房地產(chǎn)知識、1

1、分類：建筑百科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)知識 （2009-09-27 16:37:08） 標(biāo)簽： 房產(chǎn) 商品房現(xiàn)售 商品房預(yù)售 用 地規(guī)劃許可證 雜談房 產(chǎn)： 是房屋及其權(quán)利的總稱。地 產(chǎn)： 是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)： 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及 其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。也稱不動產(chǎn)，是動產(chǎn)的對稱。房地產(chǎn)的主要特點 ：有限性、壟斷性、固定性、耐久性、級差性、整體性、異質(zhì)性（單一性）、適應(yīng)性、 風(fēng)險性、敏感性、基礎(chǔ)性、綜合性、先導(dǎo)性、超前性、保值增值性。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ：指由土地批租出讓時的原受讓者將其開發(fā)過的土地（地產(chǎn)）使用權(quán)或連其地上的建筑物（房

2、 產(chǎn)）、其它附屬物的所有權(quán)一次性出售給新的土地受讓者或房地產(chǎn)的購買者的行為。房地產(chǎn)抵押 ：指抵押人以其所擁有的房地產(chǎn)作為本人或第三債務(wù)償還或履行合同的擔(dān)保。房地產(chǎn)的基本類型： 居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)： 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。其中包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、 房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介 咨詢等行為，以及對經(jīng)濟活動進行控制和管理的行為。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的四大類型： 開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)、 中介組織企業(yè)、 物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)金融企業(yè)。開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)

3、 ：是指通過市場調(diào)查、可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設(shè)，在一個特定的地 點和預(yù)期的時間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)商品，然后通過銷售回收投資取得利潤的企業(yè)。中介組織企業(yè)： 是指在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)和階段中，為當(dāng)事人提供有償 的中間服務(wù)的經(jīng)營活動的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)： 是適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律要求的社會化、 專業(yè)化、企業(yè)化、 經(jīng)營型的房地產(chǎn)管理模式。房地產(chǎn)金融企業(yè)： 是指各種金融機構(gòu)中專門從事房地產(chǎn)信貸的機構(gòu)。 房地產(chǎn)二次開發(fā)： 指先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和 出租，由買地者去建造房屋。房地產(chǎn)一次開發(fā)： 一次性連土地、房屋開發(fā)

4、完成。工業(yè)物業(yè)開發(fā)： 是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、 倉庫及其他工業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營活動商業(yè)物業(yè)開發(fā)： 是指將資金投入到商店、 商業(yè)大廈、購物中心、 庫房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的大體流程： （1）建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建；（2）房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與審批；（3）土地使用權(quán)的取得；（4）征地與拆遷；（5）工程建設(shè)與管理；（6）房地產(chǎn)的租售管理；（7）房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)經(jīng)營成本的組成： （1）土地征用費用。主要包括征地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地 建設(shè)費、勞動力安置費、耕地占用稅等。（2）拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、

5、賠償費用。（3）前期工程費用。主要包括勘察設(shè)計費用、“三通一平”或“七通一平”費用等。4）房屋建筑安裝費用5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。（ 6）公共設(shè)施建設(shè)費用。（ 7）管理費用。（ 8 ）籌資成本與利息的支出。（ 9）其他必要的支出。取得城市建設(shè)用地的步驟： （ 1）建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建 設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部 門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在的區(qū)、縣房屋土地 管理局，再

6、由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手 續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā) 工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。取得房屋拆遷許可證條件： （ 1）建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件；（2）規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）區(qū)、縣級以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的 證明文件（如國有土地使用權(quán)證）；（4）房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案；商品房銷售 ：包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售 ：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人， 并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)

7、先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價 款的行為。商品房預(yù)售的條件： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程 建設(shè)總投資的 25%以上并已確定施工進度和竣工交付日期；（ 4）低層建筑主體結(jié)構(gòu)封頂、多層主體結(jié)構(gòu)施工至2/3 、小高層高層主體結(jié)構(gòu)施工至 1/2 ；（ 5）已辦理預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售許可證明。申辦商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交的文件：（1）上面（1 ）（3）項規(guī)定的證明材料；（ 2）營業(yè)執(zhí)照和資 質(zhì)等級證書；（ 3）工程施工合同；（4）預(yù)售商品房分 層平面圖；（5）商品房

