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文檔簡介
1、咸陽市場調(diào)查報告及下步計劃調(diào)查說明調(diào)查過程: 根據(jù)咸陽市房地產(chǎn)市場狀況, 對本市的五個區(qū)域、 近三十個在售 樓盤項目進行了市場調(diào)查, 本著以客觀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的原則進行研究, 為一統(tǒng)國際 家居進駐咸陽市場做前期準備,以下是重點可開發(fā)小區(qū)。 一、咸陽市各區(qū)樓市分析(一)、城東區(qū)1主要樓盤項目名 稱占地 面積 (畝)建筑 面 積(萬 )容 積 率建筑形式均價(元 /)主力戶 型 面積()小區(qū) 配套銷售 階段主要賣點紫韻 東城360501.64多層、高層330083123幼兒 園、 臨街 商普三期國家級節(jié) 能環(huán)保住 宅示范區(qū)亨 星·錦 繡城116.44252.71小高層、 高層34508514
2、0城市 休閑 廣場、 商業(yè) 街已售70%集住宅、 休 閑、購物為 一體郅 誠·沁園172.92.5多層、高層320070110基礎(chǔ) 設(shè)施多層 以完、 高層 認購 期開發(fā)商為 政府房管 局實體東風(fēng)花 園3期428.53多層、 高層310088129基礎(chǔ) 設(shè)施已售90%一、二期 銷售 為三 期奠 定了 市場 基礎(chǔ), 價格較低泰禾嘉 苑3期4282.8多層、 小高層270070145基礎(chǔ) 設(shè)施已售 完一、二期 銷售 為 三期奠 定了市場 基礎(chǔ)2.商業(yè)名稱面積售價租金郅誠·沁園80150/50011800/666030東風(fēng)花園 3 期54001825泰禾嘉苑 3 期87.05580
3、025鑫苑·尚東朝陽3007600(一二層)30泰和家苑50無183分析小結(jié)城東區(qū)主要產(chǎn)業(yè)是以石油化工為基礎(chǔ), 雖然現(xiàn)在政府正在進行治理, 但整體 生活環(huán)境較差, 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的樓盤數(shù)量較少, 面積相對較大, 整體以多層和高層 為主,離市區(qū)相對較遠, 生活區(qū)較集中, 周邊配套有待完善, 商業(yè)有可發(fā)展前途。 受到石油化工企業(yè)的影響, 空氣質(zhì)量隨天氣變化較大, 空氣質(zhì)量較差, 居民生活 會受到不同程度的影響, 市區(qū)內(nèi)部分市民由于這個緣故, 不愿在城東置業(yè), 亨星 錦繡城,和紫云東城馬上交房。(二)、城南區(qū)1城南區(qū)概況1主要樓盤項目名 稱占地面 積(畝)建筑 面積 (萬 )容 積 率建筑 形
4、式均價 (元 / )主力戶 型面積 ()小區(qū)配套銷售 階段主要賣 點摩登· 3米陽光76143.2高層45607686會所、 商業(yè) 街2期地段、 戶型、 景觀好奧林匹 克花園8001001.67多 層、 小高層561080121會所、幼兒 園、中 小學(xué)、 運動 會館、商業(yè) 街4期項目建 設(shè)以運 動為主 題頤和名 居112.66172.73小高 層、 高層310075140基礎(chǔ)設(shè)施40%咸陽市 安置項 目,價 格較低億 龍·金 河灣547.73851.89多 層、 小高層410082182幼兒園、 中 小學(xué)、超 市、商業(yè)街2期咸陽首 席純生 態(tài)大盤金 泰·絲 路花城
