收益法是求取估價對象未來的正常凈收益doc

1、收益法收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于三個因素：（1） 可獲凈收益的大小；（2）可獲凈收益期限的長短；（3 ）獲得該凈收益的可靠性?？色@ 凈收益越大，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低；可獲凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低；獲得該凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低。運用收益法估價一般分為下列七個步驟進行：（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；（2） 估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4 ）估算運營費用；（5）估算凈收益；

2、（6） 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率；（7）選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。一、收益法的計算公式（一）最一般的公式色a2豈也勺_y （1 r）1 （1 r） （1 r）2 （1 r）3（1 r）nJ （1 r）n式中v 房地產(chǎn)的收益價格。i 年份。n 房地產(chǎn)的收益年限（自估價時點起至未來可獲收益的年限）ai 房地產(chǎn)未來第i年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末， 下同。實際估價中如果凈收益發(fā) 生的時間相對于估價時點不是在年末，如在年初或年中等，則應(yīng)對凈收益或者對計算公式做相應(yīng)的調(diào)整。另外，這里的時間單位是年，實際也可以是月、季等。如果是月、季等，也要 做相應(yīng)的調(diào)整）。r房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率。說明：

3、（1） 上述公式實際上是收益法基本原理的公式化；（2）當(dāng)公式中的ai有規(guī)律變化及n為無限年或有限年等的情況下可以導(dǎo)出后述各種公式，后述各種公式實際上是該公式的一個特例；（3）該公式主要是理論分析上的作用，在實際估價中難以操作，除非收益年限 比較短。（二）收益年限無限年且其他因素不變的公式此公式的假設(shè)前提（也是應(yīng)用條件,F同）是:（1）收益年限為無限年；（2 ）凈收益每年不變?yōu)閍 ；（ 3）資本化率大于零為r。例：某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年， 該類房地產(chǎn) 的資本化率為8.5 %。該宗房地產(chǎn)的收益價格為:V = a 894.1 (萬元)r 8.5%（三）收益年限有

4、限年且其他因素不變的公式1(1 r)n此公式的假設(shè)前提是：（1）收益年限為有限年 n ； （2）凈收益每年不變?yōu)?a ； （3）資本 化率不等于零為r （當(dāng)?shù)扔诹銜r，V=ax：n）。上述公式主要有下列用途：（1）直接用于計算價格；（2 ）不同年限價格的換算；（3）比 較不同年限價格的高低；（4）用于比較法中土地使用年限修正。1 直接用于計算價格。例：某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了 6年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該類房地產(chǎn)的資本化率為 8.5 %。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：心r (1 +r)n丄卩一18.5%

5、(1 +8.5%)50=91.5（萬元）與上例的無限年價格 94.1萬元相比，該宗44年房地產(chǎn)的價格要低 2.6萬元。2不同年限價格的換算。為論述的簡便，現(xiàn)以Kn代表上述有限年公式中的中括號內(nèi)的內(nèi)容，即:Kn1_ (1 r)n _1(1 r)n 一 (1 r)n由此，如K70表示n為70年時的K值，K：表示n為無限年時的K值。另用 V表示收V-表示無限年的價格。于是，不同年限益年限為n年的價格，如 V50即表示50年的價格,價格的換算方法如下：若已知V”.:；，求V70、V50，公式如下：V70 二 V.： : K 70V50 二 V”：； - K50若已知V50，求V：、V40，公式如下:1

6、V ： ： - V50K50V40 V50K40K 50如果將上述公式一般化，則有:Vn 二 VNKn-Vn(1 r)Nm(1 r)n -1(1 +r)N -1上述不同年限價格的換算隱含著下列前提：（1） Vn與VN對應(yīng)的資本化率相同且不等于零（當(dāng)V或Vn之一為V：時，要求資本化率大于零；當(dāng)V與Vn都不為V：且資本化率等于零時，V =Vn漢n/N）。（2） Vn與Vn對應(yīng)的凈收益相同或可轉(zhuǎn)化為相同（如單位面積的凈收益相同）。（3）如果Vn與Vn對應(yīng)的是兩宗房地產(chǎn)，則該兩宗房地產(chǎn)除了年限（收益年 限或土地使用年限）不同之外，其他方面均應(yīng)相同或可修正為相同。3比較不同年限價格的高低。要比較兩宗房地

