咸陽房地產(chǎn)調(diào)查及下步計(jì)劃

1、咸陽市場調(diào)查報(bào)告及下步計(jì)劃調(diào)查說明調(diào)查過程： 根據(jù)咸陽市房地產(chǎn)市場狀況， 對本市的五個(gè)區(qū)域、 近三十個(gè)在售 樓盤項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查， 本著以客觀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的原則進(jìn)行研究， 為一統(tǒng)國際 家居進(jìn)駐咸陽市場做前期準(zhǔn)備，以下是重點(diǎn)可開發(fā)小區(qū)。 一、咸陽市各區(qū)樓市分析（一）、城東區(qū)1主要樓盤項(xiàng)目名 稱占地 面積 （畝）建筑 面 積（萬 ）容 積 率建筑形式均價(jià)（元 /）主力戶 型 面積（）小區(qū) 配套銷售 階段主要賣點(diǎn)紫韻 東城360501.64多層、高層330083123幼兒 園、 臨街 商普三期國家級節(jié) 能環(huán)保住 宅示范區(qū)亨 星·錦 繡城116.44252.71小高層、 高層34508514

2、0城市 休閑 廣場、 商業(yè) 街已售70%集住宅、 休 閑、購物為 一體郅 誠·沁園172.92.5多層、高層320070110基礎(chǔ) 設(shè)施多層 以完、 高層 認(rèn)購 期開發(fā)商為 政府房管 局實(shí)體東風(fēng)花 園3期428.53多層、 高層310088129基礎(chǔ) 設(shè)施已售90%一、二期 銷售 為三 期奠 定了 市場 基礎(chǔ)， 價(jià)格較低泰禾嘉 苑3期4282.8多層、 小高層270070145基礎(chǔ) 設(shè)施已售 完一、二期 銷售 為 三期奠 定了市場 基礎(chǔ)2.商業(yè)名稱面積售價(jià)租金郅誠·沁園80150/50011800/666030東風(fēng)花園 3 期54001825泰禾嘉苑 3 期87.05580

3、025鑫苑·尚東朝陽3007600（一二層）30泰和家苑50無183分析小結(jié)城東區(qū)主要產(chǎn)業(yè)是以石油化工為基礎(chǔ)， 雖然現(xiàn)在政府正在進(jìn)行治理， 但整體 生活環(huán)境較差， 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的樓盤數(shù)量較少， 面積相對較大， 整體以多層和高層 為主，離市區(qū)相對較遠(yuǎn)， 生活區(qū)較集中， 周邊配套有待完善， 商業(yè)有可發(fā)展前途。 受到石油化工企業(yè)的影響， 空氣質(zhì)量隨天氣變化較大， 空氣質(zhì)量較差， 居民生活 會受到不同程度的影響， 市區(qū)內(nèi)部分市民由于這個(gè)緣故， 不愿在城東置業(yè)， 亨星 錦繡城，和紫云東城馬上交房。（二）、城南區(qū)1城南區(qū)概況1主要樓盤項(xiàng)目名 稱占地面 積（畝）建筑 面積 （萬 ）容 積 率建筑 形

4、式均價(jià) （元 / ）主力戶 型面積 （）小區(qū)配套銷售 階段主要賣 點(diǎn)摩登· 3米陽光76143.2高層45607686會所、 商業(yè) 街2期地段、 戶型、 景觀好奧林匹 克花園8001001.67多 層、 小高層561080121會所、幼兒 園、中 小學(xué)、 運(yùn)動(dòng) 會館、商業(yè) 街4期項(xiàng)目建 設(shè)以運(yùn) 動(dòng)為主 題頤和名 居112.66172.73小高 層、 高層310075140基礎(chǔ)設(shè)施40%咸陽市 安置項(xiàng) 目，價(jià) 格較低億 龍·金 河灣547.73851.89多 層、 小高層410082182幼兒園、 中 小學(xué)、超 市、商業(yè)街2期咸陽首 席純生 態(tài)大盤金 泰·絲 路花城

