淺析按揭購房中的法律問題

1、淺析按揭購房中的法律問題摘要：按揭購房是90年代住房政策改革后興起的一種為普遍大眾所接受的購房形式。按揭購房大致分為四種情形：婚前購房，婚后取得房產(chǎn)證；婚前購房，離婚時尚未取得房產(chǎn)證；婚后按揭購房，離婚時已取得房產(chǎn)證；婚后購房，離婚時尚未取得房產(chǎn)證。在目前國家性的法律中很少有關(guān)于按揭房的規(guī)定，即使有，也少的不能滿足解決現(xiàn)實(shí)中所遇到的各種問題的需要，同時理論界對按揭房中的諸多問題也爭論不休，至今尚未形成主流觀點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中導(dǎo)致：法官在判案時無法律可依，同案不同判的情形屢屢發(fā)生，在很大程度上侵害了某方當(dāng)事人的利益，同時傷害了大眾和法律人對法律的感情。作為一個學(xué)法之人，雖然學(xué)藝未精，但仍試圖通過這篇文

2、章解決一些問題。關(guān)鍵詞：按揭購房；所有權(quán)；共同財(cái)產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)協(xié)議制 下面是我在律師事務(wù)所實(shí)習(xí)期間所接觸的一個真實(shí)案例，并以此案例為出發(fā)點(diǎn)對按揭購房中的法律問題展開論述。 婚前，小王拿出自己4萬元的積蓄，再加上父母資助的10萬元，于2005年6月以14萬元的首付按揭購買了一套位于武漢市的50萬元的房子，分6年付清。小王和李早于2005年12月結(jié)婚并搬進(jìn)新家，于2006年9月拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，婚后兩人共同還貸。2009年兩人走上了離婚之路，雙方由于房產(chǎn)問題爭執(zhí)不休并走上法庭。此時該房屋已升值到83萬元。 法院判決：房產(chǎn)證雖然于原、被告婚后取得，但房屋買賣合同是被告小王于婚前所簽并預(yù)付了首付款項(xiàng)，其時房產(chǎn)

3、證及其房屋所有權(quán)已預(yù)期可得，故該房屋判為被告?zhèn)€人財(cái)產(chǎn)?；楹笤⒈桓婀餐€貸，被告應(yīng)歸復(fù)原告婚姻期間所還貸款的一半，即萬元。 根據(jù)本人歸納，按揭購房共有四種情形，該案例是我所歸納四種情形中的第一種。按揭購房的四種情形分別是：婚前按揭購房，婚后取得房產(chǎn)證；婚前按揭購房，離婚時尚未取得房產(chǎn)證；婚后按揭購房，離婚時已取得房產(chǎn)證；婚后按揭購房，離婚時尚未取得房產(chǎn)證。由于目前尚沒有形成主流觀點(diǎn)。下面以案件為出發(fā)點(diǎn)對幾個現(xiàn)實(shí)與理論中爭論比較激烈的問題展開論述。 一、按揭房的所有權(quán)權(quán)能問題 在討論此問題之前，我們有必要了解一個名詞"按揭購房"。按揭購房是舶來詞，其源于我國香港，然而，該詞被

4、大陸借用之后就改變了其本來含義，重點(diǎn)在房屋所有權(quán)的不同。在香港，按揭購房中，當(dāng)事人找銀行貸款買房，銀行付完購房款后即成為房屋的所有權(quán)人，買房人向銀行還貸，當(dāng)所有欠款還清之后銀行會負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人，即在按揭還款過程中，銀行是房屋所有人。在國內(nèi)，買房人出于購房的需要而向銀行貸款，銀行提供貸款之后、買房人辦完房產(chǎn)證后房屋的所有權(quán)即屬于購房人，而銀行所享有的是對該房屋的抵押權(quán)。 關(guān)于房屋所有權(quán)的取得方式，我國法律設(shè)定了兩種情形，即原始取得和繼受取得。房屋的原始取得是指基于某種法律事實(shí)或法律規(guī)定而取得新建房屋或無主房屋的所有權(quán)。繼受取得是根據(jù)原房屋所有人的意思通過購買、贈與、相互交換或繼承

