廣州石化生活住宅區(qū)物業(yè)管理方案

1、 GS廣州石化生活區(qū) - PAGE 22 - 第一篇 物業(yè)管理方案第一章 前 言物業(yè)管理是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展而形成的一個(gè)新興行業(yè)。這一行業(yè)的建立，使城市房屋管理與維修由福利型的行政管理體制逐漸向企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化、服務(wù)型的物業(yè)管理市場(chǎng)體制過(guò)渡。物業(yè)管理的實(shí)施，對(duì)城市建設(shè)起到了較為突出的作用，改善了人們的學(xué)習(xí)、工作與生活環(huán)境，使物業(yè)得到及時(shí)、有效的維修和保養(yǎng)，達(dá)到增值、保值的目的。目前，物業(yè)管理的范疇已從新開(kāi)發(fā)的小區(qū)、大廈擴(kuò)展到工業(yè)區(qū)、機(jī)關(guān)、辦公樓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)街，甚至學(xué)校，許多單位職工宿舍在經(jīng)過(guò)整改后也紛紛引進(jìn)物業(yè)管理。引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，給小區(qū)業(yè)主/住戶營(yíng)

2、造一個(gè)安全、文明、舒適、和諧的居住環(huán)境，使小區(qū)走上專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理道路。為此，我們根據(jù)根據(jù)廣州市黃埔石化廠生活住宅區(qū)的實(shí)際情況，我司起草了初步的物業(yè)管理方案。第二章 石化廠生活區(qū)概況廣州石油化工總廠建于七十年代初，位于廣州市黃埔區(qū)石化路，毗鄰黃埔港口碼頭、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，是廣州重點(diǎn)大型國(guó)有企業(yè)之一。廣州石油化工總廠職工生活住宅區(qū)早建于七十年代中期，直至九十年代末所有宿舍樓才完全落成，其中有廣州石化生活區(qū)、乙烯生活區(qū)/怡德苑、豐樂(lè)生活區(qū)三個(gè)小區(qū)，各小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施，配套功能齊全，周邊交通便利。廣州石化生活區(qū)情況一覽表基本情況物業(yè)名稱(chēng)廣州石化生活區(qū)物業(yè)類(lèi)型

3、職工福利房物業(yè)具體位置廣州黃埔區(qū)石化路166號(hào)竣工時(shí)間1975年1999年樓棟數(shù)73棟樓層數(shù)58層占地面積 21.36萬(wàn) M2建筑面積 M2管理用房面積 800 M2住宅面積 18.04萬(wàn) M2綠化面積4.57萬(wàn) M2停車(chē)場(chǎng)總占地面積 業(yè)主戶數(shù)2964戶收費(fèi)情況0.5元/平方米 （由廠方直接在工資內(nèi)扣?。┩＼?chē)場(chǎng)汽車(chē)車(chē) 位 100 個(gè)備注：汽車(chē)停車(chē)位由路邊劃線停放。摩托車(chē)車(chē)棚個(gè)數(shù) 1 個(gè)自行車(chē)車(chē)棚個(gè)數(shù) 7 個(gè)配套設(shè)備設(shè)施文 化娛 樂(lè)設(shè) 施游泳池(收費(fèi))建筑面積345 M2概況屬露天游泳場(chǎng)；共3個(gè)泳池，分標(biāo)準(zhǔn)池（一個(gè)），中池（一個(gè)），兒童池（一個(gè)），有自動(dòng)過(guò)濾系統(tǒng)（現(xiàn)屬物業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)）占地面積5

4、300 M2影劇院(收費(fèi))建筑面積3389 M2概況劇院內(nèi)分為兩層，共有1497個(gè)座位，6個(gè)安全出口，中央空調(diào)；劇院外圍附有一間健身室以及一間“升平閣”歌舞廳（可容納300人）；每周兩晚電影；石化廠會(huì)議收取場(chǎng)地費(fèi)。（現(xiàn)屬物業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)）占地面積5700 M2文化活動(dòng)中心(免費(fèi))建筑面積759 M2概況 被評(píng)為“十佳”文化室，為職工提供免費(fèi)看書(shū)的便利；設(shè)有中央空調(diào)。占地面積807 M2老人活動(dòng)中心(免費(fèi))概況目前老人活動(dòng)中心不屬物業(yè)管理公司管轄范圍，由本廠退休工人組織管理。教育設(shè)施石化幼兒園（評(píng)為“省一級(jí)幼兒園”）石化小學(xué)石化中學(xué)石化技工學(xué)校體育設(shè)施運(yùn)動(dòng)場(chǎng)風(fēng)雨體育館排球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)休閑設(shè)施小區(qū)內(nèi)分

5、大、小兩個(gè)花園（建筑小品包括假山、涼亭、休息凳等）、康體健身場(chǎng)地消防設(shè)備消防拴（室外）； 樓內(nèi)11個(gè)； 由廠消防隊(duì)負(fù)責(zé)水電設(shè)備五層樓宇屬于直供水，八層樓宇屬于二次供水一戶一表現(xiàn)場(chǎng)抄表59# 變電所其它居 委東區(qū)居委會(huì)南區(qū)居委會(huì)北區(qū)居委會(huì)備注： 仍是屬于一個(gè)整體居委會(huì)樓宇編號(hào)按建成年代先后依序編排門(mén) 口共有四個(gè)門(mén)口：北門(mén)、西門(mén)、南門(mén)（直接通往廠區(qū)）、東門(mén)垃圾清理上門(mén)收集垃圾（物業(yè)管理公司） 垃圾壓縮站進(jìn)行壓縮（獨(dú)立） 運(yùn)出清理*已成立業(yè)主委員會(huì)乙烯生活區(qū)/怡德苑情況一覽表基本情況物業(yè)名稱(chēng)乙烯大院/怡德苑物業(yè)類(lèi)型職工福利房竣工時(shí)間1994年1996年物業(yè)具體位置廣州黃埔豐樂(lè)北路 / 三多路占地面積

