大地灣物業(yè)管理服務(wù)合同范本

1、大地灣物業(yè)管理服務(wù)合同范本第一章管理項目概況根據(jù)實際情況而定（略）第二章前期籌備大地灣物業(yè)管理有限責(zé)任公司如能簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)公司在合同簽訂后將在15天內(nèi)派管理人員冰電工，保安人員，介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強(qiáng)培訓(xùn)。為提高保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為建設(shè)單位和業(yè)主解決后顧之憂。一、建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊、有 序管理；二、依據(jù)珠海市相關(guān)文件及金夢園住宅特點制定業(yè)主公約、業(yè)主手冊、前期 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，以及員工的規(guī)章制度等。三、 協(xié)助建設(shè)單位提出樓宇公共設(shè)施，設(shè)備的整改要求。

2、四、 制定詳細(xì)的設(shè)備、（來自：設(shè)施維修、房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，水 電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃、公共照明維護(hù)計劃、監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃等。五、 規(guī)范各部門工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，合同簽定后一個月內(nèi)所有員工全部到位，并針對金夢園管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。第三章管理目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗收是搞好今后物管工作的前提條件，我司將跟進(jìn)以下項目：1、 參與整體工程的甲乙方交接驗收；2、 物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；3、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；二、業(yè)主入住管理1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

3、1、公共性服務(wù)，商戶的生活方公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)小區(qū)的整潔、環(huán)境的美化、 便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目：(1) 清潔衛(wèi)生管理；(2)綠化日常維護(hù)管理；(2) 治安管理；(3) 共用蓄水池的維護(hù)管理；(4) 水電管理；(5) 排污設(shè)施管理；(6) 道路維修管理；(7) 房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；(8) 物業(yè)檔案資料管理；(9) 車輛停放及交通秩序管理；(10) 安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；(11) 代收代交水電氣費(fèi)(移交后除外)；(12) 根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。2、特約性服務(wù)特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求 受其委托而提供的服務(wù)(1)

4、日常家居設(shè)施維修包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、 給、排水系統(tǒng)的維修等。(2) 家居清潔服務(wù)包括:清潔家私、玻璃、燈飾等。(3) 家政服務(wù)包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、保衛(wèi)等。(4) 租賃服務(wù)包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、物業(yè)估價等。四、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋管理與維修(1) 房屋完好率達(dá)到底 90%以上,樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。(2) 房屋零修及時率達(dá)到 95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，維修合格率達(dá)98%以上。(3) 代收代繳各項公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、

5、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操 作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時間達(dá)到95%以上。3、供電系統(tǒng)(1) 保證24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。(2) 限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。4、消防系統(tǒng)(1) 消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。(2) 訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。5、給排水系統(tǒng)(1) 定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境

6、的清潔衛(wèi)生，無二次污染隱患。(2) 設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。(3) 所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。(4) 遇有事故，維修人員能及時進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水，(5) 無長時間停水事故。6、空調(diào)系統(tǒng)(1)窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。7、市政公用設(shè)施管理(1) 公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。(2) 公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全。(3) 交通車車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。&綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。9、環(huán)境衛(wèi)生管理(1) 清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公

7、共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。(2) 商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。10、治安管理并實行24小時安全防范制度。（2）無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。第四章接管驗收第一節(jié)竣工驗收物業(yè)竣工驗收物業(yè)公司工作1）產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。2）技術(shù)資料（竣工圖、竣工驗收報告，綜合驗收告，設(shè)備的檢驗合格證書等）第二節(jié)物業(yè)接管驗收1、 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行 嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2、 物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收；3、 供電、給排水、衛(wèi)

8、生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；4、 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；5、落實物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍 ）。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細(xì)則與圖紙校驗到位；6、 管理處按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺 漏的，以書面形式上報開發(fā)公司，請求給予協(xié)助解決。7、 物業(yè)公司管理處按設(shè)備移交清單，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，以書面形式上報開發(fā)公司，請求給 予協(xié)助解決。& 物業(yè)公司管理處對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及

9、時督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司將查明原因，及時上報開發(fā)公司，請求盡快解決。9、抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。10接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)公司督促建筑商對存在的 問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。11、接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)簽署驗收合格憑證 ，簽發(fā)接管文件。12、 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作 即完成。第五章入伙管理第一節(jié)前期準(zhǔn)備一、入伙前準(zhǔn)備工作1、小區(qū)竣工后，政府有關(guān)部門驗收全部合格，消防系統(tǒng)須經(jīng)消防局驗收合格。2、小區(qū)管理處有固定的管理用房，并達(dá)到使用功能

