售后公房收費(fèi)調(diào)研報(bào)告

1、售后公房收費(fèi)調(diào)研報(bào)告物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著我國(guó)住房制度改革而派生出來的現(xiàn)代 服務(wù)行業(yè)，作為一個(gè)行業(yè)，迄今已被廣大消費(fèi)者所認(rèn)可。隨著物 業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)，菜單式服務(wù)的推行，使物業(yè)管理服務(wù)趨于標(biāo)準(zhǔn) 化和規(guī)范化方向的發(fā)展，提升了物業(yè)的服務(wù)水平。然而，物業(yè)發(fā) 展階段遺留下的售后公房問題又制約了物業(yè)整體管理水平的上 升，其過低的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不但阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展， 而且成為其生存的瓶頸。為之，盡快調(diào)整售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng) 務(wù)之急。一、售后公房和服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀：現(xiàn)有居住物業(yè)約2600萬平方米（其中：售后房建筑面積約900余萬平方米），782個(gè)住宅小區(qū)（其中：商品房小區(qū) 343個(gè)，售 后房及直管公房小區(qū)

2、439個(gè)），在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)共有 223家（其中：一級(jí)資質(zhì)1家，二級(jí)資質(zhì)18家，三級(jí)以下資質(zhì) 204家），已組建業(yè)主委員會(huì) 539個(gè)。以服務(wù)收費(fèi)而言，對(duì)售后公房目前依然執(zhí)行1996年政府部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其收費(fèi)項(xiàng)目主要為：管理費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)， 合稱“三項(xiàng)費(fèi)用”，高層另加電梯水泵運(yùn)行費(fèi)。其中：電梯運(yùn)行 費(fèi)為每平方米建筑面積 0.55元/月，業(yè)主實(shí)際支付0.15元，其 余0.40元從業(yè)主繳納的房屋維修基金中列支。據(jù)調(diào)查，在實(shí)際執(zhí)行中，一般多層住宅一室半或一室一廳每月10.512元/戶；二室戶（含二室半或二室一廳）每月1315元/戶；三室戶以上（含三室半或三室一廳）每月 1619.5元

3、/ 戶。二、現(xiàn)行售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在問題及成因分析：1、企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下，原標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求 自1994年開始實(shí)施公有住房出售政策。作為一種公房出售的配 套政策，當(dāng)初對(duì)售后房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)有其合理性， 但售后公房 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自1996年調(diào)整后執(zhí)行至今已十多年，依然維持原有標(biāo) 準(zhǔn)，就突現(xiàn)其不合理。在這期間，物價(jià)的上漲、勞動(dòng)力成本的上 升，企業(yè)人員工資增加，管理運(yùn)行成本的累年提高已是物業(yè)服務(wù) 企業(yè)不堪重負(fù)。讓我們看一些數(shù)據(jù)，就足以說明問題。職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)從 1995年270元調(diào)整至年的750元（目前已 調(diào)整為840元），按照國(guó)家規(guī)定提取的福利費(fèi)也由年38%調(diào)整為43%,年增幅達(dá)到29

4、2%（見表三）。與居民生活密切相關(guān)的水、 電、煤氣等公用事業(yè)收費(fèi)，已形成周期性調(diào)整態(tài)勢(shì)，且調(diào)整幅度 較大。水費(fèi)由1992年的每立方0.18元調(diào)至年的每立方1.03元， 漲幅達(dá)到4.7倍；電費(fèi)由每千瓦時(shí)0.21元調(diào)至每千瓦時(shí)0.61元, 漲幅達(dá)到2.9倍；煤氣費(fèi)由每立方0.20元調(diào)至每立方1.05元， 漲幅達(dá)到4.3倍（見表四）。%、醫(yī)療保險(xiǎn)12%、失業(yè)保險(xiǎn)2%、生育保險(xiǎn)0.5 %、工傷保險(xiǎn) 0.5 %、住房公積金：7%36%包括：養(yǎng)老金按管理人員年平均工資總額的25%計(jì)提、醫(yī)療保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用按11%計(jì)提。（滬價(jià)房96第157 號(hào)）而目前售后公房物業(yè)管理費(fèi)平均每平方米只有0.23元，僅為

5、商品房平均物業(yè)收費(fèi)0.8元的28.8%。企業(yè)職工工資的調(diào)整、管理 費(fèi)用的不斷上升，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下。 使原本捉襟見肘的物 業(yè)公司背上了沉重的包袱。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理舉步維艱。2、后公房管理費(fèi)入不敷出，導(dǎo)致管理服務(wù)上的缺位：售后公房管理費(fèi)低，而物業(yè)人員的收入、辦公費(fèi)用等則在提高， 加上物業(yè)行風(fēng)建設(shè)、實(shí)事工程、舊住房綜合整治等額外項(xiàng)目的增 多，物業(yè)公司管理費(fèi)入不敷出的矛盾十分突出，只能通過多種經(jīng)營(yíng)所得的利潤(rùn)，來彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。不少物業(yè)公司幾年前還能 靠收取停車費(fèi)、出租非居住房屋等多種經(jīng)營(yíng)收入來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不 足，而從去年開始，單靠打“擦邊球”獲取的收入已很難抵充虧 損，售后公房小區(qū)普遍出現(xiàn)了收不