5、500531.4小高 層、 高層500085195會所、 商業(yè) 街、游泳 池、圖書 館、運(yùn)動(dòng)健 身館、幼兒 園、小學(xué)3期成熟社 區(qū)、地 段、景 觀好2. 商業(yè)名稱面積售價(jià)租金世紀(jì)大廈200890032金泰絲路花城58708000110003035水畔名苑498無22永泰9000/80003540河南街1405008800（一二層）203分析小結(jié)本區(qū)開發(fā)的樓盤主要在西咸之間的世紀(jì)大道上， 都是住宅項(xiàng)目， 同時(shí)根據(jù)項(xiàng) 目的體量較大， 商業(yè)街、購物廣場、 以及教育等其它公共配套設(shè)施都在周圍規(guī)劃 中。屬于咸陽最具潛力的版塊，三米陽光現(xiàn)在正在交房，戶型面積不大，不適合 公司重點(diǎn)

6、開發(fā)，奧園和金泰都屬于咸陽的大型社區(qū)現(xiàn)在都已進(jìn)入樓盤開發(fā)的中期 階段，奧園 7 月到 8月 3 期交房大概 600戶左右，金泰馬上交房 400戶花園洋房 面積都屬于大戶型， 從這兩個(gè)盤的情況來看屬于長期盤， 都有建虛擬店面的位置， 頤和名居掛著安置房的名義開建的其實(shí)是咸陽市及周邊縣區(qū)公務(wù)員的安置房年 底交房，全部是高層。 億龍金河灣也是比較大的盤位置在 2 號大橋上 3500戶 到 4000 戶馬上 3 期交房。（三）、城西區(qū)1城西區(qū)概況1主要樓盤項(xiàng)目名 稱占地 面積 （畝）建筑 面積 （萬 ）容 積 率建筑 形式均價(jià) （元 / ）主力戶 型 面積（）小區(qū)配 套銷售 階段主要賣點(diǎn)陽光小 區(qū)3期

7、2182.871.33多 層、 高層320085124幼兒 園、超 市、診 所、會 所已售90%社區(qū)成 熟、交通 便利華泰·世 紀(jì)華苑351501.9多 層、高 層、380090143基礎(chǔ)設(shè) 施4期是咸陽唯 一通過國 家 AA 認(rèn) 定的住宅 小區(qū)，社 區(qū)成熟麗彩·金寓良苑115.25.4高層370050120購物廣 場，銀 行已售95高尚運(yùn)動(dòng) 社區(qū)地中?；▓@62.8913.322.6多 層、 高層 小高 層280082118基礎(chǔ)設(shè)施登記中環(huán)保節(jié)能彩虹半島22.5360002.4多 層、 高層 小高 層330080120購物， 學(xué)校， 醫(yī)療80林蔭大 道隔離 污染2. 商業(yè)名

8、稱面積售價(jià)租金華天大廈150100012000/80002535中華苑181起9800/68003545高科花園400起900045建設(shè)大廈40050030賢宇理想城21211900首座62004800353分析小結(jié)本區(qū)域大中型國有企業(yè)較多， 交通條件較好， 人居環(huán)境成熟， 同時(shí)高新區(qū)也 在本區(qū)域， 使得本區(qū)域有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?客戶群體比較穩(wěn)定， 多是長期在此工 作的企業(yè)員工，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，雖經(jīng)濟(jì)收入并不高，但有能力在此置業(yè)。另 外是周邊縣區(qū)的富裕居民， 在此置業(yè)者較多。 餐飲與汽車方面的店鋪較多。 陽光 小區(qū)是真正的咸陽的經(jīng)濟(jì)適用房， 消費(fèi)實(shí)力不等。 房子已經(jīng)交完入住率不是特別 高。華

9、泰世紀(jì)華苑屬于咸陽中上水平樓盤 1,2,3 期交房完畢 4期年底交房， 5期 明年交房，這個(gè)小區(qū)外縣的人買的居多， 消費(fèi)實(shí)力不錯(cuò)。 麗彩金玉良緣是麗彩集 團(tuán)旗下的樓盤之一去年 12 月交房現(xiàn)在裝修已經(jīng)進(jìn)入后期，客氣繼續(xù)跟蹤家具需 求客戶， 地中海和彩虹半島都屬于較為一般的樓盤， 消費(fèi)實(shí)力不等， 不做重點(diǎn)開 發(fā)。（四）、城北區(qū)2主要樓盤項(xiàng)目名 稱占地面 積（畝）建筑 面積 （萬 ）容 積 率建筑形 式均價(jià)（元 /）主力戶 型面積 （）小區(qū)配 套銷售 階段主要賣點(diǎn)華 宇·景 觀天下500602.2多層330082137IPTV 服 務(wù) 系統(tǒng)和 基礎(chǔ)設(shè) 施二期咸陽首家 現(xiàn)代化信 息家園示

