寶應(yīng)房產(chǎn)市場市調(diào)報告

1、寶應(yīng)房產(chǎn)市場市調(diào)報告作者:日期:寶應(yīng)房地產(chǎn)市場市調(diào)報告寶應(yīng)地處江蘇承南啟北、中心節(jié)點區(qū)域，與泰州、鹽城、淮安市交界，轄14個鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1個省級有機農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積1468平方公里，人口92萬。境內(nèi)河湖密布，土壤肥沃，自然資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是國家南水北調(diào)東線工程的源頭地，全國首家有機食品基地示范縣、首批平原綠化先進縣、首批生態(tài)示范區(qū)、中國荷藕之鄉(xiāng)、中國慈姑之鄉(xiāng)。近年來還先后成功創(chuàng)建成為國家生態(tài)縣、國家園林城市、衛(wèi)生縣城，江蘇省文明城市、省級社會治安安全縣。全年全縣有5個企業(yè)銷售過億元，10個企業(yè)銷售過5000萬元。利稅過千萬元的企業(yè)3家。30家重點企業(yè)銷售和利稅分別占全縣總

2、量的60%86%寶勝集團產(chǎn)銷、利稅躍居全國同行第一位，跨入江蘇省1996年十大重點企業(yè)集團、機械工業(yè)部百戶巨人企業(yè)和國家重點扶持的1000家大型工業(yè)企業(yè)行列寶應(yīng)正加快由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣向經(jīng)濟強縣轉(zhuǎn)變，特別是近幾年，突出工業(yè)主導(dǎo)地位，大力實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，培育發(fā)展了一批優(yōu)勢行業(yè)、規(guī)模企業(yè)和形象產(chǎn)品形成了“一電兩品”（電工電器、食品藥品）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和玻璃工藝、石化管件、壓力容器、紡織服裝、電子陶瓷、車輛配件等六個特色行業(yè)。全縣擁有省級企業(yè)集團14家。寶勝集團是中國制造業(yè)500強、江蘇省16個重點企業(yè)集團之一，躋身于國家大型企業(yè)行列。電工電器行業(yè)以寶勝集團公司為龍頭，以菲達寶開集團、電機廠、仁恒實業(yè)公司、

3、電器廠、亞寶絕緣公司等骨干企業(yè)為主體，產(chǎn)品質(zhì)量、銷售在全國同行業(yè)中均有較高的知名度。燃氣具行業(yè)以鋼瓶為主體，廚具等產(chǎn)品與之配套，全行業(yè)年產(chǎn)鋼瓶能力達500萬只，成為全國最大的鋼瓶生產(chǎn)基地。食品行業(yè)以五瓊漿系列白酒、荷藕制品、麥芽為主體。永順泰麥芽年產(chǎn)銷4.5萬噸，企業(yè)綜合效益在全國同行業(yè)中名列前茅。紡織行業(yè)以江蘇銀寶集團、金夏集團等重點企業(yè)為主體，逐步形成了花、紗、布一條龍生產(chǎn)。行業(yè)規(guī)模不斷擴大，產(chǎn)玻璃及工藝品行業(yè)是寶應(yīng)工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的一支新生力量,銷以年40姒上的速度遞增。寶應(yīng)把外向型經(jīng)濟作為工業(yè)發(fā)展的助推器，目前全縣有外商投資企業(yè)56家，世界500強企業(yè)中的美國德州儀器有限公司、意大利比瑞利

4、公司等5家企業(yè)已落戶寶應(yīng)，并取得了驕人的經(jīng)營業(yè)績。此外，揚州美瑞華公司、藍寶石公司等一批獨資合資企業(yè)也保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。寶應(yīng)建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。全縣常年有2.5萬人的建筑隊伍征戰(zhàn)在祖國的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高層建筑，先后獲得了魯班獎、白玉蘭獎，成為寶應(yīng)建筑業(yè)的形象工程?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，城市功能日趨完善，對周邊地區(qū)的輻射影響力也大大增強。:房地產(chǎn)市場宏觀分析（一）宏觀市場：a、宏觀市場分為三級，根據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)調(diào)控以來，對銷售量的影響,三類城市分別為46.78%,42.59%,12%,對價格的影響分別為8.92%、7.56%2%b、調(diào)控的影響對一二

5、類城市的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，三線城市正在波及，這分為兩個層面，銷售層面，因為整體上市量較少，故總體銷售量降低幅度偏低，而價格層面，幾乎無甚影響，開發(fā)商與客戶的博弈仍在繼續(xù)。（二）寶應(yīng)市場：a,主力的銷售戶型依然集中在80-110平米之間；b,均價較上月小幅上漲，漲幅在30-50元/平米，上漲勢頭減緩；c,應(yīng)對即將到來的傳統(tǒng)淡季，各樓盤的優(yōu)惠政策有所調(diào)整，但無特別大的調(diào)整幅度。d,上市樓盤因上個月的快速去化，目前庫存量減少，有個別重點樓盤加推了部分房源；e,除個別事件營銷節(jié)點導(dǎo)致的客流量激增外，客流總量與日平均量都創(chuàng)寶應(yīng)本年度新低見表1-表3表17.7-7.15客流抽樣數(shù)據(jù)表日期7891F681186