5、的方式取得。 該房屋即文章開頭案例中的房屋下文假設(shè)無特別說明，均為此指為繼受取得并已經(jīng)取得完全所有權(quán)。原因如下，物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件。城市房地產(chǎn)管理法第五十九條規(guī)定："國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"城市房屋權(quán)屬登記管理方法第五條規(guī)定："房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行駛占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。"此為其一。其二、該房屋上存在他物權(quán)，即銀行對該房屋享有的抵押權(quán)，然而該他物權(quán)并不能阻止所有權(quán)的變動。既然已經(jīng)取得房屋的完全所有權(quán)，那么根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法假設(shè)干問題的解

6、釋二第二十一條的規(guī)定："離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。"法院在判決時就應(yīng)該依據(jù)當(dāng)事人的請求對該房屋予以處理。這屬于我所歸納的四種情形中的第一種，比較容易理解。其中第四種情形和該原理相似，就不作贅述。另外兩種情形，即離婚時尚未取得房產(chǎn)證的情形該如何處理呢？萬變不離其宗，根據(jù)物權(quán)法定原理，由于買房人尚未取得房產(chǎn)證，因此其在法律上還不是房屋的所有權(quán)人，法院在判決時不應(yīng)對該房屋進(jìn)行處理。 二、按

7、揭房的所有權(quán)歸屬問題 按揭購房主要涉及了兩個法律關(guān)系。其一，是買賣關(guān)系，房屋的買賣雙方形成的是商品房買賣合同，合同訂立后買賣關(guān)系即告成立，買方只要付清首款，其余款項(xiàng)會由接受按揭還款的銀行一次性打入開發(fā)商賬戶，此時買賣行為就已經(jīng)完成。如果該行為發(fā)生在婚前，所有權(quán)就是婚前一方的；反之則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其二，是購房者與銀行間形成的借貸關(guān)系以及銀行對所購房屋享有的抵押權(quán)。銀行放款后，其與買受人之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，婚前一個人還款的，為個人債務(wù)；婚后共同還款的為夫妻二人共同歸還的一方婚前的債務(wù)。 在該案例中購房合同是被告小王婚前與房產(chǎn)商簽訂的，建立了債權(quán)行為，首付款也是其交的，雖然房產(chǎn)證在婚后才取得，但

8、是根據(jù)之前的債權(quán)行為就已經(jīng)可以預(yù)期取得該房屋的所有權(quán)，因此該房屋的所有權(quán)人應(yīng)該是被告小王，屬于婚前個人財(cái)產(chǎn)，而不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這是符合物權(quán)法定原理的。該案例符合我所歸納的四種情形中的第一種情形。 下面分析第二種情形，即婚前按揭購房，離婚時尚未取得房產(chǎn)證的情形。雖然該種情形在按揭購房時也能預(yù)期取得房產(chǎn)證及房屋所有權(quán)，但是雙方離婚"提前"即在預(yù)期尚未成為現(xiàn)實(shí)的時候已經(jīng)離婚，導(dǎo)致房產(chǎn)證尚未辦理，根據(jù)物權(quán)法定原則，該房屋既不屬于婚前個人財(cái)產(chǎn)也不屬于婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第四種情形與此相似，不作贅述。 第三種情形，即婚后按揭購房，婚后已經(jīng)取得房產(chǎn)證的情形。該情形比較容易，基于以上的分

9、析，在這里只給出結(jié)論：該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 三、按揭房增值部分的歸屬問題 這也是司法實(shí)踐和理論界中分歧最大的一個問題，至今尚無定論，也無相關(guān)的國家性法律予以規(guī)定，如果根據(jù)法理，婚姻法解釋二與物權(quán)法基本原理也有相矛盾之處。雖然學(xué)生才學(xué)十分有限，但會盡自己最大努力將該問題說清楚。 第一種情形，婚前按揭購房，婚后取得房產(chǎn)證的。按揭房增值部分歸個人所有還是歸夫妻雙方共同所有，根據(jù)我國婚姻法第十七條關(guān)于"夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的生產(chǎn)經(jīng)營的收益歸夫妻共同所有"的規(guī)定，在這種情形下個人設(shè)定了一個原則：在確認(rèn)離婚時按揭購房增值部分的歸屬時，主要從該增值是基于原個人房產(chǎn)的自然增值還是