6、 6.3萬(wàn) M2建筑面積 M2管理用房面積149.21 M2住宅面積6.46萬(wàn) M2綠化面積 1.994萬(wàn)M2樓層數(shù)8層業(yè)主戶數(shù)738戶樓棟數(shù)7棟 / 4棟收費(fèi)情況0.5元/平方米樓 號(hào)一梯口為一號(hào)數(shù)停車(chē)場(chǎng)總占地面積停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)車(chē) 位 20 個(gè)備注：1簡(jiǎn)易停車(chē)場(chǎng)摩托車(chē)車(chē)棚個(gè)數(shù) 3 個(gè)自行車(chē)車(chē)棚個(gè)數(shù) 個(gè)公共設(shè)備設(shè)施文化娛樂(lè)設(shè)施老人活動(dòng)中心（乙烯生活區(qū)）/休閑設(shè)施康體健身場(chǎng)地、建筑小品（涼亭）/ 康體健身場(chǎng)地、建筑小品（長(zhǎng)廊）體育設(shè)施教育設(shè)施/ 南華中英文幼兒園消防設(shè)備消防拴、滅火器水電設(shè)備一戶一表；現(xiàn)場(chǎng)抄表市政直供水電（怡德苑）水泵房由于長(zhǎng)期沒(méi)人管理所以十分殘舊。其它居 委泰景區(qū)社區(qū)居委 /門(mén) 口

7、3個(gè)出口 / 1個(gè)出口治安情況治安良好防盜網(wǎng)（乙烯生活區(qū)）防盜網(wǎng)基本已拆除 /（乙烯生活區(qū)）幼兒園旁邊的停車(chē)場(chǎng)部分地面有水坑，需要修整。 *已成立業(yè)主委員會(huì)豐樂(lè)生活區(qū)情況一覽表基本情況物業(yè)名稱(chēng)豐樂(lè)生活區(qū)（東區(qū)、西區(qū)）物業(yè)類(lèi)型職工福利房竣工時(shí)間1989年1994年物業(yè)具體位置廣州黃埔豐樂(lè)中路111號(hào)、154號(hào)占地面積 M2建筑面積 M2管理用房面積39.35 M2住宅面積 3.87萬(wàn) M2綠化面積 M2停車(chē)場(chǎng)總占地面積 業(yè)主戶數(shù) 476戶單元數(shù)15 + 11 樓層數(shù) 89層收費(fèi)情況0.5元/平方米停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)車(chē) 位 10 個(gè) 備注：西區(qū)的停車(chē)場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商管理.摩托車(chē)車(chē)棚個(gè)數(shù) 2 個(gè)自行車(chē)車(chē)棚個(gè)數(shù) 個(gè)

8、公共設(shè)備設(shè)施文化娛樂(lè)設(shè)施休閑設(shè)施康體健身場(chǎng)地、建筑小品（涼亭、假山、水池）體育設(shè)施教育設(shè)施幼兒園消防設(shè)備水電設(shè)備一戶一表；現(xiàn)場(chǎng)抄表市政直供水電水泵房、樓頂水池其它居 委門(mén) 口治安情況治安良好 *已成立業(yè)主委員會(huì)第三章 廣東珠港物業(yè)管理有限公司管理服務(wù)優(yōu)勢(shì) 廣東珠港物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建于1995年初，公司是由從事物業(yè)管理工作17年的全國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)家李卓章先生任法人代表，并經(jīng)廣東省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)成立，具有獨(dú)立法人資格，具備國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。二零零零年十月，廣東珠港物業(yè)管理有限公司榮幸成為全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司的體制良好，機(jī)制靈活，能發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，在省內(nèi)、各省市中享

9、有較高知名度和良好的聲譽(yù)。 公司倡導(dǎo)“業(yè)主至上，服務(wù)第一，依法管理”的服務(wù)宗旨，追求“以質(zhì)量謀發(fā)展，以精品求效益”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新，開(kāi)拓市場(chǎng)，大力推行服務(wù)化物業(yè)管理?，F(xiàn)在公司管理的物業(yè)類(lèi)型有住宅小區(qū)、別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、商貿(mào)廣場(chǎng)等，主要有廣州市梅花村住宅小區(qū)、青龍里小區(qū)、華僑新村、越豪大廈、龍津商貿(mào)大廈、如意商貿(mào)城、南海市七星山莊、嘉樂(lè)花園;山東省臨沂市的金鷹花園、美澳別墅花園等，在管總面積達(dá)180多萬(wàn)平方米。公司對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的管理工作都十分的重視。如對(duì)省委梅花村小區(qū)，在實(shí)施管理后，公司首先進(jìn)行管理處形象的設(shè)計(jì)及員工形象的樹(shù)立，確立了“先樹(shù)形象后收費(fèi)”的指導(dǎo)思想, 以及各項(xiàng)管理工作