10、范社區(qū)文林書 苑4791.41多層318081135基礎(chǔ)設(shè) 施已售完戶型好， 價(jià)格低文林佳 苑53101.3多層、 高層3200901286000 平 米中央 景觀花 園已售70%毗鄰 200 畝城市生 態(tài)公園， 擁有 6000 中央景觀花園日月星 城500702.6多層、 小高 層、高 層、花 園洋房340084142商業(yè)街、 啟蒙育、 會所、長 廊、醫(yī)療 中心、超 市三期配套設(shè)施 完善、 完善、生態(tài)綠化 環(huán)境好2. 商業(yè)面積售價(jià)租金三峰四季陽光90120860025金世家購物廣廠1727不售1003分析小結(jié)城北區(qū)以學(xué)校為主， 住宅多以文林路為中心線， 分布其兩側(cè)， 此處的商業(yè)配套設(shè)施有待完

11、善。 屬于比較偏僻的路段， 各大裝飾公司把這一邊的小區(qū)都不作為 重點(diǎn)，只有日月星城消費(fèi)實(shí)力還算不錯(cuò)。（五）、城中區(qū)1城中區(qū)目名項(xiàng) 稱占地面 積（畝）建筑 面積 （萬 ）容 積 率建筑 形式均價(jià) （元 / ）主力戶 型面積 （）小區(qū)配套銷售 階段主要賣點(diǎn)富錦佳 苑7015.33.2高層390087131幼兒園、 會所、運(yùn) 動(dòng)場70%處于市中心、地段好、 公共配套設(shè)施完善中 宏·香榭4561.8多 層、 花園 洋房450085134基礎(chǔ)設(shè)施未開 盤處于市中心地段好、社區(qū) 成熟、周邊公共配套設(shè)施 完善 完善麗 彩·怡 和潤源88223.7高層42008610717 畝超大 社區(qū)中

12、央 花園二期交通便利、配套設(shè)施完善國 潤·翠湖80223高層500089167基礎(chǔ)設(shè)施二期雙公園景觀永 大·觀邸1065高層420078142光伏照明 和基礎(chǔ)設(shè) 施已售80%地段好生態(tài)環(huán)境好、位于 渭濱公園和古渡公園交匯 處陽光 新都市28.89.55.04高層430079137基礎(chǔ)設(shè)施 和超大地 下停車 場。已售80%地段好，周邊公共設(shè)施配套齊全第一大 道2265高層415090125本項(xiàng)目率 先將水 源、熱泵 技術(shù)納入 社區(qū)、供 暖中央空 調(diào)系統(tǒng)已售95%地段好、位于咸陽市繁華 地段、公共、商業(yè)配套設(shè) 施齊全2. 商業(yè)名稱面積售價(jià)租金富錦佳苑300120012000/2

13、000075150軍分區(qū)臨街商 鋪18020050000150200秦隆步行街30100118004550國潤翠湖70100028000150國貿(mào)370100030000280商業(yè)大廈旁35300不賣160第一大道100起25000260002003分析小結(jié) 城中區(qū)屬于咸陽市的核心地帶，是政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，公共配套設(shè)施齊 全，本區(qū)域的樓盤項(xiàng)目體量較小。 咸陽消費(fèi)實(shí)力較好的客戶大部分集中在市區(qū) 的樓盤。怡和潤園現(xiàn)在正在交房。合計(jì) 425戶。6個(gè)戶型。，國潤翠湖 7月到 8 月交 8,9,10 號三棟樓。這兩個(gè)為重點(diǎn)開發(fā)對象。4寫字樓租售：名稱面積租金東銀大廈21912銀座9627030新華大

