資產(chǎn)評估復習資料

1、一、 名詞解釋1. 資產(chǎn)：廣義的資產(chǎn)是具有一定的稀缺性、目前能夠被開發(fā)利用的資源以及相關權利。狹義是實體或個人所擁有或控制的、能以貨幣計量的、能夠帶來預期經(jīng)濟利益的資源。2. 房地產(chǎn)：從物質(zhì)形態(tài)的角度，房地產(chǎn)是指物質(zhì)形態(tài)的土地和附著于土地上或（和）其下的人工建造的建筑物及其他定著物。從財產(chǎn)權益的角度，房地產(chǎn)是指一切與房地產(chǎn)所有權相關的權益的載體。3. 無形資產(chǎn)：特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用并且能夠帶來經(jīng)濟利益的資源。 4.評估價值的類型：資產(chǎn)評估結(jié)果的的價值屬性。包括：市場價值、投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值、賬面價值。評估價值既不是經(jīng)濟學中的價值也不是價格

2、，而是有關價格的估計值。 （1）市場價值：自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受到任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。（2）投資價值：評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。（3）在用價值：將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。（4）清算價值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。（5）殘余價值：機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。（6）帳面價值：是資產(chǎn)負債表上反映出來的價值，是以歷史成本為

3、基礎進行計量的會計概念。6. 企業(yè)整體價值：注冊資產(chǎn)評估師依照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估基準日特定目標下企業(yè)全部權益價值和付息債務的價值之和。6 股東全部權益價值：7. 股東部分權益價值：8. 企業(yè)自由現(xiàn)金流量：扣除稅收、必要的資本性支出和營運資本增加后，能夠支付所有的清償權者(債權人和股東)的現(xiàn)金流量。9. 股權自由現(xiàn)金流量：是指在除去經(jīng)營費用、稅收、本息償還以及為保障預計現(xiàn)金流增長要求所需的全部資本性支出后的現(xiàn)金流。10. 重置成本：重新購置或建造同樣功能的資產(chǎn)所要花費的全部支出。11. 復原重置成本：運用與被評估資產(chǎn)相同的材料、技術標準等在現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建該項全新資產(chǎn)所需

4、發(fā)生的支出。 12. 更新重置成本：采用新型材料、強行技術標準和現(xiàn)行市場價格的條件下，重新構(gòu)建有與被評估資產(chǎn)相同功能的資產(chǎn)所發(fā)生的支出。13. 市場法：在市場上選擇若干與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評估資產(chǎn)與參照物進行比較，根據(jù)其差異對參照物的市場交易價格進行調(diào)整，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。14. 成本法：通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本，并扣減其各項貶值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。15. 收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益，并折算成現(xiàn)值，以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。16. 經(jīng)濟性貶值：由于客觀環(huán)境變化的影響而產(chǎn)生的資產(chǎn)的貶值。這些客觀

5、因素的變化，都可能造成產(chǎn)品銷售的困難、資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)的閑置、資產(chǎn)的運營收益減少等，從而導致資產(chǎn)的貶值。17. 功能性貶值：由于新型資產(chǎn)的出現(xiàn)以致原有資產(chǎn)的功能相對過時而產(chǎn)生的價值損失。它是由于技術進步引起的原有資產(chǎn)的價值損耗，是一種無形損耗。18. 實體性貶值：又稱為有形損耗，是指資產(chǎn)使用磨損或自然力影響而導致的價值損失。二、 簡述1. 何為資產(chǎn)評估？資產(chǎn)評估：注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。其主要包括的內(nèi)容有：評估主體、相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、對評估對象價值進行分析和估算、發(fā)表意見等。

6、并具有市場性、公正性、專業(yè)性、咨詢性特點。 2. 資產(chǎn)評估的基本要素 包括：評估主體、評估對象、評估目的、評估假設、評估原則、評估價值類型、評估依據(jù)、評估程序、評估方法和評估基準日等。 3. 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術原則有哪些？資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術原則有：（1）預測原則：對資產(chǎn)未來收益進行預測，是一種基本的評估方法，也是一項基本的評估原則。（2）替代原則：在資產(chǎn)評估中選擇替代物的行為。（3）貢獻原則：某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性。（4）評估基準日原則：為評估資產(chǎn)的價值確定的一個時點。 4. 房地產(chǎn)評估原則 房地產(chǎn)評估的原則有：（1）合法原則 （2）最高最佳使用原則 （3）替代原則 （4）估價時點原則