10、的開(kāi)展及措施的實(shí)施，改變了梅花村以往治安亂、環(huán)境差的舊貌，為梅花村的廣大業(yè)主、住戶營(yíng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧的居住環(huán)境，也樹(shù)立起公司在業(yè)主、住戶中的形象。公司不斷發(fā)掘房改房物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，滿足業(yè)主、住戶的服務(wù)要求，在各級(jí)主管部門(mén)的大力支持下，廣大業(yè)主、住戶的配合下，通過(guò)珠港公司的管理，梅花村小區(qū)已成為房改房老小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)典范，也使得珠港公司的品牌得到了鞏固和延伸；由于珠港物業(yè)公司已具有較高的誠(chéng)信度和廣泛的公信力，所以，不少的房改房小區(qū)都上門(mén)找公司去管理，如廣州市華僑新村、擁翠小區(qū)、青龍里小區(qū)、康樂(lè)園小區(qū)等。華僑新村是中國(guó)第一個(gè)華僑居住的規(guī)模較大的小區(qū)，由于各方面的原因，業(yè)主委員會(huì)難以成

11、立，公司就從小區(qū)的三車(chē)管理及治安整治工作作為切入口，投入人力物力對(duì)華僑新村的三車(chē)停放進(jìn)行有效的管理，對(duì)治安工作進(jìn)行嚴(yán)格的整治，通過(guò)這兩項(xiàng)工作公司得到了華僑新村廣大業(yè)主、住戶的認(rèn)可，在業(yè)主委員會(huì)難以成立的情況下，公司則與小區(qū)內(nèi)的各家各戶簽訂物業(yè)管理委托合同，再將合同匯總，到主管部門(mén)備案，到物價(jià)部門(mén)備案取得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收費(fèi)許可證，先為業(yè)主、住戶提供物業(yè)管理服務(wù)，再來(lái)收費(fèi)，業(yè)主從不接受到認(rèn)可并支持，以此摸索出房改房小區(qū)物業(yè)管理的路子，為順應(yīng)物業(yè)管理朝著社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展需要，公司下設(shè)行政辦公室、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、咨詢策劃部、質(zhì)量督導(dǎo)部、經(jīng)營(yíng)拓展部、軟件開(kāi)發(fā)部及各小區(qū)、大廈管理處。提供物業(yè)管理及其

12、咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、電器及水電維修、清潔衛(wèi)生服務(wù)、室內(nèi)裝飾、水電安裝、車(chē)輛保管及物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)服務(wù)等。 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的生命線，是我們參與競(jìng)爭(zhēng)的資本。為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求，把管理服務(wù)這一無(wú)形產(chǎn)品推向更高層次，我公司在長(zhǎng)期的管理服務(wù)工作中，培養(yǎng)和造就了一支綜合素質(zhì)好，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)佳、專(zhuān)業(yè)化程度高的物業(yè)管理隊(duì)伍，現(xiàn)在公司匯集了房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、土建工程師、機(jī)電工程師、給排水工程師、電腦軟件開(kāi)發(fā)工程師、園林工程師、會(huì)計(jì)師、律師等專(zhuān)業(yè)管理人才。共有員工二百三十多人，大專(zhuān)以上學(xué)歷的占50%以上， 員工持證上崗率達(dá)100%。 公司以靈活有效的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、嚴(yán)格規(guī)范的專(zhuān)業(yè)管理

13、、良好的服務(wù)信譽(yù)，贏得了社會(huì)各界及廣大業(yè)主/住戶的認(rèn)同和贊揚(yáng)。通過(guò)多年的積極探索，公司在物業(yè)管理的實(shí)踐中取得可喜的成績(jī)，對(duì)各種類(lèi)型物業(yè)管理積累了較為成熟的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。為順應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，我公司在長(zhǎng)期管理中培養(yǎng)、鍛練了一批綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、服務(wù)意識(shí)佳的專(zhuān)業(yè)化管理人才及儲(chǔ)備人才，如公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展，需設(shè)立新的管理處，則可隨時(shí)調(diào)配這些人才和骨干到新的工作崗位，在短時(shí)間內(nèi)使管理工作走上正軌。第四章 石化生活區(qū)管理指導(dǎo)思想及目標(biāo)管理指導(dǎo)思想：堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為小區(qū)業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。目標(biāo)：通過(guò)接管前后的

14、溝通、協(xié)調(diào)管理，保持石化廠生活區(qū)的平穩(wěn)過(guò)渡，最大限度維護(hù)業(yè)主/住戶的利益，樹(shù)立業(yè)主/住戶對(duì)物業(yè)管理的信心。 通過(guò)高質(zhì)量的管理服務(wù)提高石化生活區(qū)的社會(huì)認(rèn)知度，創(chuàng)建石化生活區(qū)的物業(yè)品牌，樹(shù)立石化生活區(qū)在市場(chǎng)上的地位與影響力，達(dá)到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的有機(jī)結(jié)合，使廣大業(yè)主滿意、上級(jí)主管部門(mén)滿意。以國(guó)家建設(shè)部全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則作為小區(qū)日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo)，對(duì)各項(xiàng)制度和指標(biāo)實(shí)施進(jìn)行有力控制，確保管理與服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化和有效性。力創(chuàng)市“優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、爭(zhēng)創(chuàng)省“優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”。石化生活區(qū)物業(yè)管理工作最終的目標(biāo)是“創(chuàng)一方文明，保一方平安”，給業(yè)主/住戶營(yíng)造一個(gè)溫馨、

15、舒適、安全、文明的學(xué)習(xí)、工作、生活環(huán)境氛圍，使所管理的石化生活區(qū)物業(yè)得到保值、增值，延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限與使用價(jià)值。第五章 石化生活區(qū)物業(yè)管理重點(diǎn)策劃一種模式：在管理實(shí)踐中樹(shù)立以改革、創(chuàng)新精神探索小區(qū)管理模式，管理中堅(jiān)持“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)”的物業(yè)管理模式，以高質(zhì)量管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、高素質(zhì)的管理人員、一體化的管理，實(shí)施石化生活區(qū)物業(yè)管理工作。我們應(yīng)該看到，現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展，人們已不再簡(jiǎn)單地滿足于日常的物業(yè)管理服務(wù)，更重要的是滿足精神上的需求，在做好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，如何加強(qiáng)小區(qū)精神文明建設(shè)，搞活社區(qū)的文化活動(dòng)，成為我們工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。管理模式是：一手抓物業(yè)管理，一手抓精