7、產(chǎn)價格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的收 益年限或土地使用年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同 年限下的價格。轉(zhuǎn)換成相同年限下的價格的方法與上述不同年限價格的換算方法相同。例：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價2000元/平方米，B房地 產(chǎn)的收益年限為30年，單價1800元/平方米。假設(shè)資本化率均為6%,試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。要比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價格。為計算的方便，將它們都轉(zhuǎn)換成無限年下的價格：A房地產(chǎn)V：二V50K50= V501 -1(1+r)n= 2000+ 卩_ (1 + 6%)50 _=2114

8、.81 (元/平方米）“800"J.(1+6%)：=2179.47 (元1B房地產(chǎn)V- =V30K30/平方米）通過上述處理之后知道，B房地產(chǎn)的價格名義上低于 A房地產(chǎn)的價格（1800元/平方米 低于2000元/平方米），實際上卻高于 A房地產(chǎn)的價格（2179.47元/年方米高于 2114.81 元/平方米）。4用于比較法中土地使用年限修正。上述不同年限價格的換算，對于運用比較法估價 時進行有關(guān)土地使用年限或不同收益年限的修正是特別有用的。（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限無限年，二是收益年限有限年。1.收益年限無限年的公

9、式。tV 二、u(1 r)ar(1r)t式中 t凈收益有變化的年限。t年（含第t年）有變化，在t年以后無變 n為無限年。此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來的前化為a； （2）資本化率大于零為r ； （3）收益年限2 收益年限有限年的公式。1 r(1 $ |L (1r)n_t此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來的前t年（含第t年）有變化，在t年以后無變 化為a ； （2）資本化率不等于零為 r ； （3）收益年限為有限年 n。凈收益在未來的前若干年有變化的公式有重要的實用價值。因為在現(xiàn)實中每年的凈收益aa1往往不同，如果采用公式 V =或V = |1-n來估價，有時未免太片面；而如果rr

10、（1 + r）n _根據(jù)每年都有變化的實際情況來估價，又不大可能（收益年限較短的除外）。為了解決這個矛盾，一般是根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境，對其在未來35年或可以預(yù)測的更長時期的凈收益作出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理，計算出房地產(chǎn)的價格。特別是像寫字樓、賓館這類房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用此類公式估價。（五）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為ai、a2、a3、at ;第t年末的價格為Vt，則 其現(xiàn)在的價格為:Vt(1 r)t此公式的假設(shè)前提是：（1）已知房地產(chǎn)在未來

11、第 t年末的價格為Vt （或第t年末的市場價值，或第t年末的殘值。當(dāng)購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時間后轉(zhuǎn)售，則Vt為預(yù)期的第t年末轉(zhuǎn)售時的價格減去銷售稅費后的凈值） 。（2）已知房地產(chǎn)未來t年（含第t年）的凈 收益。如果ai每年相等，均為a，則上述公式變?yōu)椋嘿?1r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計有較大變化的情況下。例：目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓需要估價。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低， 年出租凈收益為500萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平， 但等到3年后市

12、場回升時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達7950萬元，銷售稅費為售價的 6%。如果投資者要求該類投資的收益率為10%，則該寫字樓目前的價值為：、,a：1 丨丄 乂 500 ：1 丄 7950（16%）“ 十一V =_ 1 _ + = 1 _ += 6858 （萬元） （1+$一（1+ 10%. （1+10%）3 一 （1+10%）3二、凈收益（一）凈收益的計算公式計算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用=有效毛收入-運營費用潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收