7、此外，在實踐中，還運用到供求原則、預期原則等評估原則。5. 試述三種評估方法的區(qū)別（理論基礎、前提條件等方面） 前提條件：（1）市場法：市場上存在參照物 參照物的交易是在公開市場條件下進行的 價格影響因素明確，并且可以量化（2）成本法：被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用 某些情況下需要借助于歷史成本資料。（3）收益法：被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用 資產(chǎn)未來收益可以單獨測算 資產(chǎn)的預期獲利年限是可以預測的 4資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險是可以預測的。6. 影響無形資產(chǎn)評估的主要因素 因素主要有：（1）無形資產(chǎn)的成本 （2）機會成本 （3）獲利能力因素 （4）使用期限 （5）技術成熟程度 （6）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素

8、（7）無形資產(chǎn)的更新?lián)Q代情況 （8）無形資產(chǎn)的市場供需情況 （9）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的交易方式7. 選擇資產(chǎn)評估方法時主要應注意哪些問題？ 分為兩個方面：（1）資產(chǎn)評估方法的選擇，其中包括資產(chǎn)評估的目的、資產(chǎn)評估的假設和資產(chǎn)評估的對象。（2）資產(chǎn)評估方法之間的關系。也就是說資產(chǎn)評估方法之間的替代性問題，對某項評估對象能否采用兩種及兩種以上的方法同時進行評估。8. 機器設備的評估應注意哪些問題。 （1）機器設備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨立的獲利能力。 （2）對于整體性的機器設

9、備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機器設備組成的有機整體。 （3）機器設備有一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導致機器設備的部分損失或完全失效。 （4）影響機器設備磨損的因素很多，設備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。 （5）設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。9. 資產(chǎn)評估中的有哪些基本假設 資產(chǎn)評估的假設有：公開市場假設、繼續(xù)使用假設（在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移動續(xù)用）、清算假設。評估所涉及的基本理論：成本費用觀、市場觀、收益觀。10. 收益法中基本公式的成立條件

10、11. 對一宗商業(yè)用地擬采用市場法進行評估，在選擇交易案例作參照物時，應注意哪些問題。 三 計算題1. 重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺1萬元，運雜費4000元，直接安裝成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，安裝成本中的間接成本為人工成本的80，試計算該機器設備重置成本。2. 某被估資產(chǎn)購建于2004年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160，試計算被估資產(chǎn)重置成本。3. 被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備2002年1月購進，2007年1月評估；該設備的重置成本為500000

11、元（50萬），其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。試計算該設備的實體性貶值。4. 被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為1993年為11.7，1994年為17，1995年為30.5，1996年為6.9，1997年為4.8%，試計算被評估資產(chǎn)重置成本。5 待估宗地為待開發(fā)建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6，覆蓋率為50，土地使用權年限為70年，要求按假設開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關數(shù)據(jù)如下：預計建設期為2年，第一年

12、投入60的總建設費，第二年投入40的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的6，利息率為10，利潤率為20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為4500元平方米,折現(xiàn)率10。（注：）6 某設備2005年建成，原價15萬，2007年更換配件花費3萬，2010年評估，原設備預計尚可使用年限為9年，新配件尚可使用年限為5年,從2005年到2010年，年通貨膨脹率為10%，求實體性貶值額。7. 某設備為進口設備，其相關資料如下：FOB60萬美元，境外運雜費2萬，保險費為FOB的4，關稅為5%，增值稅17%，手續(xù)費為FOB的2%，國內(nèi)運雜費和

13、安裝調(diào)試費為2.5萬人民幣，美元兌換人民幣1：6.3，求該設備的重置成本。 8. 某資產(chǎn)1995年2月購進，2005年2月評估時。根據(jù)該資產(chǎn)技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5 小時，試確定其實際已使用年限。9. 假設某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預測，該企業(yè)每年的預期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%，請估算該企業(yè)的價值。10.甲企業(yè)擬將一項專利使用權轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，評估的采用利潤分成支付的方法。該專利技術是三年前自行研制的，賬面成本為80萬元，三年間物價累計上升了25%，該專利保護期10年，剩余保護期6年，專業(yè)人員測算認為該專利技術的成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為