16、神文明建設(shè)。管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。管理要求是：高質(zhì)量的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的管理人員。追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三者的統(tǒng)一。兩個(gè)意識(shí)：管理意識(shí)：寓管理于服務(wù)之中，以改革、開(kāi)拓精神探索小區(qū)管理新思路，樹(shù)立業(yè)主/住戶就是顧客，管理就是服務(wù)的觀念。服務(wù)意識(shí)：全方位酒店式的主動(dòng)服務(wù)，樹(shù)立服務(wù)就是商品的觀念。三個(gè)重點(diǎn)：重點(diǎn)一：治安防范管理石化生活區(qū)規(guī)模大，位于繁華地帶，周邊治安環(huán)境復(fù)雜，這會(huì)給物業(yè)管理安全防范帶來(lái)不便和困難，因此在治安防范管理上采取層級(jí)控制、三防結(jié)合、全員參與的管理措施，全面防范，確保因管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零，讓業(yè)主/住戶有安全感、舒適感。層

17、級(jí)控制重點(diǎn)監(jiān)控：在各要道、崗?fù)げ忌诓紞彛攸c(diǎn)監(jiān)控；全天候監(jiān)控：保安實(shí)行24小時(shí)值班，24小時(shí)巡邏；聯(lián)合監(jiān)控：設(shè)置熱線電話，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人物，立即報(bào)警；建立小區(qū)安全防范快速反應(yīng)體系：采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合，單車(chē)、步行相結(jié)合，連環(huán)巡視，做到一處有事，環(huán)環(huán)連動(dòng)，如有突發(fā)事件發(fā)生，快速救援人員立即趕到。所有保安人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。三防結(jié)合確立以人防為重中之重，輔以物防、技防，施行嚴(yán)密出入制度，以防范安全事故的發(fā)生。人防：實(shí)行合理的定崗、定員、定責(zé)，固定崗位與流動(dòng)崗位（巡邏）相結(jié)合。物防：在每幢樓宇入口安裝對(duì)講防盜門(mén)，以及各個(gè)路口安裝報(bào)警器探頭。技防：設(shè)想接管后投入資金安裝監(jiān)控，在小區(qū)各主要出入口、

18、停車(chē)場(chǎng)安裝可視探頭，發(fā)生任何情況保安監(jiān)控中心都能及時(shí)掌握，通過(guò)對(duì)講機(jī)通知有關(guān)人員三分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理。安裝監(jiān)控所需資金具體在接管后與石化廠方協(xié)商解決。全員參與與派出所組成聯(lián)防大隊(duì)，實(shí)行24小時(shí)治安值勤、巡邏；以街道辦事處、居委會(huì)、管理處全體員工為主要力量，城管為輔助力量，共同維護(hù)環(huán)境安全。全員參與，訂立安全公約，廣泛宣傳治安政策，使“小區(qū)安全，我之責(zé)任”的觀念和安全意識(shí)深入人心。重點(diǎn)二：設(shè)備管理設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主/住戶生活的基本保障。對(duì)此，管理處將組建一支專(zhuān)業(yè)化水平高的工程技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備設(shè)施管理、操作流程的規(guī)章制度，制訂有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)方案，運(yùn)用電

19、腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。重點(diǎn)三：社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一的物業(yè)管理服務(wù)，住宅區(qū)對(duì)他們來(lái)說(shuō)是工作八小時(shí)以外的重要集聚地，是人們接受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。石化生活區(qū)是職工宿舍樓，居民文化層次相對(duì)較高，綜合素質(zhì)好。因此，對(duì)于石化生活區(qū)社區(qū)文化建設(shè)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主/住戶，相信業(yè)主/住戶，依靠業(yè)主/住戶，充分調(diào)動(dòng)

20、住戶的積極性，通過(guò)富教于樂(lè)，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化品味，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。十大措施：在具體操作管理過(guò)程中，可采取如下的十項(xiàng)措施：1.培養(yǎng)高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、實(shí)施動(dòng)態(tài)管理；石化生活住宅區(qū)培訓(xùn)系統(tǒng) 2.全面注入CS（顧客滿意）思想，主動(dòng)為業(yè)主/住戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)； 3對(duì)整個(gè)小區(qū)全面導(dǎo)入VI識(shí)別系統(tǒng)，完善各種標(biāo)識(shí)，規(guī)范管理；4實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制； 5采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各項(xiàng)值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏

21、，做到萬(wàn)無(wú)一失；6按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè)，并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，加強(qiáng)消防培訓(xùn)，提高員工突發(fā)事件的處理能力。7清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，制定完善的保潔細(xì)則及部門(mén)各崗位的職責(zé)，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗樓宇及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭。8美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，根據(jù)季節(jié)情況定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給業(yè)主/住戶創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的綠色環(huán)保小區(qū)，做到綠樹(shù)成一線，草地綠成片，泥土看不見(jiàn)。9設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)住戶

