精品資料（2021-2022年收藏）專項(xiàng)維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書

1、 豐德集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)專項(xiàng)維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書編號(hào)：LFWYZXXF01版次：A/0頁(yè)碼：共3頁(yè) 編制：日期審核：日期批準(zhǔn)：日期修訂記錄日期修訂內(nèi)容版本修改人審核批準(zhǔn)件名專項(xiàng)維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁(yè)碼第1頁(yè) 共4頁(yè)版次A/01.0 目的為加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金使用管理，保障物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、使用。2.0 適用范圍主要適用于住宅、寫字樓專項(xiàng)維修資金管理。3.0 工作流程、工作內(nèi)容3.1 確定維修項(xiàng)目，進(jìn)行書面說(shuō)明3.1.1當(dāng)發(fā)生需要維修動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的情況時(shí)，項(xiàng)目應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)確定需維修的項(xiàng)目，同時(shí)判定是否屬于應(yīng)該動(dòng)用維修資金的范圍，有以下幾個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)：3.1.1.1是否保修期內(nèi)：沒

2、有超過(guò)保修期的維修應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)保修責(zé)任，在確定需要使用維修資金的時(shí)侯一定要說(shuō)明所需維修項(xiàng)目是超出保修期的，而且要附有證據(jù)材料；3.1.1.2是否屬于專有責(zé)任：即是否是應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；在進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定時(shí)一定要清晰、明確，有依據(jù)；3.1.1.3是否屬于人為損失；3.1.1.4物業(yè)服務(wù)合同里對(duì)維修責(zé)任是否有特殊約定：如果有特殊約定，即使超出了建設(shè)單位或施工單位的保修期，也不應(yīng)該動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)由物業(yè)件名專項(xiàng)維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁(yè)碼第2頁(yè) 共4頁(yè)版次A/0公司來(lái)承擔(dān)。3.1.2項(xiàng)目要確定是否屬于緊急情況下支取

3、，而且要進(jìn)行說(shuō)明。至于是否屬于緊急情況，項(xiàng)目可參照本小區(qū)（大廈）專項(xiàng)維修資金應(yīng)急支取預(yù)案（附件1）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。3.2. 工程鑒定及預(yù)算、制定維修方案3.2.1鑒定：法律沒有對(duì)此做出強(qiáng)制性規(guī)定，但建議一定要請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，而且鑒定涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)，如是否需要維修、維修工程造價(jià)、工程計(jì)劃、工程預(yù)算、工程監(jiān)理等環(huán)節(jié)；這也是對(duì)各方權(quán)益的更好保障；3.2.2方案：包括費(fèi)用預(yù)算，項(xiàng)目在工程預(yù)算的基礎(chǔ)上要有詳細(xì)的費(fèi)用預(yù)算，包括維修需要支出的各項(xiàng)費(fèi)用及列支范圍，即需要哪些業(yè)主承擔(dān)，還應(yīng)該有詳細(xì)的分?jǐn)傉f(shuō)明。按照規(guī)定，相關(guān)業(yè)主需要按照比例承擔(dān)，項(xiàng)目應(yīng)該計(jì)算清楚，范圍和比例計(jì)算清楚。維修方案還包括施工方式

4、選擇、需要相關(guān)業(yè)主承擔(dān)的配合義務(wù)等等，如是需要請(qǐng)施工單位施工，準(zhǔn)備選擇哪家或哪幾家施工單位，具體的開工時(shí)間等等內(nèi)容。注意維修方案要留有余地，因?yàn)閷徟鷷r(shí)間不確定，涉及到具體時(shí)間的一定不能做太過(guò)絕對(duì)性陳述。3.3. 組織投票；雙過(guò)三分之二  3.3.1 投票之前的材料一定要準(zhǔn)備齊全，要讓業(yè)主一目了然（包括前面提到的維修項(xiàng)目說(shuō)明、維修方案、列支范圍及分?jǐn)偯骷?xì)表及相關(guān)的法律與事實(shí)依據(jù)，以及不維修所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)及后果承擔(dān)）。3.3.2通過(guò)使用建議后，即應(yīng)開展投票工作。組織投票時(shí)，應(yīng)以業(yè)委會(huì)或業(yè)主、相關(guān)主管部門為主導(dǎo)，項(xiàng)目做投票的輔助工作，做到權(quán)責(zé)明晰。件名專項(xiàng)維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁(yè)碼第3頁(yè)