10、。3、小區(qū)內(nèi)應(yīng)保證水、電二通，即擰開室內(nèi)水龍頭有水，打開電閘有電，電話、電視到戶。4、小區(qū)二次供水水質(zhì)經(jīng)防疫部門檢疫合格。5、 住宅區(qū)內(nèi)排水管道能正常使用，排水暢通無阻。6、 小區(qū)應(yīng)保證有通暢的消防環(huán)形通道，區(qū)內(nèi)道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。7、 小區(qū)應(yīng)采用通透式圍欄與外界隔離，實現(xiàn)封閉式管理。&小區(qū)內(nèi)場地平整，無堆土，對于需分階段竣工交付使用的在建工程，應(yīng)采取圍護(hù)等措施隔離。9、小區(qū)內(nèi)園林綠化應(yīng)初步完成。10、開發(fā)公司與業(yè)主簽訂的合同中對業(yè)主所承諾的項目全部兌現(xiàn)。11、 入伙前十五天向物業(yè)公司辦理樓宇接管驗收。在進(jìn)行樓宇交接時，開發(fā)公司出具住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書中的

11、質(zhì)量保修部門必須是承建商。12、設(shè)備接管驗收前需移交資料。13、 入伙前十五天，開發(fā)公司發(fā)入伙通知書，在入伙通知書中附帶物業(yè)公司的入 伙流程及客戶必須準(zhǔn)備的資料明細(xì)。14、與當(dāng)?shù)嘏沙鏊_定小區(qū)及各棟各戶門牌號。15、 與當(dāng)?shù)毓╇姟⒐┧?、有線電視、電訊、燃?xì)?、等單位?lián)系，盡可能做到在入伙當(dāng)天 就完成抄表到戶及費(fèi)用托收工作。17、完成所有入伙資料的準(zhǔn)備工作。第二節(jié)入伙準(zhǔn)備二、入伙準(zhǔn)備工作1、物業(yè)管理處在入伙前 1個月制定入伙工作計劃，該計劃中應(yīng)明確：(1) 入伙時間。(2) 負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé)。(3) 入伙手續(xù)。(4) 入伙過程中使用的文件和表格。2、 入伙工作計劃應(yīng)由管理處主任批準(zhǔn)，管理

12、處應(yīng)提前1個月向業(yè)主發(fā)出 入伙通知書, 并詳細(xì)說明：(1) 需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料。(2) 需業(yè)主填寫的表格。(3) 辦理入伙手續(xù)的程序。3、 辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場將張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識，并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦 理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主辦理各項手續(xù)。4、 審核入伙必備資料，查驗業(yè)主身份，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約， 發(fā)放住戶手冊、裝修指引等有關(guān)資料。5、發(fā)放入戶門鑰匙，引導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主收樓，收集、整理收樓單并及時送達(dá)有關(guān)單位。6、 由管理員負(fù)責(zé)，回答業(yè)主提出的有關(guān)房屋裝修的問題，發(fā)放裝修資料并做好解釋工作。二、物業(yè)公司、管理處與開發(fā)公司、施工單位在入伙接待處聯(lián)合辦公

13、，實行一條龍服務(wù)，先由開發(fā)公司為業(yè)主結(jié)清購樓手續(xù)，再由管理處辦理入伙手續(xù)，同時向業(yè)主宣傳解釋業(yè)主公 約、及有關(guān)管理規(guī)定等，做到熱情接待，處理好新業(yè)主的投訴，做到件件事事有著落，有回音， 盡最大努力使業(yè)主滿意。第六章裝修管理制度第一節(jié)裝修辦理1、客戶本人或其委托人到管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請表、裝修承諾書、防火責(zé)任書及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按表中要求逐項詳細(xì)填寫。2、客戶本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，并由施工單位指定一名防火責(zé)任人。3、 客戶會同裝修施工單位負(fù)責(zé)人備齊裝修申報材料到管理處辦理申報批手續(xù)：(1) 填好裝修申請表、裝修登記表 ；(2) 裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明復(fù)印件(加蓋公

14、司公章)；(3) 裝修項目明細(xì)表；(4) 房屋裝修施工圖(包括建筑、給排水、電氣圖等 )；(5) 裝修人員身份證復(fù)印件和1寸照片1張,負(fù)責(zé)人2張；4、 管理處主管裝修查驗申報材料齊全，受理裝修申報后，在1個工作日內(nèi)予以審批。裝修方案的審批原則如下：(1) 不能破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)；(2) 不能破壞建筑物的建筑立面；(3) 確定用電負(fù)荷；(4) 裝修方案是否符合防火要求；5、裝修方案經(jīng)審批同意后，由裝修單位負(fù)責(zé)人到管理處財務(wù)室繳清各項裝修管理費(fèi)用(詳見裝修收費(fèi)項目及繳納標(biāo)準(zhǔn))。6、 裝修單位負(fù)責(zé)人持裝修登記表、施工人員身份證復(fù)印件、1寸照片1張和蓋過財務(wù)章的收款單據(jù)到管理處辦公室辦理裝修進(jìn)場手續(xù)