22、生活的基本保障，在加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，必須做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)100%。10為方便小區(qū)業(yè)主/住戶，滿足其要求，管理處可考慮在石化生活區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)機(jī)構(gòu)，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主/住戶足不出區(qū)就能解決生活中的各種需求。第六章 管理架構(gòu)設(shè)置、0></a>人員配備、培訓(xùn)及管理第一節(jié) 管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，從成本核算的角度出發(fā)，管理處全面負(fù)責(zé)小區(qū)的管理服務(wù)工作，行政隸屬于廣東珠港物業(yè)管理有限公司。下設(shè)管理部、水電部、保安部。管理運(yùn)作

23、系統(tǒng)架構(gòu)如下：管理架構(gòu)圖說(shuō)明組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精干、高效、一專(zhuān)多能，管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制。各部門(mén)主要職能：主任：全面負(fù)責(zé)管理處的管理服務(wù)工作管理部：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)樓宇、公共設(shè)備、設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔的日常物業(yè)管理工作，協(xié)助主任處理好各種關(guān)系，協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系；做好小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)，做好日常管理服務(wù)工作的資料收集、整理，并負(fù)責(zé)物業(yè)資料的收集整理及管理費(fèi)的收取工作，同時(shí)負(fù)責(zé)小區(qū)的綜合服務(wù)工作；在小區(qū)業(yè)主/住戶裝修期間，要把好裝修審批這一關(guān)，平時(shí)加強(qiáng)巡查，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)糾正，把違章消滅在萌芽狀態(tài)，確保無(wú)違章裝修事件發(fā)生，減少以后管理中不必要的麻煩。水電部：具體負(fù)責(zé)石化生活區(qū)內(nèi)房屋

24、及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)工作；處理業(yè)主/住戶的維修請(qǐng)求，對(duì)小區(qū)業(yè)主/住戶的裝修、改造工程進(jìn)行檢查、審批；保安部：負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理，實(shí)行二十四小時(shí)保安服務(wù)，阻止流動(dòng)閑雜人員進(jìn)入住宅小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的一切危險(xiǎn)和違法行為；配合廠方的消防中心做好區(qū)內(nèi)消防工作，對(duì)區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備定期進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)備處于完好狀況，及時(shí)糾正消防違章和消防火險(xiǎn)隱患，做好宣傳教育和防范工作；協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、街道辦、居委會(huì)做好暫住人口、出租屋管理及計(jì)劃生育等工作；清潔綠化部：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的澆淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防病蟲(chóng)害等工作，并根據(jù)季節(jié)做好綠化的保養(yǎng)維護(hù)的計(jì)劃安排；同時(shí)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作

25、，實(shí)行垃圾分流，日產(chǎn)日清，做到路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭，衛(wèi)生無(wú)死角；不定期用藥物噴殺蚊、蠅、蟑、鼠等工作，確保小區(qū)空氣清新、衛(wèi)生干凈。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)管理中心日常的行政事務(wù)，做好后勤保障，辦公秩序和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)；搞好財(cái)務(wù)管理，負(fù)責(zé)管理費(fèi)用，和有償服務(wù)費(fèi)的收取。并定期的向業(yè)主/住戶公布管理中心的管理費(fèi)收支情況。第二節(jié) 管理人員的配備根據(jù)小區(qū)的規(guī)模及小區(qū)的規(guī)劃情況，同時(shí)考慮管理工作的需要，在人員的配備上，應(yīng)堅(jiān)持素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則，實(shí)現(xiàn)一專(zhuān)多能，定崗定員定責(zé)，務(wù)求精干、高效、實(shí)際。各生活區(qū)人員配置預(yù)置表單位（人）小區(qū)名稱(chēng)崗位 石化生活區(qū)豐樂(lè)生活區(qū)乙烯生活區(qū)/怡德苑總?cè)藬?shù)備 注主 任1001石

26、化生活區(qū)主任總負(fù)責(zé)整個(gè)石化廠的生活區(qū)物業(yè)管理工作。副主任1012各個(gè)生活區(qū)副主任負(fù)責(zé)各自小區(qū)的日常運(yùn)作。主任助理1102協(xié)助主任協(xié)調(diào)各小區(qū)工作。管理部62210其中設(shè)主管一名，主持日常管理事務(wù)。水電部81211其中設(shè)主管一名，負(fù)責(zé)整個(gè)石化廠生活區(qū)的水電維修工作。保安部40131669其中設(shè)隊(duì)長(zhǎng)一名，負(fù)責(zé)整個(gè)石化廠生活區(qū)保安部工作；各小區(qū)分別設(shè)班長(zhǎng)三名，負(fù)責(zé)各小區(qū)保安部的日常運(yùn)作。環(huán)衛(wèi)綠化部184527其中設(shè)主管一名。總?cè)藛T合計(jì)：122人第三節(jié) 管理人員的培訓(xùn)一個(gè)企業(yè)能夠發(fā)展、創(chuàng)新，關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開(kāi)發(fā)利用人力資源。物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，隨之也

27、帶來(lái)了強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，大大推動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化的進(jìn)程，管理處在組建管理人員隊(duì)伍上，除嚴(yán)格調(diào)選，公開(kāi)向社會(huì)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平、實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、精干的人員外，還將采取定期組織全體員工學(xué)習(xí)培訓(xùn)、集中與分工種培訓(xùn)、本單位內(nèi)部與派出培訓(xùn)相結(jié)合，不斷提高員工自身的綜合素質(zhì)與業(yè)務(wù)水平，更好地為公司、為社會(huì)及廣大業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。如我司能成功接管石化廠住宅小區(qū),可將原物業(yè)公司員工納入我司人員,經(jīng)過(guò)培訓(xùn)考核,直到達(dá)到我公司要求,再安排上崗。培訓(xùn)目標(biāo)：通過(guò)培訓(xùn)提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為小區(qū)輸送一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使小區(qū)物業(yè)管理更加富有