5、500531.4小高 層、 高層500085195會所、 商業(yè) 街、游泳 池、圖書 館、運動健 身館、幼兒 園、小學(xué)3期成熟社 區(qū)、地 段、景 觀好2. 商業(yè)名稱面積售價租金世紀大廈200890032金泰絲路花城58708000110003035水畔名苑498無22永泰9000/80003540河南街1405008800(一二層)203分析小結(jié)本區(qū)開發(fā)的樓盤主要在西咸之間的世紀大道上, 都是住宅項目, 同時根據(jù)項 目的體量較大, 商業(yè)街、購物廣場、 以及教育等其它公共配套設(shè)施都在周圍規(guī)劃 中。屬于咸陽最具潛力的版塊,三米陽光現(xiàn)在正在交房,戶型面積不大,不適合 公司重點
6、開發(fā),奧園和金泰都屬于咸陽的大型社區(qū)現(xiàn)在都已進入樓盤開發(fā)的中期 階段,奧園 7 月到 8月 3 期交房大概 600戶左右,金泰馬上交房 400戶花園洋房 面積都屬于大戶型, 從這兩個盤的情況來看屬于長期盤, 都有建虛擬店面的位置, 頤和名居掛著安置房的名義開建的其實是咸陽市及周邊縣區(qū)公務(wù)員的安置房年 底交房,全部是高層。 億龍金河灣也是比較大的盤位置在 2 號大橋上 3500戶 到 4000 戶馬上 3 期交房。(三)、城西區(qū)1城西區(qū)概況1主要樓盤項目名 稱占地 面積 (畝)建筑 面積 (萬 )容 積 率建筑 形式均價 (元 / )主力戶 型 面積()小區(qū)配 套銷售 階段主要賣點陽光小 區(qū)3期
7、2182.871.33多 層、 高層320085124幼兒 園、超 市、診 所、會 所已售90%社區(qū)成 熟、交通 便利華泰·世 紀華苑351501.9多 層、高 層、380090143基礎(chǔ)設(shè) 施4期是咸陽唯 一通過國 家 AA 認 定的住宅 小區(qū),社 區(qū)成熟麗彩·金寓良苑115.25.4高層370050120購物廣 場,銀 行已售95高尚運動 社區(qū)地中?;▓@62.8913.322.6多 層、 高層 小高 層280082118基礎(chǔ)設(shè)施登記中環(huán)保節(jié)能彩虹半島22.5360002.4多 層、 高層 小高 層330080120購物, 學(xué)校, 醫(yī)療80林蔭大 道隔離 污染2. 商業(yè)名
8、稱面積售價租金華天大廈150100012000/80002535中華苑181起9800/68003545高科花園400起900045建設(shè)大廈40050030賢宇理想城21211900首座62004800353分析小結(jié)本區(qū)域大中型國有企業(yè)較多, 交通條件較好, 人居環(huán)境成熟, 同時高新區(qū)也 在本區(qū)域, 使得本區(qū)域有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?客戶群體比較穩(wěn)定, 多是長期在此工 作的企業(yè)員工,有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源,雖經(jīng)濟收入并不高,但有能力在此置業(yè)。另 外是周邊縣區(qū)的富裕居民, 在此置業(yè)者較多。 餐飲與汽車方面的店鋪較多。 陽光 小區(qū)是真正的咸陽的經(jīng)濟適用房, 消費實力不等。 房子已經(jīng)交完入住率不是特別 高。華
9、泰世紀華苑屬于咸陽中上水平樓盤 1,2,3 期交房完畢 4期年底交房, 5期 明年交房,這個小區(qū)外縣的人買的居多, 消費實力不錯。 麗彩金玉良緣是麗彩集 團旗下的樓盤之一去年 12 月交房現(xiàn)在裝修已經(jīng)進入后期,客氣繼續(xù)跟蹤家具需 求客戶, 地中海和彩虹半島都屬于較為一般的樓盤, 消費實力不等, 不做重點開 發(fā)。(四)、城北區(qū)2主要樓盤項目名 稱占地面 積(畝)建筑 面積 (萬 )容 積 率建筑形 式均價(元 /)主力戶 型面積 ()小區(qū)配 套銷售 階段主要賣點華 宇·景 觀天下500602.2多層330082137IPTV 服 務(wù) 系統(tǒng)和 基礎(chǔ)設(shè) 施二期咸陽首家 現(xiàn)代化信 息家園示