15、，包括辦理施工人員裝修出入證。7、裝修人員進(jìn)場施工過程中，管理處有權(quán)進(jìn)行檢查，糾正違章,對違反裝修規(guī)定者，管理處 將酌情對施工單位或有關(guān)人員扣違約金。高空拋物者從重扣除。&若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負(fù)責(zé)人本人來管理處填表繳費(fèi)，辦理人員增補(bǔ)手續(xù)，其它人員一律不予辦理；9、 裝修竣工后，由客戶（或其授權(quán)委托人）通知管理處安排初次驗收。初次驗收通過后，由裝修單位負(fù)責(zé)人帶施工人員裝修出入證和辦證押金收據(jù)到管理處辦理退證手續(xù)、領(lǐng)取裝修出入證押金。10、 自初次驗收通過之日起十日內(nèi)安排復(fù)驗，復(fù)驗合格后，由裝修單位負(fù)責(zé)人會同客戶憑 押金收據(jù)到管理處辦理退裝修押金手續(xù)。第二節(jié)裝修規(guī)則1、 每天

16、的裝修施工時間為8:00-12:00,14:00-19:00;如在非工作時間內(nèi)施工，管理處有權(quán)責(zé)令停工，視情節(jié)輕重給予處理。2、 施工人員的行為 各裝修單位必須將管理處發(fā)出的裝修施工許可證張貼在施工現(xiàn)場,裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負(fù)責(zé)，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區(qū)逗留 嚴(yán)禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、（來自：賭博飲酒等，管理處嚴(yán)禁工人在轄區(qū)內(nèi)隨意留宿或生火。工人在進(jìn)入小區(qū)時必須配帶臨時出入證。但管理處有最終決定權(quán)批準(zhǔn)進(jìn)入與否。裝修人員嚴(yán)禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。3、 垃圾/雜物清理區(qū)裝修垃圾由管理處委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各施工單位將裝修 垃圾裝袋后，按管理處指

17、定的方式和時間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及馬路上）,違者扣裝修違約金。嚴(yán)禁高空拋物。違者將重 扣（500-1000元）,并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。4、防火責(zé)任(1)施工現(xiàn)場必須配備足夠滅火設(shè)備 ，如手提滅火器。要求每50M2建筑面積設(shè)2Kg滅火 器二個，每一施工現(xiàn)場必須配備二個滅火器。根據(jù)中華人民共和國消防條例實施細(xì)則第十條的規(guī)定，施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責(zé)任人 ，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作，確 保各項防火安全措施的落實。(3) 各施工單位要對現(xiàn)場人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工

18、人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。(4) 如發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業(yè)主按規(guī)定承擔(dān)一切 經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。(5) 施工過程中如需要動火作業(yè)，必須到管理處申請，領(lǐng)取動火許可證并做好防火準(zhǔn)備 后，方可動火作業(yè)。5、安全(1) 各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，方可進(jìn)行作業(yè)。(2) 施工用電必須嚴(yán)格執(zhí)行用電防火管理條例和規(guī)程。(3) 施工動火，一律參照重點部臨時動火審批制度，到管理處辦理動火審批手續(xù)。動火作業(yè)人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程 序和安全規(guī)定。(4) 未經(jīng)批準(zhǔn)，工地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施。不準(zhǔn)使用高瓦數(shù)燈照明。裝修工人使

19、用電器設(shè)備時，務(wù)必采取可靠的安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣電線。臨時接駁電線須保證一機(jī)一閘一個漏電開關(guān)，在施工完成后及時拆除。6、違章處理管理處每天將不定時派專人對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查，監(jiān)督裝修情況，對違規(guī)現(xiàn)象輕者現(xiàn)場即予糾正。重者管理處有權(quán)作如下處理：(1) 責(zé)令停工；(2) 責(zé)令恢復(fù)原狀；(3) 扣留工具；(4) 停水、停電；(5) 賠償經(jīng)濟(jì)損失。(6) 以上幾種處罰可同時并處。7、改/還原工程管理處保留權(quán)利要求客戶對所有裝修工程 (如該工程影響樓宇設(shè)施、結(jié)構(gòu)，或嚴(yán)重影響外 觀)進(jìn)行更改或還原，即使該工程在管理處批準(zhǔn)下已完成。 管理處發(fā)出更改通知單給客戶，客戶 須在一個月內(nèi)完成該工程，并負(fù)責(zé)一切費(fèi)用。如客戶未能在限定時間內(nèi)整改完 ，管理處有權(quán)安 排有資質(zhì)施工單位完成該項工程，所需費(fèi)用將全部由客戶承擔(dān)。8二次裝修施工全過程監(jiān)控為了保證樓房長期正常使用公司將依珠海市住宅區(qū)物業(yè)管理條例、建設(shè)部第46號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定、家庭居室裝飾裝修管理試行辦法、珠海市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法等有關(guān)法規(guī)以及前期物業(yè)管理協(xié)議、用戶手冊、業(yè)主公約執(zhí)行管 理。安全防范管