28、成效。培訓(xùn)內(nèi)容： 1.管理員 企業(yè)概況與經(jīng)營(yíng)方針，企業(yè)理念和企業(yè)精神；物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)；本崗位規(guī)章制度及崗位職責(zé)；文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范；土建、水電暖、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求；物業(yè)管理的法律法規(guī)；物業(yè)管理實(shí)用技巧；物業(yè)管理常用英語(yǔ)對(duì)話； 2.維修工 企業(yè)概況與經(jīng)營(yíng)方針，企業(yè)理念和企業(yè)精神；物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 本崗位規(guī)章制度及崗位職責(zé)； 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范； 本小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定及操作規(guī)定； 安全操作規(guī)程應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 物業(yè)管理的法律法規(guī)。 3.保安員（含車(chē)管員） 企業(yè)概況與經(jīng)營(yíng)方針，企業(yè)理念和企業(yè)精神；物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 本崗位規(guī)章制度及崗位職責(zé)；

29、文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范；土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求； 物業(yè)管理的法律法規(guī)（重點(diǎn)治安、消防方面）；保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)；突發(fā)事件處理實(shí)用技巧； 4.清潔工 企業(yè)概況與經(jīng)營(yíng)方針，企業(yè)理念和企業(yè)精神；物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 本崗位規(guī)章制度及崗位職責(zé)； 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范； 不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范； 物業(yè)管理的法律法規(guī)（重點(diǎn)環(huán)衛(wèi)方面）；清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)； 5.綠化工 企業(yè)概況與經(jīng)營(yíng)方針，企業(yè)理念和企業(yè)精神；物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 本崗位規(guī)章制度及崗位職責(zé)； 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范； 不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)管理的法律法規(guī)（重點(diǎn)園林

30、綠化方面）； 常見(jiàn)病蟲(chóng)害及防治；綠化用具（器）的使用規(guī)定； 噴撒農(nóng)藥殺蟲(chóng)安全操作； 常用農(nóng)藥的稀釋配量； 培訓(xùn)方式： 入職培訓(xùn)： 上崗前對(duì)員工進(jìn)行有關(guān)知識(shí)、技能、與服務(wù)態(tài)度的培訓(xùn)，使員工在入職時(shí)能全面掌握應(yīng)具備的服務(wù)理念、業(yè)務(wù)知識(shí)和操作技能。入職培訓(xùn)主要在以下幾方面進(jìn)行培訓(xùn)：公司及小區(qū)的概況介紹。包括公司的經(jīng)營(yíng)狀況和特點(diǎn)、企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)發(fā)展前景以及服務(wù)質(zhì)量、方針和目標(biāo)。公司及小區(qū)的管理組織架構(gòu)。讓員工熟悉公司操作的特點(diǎn)及其相應(yīng)的職責(zé)要求。員工守則的培訓(xùn)。熟悉掌握公司的規(guī)章制度和勞動(dòng)人事制度、考勤制度、請(qǐng)假制度、獎(jiǎng)懲制度、福利制度、培訓(xùn)制度、考核制度及晉級(jí)制度等?；痉?wù)知識(shí)

31、的培訓(xùn)。包括員工的職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、禮貌知識(shí)、儀容儀表等。崗位工作的具體要求培訓(xùn)。包括員工崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)基本知識(shí)、工作流程、工作要求和操作要領(lǐng)等。治安工作的培訓(xùn)。向新員工介紹小區(qū)治安工作的要求，同時(shí)進(jìn)行法制宣傳教育。消防安全工作。講解小區(qū)的消防設(shè)施，掌握?qǐng)?bào)警程序和滅火的基本辦法。小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的基本情況介紹。在職培訓(xùn)：在員工正式上崗之后根據(jù)需要安排各種層次及內(nèi)容的物業(yè)管理培訓(xùn)，以適應(yīng)和滿足日常管理的要求。在職的員工通過(guò)業(yè)余學(xué)習(xí)、崗位培訓(xùn)、專(zhuān)題培訓(xùn)、社會(huì)培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修技術(shù)等級(jí)考核等方式，針對(duì)不同工種開(kāi)展員工履行崗位職責(zé)所必需的業(yè)務(wù)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，可根據(jù)實(shí)際情況定期組織召開(kāi)物業(yè)管理專(zhuān)題培

32、訓(xùn)會(huì)。外送培訓(xùn)：選派業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管部門(mén)和相關(guān)單位組織的各種培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)管理水平。第四節(jié) 管理人員的管理 在對(duì)石化生活區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理工作中，應(yīng)建立對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理和人才潛能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的人才資源管理體系，做好人員管理工作。量才適用，合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，應(yīng)對(duì)人力資源進(jìn)行合理有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，使員工勝任于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人，用好人”的思路。新員工錄用后，由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求的而又有其它專(zhuān)長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗

33、安排使用，充分發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)。分工協(xié)作，層級(jí)管理在管理中實(shí)施層級(jí)管理，一級(jí)管一級(jí)，由下級(jí)服從上級(jí)，規(guī)范管理機(jī)制，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力，通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作約束員工行為，達(dá)到制度管人，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任感與向上的進(jìn)取心。 激勵(lì)機(jī)制，留住人才作為企業(yè)，人才流失是一個(gè)嚴(yán)重的現(xiàn)象；作為第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理也不例外，如何留住人才，控制人才的流失，我們應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立一套科學(xué)、合理、行之有效的用人路子。要想留住人才，保持企業(yè)的長(zhǎng)久活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上，努力工作，通過(guò)多渠道的企業(yè)文化活動(dòng)的形式培養(yǎng)員工的集體主義精神，增強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)精神與企業(yè)的凝聚力，管理處對(duì)員工的管理是建立

