01項(xiàng)目拓展管理制

1、項(xiàng)目拓展管理制度編制鮑跟澤日期審核鮑跟澤日期批準(zhǔn)王耀楚日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的為保持集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)策劃先行的思想，在尋找和確定房地產(chǎn)新項(xiàng)目前，對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和計(jì)劃性。2.適用范圍集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。3.權(quán)責(zé) 3.1 總裁辦 3.1.1 負(fù)責(zé)土地信息收集、篩選和基礎(chǔ)研究工作；3.1.2 組織開展項(xiàng)目可行性研究，并組織編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；3.1.3 負(fù)責(zé)國(guó)土證辦理。3.2 營(yíng)銷策劃部 3.2.1 組織市場(chǎng)調(diào)研，提出項(xiàng)目初步定位；3.2.2 負(fù)責(zé)對(duì)論證項(xiàng)目提供銷售預(yù)測(cè)分析

2、；3.2.3 按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。 3.3 設(shè)計(jì)管理部3.3.1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)工作；3.3.2 按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。3.4 成本控制部3.4.1 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃草案進(jìn)行初步工程成本估算；3.4.2 按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。 3.5 財(cái)務(wù)管理部3.5.1 負(fù)責(zé)對(duì)論證項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析；3.5.2 按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。 3.6 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)按權(quán)限審核/審批項(xiàng)目建議書。4.管理規(guī)定 4.1 信息收集與甄別4.1.1 總裁辦負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃進(jìn)行土地信息

3、的收集工作，將土地信息匯總、整理和總結(jié)。一般信息渠道包括但不僅限于以下方面：(1) 政府公告類：從相關(guān)報(bào)紙或各土地儲(chǔ)備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備發(fā)展中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告。 (2) 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。 (3) 其他主動(dòng)收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。 4.2 基礎(chǔ)研究階段4.2.1 總裁辦負(fù)責(zé)依據(jù)各類信息開展基礎(chǔ)研究，及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，填報(bào)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，及時(shí)收集分析其研究成果，定期匯總形成基礎(chǔ)研究信息庫(kù)。4

4、.2.2 總裁辦以基礎(chǔ)研究的成果指導(dǎo)土地儲(chǔ)備計(jì)劃工作的進(jìn)行，編制項(xiàng)目前期工作清單。 4.3 目標(biāo)地塊研究及立項(xiàng)4.3.1 針對(duì)初審?fù)ㄟ^的目標(biāo)地塊，由總裁辦牽頭，財(cái)金管理中心、營(yíng)銷管理中心、工程管理中心、成本控制中心等部門配合，開展實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行初步研究和初步定位。4.3.2 對(duì)于合作項(xiàng)目，總裁辦負(fù)責(zé)商務(wù)談判的前期準(zhǔn)備、談判計(jì)劃，配合集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄。由總裁辦牽頭，財(cái)金管理中心、營(yíng)銷管理中心、成本控制中心、工程管理中心等部門配合，完成相應(yīng)宗地狀況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、合作條件、投資收益預(yù)測(cè)等工作，形

5、成項(xiàng)目建議書，按權(quán)責(zé)手冊(cè)完成審核/審批后確定。4.3.3 項(xiàng)目建議書通過審批后，由總裁辦組織相關(guān)部門開展可行性研究工作。未通過則進(jìn)行調(diào)整或放棄進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)存檔。4.4 項(xiàng)目可行性研究及編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4.4.1 由總裁辦牽頭，組織工程管理中心、營(yíng)銷管理中心、成本控制中心、財(cái)金管理中心等共同參與，制定可行性研究計(jì)劃及可行性研究的整體工作。4.4.2 各部門配合總裁辦進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，進(jìn)一步完善項(xiàng)目建議書內(nèi)容。 4.4.3 工程管理中心根據(jù)項(xiàng)目建議書的產(chǎn)品初步定位，提出項(xiàng)目概念規(guī)劃草案。 4.4.

6、4 成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目概念規(guī)劃草案、成本數(shù)據(jù)庫(kù)信息提出工程成本估算。 4.4.5 營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)等。4.4.6 財(cái)金管理中心負(fù)責(zé)根據(jù)銷售預(yù)測(cè)、工程成本估算、土地及前期費(fèi)用、期間費(fèi)用等進(jìn)行項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。4.4.7 總裁辦組織各部門根據(jù)項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)調(diào)研、初步產(chǎn)品定位的規(guī)劃、銷售預(yù)測(cè)、工程成本估算，匯總各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并對(duì)項(xiàng)目總投資收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 4.5 評(píng)審及聽證決策4.5.1 總裁辦負(fù)責(zé)匯總整合完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后組織召開評(píng)審會(huì)議。4.5.2 根據(jù)評(píng)審結(jié)果，總裁辦完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容，按權(quán)責(zé)手冊(cè)完成審核/審批后確定。 4.6 項(xiàng)目獲取4.6.1 項(xiàng)目開

7、發(fā)可行性研究決策通過后，進(jìn)行獲得項(xiàng)目土地的運(yùn)作及相關(guān)土地手續(xù)辦理（總裁辦辦理）工作，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目資料存檔。4.6.2 拿地后10個(gè)工作日內(nèi)（以中標(biāo)通知為準(zhǔn)），總裁辦負(fù)責(zé)組織召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。詳見項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)作業(yè)指引。5.附則5.1 未執(zhí)行本制度規(guī)定的，按獎(jiǎng)懲管理制度執(zhí)行負(fù)激勵(lì)；5.2 本制度自生效之日起執(zhí)行，過去相關(guān)文件同時(shí)作廢；5.3 本制度的歸口解釋權(quán)屬集團(tuán)總裁辦。6.附錄/記錄 6.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃6.2 項(xiàng)目前期工作清單6.3 項(xiàng)目建議書（模板）6.4 新項(xiàng)目可行性研究測(cè)算表成本部分（模板）6.5 新項(xiàng)目可行性研究測(cè)算表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分（模板）6.6 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（模板）6.7 項(xiàng)目可行性研究（策劃）聽證會(huì)簽表6.8 概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審表 序號(hào)記錄名稱附表1項(xiàng)