10、基于夫妻雙方共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生的增值來判斷，當(dāng)符合前者時，房屋增值部分應(yīng)為個人所有當(dāng)符合后者時房屋增值部分由夫妻雙方共享?？赡軙腥藦奈餀?quán)法原物所生孳息歸屬于原物所有人這一最基本原理來反駁說：你所設(shè)定的原則和物權(quán)法基本原理相矛盾了。其實(shí)個人一開始也有這種苦惱，經(jīng)過一段時間思考終于能得出其合理性。"在確認(rèn)離婚時按揭購房增值部分的歸屬時，主要從該增值是基于原個人房產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻雙方共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生的增值來判斷，當(dāng)符合前者時，房屋增值部分應(yīng)為個人所有當(dāng)符合后者時房屋增值部分由夫妻雙方共享。"的原則是成立的。 再回到文章最開始所提到的案例，法院判決中將房屋增值部分全部判

11、給被告小王的做法是完全正確的。然而，根據(jù)個人所搜集的各地司法判例發(fā)現(xiàn)，很多法院將此種情形下的房屋增值部分的二分之一判給離婚當(dāng)事人的另一方，我覺得此判法欠妥-雖然現(xiàn)在并無明文的法律規(guī)定，其實(shí)根據(jù)法理還是可以推斷出該如何判決的。第三種情形，婚后按揭購房，離婚時已取得房產(chǎn)證。此種情形一般法律人都能分析明白并處理，這里就不作討論，只是出于文章結(jié)構(gòu)的需要而提出來罷了。 第二種情形與第四種情形，由于第二種情形的處理方式與第四種情形的處理方式是一樣的，因此將其放在一起。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法假設(shè)干問題的解釋二第二十一條第一款規(guī)定："離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)

12、的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。"根據(jù)該條規(guī)定可知，由于離婚時尚未取得房屋所有權(quán)，因此在法庭上法官不可能判決房屋的歸屬。其法理在于，由于尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，該房屋還不屬于離婚當(dāng)事人任何一方的財(cái)產(chǎn)，該標(biāo)的屬于房產(chǎn)商，法院自然不能做出針對該房屋做出判決。如果離婚當(dāng)事人在按揭購房之時離婚之前對該房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，在法院審理時該如何處理還值得進(jìn)一步研究。 四、按揭房的債務(wù)分擔(dān)問題 由于第三種情形相對簡單，說理相對容易，因此在該標(biāo)題下先討論第三種情形即"婚后購房，離婚時已取得房產(chǎn)證"的情形。 誠如上文所述，在

13、該種情形下房屋屬于夫妻雙方共同所有，對于以按揭方式所欠銀行的購房貸款，理應(yīng)作為夫妻共同債務(wù)，從法理上看，夫妻共同債務(wù)在性質(zhì)上屬于連帶債務(wù)，應(yīng)由夫妻共同歸還。離婚訴訟中，法院一般會將房屋判給一方所有，此時無論哪一方取得房屋所有權(quán)對于尚未還貸的部分均由取得房屋的一方承擔(dān)。即，房屋確權(quán)給以防所有之后，由取得房屋所有權(quán)的一方就已付房產(chǎn)首付款及已還銀行貸款金額之和給與另一方相當(dāng)于該金額一半的補(bǔ)償，則此后的剩余按揭款屬于房屋所有人個人債務(wù)，由其繼續(xù)獨(dú)立歸還。但是由于夫妻債務(wù)的連帶性，一旦取得房屋所有權(quán)的一方不能歸還銀行到期債務(wù)，沒有取得房屋所有權(quán)的一方仍然要對貸款銀行承擔(dān)還貸義務(wù)。如果經(jīng)過一定期限仍未還貸

