商鋪投資回報(bào)率與投資回收期計(jì)算方法

1、1、商鋪投資回報(bào)率與投資回收期計(jì)算方法     商鋪投資回報(bào)率從嚴(yán)格意義上講是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來的價(jià)格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時(shí)還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對于普通投資者來說動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，現(xiàn)介紹一種相對動(dòng)態(tài)的投資分析方法，以供投資者參考使用。（特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報(bào)率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計(jì)算方式，但這種靜態(tài)計(jì)算方式得出來的投資回報(bào)率通常要比實(shí)際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)

2、應(yīng)注意。）     （1）年投資回報(bào)率     一次性購買：公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/（購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）     按揭貸款：公式：（稅后月租金按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）     注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%。     （2）投資回收期     一次性付款：計(jì)算公式：（購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）/（稅

3、后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）×12     按揭貸款：計(jì)算公式：（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）/（稅后月租金按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12 注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。商業(yè)房地產(chǎn)投資，或叫收益型房地產(chǎn)，是指為了獲得投資收入而購買的房地產(chǎn)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，百姓的金融資產(chǎn)日漸增多，對房地產(chǎn)進(jìn)行投資的需求越來越多。但房地產(chǎn)投資需要較為復(fù)雜的知識與分析技術(shù)，投資者最關(guān)心的是房地產(chǎn)投資回報(bào)率如何算？下面就解答一下投資者最關(guān)心的投資回報(bào)率的計(jì)算。以住宅物業(yè)投資為例說明房地產(chǎn)投資回報(bào)率如何計(jì)算。假設(shè)有一房地產(chǎn)投資者想分享2

4、008年北京舉辦奧運(yùn)會時(shí)房地產(chǎn)的投資高回報(bào)的機(jī)會，經(jīng)鏈家機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資俱樂部的專家綜合分析，選擇了華展國際公寓進(jìn)行投資。投資公寓基本情況：350復(fù)式住宅，8500元/，8成30年按揭貸款，年利率為5.04%，物業(yè)管理費(fèi)為7元/，冬季取暖費(fèi)為28元/ 。計(jì)劃2008年賣出，以每年物業(yè)增值5%，賣出價(jià)格為10,400元/ 。每月出租收益為25,000元/月。房地產(chǎn)投資回報(bào)率的基本計(jì)算模型為：年度收益計(jì)算為：計(jì)算公式舉例說明名義租金名義租金即為公寓的出租價(jià)格收益，25,000元/月×12=300,000元；空房及欠租損失空房及欠租損失：假設(shè)每年空房半個(gè)月，損失為：25,000×1

5、/2=12,500；實(shí)際租金收入實(shí)際租金收入：即為上述二式相減，300,000-12,500=287,500元；其它收入其它收入：住宅公寓沒有其它收入；投資者總收入投資者總收入：即為287,500元；營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用：1、物業(yè)管理費(fèi)：7元/月·×350×12月=29,000元；2、冬季取暖費(fèi)用：28元/年·×350=9,800元； 合計(jì)：38,800元投資者凈收入投資者凈收入：287,500-38,800=248,700元；融資年度支付額融資年度支付額：8成貸款，總計(jì)為238萬元，月還款12835元。12835元/月×12=154,0

6、00元；稅前現(xiàn)金收入稅前現(xiàn)金收入：即為上述二式相減，248,000-154,000=94,700元；納稅金額納稅金額：以25,000元/月為基數(shù)進(jìn)行納稅1、房產(chǎn)稅4%：25,000×4%=1,000元/月；2、營業(yè)稅及教育附加稅3.3%：25,000×3.3%=825元/月；3、所得稅10%：（月租金扣除800元基數(shù)、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及教育附加稅）（25,000-800-1,000-825）×10%=2238元；合計(jì)：4063×12=48,756元稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入：94,700-48,756=45,944元。五年后出售收益：計(jì)算公式舉例說明出售價(jià)格

7、銷售費(fèi)用未嘗還貸款余額=稅前銷售收入售后稅款金額=稅后銷售收入稅后現(xiàn)金收入出售價(jià)格10,400×350=3,640,000元；銷售費(fèi)用1、代理費(fèi)1%：36,400元；2、印花稅0.05%：3,640,000X0.05%=1,820元；合計(jì)：38,220元；未嘗還貸款余額8成貸款，總計(jì)為238萬元，5年后余額為：218,6760元；售后稅款金額、稅后銷售收入3,640,000-38,220-2,186,760=1,415,020元。時(shí)間（年）01234n 現(xiàn)金收入（初始投資）稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入稅后現(xiàn)金收入+稅后銷售收入房地產(chǎn)初始投資為：1、首付20%：595,000元；2、保險(xiǎn)費(fèi)：13,304元；3、契稅：37,400元；4、維修基金：59,500元；5、律師費(fèi)：7,140元；6、其它費(fèi)用：1,000元；合計(jì)：713,344元。將上述數(shù)據(jù)代入計(jì)算模型：時(shí)間（年）現(xiàn)金收入012345(713,344)45,94445,94445,94445,94445,944+1,415,020則可計(jì)算出此房地產(chǎn)的投資回報(bào)率（IRR）為：9.36%?？梢?，貸款融資可以提高投資者的投資回報(bào)率。則可計(jì)算出此房地產(chǎn)的投資回報(bào)率（IRR）為：19.7