《基本制度與政策》考前輔導(dǎo)講義(二)

1、第二講建設(shè)用地制度與政策一、內(nèi)容提要：1、現(xiàn)行土地制度；2、集體土地征用；3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓；4、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥；5、閑置土地的處理。二、考試要求：了解現(xiàn)行土地制度、集體土地征用程序。熟悉土地使用權(quán)劃撥含義、集體土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、閑置土地的處理。掌握集體土地征用政策、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)劃撥范圍及管理。第一節(jié)中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述一、全面理解和正確認(rèn)識(shí)中國(guó)現(xiàn)行土地所有制，需要把握下列內(nèi)容：1、全部土地都為社會(huì)主義公有制。2、土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。具體是：土地的全民所有制：具體采取的是國(guó)家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地

2、，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)有土地的范圍：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)內(nèi)已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；國(guó)家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。土地的勞動(dòng)群眾集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列3種：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)

3、民集體。3、城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。4、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。例題：土地的社會(huì)主義公有制包括（）A、全民所有制B、社會(huì)主義制C、勞動(dòng)群眾集體所有制D社會(huì)主義初級(jí)階段公有制答案：A、C解析：土地管理法第二條規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。Page二、全面理解和正確認(rèn)識(shí)中國(guó)現(xiàn)行土地所有制，需要把握下列制度：1、國(guó)家實(shí)行土地登記制度?？h級(jí)以上人民政府對(duì)所管轄的土地進(jìn)行登記造冊(cè)。屬于國(guó)有土地的，核發(fā)國(guó)有土地使用證；屬于集體土地的，核發(fā)集體土地所有證；使用集體土地的，核發(fā)集體土地使用證。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單

4、位和個(gè)人不得侵犯。2、國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度。除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。3、國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將上地用途分為農(nóng)用地、建沒(méi)用地和未利用土地。土地用途的變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。4、國(guó)家實(shí)行保護(hù)耕地的制度。例題：中國(guó)現(xiàn)行土地所有制度包括（）制度A、土地登記制度B、有償有限期使用制度C、勞動(dòng)群眾集體所有制D土地用途管制制度答案：A、B、D解析：勞動(dòng)群眾集體所有制是土地的社會(huì)主義公有制組成部分，它不是現(xiàn)行土地所

5、有制度。三、現(xiàn)階段，取得國(guó)有土地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：1、通過(guò)行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；2、通過(guò)國(guó)家出讓方式取；3、通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式）；4、通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。例題：取得國(guó)有土地使用權(quán)的途徑主要有（）。A、土地或房地產(chǎn)租賃方式B、劃撥C、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式D出讓答案：A、B、C、D解析：上述四項(xiàng)均符合題意，因此，全選。Page第二節(jié)集體土地征用一、征用集體土地特點(diǎn)1、按現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。征用土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為，被征地單位必須服從國(guó)家的需要；二是要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地

6、單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；三是被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。2、土地管理法將土地分為農(nóng)用地、建沒(méi)用地和未利用土地。二、征用集體土地應(yīng)遵守的原則在征用土地時(shí)，土地管理部門和用地單位必須嚴(yán)格遵守下列原則：1、珍惜耕地，合理利用土地的原則。在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國(guó)策。2、保證國(guó)家建設(shè)用地的原則。在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩種做法，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征用土地管理費(fèi)用，限制非農(nóng)業(yè)用地。3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。妥善安置主要包括：（1）要給被征地單位

7、妥善安排生產(chǎn)用地；（2）要妥善安置征地范圍內(nèi)的拆遷戶；（3）對(duì)征用的土地要適當(dāng)補(bǔ)償；（4）對(duì)因征地給農(nóng)民造成的損失應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)助；（5）對(duì)征地造成的農(nóng)民勞動(dòng)力要適當(dāng)安排是。4、有償使用土地的原則。有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。有償使用土地包括土地使用權(quán)出讓、土地出租、土地使用權(quán)作價(jià)入資、入股等多種形式。5、依法征地的原則。例題：（判斷）1、無(wú)償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。（）答案：錯(cuò)解析：有償使用土地才是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。2、有償使用土地包括土地使用權(quán)出讓、土地出租、土地使用權(quán)作價(jià)入資、入股、劃撥等多種形式。（）答案：錯(cuò)解析：劃撥不是有償使用土地的形式。三、征用集體

8、土地的有關(guān)政策1、征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定（1）征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。（2）征用農(nóng)地的，應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。（3）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他用地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。（4）其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。2、建設(shè)單位申請(qǐng)征地不得化整為零。3、對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償、補(bǔ)助。4、臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)。臨時(shí)用地的期限，最多不能超過(guò)兩年，并不得改變用途。5、征用土地時(shí)必須進(jìn)行征地公告。6、合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)。四、征用集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：土地補(bǔ)

9、償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。1、土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍；其他由省級(jí)政府規(guī)定。2、安置補(bǔ)助費(fèi)：安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。對(duì)人均耕地特別少的地區(qū)，由省級(jí)政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等：地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年

10、以上常年耕作的。4、臨時(shí)用地補(bǔ)償：按該耕地前三年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。五、征用集體土地的工作程序1、申請(qǐng)用地。2、受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件?？h級(jí)以上人民政府土地行政管理部門30日內(nèi)，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政管理部門審查。3、審批用地。4、征地實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市縣級(jí)人民政府組織實(shí)施。5、簽發(fā)用地證書。6、征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理。7、頒發(fā)土地使用證。8、建立征用土地檔案。例題：土地管理法規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（）。A、土地補(bǔ)償費(fèi)B、土地使用費(fèi)C安置補(bǔ)助費(fèi)、D地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)答案：A、C、D解析：土地使用費(fèi)不屬于征

11、用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用范圍。Page第三節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的含義如下：1、土地使用權(quán)出讓，又稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷。2、經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人在使用期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益和處分?quán)。3、土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。4、集體土地不經(jīng)征用不得轉(zhuǎn)讓。5、土地使用權(quán)出讓具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。二、土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃、方式和年限1、土地使用權(quán)出讓計(jì)劃2、土地使用權(quán)出讓方式。（1）招標(biāo)方式。招標(biāo)出讓是指土地所有者多方土地使用者，發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。（2）拍賣方式。其特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于區(qū)位條件好、交通便利的地塊。（3）