(diǎn)問(wèn)題了，沉悶的聲音則表示過(guò)關(guān)。而礦泉水的用處在于瓶子，待所有各項(xiàng)都驗(yàn)完后，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，看地面是 否平整，去水坡度做得夠不夠?！?接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。 買家應(yīng)在收樓通知單上注明的時(shí)間（通常是天左右）內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、業(yè)

4、主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購(gòu)房合同等）到指定 單位（樓盤現(xiàn)場(chǎng)）辦理收樓入住手續(xù)。收樓注意事項(xiàng)：1.要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多 。2.收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3.有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn)4. 若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)】通常開(kāi)發(fā)商會(huì)與入住通知 單一并寄發(fā)給業(yè)主一份繳費(fèi)通知單，辦理

5、入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用都有詳細(xì)說(shuō)明。交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費(fèi)房屋的公共維修基金是您應(yīng)該繳納的費(fèi) 用。即使您信不過(guò)開(kāi)發(fā)商，也千萬(wàn)要認(rèn)識(shí)到，這占到總房款2%的公共維修基金只是開(kāi)發(fā)商替ZF代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費(fèi)用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員 會(huì)后交給咱們業(yè)主自己支配的，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)動(dòng)用。還有，在入住以前，您必須先交納13個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)(也可以看做是物業(yè)管理押金)，讓物業(yè)管理公司 能夠有一個(gè)管理資金的充分流動(dòng)，在未來(lái)的這幾個(gè)月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費(fèi)用。交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準(zhǔn)備。契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候 才交納的，但開(kāi)發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照

6、國(guó)家有關(guān)規(guī)定，買房人在買房之后應(yīng)向ZF交納總房款1.5%的契稅(2008年十一月份以 后)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)代收代繳二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1.竣工驗(yàn)收備案表 最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。 竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī) 定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“

7、黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2.住宅質(zhì)量保證書是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3.住宅使用說(shuō)明書是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。4.建筑工程質(zhì)量認(rèn)定證書5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6.實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告特別提示：1.只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件

8、給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2.建筑工程竣工驗(yàn)收備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3.對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4.如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

9、6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），要先驗(yàn)房后繳費(fèi)，按交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況，之后才繳 納入住前的相應(yīng)費(fèi)用，確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件。先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按 照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋。如果發(fā)展商非要簽字后才讓收樓，則可采取 變通方法，

10、在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣。在收樓之前一定要注意記好房子工程質(zhì)量的保修期限，在了解到各種項(xiàng)目 的保修期后，最好能與收樓時(shí)發(fā)展商交付的住宅質(zhì)量保證書的各項(xiàng)內(nèi)容逐一對(duì)照，并根據(jù)建委出具的竣工驗(yàn)收文件發(fā)出的具體日期，計(jì)算出各項(xiàng)的保修到期時(shí) 間。1.檢測(cè)房屋面積：要求開(kāi)發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。2.檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手： . 房屋本身的質(zhì)量.景

11、觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。.安裝管道、管件、門窗質(zhì)量 。特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”

12、等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。】四、收樓程序.開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先出示建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，向住戶發(fā)放住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書及各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如住戶驗(yàn)房交接表（房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容，如客廳樓板、陽(yáng)臺(tái)地面等等）與驗(yàn)收意見(jiàn)表（如樓宇驗(yàn)收記錄表）；.買家繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購(gòu)樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況；.依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓.驗(yàn)完樓后，買家