5、共4頁(yè)版次A/03.4.簽訂施工合同3.4.1維修可以由物業(yè)公司親自完成，也可以聘請(qǐng)施工單位進(jìn)行施工，都需按照支取使用流程，先實(shí)施施工方案，再申請(qǐng)列支后才能劃轉(zhuǎn)。（即除非施工方同意事后全額付款，那么需要有人預(yù)先支付全部或部分維修費(fèi)用，這往往需要物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)。為了將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，在最初簽訂施工合同時(shí)，最好簽訂三方合同，即施工單位、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司三方，約定清楚三方的權(quán)利義務(wù)，尤其是付款義務(wù)）3.5. 出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告3.5.1參加驗(yàn)收方應(yīng)該由物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)（管委會(huì)）或者社區(qū)居委會(huì)召集的業(yè)主代表組織驗(yàn)收，也可聘請(qǐng)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的人參與，應(yīng)由上述人員出具驗(yàn)收合格的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。3.6. 提出列支申請(qǐng)3

6、.6.1.提交書面的申請(qǐng)即可。申請(qǐng)書上除了上述投票環(huán)節(jié)的材料外還需要提交業(yè)主投票表決的材料，這是是否批準(zhǔn)的依據(jù)。3.7.備案留檔3.7.1.審核批準(zhǔn)等所有工作完成后，將所有關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用的材料做為檔案材料全部留存?zhèn)洳椤?.0支持文件成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管工作的意見成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法（市政府令第103號(hào)）成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（成人發(fā)200721號(hào)）成都市房屋使用安全管理?xiàng)l例件名專項(xiàng)維修資金使用作業(yè)指導(dǎo)書頁(yè)碼第4頁(yè) 共4頁(yè)版次A/0中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第165號(hào)中華人民共和國(guó)財(cái)政部住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法四川省(區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn))房屋共用部位

7、、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類DB 510100/T 0542010附件一附件一 小區(qū)（大廈）專項(xiàng)維修資金應(yīng)急支取預(yù)案第一條  為保障住宅及共用設(shè)施設(shè)備的住用安全和居民的基本生活秩序，發(fā)揮專項(xiàng)維修資金作用，根據(jù)成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管工作的意見、 小區(qū)（大廈）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 小區(qū)（大廈）管理規(guī)約和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策，特制定本應(yīng)急支取預(yù)案。第二條  發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，啟動(dòng)本應(yīng)急支取預(yù)案。第三條  緊急情況一般包括：（一）屋面防水

8、損壞造成滲漏的；（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的；定期檢驗(yàn)時(shí)被責(zé)令停梯整改的；（三）高層住宅發(fā)生供水主管道嚴(yán)重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機(jī)燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的；（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的；（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的。第四條  緊急情況需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金； （二）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)

9、使用方案審核同意，并報(bào)房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門備案；房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；（三）業(yè)主委員會(huì)（管委會(huì)）向開戶銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（四）業(yè)主大會(huì)（管委會(huì)）開戶銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第五條  發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門可以組織代修，費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。第六條  房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門組織代修的，按照以下程序辦理：（一）組織相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行鑒定并出具鑒定報(bào)

10、告；（二）由社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處就工程事項(xiàng)出具相關(guān)證明；（三）由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審定；（四）房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門將工程費(fèi)用分?jǐn)傊料嚓P(guān)業(yè)主明細(xì)帳戶；（五）房管局、房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門審核同意后，向業(yè)主委員會(huì)開戶銀行市發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（六）業(yè)主委員會(huì)（管委會(huì)）開戶銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房管局的支付指令及時(shí)從所涉及業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支的維修及更新、改造費(fèi)用劃轉(zhuǎn)至維修單位。第七條 工程竣工后，房管局、業(yè)主委員會(huì)組織有關(guān)設(shè)計(jì)、施工單位驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程驗(yàn)收合格后，房管局應(yīng)當(dāng)與施工單位簽訂工程保修合同。業(yè)主委員會(huì)（管委會(huì)）將工程內(nèi)容、維修費(fèi)用決算