13、入損失后所得到的收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，如不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費（壽命比整個建筑物壽命短的設(shè)備、裝修 等除外，但還要看其是否被考慮在維修費中） 、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，而包含 其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。運營費用與有效 毛收入之比被稱為運營費用率。有些類型的房地產(chǎn)，其運營費用率有一個相對固定的范圍， 為此，估價人員可在當(dāng)?shù)厥袌錾险页銎溥\營費用率，為在估算運營費用或凈收益時使用。（二）不同收益類型房地

14、產(chǎn)的凈收益求取 凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況。1出租型房地產(chǎn)的凈收益求取。出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的 住宅（公寓） 、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)租 賃資料來求取，通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費（如房屋火災(zāi)保險費） 、房地 產(chǎn)稅（如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅） 和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛租金收 入和租賃保證金、押金等的利息收入。在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅 和租賃代理費是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。 如果保證合法、安全、正常使 用所需的費用都由

15、出租人負擔(dān)， 則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?如果維修、 管理等費用全部或部分由 承租人負擔(dān)，則出租人所得的租金就接近于凈收益，此時扣除的項目要相應(yīng)地減少。另外， 如果租金中包含了為承租人無償提供使用水、電、燃氣、空調(diào)、暖氣等，則要扣除水、電、 燃氣、空調(diào)、暖氣等費用。還要考慮是否連同家具等房地產(chǎn)以外的物品一起出租，如果是， 則租賃收入中包含了家具等的貢獻， 這部分是否扣除， 要視評估價值是否需要包含此部分的 價值來定。2直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益求取。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點，是房地產(chǎn)所有者 同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)， 應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益， 凈收益為商品銷

16、售收入扣除商品銷售 成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)， 應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、 人工費用等資料計算凈收益， 凈 收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、 產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、 管理費用、 財務(wù) 費用和廠商利潤。農(nóng)地凈收益的估算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價）扣除種苗費、 肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投 資利息等。3自用或尚未使用的房地產(chǎn)的凈收益求取。自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以比照同一 市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益， 或直接比較得出凈

17、收、益。4混合型房地產(chǎn)的凈收益求取。對于現(xiàn)實中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收 益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進行綜合。（三）求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍1有形收益和無形收益。房地產(chǎn)的收益有有形收益和無形收益，在求取凈收益時不僅 要包括有形收益， 還要考慮各種無形收益。 但值得注意的是， 如果無形收益已通過有形收益 得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即 承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。2實際收益和客觀收益。房地產(chǎn)的收益有實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下 實際

18、取得的收益， 一般來說它不能用于估價。 因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很 大，如果將實際收益進行資本化，會得到不切實際的結(jié)果。如城市中有一塊空地， 目前未做 任何使用，實際收益為零，甚至為負數(shù)（因為要繳納各種稅費） ，但如此并不表示這塊空地 無價值。 再如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)， 但由于經(jīng)營不善， 由收入減去費用所得的 結(jié)果可能為負數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無價值。相反的情形， 如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會議、活動指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高?？陀^收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的

19、一般正常收益， 它才能作為估價的依據(jù)。所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除了有租約限制的 以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料直接推算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情 況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。如果與正?？陀^的情況不符， 則應(yīng)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。許多房地產(chǎn)在買賣時仍有未到期的租約， 購買者須尊重并履行這些租約的各項 條款，這叫做附帶有租約的房地產(chǎn)或已

20、出租的房地產(chǎn)。現(xiàn)存租約的租金或高于或低于市場租金，這會影響房地產(chǎn)的價值。當(dāng)租約的租金高于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要高一些；相反，租約的租金低于市場租金時， 房地產(chǎn)的價值就要低一些。 當(dāng)租約的租金與市場租金相差 較大時，毀約的可能性也較大，這對房地產(chǎn)的價值也有影響。例：某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為 200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的 月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積 的正常月租金分別為 200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類