34、在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)員工的工作與生活都給予了高度的重視，做法有：（1）樹(shù)立員工也是顧客的管理理念；（2）給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才； （3）唯人是舉，任人不疑，發(fā)現(xiàn)人才，重用人才；（4）物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，精神獎(jiǎng)勵(lì)，形成人才的歸屬感；（5）營(yíng)造企業(yè)文化氛圍，促進(jìn)交流溝通?？己伺c淘汰機(jī)制對(duì)管理處的員工，除必要的入職培訓(xùn)外，還應(yīng)按崗位工作要求跟蹤考核，驗(yàn)證其是否適合崗位。同時(shí)建立月度、年度考核制度，采用人性化管理與制度化管理相結(jié)合的原則，對(duì)各崗位的員工進(jìn)行考核，做好各種考核記錄，對(duì)工作表現(xiàn)出色的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)、晉升；對(duì)不能滿足崗位要求的員工，則予以淘汰。推行“末尾淘汰制”，真正體現(xiàn)“能者上，平者讓?zhuān)拐?/p>

35、下”的用人思想，通過(guò)綜合考評(píng)，連續(xù)二次位列最后的員工，實(shí)行強(qiáng)制性淘汰。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)的良好作用，同時(shí)也使員工有壓力感，責(zé)任感和緊迫感。但為充分體現(xiàn)“督促后進(jìn)、共同進(jìn)步”的原則，被淘汰員工將會(huì)經(jīng)過(guò)待崗?fù)９W(xué)習(xí)、限期改進(jìn)、最后辭退等階段，以這種機(jī)制約束、激勵(lì)員工，從而推動(dòng)整個(gè)管理工作，做好各項(xiàng)服務(wù)工作。第五節(jié) 管理方式及運(yùn)作機(jī)制管理方式：實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的管理和綜合服務(wù)，即對(duì)小區(qū)的房屋、公用設(shè)備設(shè)施、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車(chē)場(chǎng)管理、社區(qū)文化直至商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的策劃、管理，由管理處統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)，石化生活區(qū)管理處全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的運(yùn)行操作，從總體管理機(jī)制上提高工作效率

36、和管理效果；小區(qū)管理實(shí)行管理處領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，在管理上選擇直線職能制和事業(yè)部相結(jié)合的體制，以有利于管理上的靈活性、自立性、適應(yīng)性和穩(wěn)定性。注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律功能，在小區(qū)工作中多注意與業(yè)主溝通，讓業(yè)主參與物業(yè)管理，變單項(xiàng)推動(dòng)為雙向公管，通過(guò)業(yè)主的自治自律與管理處專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，使小區(qū)管理得以真正升華。管理組織架構(gòu)及各部門(mén)職責(zé)見(jiàn)第六章。運(yùn)作機(jī)制：嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，建議采用以下運(yùn)作機(jī)制：計(jì)劃目標(biāo)管理根據(jù)省及市物業(yè)管理法規(guī)要求，按照全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理

37、指標(biāo)；督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：經(jīng)濟(jì)管理：管理處與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。 法規(guī)管理：遵循制訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理：實(shí)行每月、每周部門(mén)詳細(xì)的工作計(jì)劃，每星期一上班利用30分鐘組織主管召開(kāi)“早會(huì)”布署一周工作，下達(dá)工作任務(wù)，協(xié)調(diào)關(guān)系，合理調(diào)配各項(xiàng)資源；每周六召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì)，總結(jié)前一周的工作情況，講評(píng)和布置工作，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦

38、法。激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，應(yīng)采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓員工能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，樹(shù)立員工與管理處利益一致性的認(rèn)同感和“區(qū)榮我榮”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。全面質(zhì)量管理根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立以主任為組長(zhǎng)的全面質(zhì)量管理小組，制定質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門(mén)之間、部門(mén)與員

39、工之間、員工與員工之間、員工與住戶之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主/住戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主/住戶有不滿情緒的問(wèn)題時(shí)，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政手段令加以解決。導(dǎo)入物業(yè)管理VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)在管理運(yùn)作中全面推行VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，從細(xì)處入手，創(chuàng)品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性和文明建設(shè)特色的住宅小區(qū)并使企業(yè)深入人心。第六節(jié) 各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)對(duì)于石化生活區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，我們將按照全國(guó)城市物業(yè)管理示范小

40、區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則與國(guó)家各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行管理。管理處對(duì)石化生活區(qū)的物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)行承諾與管理目標(biāo)責(zé)任制，承諾的內(nèi)容以表格的形式對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行承諾，并在各項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施，以下是各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)。石化生活區(qū)各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo) 實(shí)施措施1房屋完好率95%以上分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行定期巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修急修及時(shí)率100%接到維修信息，維修人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)監(jiān)督，水電部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工

41、，并及時(shí)回訪。4管理費(fèi)收繳率90%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作。6清潔、保潔率95%以上實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭，公共場(chǎng)所掃干凈。7道路完好率及使用率95%以上實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井污水井完好率95%以

42、上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。10停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95%以上11路燈完好率95%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上13消防設(shè)施設(shè)備完好率99%以上進(jìn)行編號(hào)入檔管理，管理員與保安員每天上班必須對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜，損壞的防范、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常啟動(dòng)運(yùn)行。14小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，三級(jí)巡邏，管理處24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)

