北京CBD商業(yè)空置率調(diào)查分析

1、北京CBD商業(yè)空置率調(diào)查分析至2008年6月易鋪研究院統(tǒng)計(jì)，北京CBD區(qū)域內(nèi)的商業(yè)總體供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到110萬平方米，如果加上周邊500米以內(nèi)的已經(jīng)營(yíng)業(yè)的雙子座購(gòu)物中心，華貿(mào)中心，秀水街等大型商業(yè)項(xiàng)目，以及部分在建擬建的耀輝國(guó)際城（擎峰）、南磨房東郊果品批發(fā)市場(chǎng)改造、僑?；▓@廣場(chǎng)項(xiàng)目，該區(qū)域商業(yè)面積可達(dá)140萬平方米，是名副其實(shí)的北京第一大商圈。商業(yè)項(xiàng)目面積從十幾平方米的社區(qū)便利店到幾十萬平方米的大型綜合體項(xiàng)目不等，由下面的比例圖可見，五萬平米以上的大型商業(yè)在CBD區(qū)域內(nèi)占到了60%以上，說明以購(gòu)物中心的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)在北京商業(yè)零售市場(chǎng)上，特別是在CBD商圈已經(jīng)占據(jù)了主流模式地位。但是這樣多的大體

2、量商業(yè)項(xiàng)目，80%都是在近兩年之內(nèi)開發(fā)營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)定位不清晰，市場(chǎng)供應(yīng)集中加大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，可以預(yù)見未來CBD商圈的大型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，將越發(fā)的殘酷和激烈。由此產(chǎn)生的一個(gè)較為嚴(yán)重的問題就是CBD區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的空置率。朝外SOHO，SOHO尚都，LG雙子座購(gòu)物中心（晨曦百貨）等項(xiàng)目的空置率都在50%以上，這其中自然是相關(guān)因素綜合作用的結(jié)果，但是不可否認(rèn)的是對(duì)開發(fā)商來說，相似項(xiàng)目的集中上市，盲目的追求做大做強(qiáng)，整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃嚴(yán)重不合理，導(dǎo)致相對(duì)緩慢增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求同市場(chǎng)供應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分商業(yè)項(xiàng)目的空置問題很難得到解決。首先，我們關(guān)注一下北京已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的空置率情況，在CBD區(qū)域

3、內(nèi)，大致分布了以下幾種商業(yè)業(yè)態(tài)，其中超市類項(xiàng)目空置率很低，因此未列入表格中。從表中清晰可見，綜合市場(chǎng)的空置率最高，達(dá)到了63.86%，但是，區(qū)域內(nèi)的四家綜合市場(chǎng)卻是極度不同，秀水和秀水二號(hào)基本沒有空位置，而朝外SOHO和SOHO尚都則是空置了80%以上的店面。百貨和商業(yè)街的空置率分別是26.5%和24.7%，底商也有13.8%的空置。只有大型的購(gòu)物中心稍好，空置情況不到10%。從中也反映出，大型商業(yè)在整體規(guī)劃，項(xiàng)目定位，后期招商，以及經(jīng)營(yíng)管理上更加尊重市場(chǎng)，以自身的目標(biāo)消費(fèi)客群為導(dǎo)向，有效地保障了商業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。第二個(gè)表格反映的是已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目的面積和空置率的關(guān)系?？傮w來看，項(xiàng)目越大，空置

4、率越高，空置的頂峰是2到5萬平方米的項(xiàng)目，達(dá)到28.20%，結(jié)合前一個(gè)表格的租金水平來看，該區(qū)間價(jià)格最高，但是競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈，因此空置率也最高。5萬平方米以上的項(xiàng)目空置率也很高，達(dá)到27.73%，充分說明，大體量項(xiàng)目在北京CBD區(qū)域內(nèi)已經(jīng)飽和。體量最小的2萬平方米以下項(xiàng)目在總面積、租金水平和空置率上來看都是最低，看見該區(qū)間相對(duì)比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤(rùn)較低。該表反映的是租金與空置率的關(guān)系，趨勢(shì)很顯然，租金越高，空置率越低。這也符合市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。但是空置率最低的不是租金最高的項(xiàng)目，而是位于20到30元之間商業(yè)，僅為1.29%，可見該區(qū)間在CBD范圍內(nèi)，運(yùn)營(yíng)情況最好。同時(shí)租金10元以下的商業(yè)項(xiàng)目空