6、抵支，而且缺口越來越大。我們先以市一九九六年度商品房物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)及高層住 宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)理論成本測(cè)算口徑表測(cè)算作為參考，以五 萬平方米住宅為核算單位（一般情況下達(dá)不到上述面積）為依據(jù)， 管理的成本大致在為平方米每月0.36元，而售后住宅以平均每套6元，再加保潔保安費(fèi)為每套 10元計(jì)，也以五萬平方米住宅 為核算單位（一般情況下售后住宅達(dá)不到上述面積）為依據(jù)，平 均每套45平方米為單位，其每平方米每月0.36元左右，與一一 年前公布的商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本持平。如以全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)出版的年某物業(yè)公司的費(fèi)用測(cè)算分析，結(jié) 合的實(shí)際情況，年也依據(jù)上例五萬平方米住宅為核算單位， 管理 該小區(qū)的實(shí)際費(fèi)

7、用如下（表五）：即十一年后管理費(fèi)用是原來標(biāo)準(zhǔn)的 2.81倍，（與市政府最低保障 工資線增幅基本持平）。從上述表格可以看出，十幾年來物業(yè)管理的成本已大幅度上升，以60.80萬元年收入管理5萬平方米小區(qū)為單位平均分?jǐn)?，每?方米建筑面積管理成本要達(dá)到 1元，若扣除保潔保安費(fèi) 12元/ 月，以45平方米建筑面積為一單元，則售后公房的管理費(fèi)要平 均達(dá)到每月每戶33元，與現(xiàn)在的每月6元相比相差甚遠(yuǎn)。3、管理費(fèi)收繳難度增大，在物業(yè)管理上難有實(shí)質(zhì)性突破由于售后公房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期來游離于市場(chǎng)水平之外，低廉的收費(fèi)與業(yè)主日益高漲的服務(wù)要求嚴(yán)重背離，不少業(yè)主以服務(wù)不到 位、管理措施跟不上為由拒付管理費(fèi)，導(dǎo)致管理費(fèi)的

8、收繳率逐年下降，有的小區(qū)甚至不到 50%低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和低收繳率嚴(yán)重影響 企業(yè)的生存和發(fā)展。況且這些售后房小區(qū)大都建造年代較久，房屋及設(shè)備設(shè)施老化，在維修養(yǎng)護(hù)方面每年要投入大量的資金，這對(duì)企業(yè)來說是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。企業(yè)為了提升競(jìng)爭(zhēng)能力，適應(yīng)越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必然要摔“包袱”，要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行資源整合。這種長(zhǎng)期處于虧損 經(jīng)營(yíng)的小區(qū)，遲早要被調(diào)整，企業(yè)必將退出小區(qū)的管理服務(wù)。一 旦企業(yè)退出小區(qū)的管理服務(wù)， 使小區(qū)處于“真空”狀態(tài)， 不但使 小區(qū)的住戶和業(yè)主受損，還將影響到我們的社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā) 展。三、探尋問題的根結(jié)1、物業(yè)管理政策的滯后性，落后于物業(yè)發(fā)展的需求在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的短短 20多年

9、里，隨著房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨 市場(chǎng)化、社會(huì)化，而政策法規(guī)的不完善，影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 規(guī)范發(fā)展?，F(xiàn)行的售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為十年前所制定，多年來一成不變，相悖市場(chǎng)規(guī)律。盡管政府有關(guān)部門對(duì)此也作過多次 醞釀，但懸而未決已使過低的售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成為突現(xiàn)的瓶頸 問題，這一問題的長(zhǎng)年沉積，不僅對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利，而且 對(duì)我們的社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展帶來隱患。2、物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念尚未建立居民的思想觀念有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，職工的住 房由國(guó)家統(tǒng)包、統(tǒng)管，房屋的維修也由房管部門負(fù)責(zé)。這種傳統(tǒng) 的模式在人們的觀念中根深蒂固。 再加上福利性分房制度，使不 少業(yè)主尚未建立物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)觀念，

10、對(duì)相對(duì)較高的物業(yè)管理費(fèi)難以接受，既受益于福利分房，又依然想受益于低廉的售后 公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。作為一個(gè)小區(qū)的業(yè)主，只意識(shí)到住房是自己的， 謀求最小的支出得到最好的服務(wù)， 而未意識(shí)自己是小區(qū)共有的一 分子。當(dāng)然，這從中也存在個(gè)別業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力問題。但這 種傳統(tǒng)的觀念使不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧本運(yùn)行，且管理面積越大， 虧損越大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)機(jī)制無法建立，極大地阻礙了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。四、對(duì)策與建議近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的 空間，物業(yè)市場(chǎng)越來越趨于成熟。 但現(xiàn)行的售后公房管理服務(wù)價(jià) 格體系，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)和業(yè)主的利益。應(yīng)該盡快建立與物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并