8、預(yù)售方 案。商品房現(xiàn)售的條件： （1 ）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；（ 2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3 ）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4）已通過竣工驗收；5）拆遷安置已經(jīng)落實； 6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通迅等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場 ：指房地產(chǎn)交換的場所，也是房地產(chǎn)交換關(guān)系或流通過程的總和 房地產(chǎn)市場的類型： . 按市場層次和交易權(quán)益的劃分：市場層次 子市場土地征購市場一級市場 土地批租市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)市場 二級市場 房地產(chǎn)抵押市場房地產(chǎn)信托市場房產(chǎn)租賃市場房產(chǎn)買賣市場三級市場 房產(chǎn)調(diào)換市房產(chǎn)典當(dāng)市場房產(chǎn)按揭市場房產(chǎn)

9、拆遷市場房產(chǎn)租、售后服務(wù)市場 . 按市場組成要素劃分：土地使用市場房屋商品市場房地產(chǎn)勞務(wù)市場房地產(chǎn)信息服務(wù)市場房地產(chǎn)銷售名詞解釋 (2009-09-27 16:43:28)標(biāo)簽：房產(chǎn)地價基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) 名詞解分類：建筑百科釋 場地平整 雜談土地 ：一般泛指地球表面上的一切陸地。城市土地 ：指城市建成區(qū)內(nèi)的地球表面陸地與水域。郊區(qū)土地 ：指城市土地以外的土地。地皮 ：指供建筑使用的土地。空地 ：指沒有被利用或沒有建筑物之地。建 筑物 ：指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋： 指能夠遮風(fēng)避雨并供人類生活、居住，從事生產(chǎn)、經(jīng)營、文化、科研、軍事等活動的有一定空間的建筑物。構(gòu) 筑物 ：指一

10、般不能在其內(nèi)進行生活與生產(chǎn)的建筑物。物業(yè) ：是港澳粵地區(qū)方言對房地產(chǎn)的稱呼。開發(fā)商： 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織。建筑商： 是指從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)。按揭 ：由香港傳入之信貸專業(yè)用語。指由購房人以即將購得的房產(chǎn)或樓花作抵押，開發(fā)商提供擔(dān)保而取得 購房貸款的法律行為。樓花 ：指預(yù)售的房地產(chǎn)。售房五證 ：指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品 房銷(預(yù))售許可證。三通一平 ：指路通、電通、水通與場地平整。它是土地開發(fā)所必須進行的最起碼的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)內(nèi)容。七通一平 ：指道路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱

11、力（供暖） 通和場地平整。它是土地開發(fā)中較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)內(nèi)容。城市基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容 ：一般包括能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、道路交通系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)、環(huán)保系統(tǒng)、安全系 統(tǒng)、土地平整工程。城市公共配套設(shè)施內(nèi)容 ：一般包括： 行政用房、 文教用房、商業(yè)網(wǎng)點用房、車庫（車棚）、其它。層高： 指房屋的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離凈高： 指樓板與地面之間的凈距離。進深： 建筑外墻縱向軸線之間的距離。開間： 建筑橫向軸線之間的距離。建筑間距： 建筑平面外輪廓線之間的距離。平均每平方米造價 =建筑物總造價 / 建筑面積?？?地 價 ：指一塊土地的全部價格，又稱土地總價格。單位地價 ：指一塊土地的

12、全部價格，它可反映地價水平高低。單位地價=總地價土地面積樓面地價 ：指平均該土地上每單位房屋建筑面積的地價，又稱單位建筑面積地價。樓面地價=總地價該塊土地上總建筑面積=單位地價容積率 注：本資料轉(zhuǎn)載自房地產(chǎn)培訓(xùn)教材 , 原文地址：分類：建筑百科房地產(chǎn)面積計算相關(guān)解釋 （2009-09-27 16:46:57） 標(biāo)簽： 房產(chǎn) 投影面積 套內(nèi)墻體面積 計 算建筑面積 公用建筑 通道 雜談人均總占地面積 =建筑紅線內(nèi)總用地 / 本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人均住宅用地面積 =小區(qū)內(nèi)總住宅用地 / 本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 總建筑面積（平方米）： 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和 使用面積系數(shù)=總使

13、用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）X 100% 居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）X 100% 結(jié)構(gòu)面積系數(shù) =總結(jié)構(gòu)面積（平方米） /總建筑面積（平方米） X 100%。人口毛密度 =小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù) /小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃） 。容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米）/小區(qū)總占地面積（平方米）X 100%建筑密度 =小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米） /小區(qū)居住總用地（平方米） X 100% 居住建筑面積毛密度 =小區(qū)總居住建筑面積 （平方米） /小區(qū)總用地面積 （平方米）居住建筑面積凈密度 =小區(qū)居住總面積（平方米） /小區(qū)居住總用地（平方米）居住小區(qū)總用地： 是包括住