21、房地產(chǎn)的資本化率為9%。試估算該商場 2002年10月1日帶租約出售時的正常價格。商店一層價格的估算：租約期內(nèi)年凈收益=200X 180X（ 1- 25%）X 12= 32.40 （萬元）32.4032.40(1 9%)(1 9%)2租約期外年凈收益=200X 200X（ 1- 25%）X 12= 36.00 （萬元）36.00 2 1375.69 (萬元)9%(19%)2(19%)商店二層價格的估算：年凈收益=200X 120X（ 1 25%）X 12= 21.60 （萬元）21.609%1 -140 _4(1 9%)=229.21（萬元）該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=3

22、75.69 + 229.21 = 604.90 （萬元）（四）凈收益流量的類型收益法本質(zhì)上是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（或稱折現(xiàn)現(xiàn)金流量法，簡稱DCF法）。在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量， 并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型，以便選擇相應(yīng)的計算公式進行計算：（1）每年基本上固定不變；（2）每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；（3）每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；（4）其他有規(guī)則的變動情形。計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。在實際估價中使用最多的是凈收益每年固定不變的公式，其凈收益a的求取方法有下列幾種

23、：1. 調(diào)查求取估價對象過去若干年（如過去3年或5年）的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a。2 .調(diào)查預(yù)測估價對象未來若干年（如未來3年或5年）的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a。3. 調(diào)查預(yù)測估價對象未來若干年（如未來3年或5年）的凈收益，然后采用下列等式求出a （這也可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）：ai7(1 r)或者r(1+r)t :aiti(1 r)t -1 i 4 (1 r)i三、資本化率（一）資本化率的實質(zhì)可以將購買收益性房地產(chǎn)看成一種投資行為：這種投資所需投入的資本額，是房地產(chǎn)的價格；試圖獲取的收益，是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。因此，資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率。由一筆投資

24、賺回的收益的百分數(shù)，有若干種不同的名稱，諸如收益率、獲利率、 報酬率、禾葉潤率、回報率、盈利率和利息率等。它們分別適用于不同的場合，或在不同情況 下的不同稱呼，內(nèi)涵也不完全一致。以最小的風(fēng)險獲取最高的收益，可以說是所有投資者的愿望。所謂投資風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。盈利的多少與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，就意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險；或者有較大的風(fēng)險， 投資者必然要求有較高的收益，即只有有較高收益的吸引，投資者才愿

25、意做有較大風(fēng)險的投資。所以，從全社會來看，收益率與投資風(fēng) 險正相關(guān)，風(fēng)險大者的收益率也高，反之則低。例如，將資金存入國家銀行，風(fēng)險小，但利 息率低，收益也就低；而將資金用于投機冒險，收益率高，但風(fēng)險也大。認識到資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率，實際上就在觀念上把握住了求取資本化率的方法，即所應(yīng)選用的資本化率， 應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資 的收益率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險大，從而要求的收益率高， 另一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險小，從而要求的收益率低，由此，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。不同地區(qū)、不同時期、不同用途

26、或不同類型的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險不同，資本化率 是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的資本化率數(shù)值。（二）資本化率求取的基本方法搞清了資本化率的實質(zhì)后，下面介紹兩種求取資本化率的基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達等。1市場提取法。市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收 益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。例如：aa（）在V的情況下，是通過r 來求取r，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)rV的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。具體方法是：如果需要求取某宗房地產(chǎn)的資本化率，可以在市場上抽取與該宗房地產(chǎn)具有相似特點的房地產(chǎn)的