10、范社區(qū)文林書 苑4791.41多層318081135基礎(chǔ)設(shè) 施已售完戶型好, 價格低文林佳 苑53101.3多層、 高層3200901286000 平 米中央 景觀花 園已售70%毗鄰 200 畝城市生 態(tài)公園, 擁有 6000 中央景觀花園日月星 城500702.6多層、 小高 層、高 層、花 園洋房340084142商業(yè)街、 啟蒙育、 會所、長 廊、醫(yī)療 中心、超 市三期配套設(shè)施 完善、 完善、生態(tài)綠化 環(huán)境好2. 商業(yè)面積售價租金三峰四季陽光90120860025金世家購物廣廠1727不售1003分析小結(jié)城北區(qū)以學(xué)校為主, 住宅多以文林路為中心線, 分布其兩側(cè), 此處的商業(yè)配套設(shè)施有待完
11、善。 屬于比較偏僻的路段, 各大裝飾公司把這一邊的小區(qū)都不作為 重點,只有日月星城消費實力還算不錯。(五)、城中區(qū)1城中區(qū)目名項 稱占地面 積(畝)建筑 面積 (萬 )容 積 率建筑 形式均價 (元 / )主力戶 型面積 ()小區(qū)配套銷售 階段主要賣點富錦佳 苑7015.33.2高層390087131幼兒園、 會所、運 動場70%處于市中心、地段好、 公共配套設(shè)施完善中 宏·香榭4561.8多 層、 花園 洋房450085134基礎(chǔ)設(shè)施未開 盤處于市中心地段好、社區(qū) 成熟、周邊公共配套設(shè)施 完善 完善麗 彩·怡 和潤源88223.7高層42008610717 畝超大 社區(qū)中
12、央 花園二期交通便利、配套設(shè)施完善國 潤·翠湖80223高層500089167基礎(chǔ)設(shè)施二期雙公園景觀永 大·觀邸1065高層420078142光伏照明 和基礎(chǔ)設(shè) 施已售80%地段好生態(tài)環(huán)境好、位于 渭濱公園和古渡公園交匯 處陽光 新都市28.89.55.04高層430079137基礎(chǔ)設(shè)施 和超大地 下停車 場。已售80%地段好,周邊公共設(shè)施配套齊全第一大 道2265高層415090125本項目率 先將水 源、熱泵 技術(shù)納入 社區(qū)、供 暖中央空 調(diào)系統(tǒng)已售95%地段好、位于咸陽市繁華 地段、公共、商業(yè)配套設(shè) 施齊全2. 商業(yè)名稱面積售價租金富錦佳苑300120012000/2
13、000075150軍分區(qū)臨街商 鋪18020050000150200秦隆步行街30100118004550國潤翠湖70100028000150國貿(mào)370100030000280商業(yè)大廈旁35300不賣160第一大道100起25000260002003分析小結(jié) 城中區(qū)屬于咸陽市的核心地帶,是政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心,公共配套設(shè)施齊 全,本區(qū)域的樓盤項目體量較小。 咸陽消費實力較好的客戶大部分集中在市區(qū) 的樓盤。怡和潤園現(xiàn)在正在交房。合計 425戶。6個戶型。,國潤翠湖 7月到 8 月交 8,9,10 號三棟樓。這兩個為重點開發(fā)對象。4寫字樓租售:名稱面積租金東銀大廈21912銀座9627030新華大