11、充分發(fā)揮市場(chǎng)化價(jià)格管理對(duì)物 業(yè)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。最近，市政府通過了市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃 的通知指出“要加強(qiáng)公房和售后公房管理”，“明確售后公房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行售后公房菜單式分等收費(fèi) 管理模式，借此契機(jī)，針對(duì)目前售后公房收費(fèi)過低的現(xiàn)狀，擬著 力以幾方面為抓手：1、應(yīng)盡快調(diào)整售后公房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)售后公房物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)重偏離市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，與形勢(shì)發(fā)展、居民居住需求不相適應(yīng)。任其自流，負(fù)面效應(yīng)會(huì)更大。如以上述測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)， 建議以45平方米建筑面積為一單元，售后公房的服務(wù)費(fèi)調(diào)整為 33元，實(shí)行分部到位，第一年調(diào)整 33元的60%第二年再調(diào)整 40%以后每三年根據(jù) CPI指數(shù)，勞動(dòng)力成

12、本等微幅調(diào)整一次， 從而改變售后公房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收不抵支、入不敷出的現(xiàn)狀，使售后公房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)走上良性軌道，推動(dòng)物業(yè)管理水平的整體上升。2、售后公房服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可現(xiàn)行試點(diǎn)市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃） 已明確“逐步推行 售后公房菜單式分等收費(fèi)管理模式”， 這是標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的發(fā)展方向。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，居民對(duì)物業(yè)管理要求也越來越高。我們可遵循“合理、公開以及費(fèi)用與 服務(wù)水平相一致”的原則，逐步建立和完善“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè) 管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。盡快制訂售后公房服務(wù)分等收費(fèi)辦法?？筛鶕?jù)售后公房所處的地段、建造年份、服務(wù)等級(jí)的不同，實(shí)施不同 的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議：先行

13、試點(diǎn)，逐步推廣。試點(diǎn)的關(guān)鍵是物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè) 管理質(zhì)量相一致。可先確定一些條件比較好的小區(qū)， 進(jìn)行物業(yè)管 理費(fèi)的調(diào)整，確保這些小區(qū)的物業(yè)管理水平上一個(gè)檔次， 使其發(fā) 揮先發(fā)效應(yīng)。政府也可予以在稅收上適當(dāng)優(yōu)惠與傾斜或無息貸 款，讓物業(yè)公司改善小區(qū)硬件設(shè)施，提高軟件上的服務(wù)質(zhì)量，使 居民直接感受到調(diào)整收費(fèi)后， 物業(yè)管理明顯的帶來的不同。 可現(xiàn) 行試點(diǎn)3至5家，以點(diǎn)帶面，發(fā)揮聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。當(dāng)然，還需要充分 估計(jì)困難，比如，業(yè)委會(huì)成立的小區(qū)對(duì)小區(qū)提升服務(wù)、提高收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會(huì)不通過怎么辦？包括解決混合型小區(qū)同等服務(wù)不 同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題，這同樣需要有規(guī)劃措施。3、要充分考慮業(yè)主和企業(yè)雙方的承受能力。物業(yè)

14、收費(fèi)涉及千家萬戶，社會(huì)影響大，雖然物業(yè)服務(wù)收費(fèi)日趨規(guī) 范，但由于業(yè)主層次、素質(zhì)不同、經(jīng)濟(jì)收入的參差不齊，直接會(huì) 影響到小區(qū)的服務(wù)與管理。 只有充分考慮社會(huì)承受能力， 同時(shí)制 定相關(guān)的政策，才能使措施的落實(shí)恰到好處，這需要區(qū)政府、街 道的參與。在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，基于原來售后公房收費(fèi)較低，應(yīng)針對(duì)不同對(duì)象加以細(xì)分，作一些政策規(guī)定。對(duì)于那些對(duì)革命做出重大貢獻(xiàn)的老干部，可采取津貼式（補(bǔ)貼式）；對(duì)月收入低于本市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，且符合特困條件的家庭，一是減免其部分物業(yè)收費(fèi)； 二是政府有關(guān)部門按月對(duì)其 發(fā)放適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)補(bǔ)貼或由街道政府或由相關(guān)部門直接撥款物業(yè) 服務(wù)企業(yè)為特定人員支付。 從現(xiàn)實(shí)情況看，面積大的售后公房小 區(qū)，每年上百萬資金的注入維持，也只能是國(guó)有企業(yè)所為。如此 暗貼不如明補(bǔ)。這對(duì)調(diào)整售后公房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 推動(dòng)