43、合。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。16違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。17業(yè)主、住戶有效投訴率2%以上以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/住戶投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。投訴處理率95%以上18管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。19維修服務(wù)回訪率95%以上對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主不滿意的問(wèn)題進(jìn)行整改。20業(yè)主、

44、住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率90%定期、不定期向業(yè)主/住戶咨詢、普查、收集對(duì)管理處的意見(jiàn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)雙方的溝通，使業(yè)主/住戶理解接受支持我們的工作。第七章 管理服務(wù)費(fèi)的收取及成本測(cè)算第一節(jié) 管理費(fèi)收費(fèi)的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)省物價(jià)局、省建委關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知有關(guān)規(guī)定，我公司擬對(duì)石化廠生活區(qū)業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批，各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：1、住宅用房：0.50元/平方米.月2、經(jīng)營(yíng)用房：2.00元/平方米.月3、露天停車(chē)場(chǎng)：小車(chē)20元/位·月 摩托車(chē)30元/位·月 自行車(chē)6元/輛.月其中管理費(fèi)中已包含了垃圾清運(yùn)費(fèi)及

45、公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)。 有償服務(wù)收費(fèi)：應(yīng)業(yè)主/住戶的要求提供系列的專(zhuān)項(xiàng)或特約服務(wù)，管理處明碼標(biāo)價(jià)，由業(yè)主/住戶自愿委托與付費(fèi)，收費(fèi)原則上保本微利，由管理處組織安排。第二節(jié) 管理服務(wù)收費(fèi)成本測(cè)算石化廠生活區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用收入預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)月收入（元）1住宅用房物業(yè)管理費(fèi)（石化生活區(qū)）面積：180400m2+（乙烯生活區(qū)/怡德苑）面積：63000 m2+（豐樂(lè)生活區(qū)東區(qū)/西區(qū)）面積：38700 m2m2m2×0.50元/平方米×90%=126945元1269452學(xué)校用房分?jǐn)傂^(qū)配套設(shè)施費(fèi)用（中學(xué)）面積：6800 m2+（小學(xué)）面積5130 m2+（運(yùn)動(dòng)場(chǎng)）面積1040 m

46、2+（技校、幼兒園）估計(jì)面積9030 m2=22000 m2學(xué)校用房分?jǐn)傂^(qū)配套設(shè)施費(fèi) 22000 m2×0.8元/平方米=17600元176003管理費(fèi)收入合計(jì)（注:住宅建筑面積按m2，以收費(fèi)率90%計(jì)算）小計(jì)1445454車(chē)輛保管費(fèi)（估算）汽車(chē)月保：55位×250元/位/月（平均）=13750元汽車(chē)臨時(shí)保管收入：4500元18250摩托車(chē)保管費(fèi)收入：125位×30元/位/月=3750元3750自行車(chē)保管費(fèi)收入：1000輛×6元/位/月=6000元60005 汽車(chē)月保車(chē)按5部（250元/月/部）估算、汽車(chē)臨時(shí)保管費(fèi)按日收入元估算小計(jì)28000合 計(jì)17

47、2545石化廠住宅小區(qū)物業(yè)管理成本、費(fèi)用支出測(cè)算表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)每月費(fèi)用（元）備注一人員費(fèi)用1工資總額22人115900主 任1人2500副主任2人4400平均每位副主任工資為2200元/月其主任助理2人 3600管理兼財(cái)務(wù)主管人1500中財(cái) 務(wù)1人1200管理員人8800水電主管1人1500水電工10人10000環(huán)衛(wèi)綠化主管1人1200其環(huán)衛(wèi)綠化工2618200中保安隊(duì)長(zhǎng)人1500保安班長(zhǎng)3人3000保安員5人585002福利費(fèi)用工資×19%220213裝備費(fèi)用100.元/年×122人/121016.70二辦公費(fèi)用1000三設(shè)施維護(hù)費(fèi)維修配件800四綠化費(fèi)用1200五

48、清潔費(fèi)用（含物料、垃圾清運(yùn)及化糞池清掏等）垃圾清運(yùn)11040化糞池、沙井4000六水池清洗3個(gè)月/次2000每次清洗費(fèi)用為6000元七管理者酬金營(yíng)業(yè)收入的10%17254.5八稅金營(yíng)業(yè)收入的8.13%14027.90九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（含責(zé)任保險(xiǎn)）營(yíng)業(yè)收入的3%5176.40合 計(jì)195436.5說(shuō)明：1、以上預(yù)算結(jié)果，管理處每月虧損22891.50元，望石化廠能向物業(yè)公司無(wú)償提供管理用房,并將小區(qū)內(nèi)的有償服務(wù)項(xiàng)目移交物業(yè)公司經(jīng)營(yíng),以利用開(kāi)展有償服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)支出的不足。2、以上支出費(fèi)用不含設(shè)備設(shè)施的大中修費(fèi)用及防盜門(mén)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，如發(fā)生該項(xiàng)費(fèi)用，由管理處同廠方協(xié)商解決。3、公用水電費(fèi)可通過(guò)有效管理降低損耗，管理費(fèi)與水、電費(fèi)分開(kāi)，管理費(fèi)全部用于物業(yè)的管理服務(wù)，以上支出測(cè)算中未列入公共電費(fèi)損耗，該項(xiàng)費(fèi)用按目前實(shí)際另作攤銷(xiāo)。4、開(kāi)展多種有償服務(wù)，以此項(xiàng)收入逐步改善管理處的經(jīng)營(yíng)效益。因此在多種經(jīng)營(yíng)方面，我司希望能得到廠方的支持。第八章 石化廠生活區(qū)社區(qū)文化社區(qū)文化活動(dòng)是小區(qū)業(yè)