14、宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用的總和住宅總用地： 指低層、多層、中高層住宅用地面積的總和公建總用地： 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和道路、廣場用地： 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 1.5 米的步行道及停車、回車 廣場和有鋪砌地面的場地面積之和庭院、綠化面積： 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架水榭、水池、 以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 商品房建筑面積： 建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和 , 包括陽臺、挑

15、廊、地 下室、室外樓梯等。 且具備有上蓋， 結(jié)構(gòu)牢固， 層高 2.20 米以上 （含 2.20 米）的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積 : 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi) 的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 +外飄窗建筑面積套內(nèi)使用面積 ：指分戶門內(nèi)除墻體厚度外全部使用空間凈面積之和（吊柜不算；坡屋頂室內(nèi)一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小，凈高不低于1.5米時，可計使用面積，否則不計；每戶陽臺面積在6就以下的，不計入使用面積，超過 6就，超出部分按陽臺凈面積的1/2折算使用面積）套內(nèi)墻體面

16、積 ：商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外 墻（包括山墻）均為其用墻，其用墻墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；分戶內(nèi)非共用墻水平投影面 積全部計入套內(nèi)墻體面積。陽臺建筑面積 ：封閉陽臺按全面積折算；沒有封閉的陽臺按面積的一半折算。外飄窗建筑面積 ：高度不超過 2.2 米的不計入套內(nèi)面積；高度超過 2.2 米的按面積的一半折算。公用建筑面積： 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可 分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公攤系數(shù)：該幢房屋的使用面積之和該幢房屋的總建筑面積公用分?jǐn)偯娣e

17、： 包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、 設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃 圾房以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e =為整棟建筑服務(wù)的公共部位和公共用房的建筑面積+公用墻面積的一半為整棟建筑服務(wù)的公共部位 ：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、公共門廳、過道、大堂、電梯前廳。為整棟建筑服務(wù)的公共用房 ：變電室、設(shè)備室、公共地下室、值班警衛(wèi)室、其它管理用房、公廁、水泵房。不計入的公用分?jǐn)偯娣e：不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共

18、開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用 的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。公用墻面積：各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。計算全部建筑面積的部分：（1 ）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在 2.20米以上部位計算建筑面積。（3 ）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20以上的，按其水平投影面積計算。（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道

19、井等均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計 在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。（7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平 投影面積一半計算建筑面積。（8 ）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。（9 ）建筑間永久性的封閉架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外

20、圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。涉及到土地及房產(chǎn)開發(fā)的知識太多了，取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的一點基礎(chǔ)如下：房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可事項辦理簡明流程一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作 報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條

21、件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管

22、局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范 圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主

23、單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件 審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4 、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件， 在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后， 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招投標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類

24、工程直接發(fā)包。并取得中 標(biāo)通知書。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3 ）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的

25、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管 理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門， 按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建 設(shè)工程規(guī)劃驗收許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求

26、的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo) 準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)項目手續(xù)流程 s:145一、開發(fā)合同。辦事依據(jù)： 工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范、 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、 山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。 時間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申

27、定后。提交：1、可行性研究報告 ;2 、資質(zhì)證明文件 ;3、房地產(chǎn)開發(fā)項目審批書 ;4 、土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確 認(rèn)書） ;5 、經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖 ;6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議） ;7、相關(guān)規(guī)費繳納證 明 8 、項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。二、開發(fā)經(jīng)營許可證辦事依據(jù)： 工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范、 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、 山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。 時間：取得開發(fā)合同后。由房管分局審批后報市局辦理。）三、單體工程審查 辦事依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理、山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理。 時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證

28、、計委立項建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。提交：1、當(dāng)年計委計劃批文 ;2 、單體工程建施圖 （圖紙審查中心審查過的） ;3、建施計劃書及投資計劃書 ;4、開發(fā)合同、 開發(fā)經(jīng)營許可證。發(fā)放：單體工程審查表。四、預(yù)售許可證辦事依據(jù) ：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理、城市商品房預(yù)售管理辦法山東省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明 書試行辦法。時間：單體工程建設(shè)投資達到四分之一，已取得施工許可證。提交： 1、營業(yè)執(zhí)照： 2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證； 3、土地使用權(quán)證或合法用地文件； 4、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證； 5、開工許可證； 6、單體工程審查表； 7、施工合同； 8、工程施工進度計劃； 9 工程建設(shè)投資 25%以上證明 材料； 10、商品房預(yù)售方案； 11、備案回執(zhí)單； 12、平面圖、樓房表； 13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議； 14、商品房 住宅質(zhì)量保證書、使用說明書。發(fā)放：預(yù)售許可證。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（分