27、凈收益與價格的比率作為依 據(jù)，通常為避免偶然性，需要抽取多宗房地產(chǎn)，求其凈收益與價格之比的平均數(shù)。(1 r)n的情況下，是通過V*r _1 1 (1 + r)l=0來求取r。具體是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即r是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。試錯法是先以任何方式挑選一個認為是最可能的r，通過計算這一選定 r下公式左邊的結(jié)果來檢驗它。如果計算出的結(jié)果正好等于零，則通過；如果計算結(jié)果為正值，則通常表明必須試一下較小的r;相反，如果計算結(jié)果為負值，就必須試一下較大的r。這個過程一直進行到找到一個使計算結(jié)果等于零的r為止。在不利用計算機的情況下， 求解r必須進行反

28、復(fù)的人工試算。在利用計算機的情況下，只要輸入V、a、n,讓計算機來做就可以了。aa（3）在V的情況下，是通過rg來求取r。r -gV2 累加法。累加法又稱安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，是以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險 調(diào)整值作為資本化率的方法。其基本公式為：資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的 優(yōu)惠這種方法的具體操作是先找出安全利率。所謂安全利率，是無風(fēng)險投資的收益率。 其次,確定在安全利率基礎(chǔ)上的加碼（或扣減），包括對投資風(fēng)險、管理負擔(dān)和投入資金缺乏流動性的各項補償。其中，流動性是指在不損失太多價值的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。速度愈快則流動性愈好，

29、反之愈差。房地產(chǎn)買賣通常耗時甚久，在市場上不易找到合適的買者，因此房地產(chǎn)缺乏流動性。投資風(fēng)險、管理負擔(dān)和缺乏流動性的補償是根據(jù)估價對 象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟狀況、估價對象的用途及新舊程度等來確定。此外，投資估價對象也可能得到某些額外的好處，投資者因此會降低所要求的收益率，所以，還應(yīng)扣除這種投資所帶來的優(yōu)惠。完全無風(fēng)險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率（或一年期國債利率）去代替安全利率。于是，投資風(fēng)險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投 資一年定期存款的風(fēng)險補償；管理負擔(dān)補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款的管 理負擔(dān)的補償；缺乏流動性補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對

30、于投資一年定期存款的缺乏流動性的 補償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款所帶來的優(yōu)惠。（三）投資組合技術(shù)投資組合技術(shù)主要有抵押貸款與自有資金的組合和土地與建筑物的組合兩種。1 抵押貸款與自有資金的組合。抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸 款收益率與自有資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。計算公式為：r。二 M Tm （1 一 M ）理式中 r。一一綜合資本化率；M貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；rM 抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率；rE 自有資金所要求的收益率。例：某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為8%，自有資金要

31、求的年收益率為 15%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為：r。二 M rM (1M)rE = 70%x 8%+( 1-70%)x 15%=10.1 %2 土地與建筑物的組合。 運用收益法估價，由于估價對象不同，如評估的是房地價值， 還是土地價值或建筑物價值，應(yīng)采用的資本化率有所不同，由此需要區(qū)分資本化率的類型。 應(yīng)用最廣泛的三種資本化率是：（1）綜合資本化率；（2）建筑物資本化率；（3） 土地資本化率。綜合資本化率是求取房地價值時應(yīng)采用的資本化率。這時對應(yīng)的凈收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說，如果評估的是土地與建筑物合成體的價值，所采用的凈收益如果在這 但實際評估就應(yīng)是土地與建筑物合成體的凈收益，同時所選用的資本化率應(yīng)為綜合資本化率。個問題上出差錯，盡管估價人員主觀上想求取的是土地與建筑物合成體的價值， 出的價值并非如此。建筑物資本化率是求取單純建筑物的價值時所應(yīng)采用的資本化率。這時對應(yīng)的凈收益是建筑物一項所產(chǎn)生的凈收益（即僅歸因于建筑物的凈收益），不包括土地產(chǎn)生的凈收益。同而是綜合資本化率或土樣，在求取單純建筑物的價值時， 選用的如果不是建筑物資本化率， 地資本化率，求出的價值實際上就不是建筑物的價值。這時對應(yīng)的凈收益必須是