14、廈41.391.223分析小結(jié)1城東區(qū)環(huán)境改變將帶動房地產(chǎn)發(fā)展 2城南區(qū)樓盤發(fā)展?jié)摿ψ畲?3城西區(qū)將建成高科技綜合區(qū)域 4城北區(qū)文化氛圍帶動房地產(chǎn)發(fā)展 5城中區(qū)樓盤價格位居全市前列裝飾裝修行業(yè)大體分析 以上為不完全統(tǒng)計,時間有限 . 根據(jù)前期工作積累選擇了以上這些重點。咸陽市 2011年交房樓盤 42 個從 7月份到年底陸續(xù)交房, 是有史以來最多的一年, 市場 需求出現(xiàn)井噴,城市人家 06 年進駐咸陽至今一直帶動咸陽裝飾行業(yè)的發(fā)展,帶 動咸陽市場從游擊隊時代到現(xiàn)在絕大部分業(yè)主轉(zhuǎn)變想法,開始找裝飾公司做裝 修,咸陽屬于 3 線城市,行業(yè)競爭沒有西安大,城市人家在咸陽基本上做到只 要找裝飾公司裝修
15、的業(yè)主 75%以上都找城市人家, 基本屬于壟斷。 從去年到現(xiàn)在 有無數(shù)的裝飾公司進駐咸陽市場,包括九朝,廣東星藝,風(fēng)光無限等。證明咸 陽市場在飛速發(fā)展,城市人家現(xiàn)在在咸陽的口碑不是非常好,他們迅速擴張在 世紀大道又建了咸陽三店迅速擴張的目的就是能吸納更多的客戶,保證絕對市 場占有率。保證產(chǎn)值目標的完成。在一統(tǒng)沒有進駐西安市場之前可能它的高報 低折方式可以吸引客戶,但我們一統(tǒng)的整體家居模式直擊其肋骨,從咸陽的市 場大環(huán)境以及龐大的消費群體來看,公司在咸陽建店會收到意想不到的效果。根據(jù)公司發(fā)展需要制定以下初步計劃 從中我選取幾個較為重點的樓盤盒我原來做的樓盤 奧林匹克花園 此小區(qū)為中高端小區(qū),現(xiàn)在
16、可以做開發(fā)的有二期和三期的客戶,三期客戶為重 點客戶,下個月交房 500 戶左右,城市人家西安公司和咸陽公司分別在本小區(qū) 租的有虛擬店面租金在 3000 左右。奧林匹克花園的入住率不是特別高基本是一 半屬于長期開發(fā)小區(qū)。金泰-絲路花城 金泰絲路花城屬于咸陽消費實力比較好的樓盤,總戶數(shù) 3600 多戶,也是咸陽最 大的樓盤之一,小區(qū)的入住率不是特別高, 7 月份交 4 期的花園洋房,面積在 140 以上戶數(shù)大概 400 戶左右,現(xiàn)在一期到三期還有 40% 的客戶沒有入住屬于 長期開發(fā)樓盤,城市人家在此小區(qū)建了虛擬店面。宏宇 -健康花城此小區(qū)為一期 4-15號樓,總高分別為 12層,18層和 32
17、層,分別為 1梯2戶, 2梯4戶和 3梯6戶設(shè)計。戶型面積為 120-170平米,共計 1000戶左右。交房 時間基本定在 7月底 8月初。怡和潤園 2 期怡和潤園屬于咸陽消費實力不錯的樓盤,交房已經(jīng)開始合計 425 戶。年底交房 還有 1000 戶左右也屬于要長期開發(fā)樓盤。前期交房從 85 到 150 平米戶型。一 共四棟。建議小區(qū)扎點。國潤翠湖國潤翠湖屬于咸陽最好的樓盤, 一期到四期總共 2000 戶左右,地理位置非常好, 南邊是公園咸陽湖,西面是市政府。樓盤價位咸陽最高, 2 號樓已經(jīng)入住 85% 以上,是前年交的房, 去年年底交的 1,5, 6, 11號四棟樓,一號樓消費實力不錯, 現(xiàn)在裝修達到 60%左右交工的只有 20% 。5,6,11 號樓情況差不多但是這三棟樓 回遷戶比較居多,消費實力一般。昨天開始交商品房 8號 9號10號樓共計 500 戶左右,國潤有商戶建議建虛擬店面。小區(qū)扎點費用在 8000 每季度。房
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