14、廈41.391.223分析小結(jié)1城東區(qū)環(huán)境改變將帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 2城南區(qū)樓盤發(fā)展?jié)摿ψ畲?3城西區(qū)將建成高科技綜合區(qū)域 4城北區(qū)文化氛圍帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 5城中區(qū)樓盤價(jià)格位居全市前列裝飾裝修行業(yè)大體分析 以上為不完全統(tǒng)計(jì)，時(shí)間有限 . 根據(jù)前期工作積累選擇了以上這些重點(diǎn)。咸陽市 2011年交房樓盤 42 個(gè)從 7月份到年底陸續(xù)交房， 是有史以來最多的一年， 市場 需求出現(xiàn)井噴，城市人家 06 年進(jìn)駐咸陽至今一直帶動(dòng)咸陽裝飾行業(yè)的發(fā)展，帶 動(dòng)咸陽市場從游擊隊(duì)時(shí)代到現(xiàn)在絕大部分業(yè)主轉(zhuǎn)變想法，開始找裝飾公司做裝 修，咸陽屬于 3 線城市，行業(yè)競爭沒有西安大，城市人家在咸陽基本上做到只 要找裝飾公司裝修

15、的業(yè)主 75%以上都找城市人家， 基本屬于壟斷。 從去年到現(xiàn)在 有無數(shù)的裝飾公司進(jìn)駐咸陽市場，包括九朝，廣東星藝，風(fēng)光無限等。證明咸 陽市場在飛速發(fā)展，城市人家現(xiàn)在在咸陽的口碑不是非常好，他們迅速擴(kuò)張?jiān)?世紀(jì)大道又建了咸陽三店迅速擴(kuò)張的目的就是能吸納更多的客戶，保證絕對市 場占有率。保證產(chǎn)值目標(biāo)的完成。在一統(tǒng)沒有進(jìn)駐西安市場之前可能它的高報(bào) 低折方式可以吸引客戶，但我們一統(tǒng)的整體家居模式直擊其肋骨，從咸陽的市 場大環(huán)境以及龐大的消費(fèi)群體來看，公司在咸陽建店會收到意想不到的效果。根據(jù)公司發(fā)展需要制定以下初步計(jì)劃 從中我選取幾個(gè)較為重點(diǎn)的樓盤盒我原來做的樓盤 奧林匹克花園 此小區(qū)為中高端小區(qū)，現(xiàn)在

16、可以做開發(fā)的有二期和三期的客戶，三期客戶為重 點(diǎn)客戶，下個(gè)月交房 500 戶左右，城市人家西安公司和咸陽公司分別在本小區(qū) 租的有虛擬店面租金在 3000 左右。奧林匹克花園的入住率不是特別高基本是一 半屬于長期開發(fā)小區(qū)。金泰-絲路花城 金泰絲路花城屬于咸陽消費(fèi)實(shí)力比較好的樓盤，總戶數(shù) 3600 多戶，也是咸陽最 大的樓盤之一，小區(qū)的入住率不是特別高， 7 月份交 4 期的花園洋房，面積在 140 以上戶數(shù)大概 400 戶左右，現(xiàn)在一期到三期還有 40% 的客戶沒有入住屬于 長期開發(fā)樓盤，城市人家在此小區(qū)建了虛擬店面。宏宇 -健康花城此小區(qū)為一期 4-15號樓，總高分別為 12層，18層和 32

17、層，分別為 1梯2戶， 2梯4戶和 3梯6戶設(shè)計(jì)。戶型面積為 120-170平米，共計(jì) 1000戶左右。交房 時(shí)間基本定在 7月底 8月初。怡和潤園 2 期怡和潤園屬于咸陽消費(fèi)實(shí)力不錯(cuò)的樓盤，交房已經(jīng)開始合計(jì) 425 戶。年底交房 還有 1000 戶左右也屬于要長期開發(fā)樓盤。前期交房從 85 到 150 平米戶型。一 共四棟。建議小區(qū)扎點(diǎn)。國潤翠湖國潤翠湖屬于咸陽最好的樓盤， 一期到四期總共 2000 戶左右，地理位置非常好， 南邊是公園咸陽湖，西面是市政府。樓盤價(jià)位咸陽最高， 2 號樓已經(jīng)入住 85% 以上，是前年交的房， 去年年底交的 1，5, 6, 11號四棟樓，一號樓消費(fèi)實(shí)力不錯(cuò)， 現(xiàn)在裝修達(dá)到 60%左右交工的只有 20% 。5,6,11 號樓情況差不多但是這三棟樓 回遷戶比較居多，消費(fèi)實(shí)力一般。昨天開始交商品房 8號 9號10號樓共計(jì) 500 戶左右，國潤有商戶建議建虛擬店面。小區(qū)扎點(diǎn)費(fèi)用在 8000 每季度。房