14、，那么享有抵押權(quán)的銀行可以選擇合同約定的受償方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。第一種情形，"婚前按揭購房，婚后取得房產(chǎn)證"的情形。該情形雖然與第三種情形性質(zhì)不一樣，但是分析方法是一樣的。上文已述，該房屋屬于婚前個人財(cái)產(chǎn)，房屋升值時其孳息歸個人享有，同樣其對銀行的債務(wù)亦由個人承擔(dān)。另一方在婚姻期間參與的共同還貸，其實(shí)際享有的是對婚前購房者享有的債權(quán)，在法院判決后，由房屋所有人將婚姻期間共同還貸部分的二分之一不管誰還的多或是誰還的少，因?yàn)榛橐銎陂g夫妻雙方所享有的債權(quán)為連帶債權(quán)，所承擔(dān)的債務(wù)為連帶債務(wù)歸還給另一方。 第二種情形和第四種情形中房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移到離婚當(dāng)事人的任何一方，也不為夫妻雙方共

15、同所有，如果已經(jīng)辦理銀行按揭貸款的話，其對于該問題的處理方式分別和第一種情形與第三種情形是相似的不包括房屋所有權(quán)的歸屬問題，一般情況下，遇到這兩種情形，法院不應(yīng)該也不會對房屋所有權(quán)的問題做出處理，就不多作說明。 五、按揭房現(xiàn)存問題解決方法的探討一婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議制？不管在法律實(shí)務(wù)界中還是在理論界中，很多人都贊成婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議制或婚前財(cái)產(chǎn)公證制，因?yàn)檫@樣可以可以將很多法律中并未涉及到的同時實(shí)務(wù)中模棱兩可的問題理清，從而減少糾紛，這不可謂不是一個好的主意。 二中華人民共和國最高人民法院公報公布典型案例或許是好的方法。 我國是成文法國家，判例雖然不是我國的法律淵源，但不得否認(rèn)的是司法判例尤其是最高法院的判

16、例對各級法院在判案時都具有一定的參考性和指導(dǎo)性，同時判例相對于法律條文在某些方面也比成文法具有優(yōu)越性。上文已經(jīng)說過，法律具有概括性與原則性，導(dǎo)致理解起來多少有一些誤差，而判例是將具體案例與法律結(jié)合起來，其在一定程度上厘清了法律的模糊性，對法官今后判案具有指導(dǎo)性，對同案不同判的情形也能較好的扼制。最重要的是，判例的形式明白易懂，不僅法律人能一眼看明白，即使是一般民眾也能明白，從中獲益，同時減少不必要的糾紛或者是提早做預(yù)防糾紛的準(zhǔn)備。 按揭購房是我在實(shí)務(wù)中所遇到的問題，由于各界對該問題的看法十分不一致，在實(shí)踐中對按揭購房中的一些問題的定性和處理也不一樣，作為一個普通的民眾，我希望按揭購房中的各種問

17、題能夠得到厘清，從而建設(shè)中國的和諧法治，更好的維護(hù)更多普通民眾的利益。 注釋： 楊明：婚戀中的房產(chǎn)問題，法律出版社2007年版第150頁。 參考文獻(xiàn)： 1尚晨光：婚姻法司法解釋二法理與適用，中國法制出版社2004年版。 2楊明：婚戀中的房產(chǎn)問題，中國法制出版社2008年版。 3郝惠珍、劉愛君：婚姻律師以案說法，中國法制出版社2008年版。 4中華全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會：婚姻家庭法律師實(shí)務(wù)，中國法律出版社2007年版。 5譚芳：婚姻三重門-律師以案支招，中國法制出版社2008年版。 作者簡介：廖凱輝，男，漢族，1989年11月生，湖北天門人，華中科技大學(xué)文華學(xué)院法學(xué)系07級本科生。several group number, then with b ± a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For examp