6、516614香格CC一775659127H里拉二;558561110810嘉園表2表3香格里拉花園客流同比量流客香格里拉花園客流量同比表上表分析：1:三樓盤總量與平均量相差不大2:9日、13日、15日為三個客流高峰3:本月與上月同比，客流總量有所減少三：結(jié)論1:在廣告總量不變的前提下，客流量基本穩(wěn)定。2:9日、13日、15日分別是周邊樓盤蘭郡舉辦的少兒藝術(shù)大賽復(fù)賽和半決賽領(lǐng)取入場券的日子，客流有個較大提升，而15日蘭郡沙盤到位，銷售員開始通知客戶查看沙盤，客流量在此三日有較大提升。因此可綜合判定：客群因大環(huán)境影響的減少已成必然趨勢，但周邊樓盤的事件營銷節(jié)點日能擠壓出部分客戶，此部分客戶需求強烈

7、，我司因在下一階段密切關(guān)注競爭樓盤的動態(tài)，做好各方面銷售準備工作。見表四競爭樓盤推盤計劃表74月7月*下旬，蘭郡沙盤展出重點樓盤交易套數(shù)及其均價情況表重點樓盤交易套數(shù)對比表1安宜嘉園0176132香格里拉花園00101353白田雅苑0072104金荷嘉園77731575茗國大府153161916重點樓盤交易均價對比表7.1-7.01女宜品園452香格里拉花園00375938533白田雅苑00375238164金荷嘉園38843994406940885茗國天府34486結(jié)論:1:從四月起，寶應(yīng)樓價上升趨勢明顯，但需個案分析2:金荷作為白田路的代表，均價維持在3900以上,這說明白田路依然是寶應(yīng)目

8、前的指標性地塊，從另一側(cè)面說明白田雅苑的價格策略存在缺陷3:茗園天府的均價在六月有了近五百的提升，根源在于其所推樓棟是該樓盤樓王系列的經(jīng)典多層4:安宜嘉園跟風(fēng)提高均價，在城北區(qū)域，香格里拉花園趨向成為核心樓盤，香格里拉的價格趨勢直接影響周邊樓盤的價格趨勢。:重點樓盤個案分析安宜嘉園供銷情況：六月主推15-21棟多層，共180套房源，其中戶型配比為：90-100平米之間的小三房130套，110以上的大三房與82平米的兩房的50套。從目前寶應(yīng)房地產(chǎn)市場網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析看，安宜嘉園的去化率接近60%,剩余房源約為50套左右，這50套左右的房型，集中在110平米的小三房。價格情況：成交均價36093659

9、元/褶促銷及推廣情況：安宜嘉園根據(jù)目前所售房源的配比情況，與7月15日加推了21.22棟多層，共80套，戶型只有兩種，為82平米的兩房，以及90-100之間的小三房。整體競爭分析：安宜嘉園作為本區(qū)域重點關(guān)注的樓盤之一，其主動拉提價格的能力因其地段與品質(zhì)的限制，相對有限。但其戶型配比以及推盤方面有值得本案推敲之處，其主力戶型90-100平米的小三房數(shù)量龐大，此低總價策略一方面確實給其帶來數(shù)量不斐的客流群，但同時對其項目品質(zhì)也有質(zhì)的影響，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)與城鄉(xiāng)客戶配比情況，在寶應(yīng)目前的市場樓盤中僅次于北奧康城。本案在以后的推盤中，應(yīng)當(dāng)以中小戶型帶動客流，高端大戶型房源拉動品質(zhì)相互配合，在推盤節(jié)奏下，適當(dāng)銷控

10、中小戶型,從而是的銷售更具科學(xué)性、專業(yè)性。媒介推廣：無蘭郡供銷情況：本月依然處于蓄水情況，初步推盤計劃已經(jīng)敲定，一期首批房源四棟多層132套，主力面積集中在80平米的兩房，90-100之間的小三房。價格情況：目前從其項目經(jīng)理處得知的信息是成本已經(jīng)接近3500元/平米，但其會采用低開高走的策略，還是直接高價位策略，需要觀察與研究促銷及推廣情況：暫無媒介推廣：本月15號沙盤安裝完畢，寶應(yīng)樓市，戶外，電視字幕，少兒文藝大賽已集中推廣整體競爭分析：蘭郡將是下一個銷售熱點，但其開盤因其價格等諸多因素，必然會造成部分客戶的流失，就目前階段看，我司應(yīng)早做準備，加推出與其接近的戶型。并做好價格上漲的鋪墊工作。另外，從廣告角度考慮，建議我司拿下安宜北路與淮江路路口的跨街作為導(dǎo)視所用。名園天府供銷情況：本月所推的房源是其中心景觀帶的47#-52#經(jīng)典多層共180套，戶型從109平米的三房-140平米的大三房。價格情況：價格比上月上調(diào)近450元/平米，有次可見景觀對樓棟的提價優(yōu)勢明顯。促銷及推廣情況：按揭98折,一次性97折。媒