5、置率高達(dá)46.55%，在CBD這樣一個(gè)區(qū)域，空置商業(yè)造成了較大的浪費(fèi)。最后是北京CBD區(qū)域內(nèi)空置率較高的各個(gè)項(xiàng)目的列表。小結(jié)：1、商業(yè)快速供給與需求的矛盾刺激了CBD區(qū)域內(nèi)空置率居高不下；世界上其它發(fā)達(dá)國(guó)家的CBD建設(shè)少則10年，多則幾十年，而北京CBD核心區(qū)800多萬itf的建設(shè)只用了5年時(shí)間，其中商業(yè)面積100多萬平方米。如此大量的商業(yè)供量在五年時(shí)間（其中60%為兩年）集中投放到4平方公里的中央商務(wù)區(qū)中，將用多長(zhǎng)時(shí)間才能真正經(jīng)營(yíng)和發(fā)展起來，是擺在所有商家和開發(fā)商面前的一個(gè)嚴(yán)峻的問題。2、首要問題是準(zhǔn)確定位；因此目前大部分綜合體項(xiàng)目的商業(yè)部分，定位的都是商務(wù)配套商業(yè)，例如銀行、保險(xiǎn)、證券，還

6、有一些咖啡廳和快餐等，因此這部分商業(yè)的招商情況較好，空置率也很??；而其他純商業(yè)定位的項(xiàng)目，面對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)重同質(zhì)化則顯得有些手足無措，商業(yè)項(xiàng)目的空置率居高不下。3、用主題文化吸引消費(fèi)者；家庭、科技、娛樂等主題，打造商業(yè)簡(jiǎn)析：新光天地經(jīng)營(yíng)品種主要是來自歐美等國(guó)家的世界頂級(jí)名品、國(guó)內(nèi)精致商品和全國(guó)各地的特色消費(fèi)品。“高感度國(guó)際百貨”是它獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，打造的是百貨商店的品牌新概念。不僅是松下展示中心，還有大型水幕空間，GOLF體驗(yàn)區(qū)域，法國(guó)百年美食FAUCHON中國(guó)首家店，BHG精品時(shí)尚超市其中的每一個(gè)都可以獨(dú)成一畫。當(dāng)然，還有這里為顧客準(zhǔn)備的周到服務(wù)：候車廳休息區(qū)，育嬰室，兒童游戲區(qū)，殘障人士全程無

7、障礙等等，他們不但緊緊抓住了周圍高素質(zhì)商務(wù)人群的消費(fèi)理念和購(gòu)物習(xí)慣，更抓住了消費(fèi)者的心。用新業(yè)態(tài)和新概念吸引消費(fèi)者，用周到的服務(wù)建立消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)，成功的提升了該商業(yè)的品質(zhì)。簡(jiǎn)析：CBD商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，對(duì)于商業(yè)來說，如何吸引消費(fèi)者，如何留住消費(fèi)者，是擺在各大商家面前共同的難題，在追求大型，追求奢侈，追求品牌，或者簡(jiǎn)單的追求業(yè)態(tài)組合等盲目趨勢(shì)下，萬達(dá)廣場(chǎng)的這種新型的購(gòu)物休閑娛樂模式，顯得既經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又不失水準(zhǔn)。沃爾瑪、新世界百貨、萬達(dá)國(guó)際電影城，這種業(yè)態(tài)組合方式通過資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)建立了一種穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，最終達(dá)到了共贏的目的。簡(jiǎn)析：LG雙子座大廈的商業(yè)項(xiàng)目定位面向的就是高端人群

8、，勞力士，MUSHI法國(guó)時(shí)尚服裝等加盟店面向的均是頂級(jí)的時(shí)尚前沿專屬領(lǐng)地。而蘭會(huì)所則是這種追求模式在商業(yè)業(yè)態(tài)形式上的補(bǔ)充。但是，高端就意味著數(shù)量上的稀少，而北京CBD恰恰是高端項(xiàng)目的集中供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)在一段時(shí)期內(nèi)大于需求時(shí)，必然會(huì)加劇優(yōu)勝劣汰。目前看來，雖然雙子座商業(yè)的個(gè)別項(xiàng)目（例如四樓的國(guó)際美食）依然對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者有一定的吸引力，但是市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，依然要求商業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理上進(jìn)行適時(shí)地調(diào)整和創(chuàng)新。簡(jiǎn)析：“全北京，向上看”，讓我們知道了世貿(mào)天階，但是真正讓我們走進(jìn)世貿(mào)天階的還是該項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位，對(duì)時(shí)尚潮流的引領(lǐng)。娛樂，休閑，時(shí)尚，幼教，運(yùn)動(dòng)健身諸多元素完美的粘合。一個(gè)五星級(jí)的消費(fèi)環(huán)境，但是購(gòu)物中心里面都是消費(fèi)者買得起的品牌。避開了與其它高端商業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)分了自己和大部